高収益が期待できるマンション建築会社3選

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●2020年9月30日時点の情報をもとに調査しております。
●年間手数料目安は5階建て20戸(満室時の年間収入2,400万円)をモデルケースとしています。
●選定した3社は関東・東海エリアでの2019年度の賃貸住宅の着工戸数が多い10社(※)のうち、公式HPに記載されている管理費用が安い3社。
※参照元:全国賃貸住宅新聞PDF版無料配布6月22日号(https://www.zenchin.com/info/11028.php)

5階建てマンションの建築費用相場とは

5階建てマンションの敷地面積別建築費の目安

東名阪の建築費用について

同じ5階建てのマンションでも骨組構造によって建築費用は異なりますが、全国の相場は以下となっています。

・50坪:9,000~1億2,000万円(鉄骨)、1億500~1億5,000万円(鉄筋コンクリート)

・80坪:1億4,400~1億9,200万円(鉄骨)、1億6,800~2億4,000万円(鉄筋コンクリート)

・100坪:1億8,000~2億4,000万円(鉄骨)、2億1,000~3億円(鉄筋コンクリート)

敷地面積によっても大きく費用は変わるので、自分が想定している家賃が貰えるのか、住居者ニーズなどしっかりと把握しておくことが大切です。

用途地域別のマンションの容積率・建ぺい率

  • 50坪

50坪の建坪で5階建ての建物を東名阪エリアで建てるときは、用途地域によっても異なりますが、1階あたり東京都10~40m²、名古屋15~40m²、大阪10~40m²となります。そのため1階部分を広く作りたいと考えている方は名古屋で建築するのがおすすめです。

◆【東京】50坪の建ぺい率・容積率
用途地域 建ぺい率 容積率 上限建坪 5階建てが
可能な建坪
実際の容積率
第一種低層住居専用地域 30~60% 60~200% 15~30 建設不可
(高さ限度有)
建設不可
(高さ限度有)
第二種低層住居専用地域 40~60% 80~200% 20~30 建設不可
(高さ限度有)
建設不可
(高さ限度有)
第一種中高層住居専用地域 30~60% 100~500% 15~30 10~30 100~300%
第二種中高層住居専用地域 40~60% 100~500% 20~30 10~30 100~300%
第一種住居地域 50~60% 100~500% 25~30 10~30 100~300%
第二種住居地域 50~80% 100~500% 25~40 10~40 100~400%
準住居地域 50~80% 100~500% 25~40 10~40 100~400%
近隣商業地域 60~80% 100~500% 30~40 10~40 100~400%
◆【名古屋】50坪の建ぺい率・容積率
用途地域 建ぺい率 容積率 上限建坪 5階建てが
可能な建坪
実際の容積率
第一種低層住居専用地域 30~50% 50~150% 15~25 建設不可
(高さ限度有)
建設不可
(高さ限度有)
第二種低層住居専用地域 30~50% 50~150% 15~25 建設不可
(高さ限度有)
建設不可
(高さ限度有)
第一種中高層住居専用地域 50~60% 150~200% 25~30 15~20 150~200%
第二種中高層住居専用地域 60% 150~200% 30 15~20 150~200%
第一種住居地域 60% 200% 30 20 200%
第二種住居地域 60% 200~400% 30 20~30 200~300%
準住居地域 60% 200~300% 30 20~30 200~300%
近隣商業地域 80% 200~400% 40 20~40 200~400%
◆【大阪】50坪の建ぺい率・容積率
用途地域 建ぺい率 容積率 上限建坪 5階建てが
可能な建坪
実際の容積率
第一種低層住居専用地域 30~60% 50~200% 15~30 建設不可
(高さ限度有)
建設不可
(高さ限度有)
第二種低層住居専用地域 30~60% 50~200% 15~30 建設不可
(高さ限度有)
建設不可
(高さ限度有)
第一種中高層住居専用地域 30~60% 100~500% 15~30 10~30 100~300%
第二種中高層住居専用地域 30~60% 100~500% 15~30 10~30 100~300%
第一種住居地域 50~80% 100~500% 25~40 10~40 100~400%
第二種住居地域 50~80% 100~500% 25~40 10~40 100~400%
準住居地域 50~80% 100~500% 25~40 10~40 100~400%
近隣商業地域 60~80% 100~500% 30~40 10~40 100~400%
  • 80坪

80坪は畳が約160枚分。5階建てマンションを建坪80坪の範囲で建てたとき、東京に比べて名古屋のほうが1フロアを大きく作ることができます。名古屋では高さ制限のない用途地域を選ぶようにしましょう。

◆【東京】80坪の建ぺい率・容積率
用途地域 建ぺい率 容積率 上限建坪 5階建てが
可能な建坪
実際の容積率
第一種低層住居専用地域 30~60% 60~200% 24~48 建設不可
(高さ限度有)
建設不可
(高さ限度有)
第二種低層住居専用地域 40~60% 80~200% 32~48 建設不可
(高さ限度有)
建設不可
(高さ限度有)
第一種中高層住居専用地域 30~60% 100~500% 24~48 16~48 100~300%
第二種中高層住居専用地域 40~60% 100~500% 32~48 16~48 100~300%
第一種住居地域 50~60% 100~500% 40~48 16~48 100~300%
第二種住居地域 50~80% 100~500% 40~64 16~64 100~400%
準住居地域 50~80% 100~500% 40~64 16~64 100~400%
近隣商業地域 60~80% 100~500% 48~64 16~64 100~400%
◆【名古屋】80坪の建ぺい率・容積率
用途地域 建ぺい率 容積率 上限建坪 5階建てが
可能な建坪
実際の容積率
第一種低層住居専用地域 30~50% 50~150% 24~40 建設不可
(高さ限度有)
建設不可
(高さ限度有)
第二種低層住居専用地域 30~50% 50~150% 24~40 建設不可
(高さ限度有)
建設不可
(高さ限度有)
第一種中高層住居専用地域 50~60% 150~200% 40~48 24~32 150~200%
第二種中高層住居専用地域 60% 150~200% 48 24~32 150~200%
第一種住居地域 60% 200% 48 32 200%
第二種住居地域 60% 200~400% 48 32~48 200~300%
準住居地域 60% 200~300% 48 32~48 200~300%
近隣商業地域 80% 200~400% 64 32~64 200~400%
◆【大阪】80坪の建ぺい率・容積率
用途地域 建ぺい率 容積率 上限建坪 5階建てが
可能な建坪
実際の容積率
第一種低層住居専用地域 30~60% 50~200% 24~48 建設不可
(高さ限度有)
建設不可
(高さ限度有)
第二種低層住居専用地域 30~60% 50~200% 24~48 建設不可
(高さ限度有)
建設不可
(高さ限度有)
第一種中高層住居専用地域 30~60% 100~500% 24~48 16~48 100~300%
第二種中高層住居専用地域 30~60% 100~500% 24~48 16~48 100~300%
第一種住居地域 50~80% 100~500% 40~64 16~64 100~400%
第二種住居地域 50~80% 100~500% 40~64 16~64 100~400%
準住居地域 50~80% 100~500% 40~64 16~64 100~400%
近隣商業地域 60~80% 100~500% 48~64 16~64 100~400%
  • 100坪

以下の図を見ると、所持している敷地に対して建坪が100坪の場合、名古屋がより広く建築しやすいことが分かります。第一種中高層住居専用地域でも1階あたり30坪から建てることができるので、間取りにこだわることができるでしょう。

◆【東京】100坪の建ぺい率・容積率
用途地域 建ぺい率 容積率 上限建坪 5階建てが
可能な建坪
実際の容積率
第一種低層住居専用地域 30~60% 60~200% 30~60 建設不可
(高さ限度有)
建設不可
(高さ限度有)
第二種低層住居専用地域 40~60% 80~200% 40~60 建設不可
(高さ限度有)
建設不可
(高さ限度有)
第一種中高層住居専用地域 30~60% 100~500% 30~60 20~60 100~300%
第二種中高層住居専用地域 40~60% 100~500% 40~60 20~60 100~300%
第一種住居地域 50~60% 100~500% 50~60 20~60 100~300%
第二種住居地域 50~80% 100~500% 50~80 20~80 100~400%
準住居地域 50~80% 100~500% 50~80 20~80 100~400%
近隣商業地域 60~80% 100~500% 60~80 20~80 100~400%
◆【名古屋】100坪の建ぺい率・容積率
用途地域 建ぺい率 容積率 上限建坪 5階建てが
可能な建坪
実際の容積率
第一種低層住居専用地域 30~50% 50~150% 30~50 建設不可
(高さ限度有)
建設不可
(高さ限度有)
第二種低層住居専用地域 30~50% 50~150% 30~50 建設不可
(高さ限度有)
建設不可
(高さ限度有)
第一種中高層住居専用地域 50~60% 150~200% 50~60 30~40 150~200%
第二種中高層住居専用地域 60% 150~200% 60 30~40 150~200%
第一種住居地域 60% 200% 60 40 200%
第二種住居地域 60% 200~400% 60 40~60 200~300%
準住居地域 60% 200~300% 60 40~60 200~300%
近隣商業地域 80% 200~400% 80 40~80 200~400%
◆【大阪】100坪の建ぺい率・容積率
用途地域 建ぺい率 容積率 上限建坪 5階建てが
可能な建坪
実際の容積率
第一種低層住居専用地域 30~60% 50~200% 30~60 建設不可
(高さ限度有)
建設不可
(高さ限度有)
第二種低層住居専用地域 30~60% 50~200% 30~60 建設不可
(高さ限度有)
建設不可
(高さ限度有)
第一種中高層住居専用地域 30~60% 100~500% 30~60 20~60 100~300%
第二種中高層住居専用地域 30~60% 100~500% 30~60 20~60 100~300%
第一種住居地域 50~80% 100~500% 50~80 20~80 100~400%
第二種住居地域 50~80% 100~500% 50~80 20~80 100~400%
準住居地域 50~80% 100~500% 50~80 20~80 100~400%
近隣商業地域 60~80% 100~500% 60~80 20~80 100~400%
容積率・建ぺい率の次に確認したい
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東名阪のマンション規制

マンションに限らず、建物を建築するうえでチェックしておきたいのが「規制」です。都道府県はもちろん市によって設けている規制は異なるので、事前に市町村の公式サイトで確認する必要があります。ここでは、東名阪のマンション規制について紹介。これから該当するエリアでマンションを建てようと考えている方は、ぜひチェックしてください。

  • 東京のマンション建築規制

東京都にはワンルームマンションが多くあるため「エリアによって人工の差がある」「隣人同士でのコミュニケーションが円滑ではない」という問題が起こる可能性があるとして、1997年に「ワンルームマンション規制」を実施。

ワンルームマンション規制の例を挙げると、江戸川区であれば3階以上で15戸以下ある場合「1戸あたり最低でも専有面積が25㎡」、3階以上で15戸以上である場合は「1戸あたり最低でも専有面積が75㎡以上」が必要です。新宿区は3階以上でワンルームが10戸以上ある場合、ファミリー向け住戸については39㎡以上での設置を必須としています。このように単身者向けのワンルームマンションを建築する場合は、専有面積を規制に合わせて大きくする必要があります。

これまでは少ない土地で安く建築できることから投資家の間で人気を集めていたワンルームマンションですが、これからは新築ではなく中古マンションの方が適した投資と言えるでしょう。

名古屋でマンション建築に大きく影響する規制が、「高度地区」。高度地区とは建物の高さに制限を設ける仕組みです。マンションに限らず、名古屋で特定されているエリアにある建物全般が該当。もし名古屋でマンションを建築するのであれば、事前に規制エリアじゃないのかを確認するようにしましょう。このような「高度地区」がつくられた背景には市街の環境や景観を維持するという目的があります。

そのため、5階建てマンションの建築を考えている方に意識して欲しいのが高さ10m以上のマンションが建てられない「10m高度地区」です。5階建てマンションの高さは約12m。この時点で10m高度地区にマンションを建てることはできません。ただし、「絶対高さ認定」という認定を受けていれば、最大12mまでは建築が可能になるケースも。建築したい場所が高度地区だからと言ってすぐに諦める必要はありません。高度地区については名古屋市の公式サイトにて確認できるので、建築する前に一度目を通すようにしましょう。

  • 大阪のマンション建築規制

大阪府は、府民一人ひとりが住みやすい街づくりをするためマンション規定をより厳しく設けているエリアです。条例としては、

・1戸当たりの専有面積は18㎡以上

・室内の天井の高さは2.3m以上

などがあります。ほかにも30戸以上のマンションを建てる場合には管理人を設置する義務があり、駐在や巡回といった管理体制を整えなければなりません。複数のマンションを建築する方は、人件費で余計なコストが生まれてしまうでしょう。また、30戸以上の場合は「大阪市共同住宅の駐車施設に関する指導要綱及び同施行基準」に基づいて、駐車場の設置も必須。駐車場にも「駐車台数1台につき幅約2.3m、奥行き約5m開ける」「自動車を安全に駐車させ出入りさせることができる」などの細かい規定があります。マンション建築を考えている方は自己判断せず、大阪市公式サイトにある「ワンルーム形式集合建築物指導要綱」を確認したうえでマンション建築の計画をしてください。

大阪のマンション建築規制について確認する

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  • 物件価格 万円

    ※0~999999の整数を入力してください

  • 年間家賃
    収入
    万円

    ※満室時の年間想定家賃収入を入力
    ※0~999999の整数を入力してください

  • 諸経費率 %

    ※賃貸管理費、建物管理費などの諸経費を入力
    (通常、家賃収入に対する10~20%が目安)
    ※0~100の整数を入力してください

  • 年間
    手取り収入
    万円

    ※家賃収入-(家賃収入×諸経費率)

  • 年間支出 万円

    ※家賃収入×諸経費率

  • 利回り %

    ※年間手取り収入÷物件価格

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※小数点以下は、すべて四捨五入します。
※収入・支出の算出額については、空室率、借入金額などの条件は加味していません。
※あくまでも仮想シミュレーションであり、実際の数字とは異なりますのでご了承下さい。

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