高収益が期待できるマンション建築会社3選

クラスト

管理コスト無料

年間手数料目安最大0万円

積水ハウス

管理コスト最大10%

年間手数料目安最大240万円

ミサワホーム

管理コスト最大15%

年間手数料目安最大360万円

※年間手数料目安は5階建て20戸(満室時の年間収入2400万円)をモデルケースとしています。

東京のマンション建築規制について

東京での主な建築規制

  • ・条例で定められた東京都ワンルームマンション規制
  • ・指導要綱で定められている東京都ワンルームマンション規制
  • ・ワンルームマンション規制の背景
  • ・ワンルームマンション規制による影響
  • 各規制について

    東京都23区では、ワンルームマンションが多くあることによって「地域の人口の差が生じる」「住人である単独者が地域活動に参加しない」などの問題点があるとし、「ワンルームマンション規制」が実施されています。また、規制内容は法的拘束力のない指導要綱と、法的拘束力が発生する条例に分かれているので注意しましょう。ワンルームマンション規制の内容は以下の通りです。

    条例で定められた東京都ワンルームマンション規制

    中央区

    住宅戸数10戸以上の場合、40㎡以上の住戸の合計面積が全体の1/3以上必要。また、余りの住戸は25㎡以上にならなければなりません。

    港区

    総戸数7戸以上の建築物が対象。商業地域は専有面積20㎡以上、商業地域外25㎡以上の面積が必要です。総戸数30㎡以上になる場合は、用途地域区分に応じた家族向け住戸を併設する必要があります。

    新宿区

    3階以上の建築物が対象。専有面積30㎡未満、25㎡以上、総戸数10戸以上が条件です。また、住戸数が30戸以上の場合、用途地域区分に応じて、40㎡以上の住戸を併設しなければなりません。

    文京区

    総戸数10戸以上の建築物が対象です。専有面積は25㎡以上。総戸数が15戸以上になる場合は、総戸数から15を引いた数の1/2以上、40㎡以上の住戸を併設する必要があります。※平成25年4月1日に施行された改正にともなって、対象基準だった3階以上が廃止されました。

    台東区

    総戸数10戸以上対象で、1戸あたりの専有面積25㎡以上の建築物が対象。 15~49戸の場合は総戸数の1/3以上、専有面積が40㎡以上の住戸を併設する必要があります。建物の高さが40mを超えた場合も1/9以上、専有面積が50㎡以上の住戸を併設しなければなりません。

    墨田区

    3階以上で総戸数10戸以上、または総戸数15戸以上の建築物が対象です。専有面積は25㎡以上、住戸数が25戸以上になる場合は、総戸数の3割以上の住戸(40㎡以上)を併設する必要があります。

    江東区

    3階以上で総戸数15戸以上の建築物が対象です。専有面積は25㎡以上と定められています。

    目黒区

    3階以上で床面積40㎡未満、総戸数が10戸以上の建築物が対象です。専有面積は25㎡以上 で、総戸数が30戸を超える場合は、ワンルームの戸数-29戸×1/2で、40㎡以上、平均55㎡以上の住戸を併設しなければなりません。

    大田区

    総戸数15戸以上の建築物が対象で、専有面積25㎡以上に定められています。総戸数が30戸以上の場合になる場合は、用途地域に応じ40㎡以上の住戸を併設する必要があります。

    世田谷区

    3階以上で住宅地域の場合は総戸数12戸、商業地域の場合は総戸数15戸以上が対象です。専有面積25㎡以上で、総戸数が30戸を超え、延べ床面積が1,500㎡以上の場合は、住戸専用面積を40㎡とし、住戸専用面積の合計を当該住戸の数で引いた面積の50㎡以上の住戸を併設します。

    渋谷区

    専有面積28㎡以上、33㎡未満で、総戸数が15戸以上の建築物が対象。商業地域の場合は(総戸数-15)×1/3以上、商業地域以外の場合は(総戸数-15)×1/2以上で、50㎡以上の住戸を併設しなければなりません。

    中野区

    3階以上、総戸数12戸以上が対象です。専有面積25㎡以上。 一定数のファミリー住戸を併設する場合は、(総戸数-11)×1/2を、40㎡以上でいくつかの居室のある住戸が条件になります。

    豊島区

    3階以上で、総戸数15戸以上の建築物が対象です。また、専有面積20㎡以上で、30㎡未満の住戸には、1戸当たり約50万円の税金が建築主に課税されます。

    北区

    3階以上で、総戸数15戸以上が対象です。専有面積25㎡以上、40㎡未満の住戸を30戸以上含む場合、超過部分に関しては55㎡以上の住居を1/2以上設置することが義務付けられています。

    荒川区

    総戸数15戸以上が対象になります。総戸数が30戸以上になる場合は、50㎡以上の住戸を1/2以上設置しなければなりません。

    板橋区

    3階以上、総戸数15戸以上が対象。専有面積25㎡以上で、総戸数30戸以上の場合は、1/3を55㎡以上またはバリアフリー基準の住戸を設置する必要があります。

    練馬区

    専有面積25㎡以上、30㎡未満で、総戸数20戸以上が対象です。

    江戸川区

    3階以上、10戸以上が対象です。15戸未満の場合は、専用面積が平均30㎡以上、15戸を超える部分に関しては平均70㎡以上にする必要があります。ただし、個人事業主が建築する場合に限って、30戸未満の場合最低25㎡以上で、超える部分は最低50㎡以上です。

    指導要綱で定められている東京都ワンルームマンション規制

    千代田区

    専有面積25㎡以上で、総戸数20戸以上が対象です。住戸(40㎡以上)の専有面積の合計が全住戸の専有面積の合計1/3以上の住戸を併設しなければなりません。

    品川区

    3階以上、15戸以上で数が住戸の総戸数の1/3以上が対象です。必ず床面積40㎡以上の住戸を併設する必要があります。(用途地域によって数が異なるため要確認)

    杉並区

    3階以上、専有面積25㎡以上で総戸数が20戸以上の建築物が対象です。住戸数が20戸を超える場合は、超える部分の1/2以上を40㎡以上の住戸にする必要があります。

    足立区

    3階以上で15戸以上の建築物が対象。専有面積25㎡以上で、40㎡未満の部屋は29戸まで。それを超える場合は、同数の75㎡以上の部屋を同数設置することが条件です。※鉄道駅から500m以内の交通利便地域内は39戸までとなっています。

    葛飾区

    3階以上で15戸以上が対象です。15戸~29戸の場合は、住戸数の1/2以上を専用面積55㎡以上、30戸以上は平均65㎡以上、2/10を75㎡以上、3/10を55㎡以上、5/10を25㎡以上の住戸にしなければなりません。

    このように、23区域だけでもそれぞれに細かく規制が設けられています。以前までは狭い土地を活用して建築できることから、ワンルームマンションは投資家から絶大な人気を集めていました。しかし、これからは規制や維持費の問題から東京23区で費用を抑えて建設するのは厳しくなります。

    ワンルームマンション規制の背景

    東京都は総世帯数の単身者の割合が高いことから、ワンルームマンションの賃貸需要が多くあります。そのため、これまではインカムゲイン(家賃収入)による安定収入が見込めたため、投資先として人気がありました。しかし、単身者は住民として定着することが少なく、地域コミュニティへの参加が少なくなる傾向にあります。また住民票を移していない住民も多いため、住民税を課すことができないというケースも。そこで自治体はワンルームマンションの規制を強化し地域活性化を図るために、単身者の世帯を減らし、ファミリー世帯を誘致したいという思惑があるのです。

    ワンルーム規制の要因ともなっている単信居住者の問題点とは?

    地域活動が停滞してしまう

    単身居住者はなかなか地域活動に参加してくれないという点が問題として挙げられます。ワンルームマンションに入居する方の多くは学生や若い社会人などの単身居住者です。居住年数は2~4年と定住しやすいファミリー世帯に比べて短いため、地域住民として定住してくれる可能性が低いのです。

    地域住民として定着しないということは、活動にも積極的ではない。つまり地域の活性化が停滞することにつながっていきます。居住年数の短さだけが理由ではありません。ワンルームマンションに入居する方のなかには初めから地域活動への参加に消極的な方もいるのです。

    居住年数の短さ、地域活動への消極的な考え方が地域活動の停滞を招く理由になっているといえます。

    マナーへの指摘

    全ての単身居住者が対象となるわけではありませんが、一部では目にあまるほどのマナー問題があることも指摘されています。地域活動に積極的でない方のなかには周囲の環境への配慮自体ができなかったり、ほかの居住者とトラブルを起こしたりするケースもあるのです。

    たとえば夜遅い時間帯に騒音を出す、ゴミ出しのルールを無視する、バイクや自転車などを指定の場所に置かないといったことが挙げられます。これらはすべて地域住民への配慮がなされていない対応と取られても仕方がないといえるでしょう。こういったトラブルを起こしている方のほとんどが単身居住者であることが多いため、マナーへの指摘が多くなるのです。

    収入につながらない

    単身居住者のなかには、住民票を移さずに居住する方も見られます。これは自治体の住民税収入につながらないという問題につながってしまうのです。地域にマンションは建っているのに、居住している住民が住民票を移さないだけで住民税が入ってこなくなってしまうのです。これでは地域の収入につながりません。

    収入につながらないのは住民票の問題だけでなく、自治体の経済基盤が変わってきたことにも影響しています。自治体がワンルームマンション規制を本格的に開始したのは2008年ごろのこと。税源の移譲によって地方自治体の財源が法人税や住民税などに変わってしまったことも規制につながっているのです。

    この変化から、自治体は住民税の徴収が難しい単身居住者よりも、安定した税の徴収にくわえて長期間の定住がのぞめるファミリー向けのマンションを建てていく施策を取ることが多くなってきました。

    ワンルームマンションの規制には、居住者の問題だけでなく地方自治体が抱える問題も関係しているのです。

    ワンルームマンション規制による影響

    規制が制定されて以降、新築ワンルームマンションにはさまざまな影響が出ていると考えられています。たとえば、建築コスト上昇による分譲価格の上昇や、専有面積が拡大されたことによる賃料の上昇などです。規制の影響でワンルームマンションはニーズとかけ離れたものになるでしょう。マンション投資をするうえで大切なのは、入居者のニーズに応える建築物を建てることです。そうすることで、安定した収益を得られる物件になります。長期的かつ安定した資産運用をしたいなら、経営サポートや管理実績のある建築会社に相談することが大切です。

    ワンルームマンションの需要は止まってはいない

    ワンルームマンション規制による影響が大きくなっていく昨今ではありますが、とはいえ都心はまだまだワンルームマンションの需要は止まっていません。近年の社会状況をふまえると、反対に供給が追いつかなくなる可能性すらあるのです。

    単身世帯の増加による需要アップ
    ワンルームマンションの需要が高まる背景として、まず少子高齢化が考えらえます。結婚していたとしても子どもがいなければファミリー世帯向けのマンションを購入する可能性は高くないといえます。子どもがいても広いマンションにすぐに転居するということはすぐには考えられないかもしれません。 高齢化については子どもがいずれ成長して転居した場合、住居と人数のバランスが崩れてしまい、部屋を余らせてしまうといったことも考えられます。そうなるとワンルームマンションをはじめとする、ミニマムな住居を求める方が増えてくることが考えられるといっても不自然ではないでしょう。 次に考えられるのが婚姻率の低下です。結婚することがなければ、ファミリー世帯向けのマンションを購入することはほとんどないといえます。 少子高齢化と婚姻率の低下という観点から、ワンルームマンションの需要は今後も下がることはないといえるでしょう。
    都心人口の増加による需要アップ

    都心の人口増加は、ワンルームマンションの需要アップの理由の一つです。

    東京は、誰もが知っている日本の経済の中心地。就職や進学などの理由で毎年地方から東京へ入ってくる方達が大勢いるのです。都市機能整備として大型商業施設やオフィスの招致がありますし、その施設やオフィスの招致により年々勤務する人口が増える傾向もあります。

    直近で言えば、東京オリンピック後に多数の計画が立てられている駅前地区の再開発プロジェクト、2027年に開通予定の東京~名古屋のリニア中央新幹線などが挙げられるでしょう。そのため、通勤に便利な23区でのワンルームマンションの需要が高まっていくことが予想されます。

    これらの理由からも、都心人口増加によるワンルームマンションの需要アップが予想できるのです。都心で土地開発やプロジェクトが生まれる限り、ワンルームマンションの需要は低くなることはないかもしれません。

    外国人就労者の増加による需要アップ

    日本の単身居住者だけでなく、最近では外国人労働者の人口増加もワンルームマンションの需要アップに拍車をかけていると考えてよいでしょう。

    東京23区をはじめとする都心の地区は、国際的なビジネス拠点として注目されています。これからもさまざまな開発や産業の発展が期待できる地区として重宝されることでしょう。

    例として挙げられるのが、アジアのヘッドクオーター特区の設定です。これにより外国企業の誘致や羽田空港の国際化など行われたことで、外国企業に務める外国人労働者や空港を使って日本に来る労働者が増加すると考えられています。

    ビジネスマンの居住や外国人労働者が居住するスペースとして、ワンルームマンションが求められることも少なくありません。今後もビジネスの発展や外国人労働者の受け入れが多くなれば、ワンルームマンションの需要は高まることが予想できます。

    この記事を見た人はこのページも見てます

    ローンについて

    建築の流れと期間

    必要な手続きと届出

    利用できる補助金と申請方法

    規制について

    簡易収支シミュレーション

    • 物件価格 万円

      ※0~999999の整数を入力してください

    • 年間家賃
      収入
      万円

      ※満室時の年間想定家賃収入を入力
      ※0~999999の整数を入力してください

    • 諸経費率 %

      ※賃貸管理費、建物管理費などの諸経費を入力
      (通常、家賃収入に対する10~20%が目安)
      ※0~100の整数を入力してください

    • 年間
      手取り収入
      万円

      ※家賃収入-(家賃収入×諸経費率)

    • 年間支出 万円

      ※家賃収入×諸経費率

    • 利回り %

      ※年間手取り収入÷物件価格

    【管理コストで比較した】
    高収益が期待できるマンション
    建築会社ランキングはこちら

    ※小数点以下は、すべて四捨五入します。
    ※収入・支出の算出額については、空室率、借入金額などの条件は加味していません。
    ※あくまでも仮想シミュレーションであり、実際の数字とは異なりますのでご了承下さい。

    • クラスト

      管理コスト

      無料

      年間手数料目安

      最大0万円

      入居者・建物管理などのマンション管理サポートが無料!建物は、耐久性が高い壁式鉄筋コンクリート造。高収益&長期経営が期待できます。

      公式サイトを見る
    • 住友不動産

      管理コスト

      最大7%

      年間手数料目安

      最大168万円

      専門家が連携して賃貸経営をサポートする「エキスパート制」に対応。木質工法によるローリスク&高収益の経営計画を提案しています。

      公式サイトを見る
    • 積水ハウス

      管理コスト

      最大10%

      年間手数料目安

      最大240万円

      「一括借り上げシステム」などで長期経営をサポートする管理システムが特徴です。建物は、耐震性に強みがある低層賃貸住宅を採用。

      公式サイトを見る

    年間手数料目安は5階建て20戸(満室時の年間収入2400万円)をモデルケースとしています。