建築費用と相場

ここでは、坪単価の相場とマンション建築費用の算出方法について、必要な項目なども含めて説明しています。

坪単価×延床面積でわかるマンション建築費の目安

マンション建築費用の予算規模を知るには、まず坪単価の相場を調べる必要があります。この坪単価は設備や間取りなどによって変動する部分もありますが、一番大きく影響するのが建造物の構造。そして、1坪あたりの建築費を基準として、マンション全体の延床面積を掛け算すれば、敷地面積や階数などの違いは別としても、建築費全体の予算感が見えてくるというわけです。

骨組構造別に見る、住宅工事費用の目安

国土交通省が発表している「住宅着工統計」という資料を見ると、骨組構造別に1m²あたりの工事費予定額が記載されています。この2020年度のデータをもとに、1坪=3.30579m²として坪単価を試算してみましょう。以下の表はその全国平均となります。

骨組構造 坪単価
木造 56.87万円
鉄骨鉄筋コンクリート造 92.34万円
鉄筋コンクリート造 91.57万円
鉄骨造 76.11万円
コンクリートブロック造 68.19万円
その他 29.03万円

東京版

同様の資料で、東京におけるデータもあるので以下も紹介しておきます。

骨組構造 坪単価
木造 58.76万円
鉄骨鉄筋コンクリート造 149.68万円
鉄筋コンクリート造 114.02万円
鉄骨造 121.00万円
コンクリートブロック造 42.60万円
その他 58.99万円

全国平均と比べて東京での建築費用は全体的に高いことがわかります。マンション建築の場合、一般的には鉄骨鉄筋コンクリート造や鉄筋コンクリート造となりますが、東京だと坪単価の目安はそれぞれ平均約149万円平均約114万円となり、全国平均より1~5割程度高めに見積もっておく必要があるでしょう。

大阪版

骨組構造 坪単価
木造 53.30万円
鉄骨鉄筋コンクリート造 97.48万円
鉄筋コンクリート造 82.98万円
鉄骨造 86.96万円
コンクリートブロック造 47.57万円
その他 28.15万円

大阪の場合は、全体的に東京よりもやや安い金額となっています。同じマンションであっても、これだけ金額の差があれば東京と大阪で最終的な建築費用の差が大きくなります。そのため、規模の大きなマンションを建てる場合は、大阪エリアで建てるとよいかもしれません。

愛知版

骨組構造 坪単価
木造 57.09万円
鉄骨鉄筋コンクリート造 66.13万円
鉄筋コンクリート造 91.42万円
鉄骨造 75.14万円
コンクリートブロック造 34.22万円
その他 26.16万円

全国平均と比べて名古屋でマンション建築をした場合の建築費用は、やや安い数字が出ています。しかし、木造に関しては全国平均よりもやや高い数字が出ていますので、木造だけでいえば大阪のほうが費用を抑えられます。

福岡版

骨組構造 坪単価
木造 55.27万円
鉄骨鉄筋コンクリート造 94.92万円
鉄筋コンクリート造 77.45万円
鉄骨造 69.80万円
コンクリートブロック造 35.34万円
その他 29.75万円

福岡の坪単価は全体的に、全国平均よりも安い数字が出ていますので、他のエリアよりも安くマンション建築をすることができます。ただし、鉄骨鉄筋コンクリート造とその他の項目では若干高めの数字になっているため、他エリアで建てるほうがよい場合もありそうです。

低層型と中高層型で分けて考えるマンション建築費用

詳細ページではより具体的なマンション規模を検討するための材料として、低層型と中高層型に分けて、建築費用の算出方法や目安について紹介しています。

【階数別】マンションの建築にかかる費用を詳しく見る>>

各階層ごとの建築費用

※横スクロールできます

階層 50坪 80坪 100坪
3階 5,400万
~9,000万円
8,640万
~1億4,400万円
1億800万
~1億8,000万円
4階 5,400万
~9,000万円
8,640万
~1億4,400万円
1億800万
~1億8,000万円
5階 9,000万
~1億5,000万円
1億4,400万
~2億4,000万円
1億8,000万
~3億円
6階
7階 2億5,100万円~ 4億200万円~ 5億200万円~
8階 3億2,000万
~4億8,000万円
5億1,200万
~7億6,800万円
6億4,000万
~9億6,000万円
9階 3億6,000万
~5億4,000万円
5億7,600万
~8億6,400万円
7億2,000万
~10億8,000万円
10階 4億
~6億円
6億4,000万
~9億6,000万円
8億
~12億円
15階 6億
~9億円
9億6,000万
~14億4,000万円
12億
~18億円
30階以上 12億
~18億円
19億2,000万
~28億8,000万円
24億
~36億円

3階建てマンションの場合

3階建てマンション建築の費用相場や、建坪別の容積率・建ぺい率のデータをまとめました。東名阪の各エリアの規制についても解説しています。

3階建てマンションの建築費用相場について詳しく見る>>

4階建てマンションの場合

マンション建築費用の試算に欠かせない建ぺい率容積率について、説明しています。4階建てマンションの建築費用について、敷地面積の坪数別に費用目安をまとめてみました。

4階建てマンションの建築費用相場について詳しく見る>>

5階建てマンションの場合

5階建てマンションを建設する際に考えるべき容積率や建ぺい率、全国的な建築費用の相場、東京・名古屋・大阪の各エリアの規制などについて調べました。

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6階建てマンションの場合

東名阪エリアを一例として、6階建てマンション建てようとした時の費用相場・容積率・建ぺい率・規制などについて調べました。

6階建てマンションの建築費用相場について詳しく見る>>

7階建てマンションの建築費用相場とは

7階建てマンションを建てる上で必要な建築費用の相場について解説しています。大都市圏の中でも東京・大阪・名古屋をピックアップた坪数毎の費用目安や建ぺい率・容積率、マンションの建築規制についても東京・大阪・名古屋と都市ごとにまとめてご紹介しています。

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8階建てマンションの建築費用相場とは

8階建てマンションを建てる上で必要な建築費用の相場について解説しています。大都市圏の中でも東京・大阪・名古屋をピックアップた坪数毎の費用目安や建ぺい率・容積率、マンションの建築規制についても東京・大阪・名古屋と都市ごとにまとめてご紹介しています。

8階建てマンションの建築費用相場について詳しく見る>>

9階建てマンションの建築費用相場とは

東京・大阪・名古屋で9階建てのマンションを建てようとした場合に必要となる費用の目安についてご紹介しています。各都市それぞれの50坪・80坪・100坪あたりの用途地域別の建ぺい率・容積率を一覧でご紹介しています。
さらに各都市ごとの建ぺい率・容積率から9階建てが可能な建坪についてもまとめて解説しています。

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中層マンション(10階建て以上)の建築費用相場とは

こちらのページでは中層マンション(10階建て以上)の建築費用相場についてご紹介しています。具体的には東京・大阪・名古屋エリアでそれぞれ50坪・80坪・100坪で中層マンション(10階建て以上)を建てた場合の坪単価や、容積率・建ぺい率を表でご紹介していますので、都市部でのマンション建築を検討している方はぜひチェックしてみてください。

10階建て以上の中層マンションの建築費用相場について詳しく見る>>

15階建てマンションの建築費用相場とは

15階建てマンションを建てようとしたときにかかる建築費用の相場について詳しくまとめました。
50坪・80坪・100坪それぞれ重量鉄骨造で建築した場合の費用相場と、鉄筋コンクリート造で建築した場合の費用相場を一覧でご紹介しているので、東京・大阪・名古屋エリアで15階建てマンションの建設を考えている方は、ぜひチェックしてみてください。

15階建てマンションの建築費用相場について詳しく見る>>

30階建て以上・タワーマンションの建築費用相場とは

タワーマンションの一例として、30階建て以上マンションの建築費用目安を試算しています。合わせて、タワーマンションの建築には、どんな違いがあるか、マンション経営のオーナーとして知っておくべきポイントを紹介しています。

30階建てなどタワーマンションの建築費について詳しく見る>>

マンション建築費を種類別に考える

【種類別】マンションの建築にかかる費用を詳しく見る>>

賃貸併用住宅の場合

賃貸併用住宅の場合は、延床面積の広さ、戸数の多さからマイホームを建築するよりも費用がかかります。しかし自宅用スペースが50%以上確保されていれば、住宅ローンを利用可能。住宅ローンはアパートローンと比べて長期間に渡る返済が可能で、金利も低く、審査通過率が高いなどメリットが多く存在します。さらに住宅ローン控除が適用される可能性もあり、金利・税金面で有利となるマンション建築方法です。

賃貸併用住宅に掛かる費用について詳しく見る>>

RCマンションの建築にかかる費用について

RC(鉄筋コンクリート造)マンションの延べ床面積ごとの建築費目安や、東京・大阪・愛知の坪単価の違いなどについて詳しくご紹介しています。さらに、マンション建築にかかる費用目安の他にもかかる付帯工事費用や諸経費などについてもまとめました。

RCマンションの建築にかかる建築費について詳しく見る>>

ワンルームマンションの建築にかかる費用について

ワンルームマンションを建築するにあたり、必要となる建築費用の目安やファミリー向けマンションと比べてどう違いがあるのかについてご紹介します。あわせてワンルームマンションの本体工事や別途工事、ローン手数料や各種税金、外構費用などの経費についてもご紹介します。

ワンルームマンションの建築にかかる建築費について詳しく見る>>

マンションの建築費を坪数で考える

マンションの建築費は、建てるマンションの坪数がわかればおおよその費用を算出することができます。マンションの建築費用を、50坪・80坪・100坪それぞれで、さらに重量鉄骨造・鉄筋コンクリート造に分けて比較してご紹介します。また、これらの費用と東京・名古屋・大阪の相場についてもあわせてご紹介しています。

【坪数別】マンションの建築にかかる費用を詳しく見る>>

マンション建築にかかる付帯工事費

付帯工事費とは

付帯工事費とは、マンション本体の建築費用に付属する形で発生する必須コストです。具体的には、水道管やガス管といったインフラ設備を整えるための工事費用や敷地の整地費用、地盤確認を行うための検査費用など様々なものが挙げられます。

実際にどのような付帯工事費が発生するかはマンション建築のプランやマンションを建てる場所などによって変わりますが、一般的には本体建築費に対しておよそ1~2割とされており、建築コストをシミュレーションする際は必ず付帯工事費も合算した上で考えるようにしてください。

本体工事費に付帯工事費が含まれていることも

付帯工事費という項目について法的に明確な定義はありません。そのため、ハウスメーカーや不動産業者によっては最初から本体工事費に付帯工事費を合算した上で見積を提示することもあります。

マンション建築にかかる諸費用

マンション建築には様々な費用が発生する

マンション本体を建築する費用は、基本的に本体建築費(本体工事費)と付帯工事費によってコストを計算することが可能です。しかし、実際に不動産投資事業としてマンション建築を考える場合、マンション本体を建てるための費用以外にも様々な諸費用が発生します。

そのため、実際に不動産投資事業を前提としてマンション建築を進める場合、必ず諸費用についても初期コストやランニングコストとして考えておかなければなりません。

なお、諸費用は不動産会社によって付帯工事費と同内容になることもあります。

マンション建築に関連する諸費用

不動産ローンの手数料

マンション建築にかかる諸費用の代表例として、不動産ローンの申請に必要な手数料があります。

初期コストを完全に自費でまかなう場合を除いて、金融機関などのローンを利用することが一般的ですが、ローン申請には金融機関ごとに手数料が定められていることも通常です。

ローン手数料は借入金額に対して一定割合で発生する定率型や、借入金額にかかわらず一定金額が発生する定額型などがあり、それぞれの割合や金額は金融機関が自由に設定できます。

ローン手数料には消費税がかかる

仮に、借入金に対して2%の金額が発生する定率型ローン手数料であった場合、借入金額が5千万円であれば手数料は100万円となり、さらにそこへ消費税が加算されて合計110万円となります。

マンション建築では借入金が大きくなることが大半であり、場合によっては手数料も高額になりかねません。そのため、ローンのプラン内容などを比較検討する際は、必ず手数料の金額も含めて考えるようにしてください。

各種調査・検査費用

マンションの工事を行うためには様々な事前検査や調査を行わなければなりません。

検査費用は付帯工事費として請求されることもありますが、建築予定地を検討している段階などにおいては付帯工事費と別に請求されることもあります。

各種調査・検査費用には例えば以下のようなものがあります。

  • 現況測量費:マンション設計のために建築予定地の状況を確認する費用。
  • ボーリング調査費用:支持地盤の状態を調べるための費用。
  • エリアマーケティング費用:マンションを建てる地域の特性やエリア情報に関して調査する費用。不動産会社によっては無料。

設計料

マンション建築では、事前に設計会社や設計士へ設計図の作成を委託しなければなりません。

なお、設計担当会社と施工担当会社が同一の「設計施工一貫方式」と、設計会社と施工会社が異なる「設計施工分離方式」の2種類があり、一般的に後者の方が割高になります。

印紙税

工事請負契約書の契約金額に応じて印紙税を納めなければなりません。

なお、印紙税は契約書へ相当金額の収入印紙を貼り付けることで納税します。

水道分担金

マンション建築では付帯工事費として水道インフラの工事費用がかかりますが、新しく水道を引き込む際にはさらに自治体へ「水道分担金」を納めます。

水道分担金は戸数に比例して金額も増し、規模の大きなマンションになるほど高額になることが特徴です。

各種保険料

火災保険や地震保険については、竣工時に複数年分を一括契約することもあります。

保険料は保険会社や契約年数によって異なりますが、通常は請負工事金額をベースに計算されます。

新築建物登録免許税

マンションを新築した場合、不動産登記を行うための登録免許税が必要です。

登録免許税は、新築工事費の概ね50~60%を課税標準額(固定資産税評価額)として、以下の計算式で求められます。

  • 登録免許税=課税標準額(固定資産税評価額)×0.4%

抵当権設定登記費用

ローンを組んでマンション建設を行う場合、抵当権設定のための登録免許税が生じます。

抵当権設定登録免許税の場合、課税標準額は債権金額となり、そこへ税率が乗算されるという仕組みです。

抵当権設定登録免許税の計算式は以下となります。

  • 登録免許税=課税標準額(債権金額)×0.4%

司法書士手数料

マンションの保存登記や抵当権の設定登記については、司法書士へ手続きを依頼します。そのため、司法書士へ手数料を支払わなければなりません。

司法書士手数料は司法書士によって異なるため、改めて見積を依頼するようにしてください。

新築建物不動産取得税

マンションを新築した場合、不動産取得税が発生することも重要です。

新築建物不動産取得税の計算式は、固定資産税評価額を課税標準額として以下のようになります。

  • 不動産取得税=課税標準額(固定資産税評価額)×3%

ただし、物件の規模によって軽減措置を活用できることもあります。

マンション建築時の想定外の費用

一般的なマンション建築であれば、本体工事費や付帯工事費、さらに上述した諸費用などによってコストを計算することが可能です。しかし特定の条件などがそろった場合、さらに追加の費用がかかることもあります。

地下埋設物撤去費用

マンションの土台やエレベーター地下ピットの工事をするために地面を掘り起こした際、想定外の地下埋設物が発見されることもあります。

地下埋設物にはコンクリートガラやゴミ、歴史的価値のある物品など様々なものが考えられますが、いずれにしても工事の障害になるものが発掘されればその処理費を支払わなければなりません。

なお、地下埋設物の内容によっては工事の継続が難しくなることもあります。

汚染土壌の除去費用

地下埋設物がゴミや化学廃棄物などであった場合、汚染が土壌されている可能性があります。

汚染が土壌されている場合、そのままでは住居エリアとして活用することができないため、汚染土壌を除去して、法的に正常と認められる基準にまで環境を整えなければなりません。

【特集】オフィスビルの建築費用を知る

オフィスビルの建築費用とマンションの建築費用を10階建て・15階建て・30階建てで比較しました。そしてそれぞれの費用は鉄筋鉄骨コンクリート造(SRC)、鉄筋コンクリート造(RC)、鉄骨造(S)でそれぞれ分けて比較しています。また、オフィスビルとマンションの違いや注意点などについてもご紹介していますので、ぜひ一度チェックしてみてください。

【特集】オフィスビルの建築にかかる費用を詳しく見る>>

簡易収支シミュレーション

  • 物件価格 万円

    ※0~999999の整数を入力してください

  • 年間家賃
    収入
    万円

    ※満室時の年間想定家賃収入を入力
    ※0~999999の整数を入力してください

  • 諸経費率 %

    ※賃貸管理費、建物管理費などの諸経費を入力
    (通常、家賃収入に対する10~20%が目安)
    ※0~100の整数を入力してください

  • 年間
    手取り収入
    万円

    ※家賃収入-(家賃収入×諸経費率)

  • 年間支出 万円

    ※家賃収入×諸経費率

  • 利回り %

    ※年間手取り収入÷物件価格

【管理コストで比較した】
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※小数点以下は、すべて四捨五入します。
※収入・支出の算出額については、空室率、借入金額などの条件は加味していません。
※あくまでも仮想シミュレーションであり、実際の数字とは異なりますのでご了承下さい。

●2020年9月30日時点の情報をもとに調査しております。
●年間手数料目安は5階建て20戸(満室時の年間収入2,400万円)をモデルケースとしています。
●選定した3社は関東・東海エリアでの2019年度の賃貸住宅の着工戸数が多い10社(※)のうち、公式HPに記載されている管理費用が安い3社。
※参照元:全国賃貸住宅新聞PDF版無料配布6月22日号(https://www.zenchin.com/info/11028.php)

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