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東京のマンション建築規制について

東京での主な建築規制

  • ・条例で定められた東京都ワンルームマンション規制
  • ・指導要綱で定められている東京都ワンルームマンション規制
  • ・ワンルームマンション規制の背景
  • ・ワンルームマンション規制による影響
  • 各規制について

    東京都23区では、ワンルームマンションが多くあることによって「地域の人口の差が生じる」「住人である単独者が地域活動に参加しない」などの問題点があるとし、「ワンルームマンション規制」が実施されています。また、規制内容は法的拘束力のない指導要綱と、法的拘束力が発生する条例に分かれているので注意しましょう。ワンルームマンション規制の内容は以下の通りです。

    条例で定められた東京都ワンルームマンション規制

    中央区

    住宅戸数10戸以上の場合、40㎡以上の住戸の合計面積が全体の1/3以上必要。また、余りの住戸は25㎡以上にならなければなりません。

    港区

    総戸数7戸以上の建築物が対象。商業地域は専有面積20㎡以上、商業地域外25㎡以上の面積が必要です。総戸数30㎡以上になる場合は、用途地域区分に応じた家族向け住戸を併設する必要があります。

    新宿区

    3階以上の建築物が対象。専有面積30㎡未満、25㎡以上、総戸数10戸以上が条件です。また、住戸数が30戸以上の場合、用途地域区分に応じて、40㎡以上の住戸を併設しなければなりません。

    文京区

    総戸数10戸以上の建築物が対象です。専有面積は25㎡以上。総戸数が15戸以上になる場合は、総戸数から15を引いた数の1/2以上、40㎡以上の住戸を併設する必要があります。※平成25年4月1日に施行された改正にともなって、対象基準だった3階以上が廃止されました。

    台東区

    総戸数10戸以上対象で、1戸あたりの専有面積25㎡以上の建築物が対象。 15~49戸の場合は総戸数の1/3以上、専有面積が40㎡以上の住戸を併設する必要があります。建物の高さが40mを超えた場合も1/9以上、専有面積が50㎡以上の住戸を併設しなければなりません。

    墨田区

    3階以上で総戸数10戸以上、または総戸数15戸以上の建築物が対象です。専有面積は25㎡以上、住戸数が25戸以上になる場合は、総戸数の3割以上の住戸(40㎡以上)を併設する必要があります。

    江東区

    3階以上で総戸数15戸以上の建築物が対象です。専有面積は25㎡以上と定められています。

    目黒区

    3階以上で床面積40㎡未満、総戸数が10戸以上の建築物が対象です。専有面積は25㎡以上 で、総戸数が30戸を超える場合は、ワンルームの戸数-29戸×1/2で、40㎡以上、平均55㎡以上の住戸を併設しなければなりません。

    大田区

    総戸数15戸以上の建築物が対象で、専有面積25㎡以上に定められています。総戸数が30戸以上の場合になる場合は、用途地域に応じ40㎡以上の住戸を併設する必要があります。

    世田谷区

    3階以上で住宅地域の場合は総戸数12戸、商業地域の場合は総戸数15戸以上が対象です。専有面積25㎡以上で、総戸数が30戸を超え、延べ床面積が1,500㎡以上の場合は、住戸専用面積を40㎡とし、住戸専用面積の合計を当該住戸の数で引いた面積の50㎡以上の住戸を併設します。

    渋谷区

    専有面積28㎡以上、33㎡未満で、総戸数が15戸以上の建築物が対象。商業地域の場合は(総戸数-15)×1/3以上、商業地域以外の場合は(総戸数-15)×1/2以上で、50㎡以上の住戸を併設しなければなりません。

    中野区

    3階以上、総戸数12戸以上が対象です。専有面積25㎡以上。 一定数のファミリー住戸を併設する場合は、(総戸数-11)×1/2を、40㎡以上でいくつかの居室のある住戸が条件になります。

    豊島区

    3階以上で、総戸数15戸以上の建築物が対象です。また、専有面積20㎡以上で、30㎡未満の住戸には、1戸当たり約50万円の税金が建築主に課税されます。

    北区

    3階以上で、総戸数15戸以上が対象です。専有面積25㎡以上、40㎡未満の住戸を30戸以上含む場合、超過部分に関しては55㎡以上の住居を1/2以上設置することが義務付けられています。

    荒川区

    総戸数15戸以上が対象になります。総戸数が30戸以上になる場合は、50㎡以上の住戸を1/2以上設置しなければなりません。

    板橋区

    3階以上、総戸数15戸以上が対象。専有面積25㎡以上で、総戸数30戸以上の場合は、1/3を55㎡以上またはバリアフリー基準の住戸を設置する必要があります。

    練馬区

    専有面積25㎡以上、30㎡未満で、総戸数20戸以上が対象です。

    江戸川区

    3階以上、10戸以上が対象です。15戸未満の場合は、専用面積が平均30㎡以上、15戸を超える部分に関しては平均70㎡以上にする必要があります。ただし、個人事業主が建築する場合に限って、30戸未満の場合最低25㎡以上で、超える部分は最低50㎡以上です。

    指導要綱で定められている東京都ワンルームマンション規制

    千代田区

    専有面積25㎡以上で、総戸数20戸以上が対象です。住戸(40㎡以上)の専有面積の合計が全住戸の専有面積の合計1/3以上の住戸を併設しなければなりません。

    品川区

    3階以上、15戸以上で数が住戸の総戸数の1/3以上が対象です。必ず床面積40㎡以上の住戸を併設する必要があります。(用途地域によって数が異なるため要確認)

    杉並区

    3階以上、専有面積25㎡以上で総戸数が20戸以上の建築物が対象です。住戸数が20戸を超える場合は、超える部分の1/2以上を40㎡以上の住戸にする必要があります。

    足立区

    3階以上で15戸以上の建築物が対象。専有面積25㎡以上で、40㎡未満の部屋は29戸まで。それを超える場合は、同数の75㎡以上の部屋を同数設置することが条件です。※鉄道駅から500m以内の交通利便地域内は39戸までとなっています。

    葛飾区

    3階以上で15戸以上が対象です。15戸~29戸の場合は、住戸数の1/2以上を専用面積55㎡以上、30戸以上は平均65㎡以上、2/10を75㎡以上、3/10を55㎡以上、5/10を25㎡以上の住戸にしなければなりません。

    このように、23区域だけでもそれぞれに細かく規制が設けられています。以前までは狭い土地を活用して建築できることから、ワンルームマンションは投資家から絶大な人気を集めていました。しかし、これからは規制や維持費の問題から東京23区で費用を抑えて建設するのは厳しくなります。

    ワンルームマンション規制の背景

    東京都は総世帯数の単身者の割合が高いことから、ワンルームマンションの賃貸需要が多くあります。そのため、これまではインカムゲイン(家賃収入)による安定収入が見込めたため、投資先として人気がありました。しかし、単身者は住民として定着することが少なく、地域コミュニティへの参加が少なくなる傾向にあります。また住民票を移していない住民も多いため、住民税を課すことができないというケースも。そこで自治体はワンルームマンションの規制を強化し地域活性化を図るために、単身者の世帯を減らし、ファミリー世帯を誘致したいという思惑があるのです。

    ワンルームマンション規制による影響

    規制が制定されて以降、新築ワンルームマンションにはさまざまな影響が出ていると考えられています。たとえば、建築コスト上昇による分譲価格の上昇や、専有面積が拡大されたことによる賃料の上昇などです。規制の影響でワンルームマンションはニーズとかけ離れたものになるでしょう。マンション投資をするうえで大切なのは、入居者のニーズに応える建築物を建てることです。そうすることで、安定した収益を得られる物件になります。長期的かつ安定した資産運用をしたいなら、経営サポートや管理実績のある建築会社に相談することが大切です。

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