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●2020年9月30日時点の情報をもとに調査しております。
●年間手数料目安は5階建て20戸(満室時の年間収入2,400万円)をモデルケースとしています。
●選定した3社は関東・東海エリアでの2019年度の賃貸住宅の着工戸数が多い10社(※)のうち、公式HPに記載されている管理費用が安い3社。
※参照元:全国賃貸住宅新聞PDF版無料配布6月22日号(https://www.zenchin.com/info/11028.php)

3階建てマンションの建築費用相場とは

3階建てマンションの敷地面積別建築費の目安

東京・名古屋・大阪の建築費用について

同じ3階建てのマンションでも、敷地面積によって建築費用は異なりますが、全国の相場としては下記の表のようになっています。

敷地面積 重量鉄骨造 鉄筋コンクリート造
50坪 5,400万~7,200万円 6,300万~9,000万円
80坪 8,640万~
1億1,520万円
1億800万~
1億4,400万円
100坪 1億800万~
1億4,400万円
1億2,600万~
1億8,000万円

また骨組構造によっても大きく費用は変わるので、自分が想定している家賃や住居者ニーズなど、しっかりと把握しておくことが必要です。このページでは東京・名古屋・大阪の各エリアにスポットライトを当てて、マンションを建てる際に注意しておきたいところを紹介していますので、ぜひチェックしてみてください。

用途地域別のマンションの容積率・建ぺい率

  • 50坪

50坪で3階建て建造物を東京・名古屋・大阪エリアで建てようと考えたとき、上限建坪が大きく設けられている東京と大阪がおすすめです。同じ第一種低層住居専用地域でも名古屋が25㎡なのに対し、東京と大阪では30㎡と広くなっています。

◆【東京】50坪の建ぺい率・容積率
用途地域 建ぺい率 容積率 上限建坪 3階建てが
可能な建坪
実際の容積率
第一種低層住居専用地域 30~60% 60~200% 15~30 10~30 60~180%
第二種低層住居専用地域 40~60% 80~200% 20~30 13~30 78~180%
第一種中高層住居専用地域 30~60% 100~500% 15~30 15~30 90~180%
第二種中高層住居専用地域 40~60% 100~500% 20~30 16~30 96~180%
第一種住居地域 50~60% 100~500% 25~30 16~30 96~180%
第二種住居地域 50~80% 100~500% 25~40 16~40 96~240%
準住居地域 50~80% 100~500% 25~40 16~40 96~240%
近隣商業地域 60~80% 100~500% 30~40 16~40 96~240%
◆【名古屋】50坪の建ぺい率・容積率
用途地域 建ぺい率 容積率 上限建坪 3階建てが
可能な建坪
実際の容積率
第一種低層住居専用地域 30~50% 50~150% 15~25 8~20 48~150%
第二種低層住居専用地域 30~50% 50~150% 15~25 8~25 48~150%
第一種中高層住居専用地域 50~60% 150~200% 25~30 25~30 150~180%
第二種中高層住居専用地域 60% 150~200% 30 25~30 150~180%
第一種住居地域 60% 200% 30 30 180%
第二種住居地域 60% 200~400% 30 30 180%
準住居地域 60% 200~300% 30 30 180%
近隣商業地域 80% 200~400% 40 33~40 198~240%
◆【大阪】50坪の建ぺい率・容積率
用途地域 建ぺい率 容積率 上限建坪 3階建てが
可能な建坪
実際の容積率
第一種低層住居専用地域 30~60% 50~200% 15~30 8~30 48~180%
第二種低層住居専用地域 30~60% 50~200% 15~30 8~30 48~180%
第一種中高層住居専用地域 30~60% 100~500% 15~30 15~30 90~180%
第二種中高層住居専用地域 30~60% 100~500% 15~30 15~30 90~180%
第一種住居地域 50~80% 100~500% 25~40 16~40 96~240%
第二種住居地域 50~80% 100~500% 25~40 16~40 96~240%
準住居地域 50~80% 100~500% 25~40 16~40 96~240%
近隣商業地域 60~80% 100~500% 30~40 16~40 96~240%
  • 80坪

80坪も50坪と同様、東京と大阪エリアのほうが名古屋に比べて広く建物を作ることができます。部屋数も増やせて入居者の数そのものを増やせるでしょう。間取りや内装を工夫して入居希望者が増えれば、安定して高い収益を見込めるでしょう。

◆【東京】80坪の建ぺい率・容積率
用途地域 建ぺい率 容積率 上限建坪 3階建てが
可能な建坪
実際の容積率
第一種低層住居専用地域 30~60% 60~200% 24~48 16~48 60~180%
第二種低層住居専用地域 40~60% 80~200% 32~48 21~48 79~180%
第一種中高層住居専用地域 30~60% 100~500% 24~48 24~48 90~180%
第二種中高層住居専用地域 40~60% 100~500% 32~48 26~48 98~180%
第一種住居地域 50~60% 100~500% 40~48 26~48 98~180%
第二種住居地域 50~80% 100~500% 40~64 26~64 98~240%
準住居地域 50~80% 100~500% 40~64 26~64 98~240%
近隣商業地域 60~80% 100~500% 48~64 26~64 98~240%
◆【名古屋】80坪の建ぺい率・容積率
用途地域 建ぺい率 容積率 上限建坪 3階建てが
可能な建坪
実際の容積率
第一種低層住居専用地域 30~50% 50~150% 24~40 13~40 49~150%
第二種低層住居専用地域 30~50% 50~150% 24~40 13~40 49~150%
第一種中高層住居専用地域 50~60% 150~200% 40~48 40~48 150~180%
第二種中高層住居専用地域 60% 150~200% 48 40~48 150~180%
第一種住居地域 60% 200% 48 48 180%
第二種住居地域 60% 200~400% 48 48 180%
準住居地域 60% 200~300% 48 48 180%
近隣商業地域 80% 200~400% 64 53~64 199~240%
◆【大阪】80坪の建ぺい率・容積率
用途地域 建ぺい率 容積率 上限建坪 3階建てが
可能な建坪
実際の容積率
第一種低層住居専用地域 30~60% 50~200% 24~48 13~48 49~180%
第二種低層住居専用地域 30~60% 50~200% 24~48 13~48 49~180%
第一種中高層住居専用地域 30~60% 100~500% 24~48 24~48 90~180%
第二種中高層住居専用地域 30~60% 100~500% 24~48 24~48 90~180%
第一種住居地域 50~80% 100~500% 40~64 26~64 98~240%
第二種住居地域 50~80% 100~500% 40~64 26~64 98~240%
準住居地域 50~80% 100~500% 40~64 26~64 98~240%
近隣商業地域 60~80% 100~500% 48~64 26~64 98~240%
  • 100坪

一概に用途地域といっても上限されている建坪は異なります。東京・名古屋・大阪エリアでこだわった建造物を作りたい場合は、名古屋を選ぶと◎。第一種中高層住居専用地域だと高さ制限がありませんので、希望した階数のマンションを建てられるでしょう。

◆【東京】100坪の建ぺい率・容積率
用途地域 建ぺい率 容積率 上限建坪 3階建てが
可能な建坪
実際の容積率
第一種低層住居専用地域 30~60% 60~200% 30~60 20~60 60~180%
第二種低層住居専用地域 40~60% 80~200% 40~60 26~60 78~180%
第一種中高層住居専用地域 30~60% 100~500% 30~60 30~60 90~180%
第二種中高層住居専用地域 40~60% 100~500% 40~60 33~60 99~180%
第一種住居地域 50~60% 100~500% 50~60 33~60 99~180%
第二種住居地域 50~80% 100~500% 50~80 33~80 99~240%
準住居地域 50~80% 100~500% 50~80 33~80 99~240%
近隣商業地域 60~80% 100~500% 60~80 33~80 99~240%
◆【名古屋】100坪の建ぺい率・容積率
用途地域 建ぺい率 容積率 上限建坪 3階建てが
可能な建坪
実際の容積率
第一種低層住居専用地域 30~50% 50~150% 30~50 16~50 48~150%
第二種低層住居専用地域 30~50% 50~150% 30~50 16~50 48~150%
第一種中高層住居専用地域 50~60% 150~200% 50~60 50~60 150~180%
第二種中高層住居専用地域 60% 150~200% 60 50~60 150~180%
第一種住居地域 60% 200% 60 60 180%
第二種住居地域 60% 200~400% 60 60 180%
準住居地域 60% 200~300% 60 60 180%
近隣商業地域 80% 200~400% 80 66~80 198~240%
◆【大阪】100坪の建ぺい率・容積率
用途地域 建ぺい率 容積率 上限建坪 3階建てが
可能な建坪
実際の容積率
第一種低層住居専用地域 30~60% 50~200% 30~60 16~60 48~180%
第二種低層住居専用地域 30~60% 50~200% 30~60 16~60 48~180%
第一種中高層住居専用地域 30~60% 100~500% 30~60 30~60 90~180%
第二種中高層住居専用地域 30~60% 100~500% 30~60 30~60 90~180%
第一種住居地域 50~80% 100~500% 50~80 33~80 99~240%
第二種住居地域 50~80% 100~500% 50~80 33~80 99~240%
準住居地域 50~80% 100~500% 50~80 33~80 99~240%
近隣商業地域 60~80% 100~500% 60~80 33~80 99~240%

容積率・建ぺい率の次に確認したい
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東京・名古屋・大阪のマンション規制について

マンションを建設しようとしたときに、必然的に目を通さなければならないのが都道府県別に設けられている「規制」です。「土地があったらマンションは建てられる」と多くの方は思いがちですが、そんなことはありません。市区町村ごとの条例によって規制の内容は異なるので、契約を結ぶ前にチェックすることが必要です。ここでは、東京・名古屋・大阪でマンションを建てる際に確認しておきたい規制について紹介。これから東京・大阪・名古屋でマンションを建築しようと考えている方はぜひ目を通してみてください。

  • 東京のマンション建築規制

東京23区では、ワンルームマンションが多くあることによって「地域の人口の差が生じる」「住人である単独者が地域活動に参加しない」などの問題点があるとし、「ワンルームマンション規制」が実施されています。ワンルームマンション規制の内容は以下の通りです。

・千代田区:4階建て以上・ワンルーム10戸以上・ファミリー向け住戸(40㎡以上)設置

・中央区:駐輪場を戸数以上の数を設ける(一部バイク用)・提携型住宅の確保

・港区:ワンルームが7戸以上・駐輪場戸数以上

・新宿区:3階建て以上・ワンルームが10戸以上・ファミリー向け住戸(39㎡以上)設置

・品川:3階建て以上・ワンルーム15戸以上・駐車場設置・駐輪場設置

このように、23区域だけでも様々な規制が設けられています。これまで、ワンルームマンションは狭い土地で安く建築できることから、投資家から絶大な人気を集めていました。しかし、これからは東京23区で費用を抑えてワンルームマンションを建設するのは難しくなるでしょう。

  • 名古屋のマンション建築規制

名古屋は近隣で良好な関係を保つため、共同住宅型集合建築物には「自動車駐車場の設置」を義務づけています。地域また区域でも駐車場の割合は変わりますが、基本的には以下の通りです。

・住居系用途地域:住戸に対して10分の7

・商業系用途地域:住戸に対して10分の4

・工業系用途地域:住戸に対して10分の5

また、どの駐車場も「駐車台数1台につき幅約2.3m、奥行き約5m開ける」「自動車を安全に駐車させ出入りさせることができる」の2点も必須なので、しっかりと把握しておきましょう。

共同住宅型集合建築物には、自動車駐車場の設置のほかにも住戸の天井の高さ2.3m以上、ワンルームが30戸以上のマンションは管理人を設置する、花壇・植木を配置するなどの規定もあります。どの手続きも市役所に確認申請日の1週間前に書類の提出が必要になるので、分からない点があればまずは市役所に相談するようにしましょう。

  • 大阪のマンション建築規制

大阪市は、より良い街づくりをするため管理に関する規定を厳しく設けているエリアです。条例には

・ワンルーム形式住戸数が30戸以上の場合は管理人駐在

・管理人の名前・住所および電話を記載した表示板を建築物の出入り口の見やすい場所に設置

・ゴミ捨て場は常に清潔に保つとともに、定められた曜日に指定した場所に出す

・自転車やバイクには登録証の貼付して、道路に放置されていないか適宜にチェックする

などがあるほか、ワンルーム形式住戸は面積が35㎡以下、ファミリー型住戸なら35㎡以上と設定されています。自分が理想とした家がしっかりと建てられるのか、事前に市役所の「大阪市都市計画局開発調整部開発誘導課」に相談するといいでしょう。

追加で発生する可能性のある諸費用

3階建てマンション・アパートを建てる上で知っておきたい「追加で発生する可能性のある諸費用」についてご紹介します。

1.地盤調査・ボーリング調査・杭工事費用

3階建てマンション・アパートは、建物の重量が重くなることから、地盤の強さをしっかりと確認する必要があります。

地盤調査により建物を支えるための杭が必要と判断された場合、具体的にどのぐらいの長さの杭が必要なのかを測る「ボーリング調査」も必要になってきます。

ボーリング調査は1ポイントあたり50万円程度の費用がかかり、何ポイント調査する必要があるかは、建物の構造や地盤によって変わります。
マンション・アパートの設計者がどこを何ポイント調査する必要があるかを指示されるので、その指示に応じて調査を行うこととなります。

ボーリング調査よりも費用が安いスウェーデン式サウンディング試験というものもありますが、費用は10万円ほどかかります。
ただし、スウェーデン式サウンディング試験で「杭工事は不要」とわかればよいですが、「杭工事が必要」と判断された場合は、ボーリング調査が必要となるので注意が必要です。

この場合、スウェーデン式サウンディング試験の費用がまるまる無駄になってしまいますので、施工業者としっかり話し合った上で決めるとよいでしょう。

2階建てマンション・アパートと違い、3階建て以上のマンション・アパートの場合は、杭工事が必要となり、その不要は工事費用全体の10%程度を占めると言われています。
そのため、杭工事が必要となった場合、マンション・アパートの建築費用がグンと上がります。

2.構造計算費用

3階建てのマンション・アパートは構造計算が必要な建物です。
そのため、マンション・アパートの設計を行う会社の方で、構造計算や建築確認申請にかかる手間がかかることから、構造計算費用として50万円ほど余計に必要となる場合があります。
構造計算費用は建築を依頼する会社によって必要か不要かが変わりますので、契約を交わす前に確認をしておくことをおすすめします。

もし、構造計算費用を省略したいと考えている場合は、予めパッケージ商品として国土交通大臣から構造計算の認定を受けている大手ハウスメーカーに依頼する方法もあります。

大手ハウスメーカーのパッケージされた建物であれば、構造計算を省略できたり建築確認申請も短く済ますことができ、さらに構造計算費用を抑えることが可能です。

しかし、その場合はパッケージ化された建物を作ることになりますので、土地の形やエリアのニーズに合わない可能性もあることから、建てたいマンション・アパートに合っているかをしっかりチェックする必要があります。


3階建てマンションが向いている土地

土地にはそれぞれ何階建てのマンションが向いているかが異なりますので、こちらでは「3階建てマンション」が向いている土地についてご紹介します。

1.学生が多く住む街や外国人研修生が多い街

3階建てマンションが向いている土地という点において、「立地面」で考えた場合、学生や外国人研修生が多く住む街が向いていると言えます。

学生や外国人研修生が多く済む街であれば、他の街と違って3階であっても十分賃貸として貸し出すことができます。

そして一定期間が経つと人が入れ替わるため、常に人の動きがあるのが学生や外国人研修生が多く住む街の特徴なので、その街に暮らす人の世代が常に若者の割合が多くなります。
そのため、ベッドタウンなどと違って将来的に3階の需要が低くなるという心配もありません。
さらに、学校や企業が寮として借り上げてくれる場合もありますので、賃貸経営をするうえで非常にメリットが多い立地となります。

2.広々とした広大な土地

3階建てマンション・アパートを建築する場合、広々とした広大な土地が向いています。
広々とした土地の場合、土地に余裕がある分、予算に合わせてマンション・アパートの構造も選ぶことができます。

例えば、建物の周囲に3m以上の空き地を設けるという条件がクリアできるようであれば、準耐火構造の木造アパートを建てることも可能です。
建築費用を抑えつつ、3階建てアパートを建てたい場合は、土地の広さにも注意しながら土地探しをするとよいでしょう。

他にも、土地が広いことで駐輪場や駐車場を確保することも可能となるため、駐車料金の聴衆による家賃収入のアップを目指せたり、より多くの賃貸希望者を集めることにもつながっていきます。

3.容積率が150%以上の土地

容積率100%の土地の場合は、2階建てまでが限度で3階建てマンション・アパートは厳しい場合があるため、3階建てのマンション・アパートを建築する場合は、容積率が150%以上あることが重要となります。

いくら広い土地があったとしても容積率の問題で3階建てが建てられない場合もありますので、予算や収益を鑑みて3階建てのマンション・アパートを建てたいと考えている場合は、容積率150%以上という点はしっかり抑えておいたほうが良いでしょう。

同じ第一種低層住居専用地域であっても、容積率150%以上のエリアはありますので、これから3階建てのマンション・アパートを建てたいと考えてながら土地を選ぶ場合は特に、容積率をチェックしましょう。

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