4階建てマンションの建築費用相場とは

同じ敷地でマンション経営をするなら、できるだけ高層化した方が家賃収入も増えるという単純な話しではありません。エリアや土地によって建ぺい率と容積率が決められているため、その中でより収益性を高めるにはどうするかがマンション経営の鍵となるわけです。

4階建てマンションの敷地面積別建築費の目安

ここでは4階建てマンションを例としてマンション建築費の目安を考えてみましょう。便宜的に、建ぺい率は60％と設定、坪単価を60万～80万円として本体工事費を算出したのが以下の表です。なお、実際にはこの他に地盤改良や配管・外構関連の工事費用なども必要となるでしょう。

敷地面積	重量鉄骨造	鉄筋コンクリート造
50坪	1億7,000万～2億1,000万円	1億8,000万～2億2,000万円
80坪	2億8,000万～3億3,000万円	2億9,000万～3億6,000万円
100坪	3億5,000万～4億2,000万円	3億6,000万～4億5,000万円

※上記は国税庁の発表する「地域別・構造別の工事費用表（1m2当たり）【令和5年分用】」（※）の東京都、愛知県、大阪府の平均工事費用から、各坪数ｘ階数で算出（※2024年1月19日現在）したものです。端数は切り捨て。

参考元：国税庁「地域別・構造別の工事費用表（1m2当たり）【令和5年分用】」

容積率・建ぺい率の次に確認したい
管理コストで見るおすすめ賃貸マンション建築会社

マンション建築における建ぺい率とは

敷地面積においてマンションを建てられる面積の比率を意味するのが建ぺい率。一般的に、都心部の駅周辺だと建ぺい率80％となっていますが、多くは60％以下となるのが現実。例えば、100坪の土地を所有していたとして、建ぺい率が60％だとマンションの1フロアあたりの面積は60坪となり、延床面積はその階数分の掛け算で算出できます。

マンション建築における容積率とは

マンション全体の延床面積を敷地面積で割った数値を容積率といいます。これも上限設定があって、100坪の土地で建ぺい率が60％とした場合、容積率との関係を3階建てと4階建てで計算してみましょう。

• 敷地面積100坪×建ぺい率60％×3階建て÷敷地面積100坪＝容積率180％
• 敷地面積100坪×建ぺい率60％×4階建て÷敷地面積100坪＝容積率240％

このように、容積率上限が200％だと3階建てまでしか建築できず、4階建て以上のマンションを建てるには容積率上限がより高い土地でないとだめなわけです。

マンション経営で高収益を目指すには、建てる前だけではなく、建てた後に発生する管理費、建物修繕費といったコストにも留意する必要があります。このサイトでは、管理コストで比較した高収益を実現できるおすすめマンション建築会社を紹介しています。ぜひ参考にしてください。

4階建てマンションのメリット・デメリット

4階建てマンションを建てる場合のメリットとデメリットをそれぞれご紹介します。

メリット1.土地が狭くても賃貸部分が増やせる

4階建てマンションは、第一に「土地が狭くても賃貸部分を増やせる」というメリットがあります。
土地の容積率によっては4階建てのマンションが建築できない可能性もありますが、容積率が150％以上の土地であれば、4階建て以上のマンションを建てることが可能です。

決められた土地の範囲内で、賃貸部分を増やすことができますので、収益性の高いマンションにすることができます。

2階建てなどの小さいマンションを複数もつよりも、4階建てマンションを建てることで複数マンションを持つコストやデメリットを小さくできます。

メリット2.オフィスや店舗など幅広く利用できる

2階建て・3階建てのマンションに比べて、4階建てマンションの場合は1階部分をテナントにすることで、店舗やオフィスを入れることも可能です。
集客が見込めるエリアであればテナントの賃料で、より効率的に収益をあげることもできます。
また、テナントに入る店舗によっては入れ替わりも少なく長期にわたって貸し出すことができますので、より安定的に収益をあげつづけることへも繋がっていきます。

このように4階建てマンションは、土地の立地や周辺の状況によってはオフィスや店舗を併用するマンションにできたり、逆にオフィスや店舗を持たないマンションにするといったことも可能なので、狙いに合わせて幅広く活用できることもできるというメリットがあります。活用方法に迷う場合は、よりリスクを小さくするために、建築業者や専門家に相談のうえ、決定するとよいでしょう。

メリット3.賃貸併用住宅として利用することも可能

4階建てマンションの場合は、賃貸併用住宅としてりようする方法もあります。
一番上の階をオーナーの自宅として利用し、1階～3階を賃貸にすることで、立地や間取りによっては家賃収入だけで生活することも可能となります。

4階より小さいマンションの場合は、賃貸部分が少なくなるので家賃収入だけでの生活が厳しくなるという場合もありますので、より収益が高くなるよう、階数の多い4階建て以上がおすすめです。

さらに、親世帯・子世帯で分けて使う二世帯併用として利用する方法もあります。
この場合、将来的にどちらかの住居スぺースを賃貸に出せるような設計にすることで、借り手がつかないリスクや、スペースを持て余してしまうようなリスクも防げます。

賃貸併用住宅として利用する場合も含め、4階建てマンションはさまざまな形態で利用することができますので、収支のシミュレーションをしながら、狙いや将来設計に合わせたシミュレーションを専門家に依頼するとよいでしょう。

デメリット1.建物が大きくなることで建築コストが増える

2階建てや3階建てのマンションと比べて、4階建てマンションとなるとその分建物が大きくなります。
建物の規模が大きくなることで、もちろん建築コストも増えます。
建築コストが増えることで、借入の金額も増える点はデメリットと言えるかもしれません。

メリットの多い4階建てマンションなので、いろいろ夢が広がりますが、さまざまなリスクも伴いますので、土地周辺の情報をしっかりと把握し、いろいろなバリエーションでシミュレーションし、よりリスクが少なくなるよう考えていくことが大切です。

4階建てにして建築コストが増えたとしても、それを回収できるだけの算段がつくようであれば、建築コストが上がることはデメリットとはなりませんので、専門家としっかり相談したうえで決めましょう。

デメリット2.賃貸併用住宅は金利の低いローンが利用できない場合も

二世帯併用や賃貸併用住宅としても利用できる4階建てマンションですが、賃貸併用住宅の場合に利用できる住宅ローンの条件をクリアすることが難しい場合もあります。

低金利の住宅ローンを利用する場合は、「住宅部分の延べ床面積が総床面積の50％以上」という条件がありますので、4階建てマンションの場合はこの条件のクリアが難しくなります。

そのため、4階建ての賃貸併用住宅を建てる場合は、通常の事業用途のローンを利用する必要があります。
事業用途のローンを組む場合は、より収益性や資産価値、借主の属性など、住宅ローンよりも厳しいローン芯さが行われ、かつ金利も住宅ローンより高くなります。
この点もデメリットのうちの1つといえるでしょう。

デメリット3.収入が増えることで「消費税課税業者」となる場合も

2階建て3階建てマンションよりも4階建てマンションのほうが賃貸部分が多いため、その分収益が増えるというメリットがありますが、逆に収益が増えすぎて税金がかかるという場合もあります。その1つが消費税です。
課税部分の収入が年間で1000万円を超えることで「消費税課税業者」となります。
消費税課税業者となると、消費税を納める必要があるため、場合によっては3階建てのマンションよりも4階建てのマンションのほうが利益が少なくなるという可能性も出てきます。

そのため、収支のシミュレーションを事前にしっかり行ったり、住宅部分が非課税となる賃貸併用住宅にするなどで消費税対策をすることもできますので、専門家と一緒にしっかり収支をシミュレーションしていくことが大切です。

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