高収益が期待できるマンション建築会社3選

クラスト

管理コスト無料

年間手数料目安最大0万円

積水ハウス

管理コスト最大10%

年間手数料目安最大240万円

ミサワホーム

管理コスト最大15%

年間手数料目安最大360万円

※年間手数料目安は5階建て20戸(満室時の年間収入2400万円)をモデルケースとしています。

           

マンション建築後もサポートしてくれる業者選びが高収益のコツ!

これからマンション建築を検討されている方に向けて、よりよい賃貸マンション経営の方法を徹底解説しています。

このサイトでは、それぞれの公式ホームページから管理コストや年間手数料、長くマンション経営をしていく上で重要な「会社の実績」や「建物の品質・プラン」を調査。よりよいマンション建築や維持・管理のできる会社を比較してまとめました。

マンション経営は「ミドルリスク・ロングリターン」といわれ、長い収益が見込めることから資産運用として人気です。マンション経営をする際は多くの方がマンション建築時のコストを重視しがちですが、実は毎月高い利回りを実現するために重視すべきは「建築後にかかるコスト」。なぜなら、賃貸マンションのオーナーには管理義務が課せられており、入居者からの家賃収入は管理費や借上料、税金・ローン返済費用を引いた費用が実際の収入となるためです。

そのため、マンション建築時に「管理コスト」を考えておかなければ、せっかく建てたマンションを手放さなくてはならない事態になることも。そうならないためにも、これから賃貸マンションの経営オーナーになることを考えている人は、是非参考にしてみてください。

  • クラスト

    管理コスト無料

    年間手数料最大0万円

    • 入居者・建物管理をはじめ、面倒な事務手続き、緊急時の入居者対応といったマンション管理サポートを、 すべて無料で利用可能!通常、家賃に対して発生する管理手数料がないため、高収益・高利回りが期待できる。
    • 不動産賃貸部の「テクトピア」が物件管理を担当し、入居者募集時のプロモーションやトレンドキャッチにも強みあり。さらに365日24時間の緊急対応体制による、長期経営サポートが受けられる。
    • 自社でもビルやマンションを所有、賃貸経営しているノウハウを活かして、管理業務にフィードバックすることで、最新ニーズにあったサービスを提供。
    • 「建てたところが管理するのが当然」という理念から、管理費無料で業務代行可能な体制を構築。通常、10~20%の管理手数料が発生してしまう一括借上げシステムは採用していない。
    • 実績

      30年にわたる管理サポートの実績があり、年間約100棟のマンション建築、年間約2,400棟のマンション管理を手掛けています。満足度も高く、関東エリアで入居率は約96%。近年の土地活用では、老朽化したアパートやマンションの建て替えなど、賃貸経営の経験者であるオーナーからの依頼が増えていますが、中には吉祥寺のような超人気エリアで、土地取得から対応したケースもあるほど。

    • 建物品質・プラン

      RC(鉄筋コンクリート)造をベースとしつつ、より遮音性や耐久性を向上させたWRC(壁式鉄筋コンクリート)造に対応。耐久性が高いのはもちろん、壁の厚さが180mm~200mm、床の厚さも150mmと、防音性やプライバシー保護も強化されます。しかも仕様規格化の促進により、大幅にコストを削減したローコスト&ハイクオリティーマンションで、安心の長期経営に向いています。

    クラストの
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  • 住友不動産

    管理コスト最大7%

    年間手数料最大168万円

    • ジャンル別の専門企業や専門家がネットワークすることで適材適所の対応をする、エキスパート制を採用している点が大きな特徴。
    • 入居者募集や家賃送金、ユーザー窓口業務など、一般的な入居者対応業務については提携する賃貸管理会社が対応。「管理業務料」は最大で月額家賃の7%相当額。
    • 一方、マンション建築・設計・施工および、アフターメンテナンスなど建物管理は住友不動産が対応している。
    • 市場調査会社、税務・法務相談は住友不動産が顧問契約している弁護士や税理士に相談可能。
    • 実績

      住友グループという企業ブランドの価値の高さは大きなプラスポイント。注文住宅と同様、木の家という日本家屋へのこだわりと専門性の高さに定評があり、変形敷地や極小敷地など、様々な条件の土地においても建築実績があります。賃貸経営で木質工法を採用すると減価償却期間が短くなることで償却率が高くなり、早期の建築費用回収が可能となるのもメリットです。

    • 建物品質・プラン

      「ハイスペックな木の家」が特徴。工法はウッドパネル工法、2×4工法、2×6工法の3つがあり、特にウッドパネル工法は、日本の在来工法でもある木造軸組工法に、最先端の建築技術を融合。耐震・制震・耐火性能などを、さらに強化しています。2×6工法では「超断熱×超遮熱」というハイブリッド工法を採用しており、日本の気候風土に合わせるなど工夫がなされています。

    住友不動産の
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  • 積水ハウス

    管理コスト最大10%

    年間手数料最大240万円

    • 借上期間を10年、20年、30年から選べる「一括借り上げシステム」をはじめ、「アフターサポート」「リフォーム提案」がセットになった「シャーメゾンWithシステム」で、長期経営をサポート。
    • 一括借上げシステムは、積水ハウスグループの積和不動産が対応。手数料額は、満額家賃の10%相当となります(借上げ開始後の2ヶ月間は、免責期間として賃料の支払いはありません)。
    • 積和不動産が管理する全国48万室以上の物件情報をデータベース化、市場分析の資料として経営に利用できる。
    • 実績

      創業から50年を超えるハウスメーカーであり、戸建・賃貸等を含んだ建築戸数は、平成24年7月現在で2,110,991戸と200万戸を超えるなど、他のメーカーと比較しても群を抜いています。積和不動産の管理するマンションの入居率は約95%。高い断熱性・気密性の追及や、高遮音床システムなどが入居者満足を高めています。一括借り上げシステムは、35年にわたって提供してきた実績があり、オーナーの9割以上が利用しています。

    • 建物品質・プラン

      積水ハウスのマンションは低層賃貸住宅「シャーメゾン」と呼ばれ、高い耐震性に特徴があります。優れた耐震性能と設計の自由度を両立させた独自の軽量鉄骨構造「ユニバーサルフレームシステム+1660大型基礎」がその躯体。プラスして、敷地ごとに最適な基礎仕様を設計し、どんな場所でも同じ品質で打設をしています。業界最多の太陽光発電搭載数、30年メンテナンスフリーの高耐候・高耐久な外壁など、エコで長持ちな点も魅力です。

    積水ハウスの
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  • スターツCAM

    管理コスト最大10%

    年間手数料最大240万円

    • 借上げ賃料の設定は90%で、期間は最長30年。最長10年間の賃料固定や、入居入替時の賃料免責がないなどがメリット。
    • 全国を400店舗でネットワークしている不動産仲介「ピタットハウス」を活用して入居者募集をサポート。
    • 不動産・建設・金融・資産活用・継承の一貫体制サービス「ビサイズ」により、オーナーのスムーズな課題解決に対応。
    • 集合住宅や高齢者施設の提案・施工・運用といった、土地活用に関わる資産運用コンサルティングに強みあり。
    • 実績

      年間建築実績は272棟2,447戸で、2011年の着工戸数は関東第1位をマーク。不動産・建設などで知られるスターツグループに所属する企業であり、土地活用では多種多様な情報やノウハウなどを持っているのが強みです。実績を見ていくと、相続なども含めた事業継承や事業転換など、不動産資産をより有効活用するための事例が目を引きます。

    • 建物品質・プラン

      周辺環境やオーナーの希望などを踏まえた上で、RC(鉄筋コンクリート)造や2×4工法、鉄骨造・薄板軽量型構造に対応可能としています。免震に関しては、同社の特許工法である「高床免震」「吊床免震」「低重心免震」などを利用。コストダウンを実現しながら、敷地の状況などに合わせた免震建物をプランニングできます。

    スターツCAMの
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  • ミサワホーム

    管理コスト最大15%

    年間手数料最大360万円

    • 一括借上げシステムを利用すると、オーナーの収入は査定家賃の85%〜90%。査定家賃は、2年ごとに条件見直しとなっています。
    • 回収家賃の5%を手数料として、建物・入居者管理を委託できるサポートサービスも提供。
    • 税理士、弁護士、不動産鑑定士、一級建築士、司法書士、金融機関や農協などと提携し、オーナーをサポートします。
    • 台風・地震などの災害に対するサポート体制は、365日24時間フルタイム体制で即対応が可能。
    • 実績

      上品でハイセンスなデザイン力が高く評価されている同社。「住まいは、巣まい」をテーマに住まいづくりに取り組み、50年という長い歴史を持っています。世界初のゼロエネルギー住宅や、二酸化炭素排出量をマイナスにできるLCCM住宅など、エコな住まいづくりに秀でています。

    • 建物品質・プラン

      阪神大震災でも住宅の倒壊ゼロという、木質パネル接着工法が特徴。どんな方向からの外力も建物全体で分散して受け止める、地震に強い構造となっています。芯材に含水率15%以下の木材を使用し、耐久性も抜群です。2006年にグッドデザイン賞を受賞するなど、デザイン性にも定評があります。

    ミサワホームの
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賃貸管理の種類とメリット・デメリット

実際の収入

管理費・借上料

税金
ローン返済

家賃収入

賃貸マンションのオーナーにとって、建築後の管理業務をどうするかは、大きな悩みのタネ。なぜなら、負担の大きい管理業務は、プロにアウトソーシングするのがもっとも無難ですが、一方で管理手数料が発生し、家賃収入(収益)を圧迫することになるからです。ここでは、賃貸管理の種類を3つに分類して、そのメリット・デメリットを解説します。

  • 自己管理のメリット・デメリット

    ひと口に管理業務といっても、建物管理から入居者管理、あらゆる緊急時の対応まで、その内容は多岐にわたります。「自己管理」は、その管理業務すべてを、オーナー自身が行うというもの。プロにアウトソーシングする場合に比べて、コストが発生しないのは大きなメリットですが、非常に負荷がかかります。かかりきりで管理に取り組める時間やノウハウがある場合、所有戸数が多くない場合には、検討してよいかもしれません。

  • 委託管理のメリット・デメリット

    日常的な賃貸管理業務を、専門会社に委託する方法です。委託できる内容としては、定期点検や補修など、部屋の価値を維持するための建物管理、集客や集金、退去時の立ち合いといった入居者管理、その他あらゆる相談対応など。「自己管理」に比べて、オーナーの負荷が大幅に減らせる一方、管理手数料という形で、毎月家賃の5%程度のコストが発生する点がデメリット。加えてシステム利用料などが必要になるケースもあります。

  • 一括借り上げ(サブリース)のメリット・デメリット

    管理会社に部屋を貸すことで、管理会社から一定の賃料を受け取る方式です。つまり、入居者にとっては、管理会社が貸主となり、リフォームや家賃設定などの決定をすべて任せることになります。オーナーは一切の管理業務から解放される一方で、満室時家賃の10~20%の代行手数料が発生することに。また家賃設定や修繕費についてなど、経営内容が不透明になるので、契約時に内容をよく確認しないと、トラブルになる可能性があります。

賃貸マンションのオーナーは、高収益を実現するために、管理業務にかかる手間と費用とのバランスを考えて、コストパフォーマンスにあった方法を検討しなければなりません。一方、マンション建築会社の中には「クラスト」のように、無料で管理業務のトータルサポートを提供しているところもあります。マンション経営は、建築後に発生するコストが、利回りに大きく影響します。だからこそ、こういった使い勝手のよいサービスは、大いに検討してみる価値があると言えるでしょう。

高収益を実現できるマンション
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資産運用のための
マンション建築会社リスト

当サイトでは、土地活用・資産運用をトータルサポートし、マンション建築から賃貸経営業務全般まで、ワンストップでパートナーとなってくれるマンション建築会社を厳選して紹介しています。

マンション建築会社のリストを見る
  • 朝日建設

    本社オフィスを神奈川県相模原市に持つ総合建設会社で、施工エリアは神奈川県と東京都。賃貸マンション建築会社でも珍しく、横浜と相模原にショールームがあり施工品質を体感できます。

  • クラスト

    35年以上の歴史を持つ総合建設会社。注目すべき特徴は「マンション無料管理システム」と「ローコスト・ハイクオリティマンション」で、関東での入居率は96%など高収益が期待できます。

  • スターツCAM

    土地活用では集合住宅や高齢者施設などを提案して、オーナーの資産運用に関するコンサルティングを行っています。スターツグループの所属企業でグループにも期待できます

  • 住友不動産

    不動産会社の中でも最大手の規模やブランド力があります。物件は木の家にこだわり、賃貸経営のサポートでは各ジャンルの専門家が直接対応するエキスパート制を導入しています。

  • 生和コーポレーション

    累計の施工実績は3,000棟以上、管理戸数は50,000戸と豊富な実績と40年を超える歴史を持っています。管理システムのサブリースは最長35年、家賃90%保証と魅力的な設定になっています。

  • 積水ハウス

    ハウスメーカーとして高い知名度を誇る同社、賃貸経営についてはグループ会社も含めてトータルサポートしてくれます。マンション管理では約95%の高い入居率になっています。

  • セキスイハイム

    「ロングバリュー賃貸経営」というキャッチフレーズで、物件オーナーに対しては3つの部門がチーム体制によるサポートをしてくれます。長期間付き合える体制も十分整っています。

  • 大京穴吹建設

    47都道府県で物件開発・管理を行っているのは業界でも数少ない広範な体制があるから。マンション管理受託は53万世帯と、供給数・管理戸数ともに上位にランクする規模です。

  • 大成ユーレック

    同社のルーツは大手ゼネコンである大成建設の住宅建設部門からスタートしています。プレキャスト鉄筋コンクリート集合住宅の工業化やシステム化に強みあり、物件の特徴でもあります。

  • 大東建託

    テレビCMなどでお馴染み「いい部屋ねっと」など賃貸事業を得意とする会社。賃貸管理システムのサブリースは収支変動リスクにも対応する独自の仕組みがあって安心できます。

  • 大和ハウス工業

    マンション管理システムは最長40年保証の長期施設診断や維持管理サポートが付く施設管理を含めて、トータルでサービスが充実している「悠々サポート・DAPS」を提供しています。

  • 東建コーポレーション

    東証・名証一部上場企業であり、全国350拠点をネットワークする「ホームメイト」というサービスが同社の強みのひとつ。マンション管理では4種類のシステムをラインナップしています。

  • 長谷工

    もともとは賃貸管理業務の会社としてスタートしていて、事業展開は都市型マンションに特化しているのが特徴です。技術研究所を持ち、集合住宅の研究開発に日夜注力しています。

  • パナホーム

    一般的な集合住宅だけでなく、ケア付き高齢者住宅の建築と経営サポートにも積極的に取り組んでいるのが同社の注目ポイント。工業化住宅で9階建てに初対応したのも同社です。

  • ミサワホーム

    物件のデザイン力や耐震性能など競合物件との差別化に有効な企画力・施工力があります。デザイナーズマンションの建築実績を見ると、個性的な物件を志向する際、候補に入れたいところ。

高収益が期待できる
マンション建築会社選び3か条

賃貸経営で高収益を実現するためには、パートナーとなるマンション建築会社選びがかなり重要。なぜなら、建築会社が提供するサービスや、得意とする建物・プランによって、マンション経営にかかるコストや収益性が大きく変わるからです。ここでは「管理システム」「実績」「建物性能」の3点で、その実力をチェックするためのポイントを解説します。

賃貸経営で高収益を実現するためには、パートナーとなるマンション建築会社選びがかなり重要です。なぜなら、建築会社が提供するサービスや、得意とする建物・プランによって、マンション経営にかかるコストや収益性が大きく変わってくるからです。ここでは「管理システム」「実績」「建物性能」の3点で、その実力をチェックするためのポイントを解説します。

  • 管理コストを見極める

    マンション経営にあたって管理会社に委託する業務内容はどのようなものか、4つのカテゴリーに分けて説明をしています。また、一括借り上げ(サブリース)というシステムにかかるコスト比率もご覧ください。

  • 実績を調査する

    マンション建築会社を選ぶ際は、複数業者に相談して比較検討することになります。その際にチェックすべき実績のポイントを5つピックアップしたので、これらを参考に実践してみましょう。

  • 建物性能を重視する

    オーナーとして所有物件することになる賃貸マンションの性能は、しっかり考えてプランニングする必要があります。ここでは重視すべき性能や、工法(構造)による違いなどを解説しています。

マンション建築入門ガイド

マンション建築の流れ

賃貸マンションを建築するうえで知っておくべき流れを紹介していきます。マンション建築と維持・管理で会社が違う場合は流れが異なるので注意しましょう。

情報収集・建築会社を選定する

まずは、賃貸マンション経営に関する情報を集めましょう。知識のないまま建築会社を決めるのは大変危険です。大きな買い物になるため、判断は慎重に行なってください。土地を持っているのであれば、建築を予定している土地でマンション建築を行なっている業者の説明会や無料セミナーに参加するのがおすすめです。

事業計画・収支計画を立てる

建築会社の選定を終えたら地盤調査や土地調査を行ない、結果をもとに、資金計画や運用方法を決めていきます。

土地の調査を終えた後であれば、立地条件や住宅環境、入居者のニーズを判断することが可能です。調査を終えた後は、自分の希望を担当者に伝えるようにしましょう。先の見通しを立てることで、銀行からの融資も受けやすくなります。

契約

マンション建築後の収益といった経営の見通しと、建築の工法や間取り、デザインが決定したら契約を結びます。この時、建物の建築を依頼する建築会社と、マンションの維持管理を任せる不動産会社が別の場合は、契約を結ぶタイミングが異なります。

施工

契約を締結したら、設計時に決めておいた外装や内装の設計をもとに、工事がはじまります。建物の骨組みを決める躯体工事はなによりも重要。マンションが低階層(1~4階)であるか、中階層型(5階以上)になるかによって異なります。賃貸マンション経営をするうえで、建物の基礎工事は重要な工程です。内装工事や外装工事がしっかりと行なわれているのか、様子を確認するようにしましょう。

完成・点検・引き渡し

マンションの建築は終わった後は、竣工検査と完了検査が行なわれます。完了検査はマンションを建てる地域の自治体によって行なわれ、建築基準法が守られているかをチェック。竣工検査は図面通りの建築がなされているのかを確認するものです。すべての検査が建物の引き渡しが行なわれます。建築会社によっては、独自の社内検査や公的検査を行なうところもあるそうです。

賃貸マンション経営がはじまる

工事業者から引き渡しを終えたら、入居者を募集します。賃貸マンション経営はここからが本番です。マンション建築を資産運用と考えた場合は、マンションを建築するのと同時に入居者を募集するのがおすすめです。一番のリスクは、空室がある状態でのマンション経営です。入居率が低ければその分資産運用が難しくなり、どんどんマンションの資産価値が下がってしまいます。

賃貸マンション経営は、建てたら終わりではありません。建てた後のアフターフォローや運営の見通しもしっかり立てることが、マンション経営を成功させるポイントです。「マンションの価値は管理で決まる」という言葉があるほど、重要なものとなっています。

建築費用やローン、建築方法や各種手続き、そして補助金制度や規制など、マンション建築の入門レベルといえる情報をまとめてみました。専門会社に相談するにも不可欠な知識です。

マンション建築入門ガイドを詳しく見る
  • ローンについて

    マンション建築で利用できるアパートローンとはどのようなものか概要を紹介。金利の種類や、借入をするにあたっての注意点など、事業資金調達という側面での要点をまとめています。

    建築の流れと期間

    マンション建築にかかる期間の説明として、主な工程の解説と合わせて工事期間の目安をまとめてみました。加えて、更地なのか解体が必要なのか、建造物の構造の種類は何かも重要です。

  • 必要な手続きと届出

    マンション建築に関連する申請や検査などの各種手続きについて、建築前・建築中・建築後の3つに分類して紹介。多くは業者に委任することができますが、必ず把握しておきたいものです。

    利用できる補助金と申請方法

    事業用途となるマンション建築でも補助金を受けられる公的制度があります。自治体などによる違いはありますが、できるだけ利用するのが収益性アップにもつながるので必見です。

  • 規制について

    建築基準法はもちろんのこと、都市計画法や消防法などマンション建築をするにあたっては最低限知っておくべき法律があります。罰則の対象となるものもあり、注意が必要です。

マンション建築ローンの金利相場

マンション建築をする際にはアパートローンを利用することが一般的です。金利は2.5%から5%になっています。金利は、金融公庫・都市銀行・地方銀行・信用金庫と、利用する金融機関によって異なります。

金融公庫

金融公庫と言えば、「日本政策金融公庫」による融資が挙げられます。金利も低く抑えられるうえに、国が運営している企業なので安心。さらに、融資審査も比較的融通が利くのがポイントです。

都市銀行

大都市に本店があり、日本各地に店舗を持つ銀行です。信用性が高く、日本全国で営業しているという強みも。都市銀行と呼ばれているのは三菱UFJ銀行と三井住友銀行、みずほ銀行、りそな銀行の4大メガバンクです。

地方銀行

それぞれの地元の企業や、行政機関と密に連絡を取っている地方銀行。地域密着型の銀行なので、地域にあったアパートローンの金融商品を取り扱っています。建築業者と連携したローンを取り扱っているところもあるので審査が通りやすかったり、優遇措置があったりするので、チェックしておきましょう。

信用金庫

地域の振興を目的とした非営利組織団体で、相互扶助を目的としている信用金庫。地域に根ざしての経営を行なっていることから、地元出身者や信用金庫に口座を持っている、といった審査が通りやすくなる可能性も。選択肢のひとつとして、考えておくことをおすすめします。

建設と費用の相場を詳しく見る

マンション建築費用の規模感を把握するためには、坪単価を調べて延床面積を掛けることで試算することができます。詳細ページでは建造物の骨組構造別の工事費用坪単価をご覧ください。

  • 3階建てマンションの建築費用相場とは

    3階建てマンション建築の費用相場や、建坪別の容積率・建ぺい率のデータをまとめました。東名阪の各エリアの規制についても解説しています。

  • 4階建てマンションの建築費用相場とは

    集合住宅の建築に必要な建ぺい率と容積率について定義や計算方法を紹介、4階建てマンションの建築費目安も調べてみました。

  • 5階建てマンションの建築費用相場とは

    5階建てマンションを建築する際の費用相場や、建坪ごとの容積率・建ぺい率、東京・名古屋・大阪の各エリアの規制などについてまとめています。

  • 6階建てマンションの建築費用相場とは

    東京・名古屋・大阪エリアを一例として、6階建てマンション建てようとした時の費用相場・容積率・建ぺい率・規制などについて調べました。

  • 7階建てマンションの建築費用相場とは

    7階建てマンション建築に必要な費用の相場・容積率・建ぺい率・規制などについて調べました。東京・名古屋・大阪の主な建築規制についてもまとめました。

  • 中高層型(6階以上)の場合

    中高層型のサンプルとしては10階建てマンションの建築費用を試算。建築基準法や消防法の条件などを加味して、14階建てと15階建てとの違いも注目です。

マンション建築でよくある
トラブル事例と対処法

計画段階で調整すべき日照権や工事にあたって配慮すべき騒音など、マンション建築で起こりうるトラブルの事例をピックアップ、そうした際の対処のしかたを紹介しています。

マンション建築のトラブル事例を詳しく見る

押さえておきたい
マンション経営の知識

賃貸マンション運営の経営者として、これだけは知っておきたいという基礎知識をまとめてみました。経常支出や節税対策、投資としての利回りやサブリースのリスクなど、詳細ページで紹介しています。

マンション経営に関する資料のイメージ画像

賃貸マンション運営の経営者として、これだけは知っておきたいという基礎知識をまとめてみました。経常支出や節税対策、投資としての利回りやサブリースのリスクなど、詳細ページで紹介しています。

マンション建築にかかる費用はいくら?

これからマンション建築を検討されている方に向けて、よりよい賃貸マンション経営の方法を徹底解説しています。

マンション建築をしたいと考えたときはじめに思い浮かべるのは「建築費用」ではないでしょうか。建築を依頼する業者によって金額は変わりますが、目安金額は以下の計算式で求めることができます。

  • 計算式:エリア別単価×延床面積=建築費

マンション建築する際の建築費用は土地そのものの価格に、延床面積(のべゆかめんせき)を掛け算することで求められます。延床面積とは、建物全体の床面積全体のことです。例えば、50坪で3階建ての建物になると「50×3」で150坪になります。

この価格はあくまでも基準であり、マンションの骨組み構造を「木造にするのか、鉄筋にするのか」で金額に違いが出てくるようです。実際のマンション建築をする際には、電気や水道といったインフラの導入や登記手続きなどの費用もかかります。

ローン・金利相場

マンション建築をする際には、一戸建てを立てる時に利用する住宅ローンを利用できません。

代わりに「アパートローン」というマンション建築のためのローンを利用します。

アパートローンの金利相場は2.5%~5%です。マンション建築は大きな金額になるので、金利が数%の違うだけで大きな金額になってしまうので注意してください。

エリア別の土地単価

    東京

日本の首都でもある東京は、多くの路線がありアクセスや利便性が高いエリアです。地方から出稼ぎにきた方や若い方の移住が多く、住宅ニーズも高くなっています。そのため、マンション建築後は安定した資金回収が見込めるでしょう。全国的にも地価が高く、さらに年々地価がアップしている傾向があります。

東京の中でもエリアによって差がありますが、全体的な坪単価の目安は70~100万円。全国平均は55万円のため、マンション建築をする際には、1~3割程度高めに見積もっておくことをおすすめします。

    名古屋

日本を代表する都市のひとつであり、自動車工業が盛んです。都会的でなおかつ大きな商業施設も立ちならんでいることから、オシャレなエリアとして人気があります。名古屋にはJR東海道本線のターミナル駅があることから、アクセスはとても便利。リニア開業といった再開発も続いていることからマンションは近年人気が出てきています。坪単価の目安は30万円~120万円。しかし、そこから外れてしまったエリアでは、土地価格が下がってしまっているところもあるようです。

    大阪

大阪は東京・名古屋についでの商業地域であり、多くの上場企業が軒を連ねている地域です。大阪の坪単価は年々上昇し続けており、マンション価格も高騰しています。その一方で、治安の悪さを心配する声もあります。これからマンションを建築し収益を上げようと考えているのであれば、住環境はしっかりと確認しましょう。坪単価は、大阪エリアの中でもかなり地域差があり、大阪市では210万円の土地もあり、平均すると65万円になります。

マンション建築の流れ

賃貸マンションを建築するうえで知っておくべき流れを紹介していきます。マンション建築と維持・管理で会社が違う場合は流れが異なるので注意しましょう。

情報収集・建築会社を選定する

まずは、賃貸マンション経営に関する情報を集めましょう。知識のないまま建築会社を決めるのは大変危険です。大きな買い物になるため、判断は慎重に行なってください。土地を持っているのであれば、建築を予定している土地でマンション建築を行なっている業者の説明会や無料セミナーに参加するのがおすすめです。

事業計画・収支計画を立てる

建築会社の選定を終えたら地盤調査や土地調査を行ない、結果をもとに、資金計画や運用方法を決めていきます。

土地の調査を終えた後であれば、立地条件や住宅環境、入居者のニーズを判断することが可能です。

調査を終えた後は、自分の希望を担当者に伝えるようにしましょう。先の見通しを立てることで、銀行からの融資も受けやすくなります。

契約

マンション建築後の収益といった経営の見通しと、建築の工法や間取り、デザインが決定したら契約を結びます。この時、建物の建築を依頼する建築会社と、マンションの維持管理を任せる不動産会社が別の場合は、契約を結ぶタイミングが異なります。

施工

契約を締結したら、設計時に決めておいた外装や内装の設計をもとに、工事がはじまります。建物の骨組みを決める躯体工事はなによりも重要。マンションが低階層(1~4階)であるか、中階層型(5階以上)になるかによって異なります。賃貸マンション経営をするうえで、建物の基礎工事は重要な工程です。内装工事や外装工事がしっかりと行なわれているのか、様子を確認するようにしましょう。

完成・点検・引き渡し

マンションの建築は終わった後は、竣工検査と完了検査が行なわれます。完了検査はマンションを建てる地域の自治体によって行なわれ、建築基準法が守られているかをチェック。竣工検査は図面通りの建築がなされているのかを確認するものです。すべての検査が建物の引き渡しが行なわれます。建築会社によっては、独自の社内検査や公的検査を行なうところもあるそうです。

賃貸マンション経営がはじまる

工事業者から引き渡しを終えたら、入居者を募集します。賃貸マンション経営はここからが本番です。マンション建築を資産運用と考えた場合は、マンションを建築するのと同時に入居者を募集するのがおすすめです。一番のリスクは、空室がある状態でのマンション経営です。入居率が低ければその分資産運用が難しくなり、どんどんマンションの資産価値が下がってしまいます。

賃貸マンション経営は、建てたら終わりではありません。建てた後のアフターフォローや運営の見通しもしっかり立てることが、マンション経営を成功させるポイントです。「マンションの価値は管理で決まる」という言葉があるほど、重要なものとなっています。

マンション建築ローンの金利相場

マンション建築をする際にはアパートローンを利用することが一般的です。金利は2.5%から5%になっています。金利は、金融公庫・都市銀行・地方銀行・信用金庫と、利用する金融機関によって異なります。

金融公庫

金融公庫と言えば、「日本政策金融公庫」による融資が挙げられます。金利も低く抑えられるうえに、国が運営している企業なので安心。さらに、融資審査も比較的融通が利くのがポイントです。

都市銀行

大都市に本店があり、日本各地に店舗を持つ銀行です。信用性が高く、日本全国で営業しているという強みも。都市銀行と呼ばれているのは三菱UFJ銀行と三井住友銀行、みずほ銀行、りそな銀行の4大メガバンクです。

地方銀行

それぞれの地元の企業や、行政機関と密に連絡を取っている地方銀行。地域密着型の銀行なので、地域にあったアパートローンの金融商品を取り扱っています。建築業者と連携したローンを取り扱っているところもあるので審査が通りやすかったり、優遇措置があったりするので、チェックしておきましょう。

信用金庫

地域の振興を目的とした非営利組織団体で、相互扶助を目的としている信用金庫。地域に根ざしての経営を行なっていることから、地元出身者や信用金庫に口座を持っている、といった審査が通りやすくなる可能性も。選択肢のひとつとして、考えておくことをおすすめします。

ローン支払いをしながら、利益を上げる方法

ローンを契約したうえでマンションを建築して、高い利回りでマンション経営を成功させている人の体験談を紹介します。

管理手数料ゼロなのですぐに収益がプラスに

マンション経営するにあたって、どの建築会社にしようか迷っていました。既にマンション経営している友人は、会社に委託したり、一括借り上げしたりするのはコストがかかり過ぎて利益を上げることができないと言って、自主管理をしているとのこと。しかし、隣人トラブルやマンション管理全般をすべて自分で行なっているという話を聞いて、私には負担が大きすぎると思ったんです。そこで委託管理をすることにしたのですが、管理手数料に圧迫されて利益が得られるのか心配でした。しかし、実際に契約してみるとローンの支払いがあっても、数年経つと利益を得られるように。依頼した会社は管理手数料がかからず、建築をおまかせしたらその後の維持管理を無料で対応してくれるという点が大きな理由です。高利回りを実現するには管理手数料を減らすことが重要だと気づきました。

管理業務をすべてまかせてロングリターンを実現

マンションを長く持たせたいと思っていたので、壁式の鉄筋コンクリート造に対応している建築会社に依頼しました。例えコストがかからない簡単な造りのマンションであったとしても、建物が丈夫でないと修理費で一気に費用がかかり、大きな負担になってしまうからです。管理に関しては一括借り上げにしようかと思ったのですが、満室になったときに家賃の10~20%の手数料が発生すると聞いてやめることに。これではローン支払いしながら利益を上げることは難しいと思っていた時に、友人から鉄筋コンクリート建築でありながら、管理業務をすべて無料で提供してくれる会社を紹介してもらい、依頼することにしました。おかげ様で、今ではローンを支払いながら高収入を得ることができています。造りも丈夫なので、長期経営できそうです。

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