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マンション建築では日照権がトラブルになりやすい?

日照権とは

日照権は読んで字のごとく「建築物の日当たりを確保する権利」です。ただし、日照権そのものは法律上明確に規定されていません。そのため、日照権を保護する目的で建築基準法をはじめとするいくつかの法律により規制されています。

日照権に関する主な制限

日照権と一言にいってもその種類は実にさまざまです。ここでは「斜線制限」、「道路斜線制限」、「隣地斜線制限」、「日影規制」を例にあげてご紹介します。

斜線制限

「斜線制限」は建築物の高さ制限です。建物と建物の間に空間を確保して、道路や隣の土地の日照・採光・通風を妨げないことを目的としています。

3つある斜線制限のうち、最も重要とされているのが「北側斜線制限」。新たに建築する建物の、北側にある土地の日照権確保が目的です。北側の建物から5~10m離れた場所を境界に定めます。その境界線上に、図面上で横1:縦1.25の三角形を作った際に、境界線と斜線の延長線内に建物を収めなくてはいけません。

ただし斜線制限は1、2種低層住居専用地域と1、2中高層住居専用地域においてのみ適用されます。

道路斜線制限

2つ目は「道路斜線制限」です。道路を挟んだ反対側にある建物の日照を確保することを目的としています。

建物を建てようとしている土地に面する道路の反対側(遠方側)の境界線をスタート地点とし、一定の勾配の斜線を上空に向かって引きます。その斜線より下側に建物を建てなくてはいけません。

道路に面している建物の中に勾配がある建物を見かけるのはこの「道路斜線制限」があるためです。

隣地斜線制限

3つ目は「隣地斜線制限」。隣人の土地の日照などを確保することを目的とした高さ制限です。

住宅建築ではなく、マンションやオフィスビルなど高さがある建物の建築時に規制対象となります。具体的には隣地との境界線上に20mもしくは31mの一定の高さを確保。そこから一定の勾配を引き、その範囲内に建物を建設することと定められています。

第1種及び第2種低層住居専用地域や田園住居地域などの場合は、建物の高さ制限が10mもしくは12mと規定されているため、そもそも隣地斜線制限適用外となります。

日影規制

「日影規制」は日陰となる時間を一定時間以上生じさせないことを目的としています。

日陰となる時間の基準日は、1年でもっとも日が短くなるとされる冬至の日(12月22日頃)。この日を基準として、建物に隣接する地域の日照を一定時間確保しようとするものです。

対象となるのは中高層以上の建築物ですが、建設しようとする場所の用途地域と高さにより、規制の有無が決定されます。

規制や制限などは地域によって違いがある

日照権の規制や制限は全国一律ではありません。

日影規制に関していえば、一般的には冬至の日の8時~16時が計測対象となります。しかし北海道に限っては9時~15時が計測対象時間となるのです。

このように地域によって規制や制限内容に差があるため、建設しようとする地域の各自治体が定めた規制を確認しておく必要があります。定められた基準があるとしても、地域によって計測対象が変わることを知っておかなければトラブルにつながることが考えられるでしょう。

日照権が侵害には当たらないケースもある

建築基準法をはじめとするいくつかの法律で保護されている日照権ですが、トラブルになったとしても侵害に当たらないと判断されるケースもあるのです。法的根拠や判断基準の目安についてご説明します。

日照権の法的根拠

日照権は単に「日照が阻害」されたという事実のみでは違法性が認められません。日照権は法律上、もしくは条文として明確な規定がないためです。実際に「日照権を侵害された」という事実のみで違法だと判断されてしまうと、高層建築物などを建てること自体ができなくなってしまいます。

では、日照権侵害は何を基準に違法と判断されるのでしょうか。それは過去の判例です。ただし過去の判例をみても法的根拠が説明されているものと、一切説明されていないものもあり、いくつかの見解があるされています。

まずは日照権の法的根拠を4つ確認しましょう。

  • 物権的請求権説

土地や建物の所有権の一環として、日照を確保した土地・建物に居住する権利があるという解釈です。

  • 人格権説

人格権説は人が社会生活を送るうえで保有している人格的利益を指しますが、条文には規定されていません。しかし人格権が存在することは当然の前提と考えられています。

※大阪高裁昭和50年11月27日

  • 不法行為説

日照を妨害することを違法性のある行為だとする解釈です。

※民法709条に規定される不法行為を適用

  • 環境権説

新たな権利として認める解釈です。環境権は健康かつ快適な生活を維持する環境を持つ権利であり、そのために日照を確保する必要があると考えるのが日照権です。

日照権を侵害しているかは「受忍限度」で判断される

日照権を侵害していると認められるかどうかの基準として「受忍限度論」という考え方があります。

簡単にいうと、日照を阻害される程度が受忍限度を超えているかどうかが判断基準となるのです。過去の判例では以下のようなさまざまな要素が総合的に考慮され、違法性の判断がなされています。

  • 日照被害の程度
  • 地域性における日照保護の必要性
  • 日照被害を与えている建物が被害回避のための配慮をしているかどうか?
  • 日照被害を受けている建物が被害を回避するための対応をしているかどうか?
  • 日照被害を受けている建物の用途が住居であるか否か?
  • 日照被害を与えている建物の性質が公共物か否か?
  • 日照被害を与えている建物が法令を満たしているか?
  • 日照権交渉における対応の誠実性

これらは総合して受忍限度論と呼ばれ、実務上採用されている判断基準となります。ちなみに受忍限度論は最高裁昭和47年6月27日の判例においてなされた判断であり、社会生活上常識を超えた場合に違法とするものです。

日照権の侵害は建築基準法に違反しているかが関わってくる

日照権侵害の違法性の判断は、個々の事例により異なります。その一方で多くのケースが「違法性なし」と判断されています。

それは違法性の判断基準として「建築基準法などの法規違反」の有無が焦点となるためです。つまり建築基準法に違反していなければ、多くの場合違法性なしという判決が下ります。

その背景には所有者視点と社会全体の視点という2つの考え方があります。所有者視点とは不動産を保有している時点でコスト及びリスクを負担しているため、活用制限を避けるべきだという考えに基づいています。社会全体の視点としては、不動産を有効活用することが社会全体の利益になるとの考えがあるのです。

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