高収益が期待できるマンション建築会社3選

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●2020年9月30日時点の情報をもとに調査しております。
●年間手数料目安は5階建て20戸(満室時の年間収入2,400万円)をモデルケースとしています。
●選定した3社は関東・東海エリアでの2019年度の賃貸住宅の着工戸数が多い10社(※)のうち、公式HPに記載されている管理費用が安い3社。
※参照元:全国賃貸住宅新聞PDF版無料配布6月22日号(https://www.zenchin.com/info/11028.php)

6階建てマンションの建築費用相場とは

6階建てマンションの敷地面積別建築費の目安

同じ階数のマンションであっても敷地面積によって、建築費用が異なることをご存知ですか?

6階建てのマンションだと、2億円以上の建築費用がかかる場合があります。

また、建築の構造によって費用が大きく変わってくるので、希望するマンションが建てられるのかしっかり確認するのが良いでしょう。

このページでは、50坪、80坪、100坪に関する容積率の計算や、東名阪でマンションを建築する際の規制についてまとめていますので、ぜひ参考にしてください。

用途地域別のマンションの容積率・建ぺい率

  • 50坪

50坪の面積に6階建てのマンションを建てた場合、東京や大阪では住居地域によって最低8平方メートルの広さしか確保できないところがあります。また名古屋では12平方メートルと若干広さがありますが、やはり狭いことに違いはないため、50坪での建築はあまりおすすめできません。

◆【東京】50坪の建ぺい率・容積率
用途地域 建ぺい率 容積率 上限建坪 6階建てが
可能な建坪
実際の容積率
第一種低層住居専用地域 30~60% 60~200% 15~30 建設不可
(高さ限度有)
建設不可
(高さ限度有)
第二種低層住居専用地域 40~60% 80~200% 20~30 建設不可
(高さ限度有)
建設不可
(高さ限度有)
第一種中高層住居専用地域 30~60% 100~500% 15~30 8~30 96~360%
第二種中高層住居専用地域 40~60% 100~500% 20~30 8~30 96~360%
第一種住居地域 50~60% 100~500% 25~30 8~30 96~360%
第二種住居地域 50~80% 100~500% 25~40 8~40 96~480%
準住居地域 50~80% 100~500% 25~40 8~40 96~480%
近隣商業地域 60~80% 100~500% 30~40 8~40 96~480%
◆【名古屋】50坪の建ぺい率・容積率
用途地域 建ぺい率 容積率 上限建坪 6階建てが
可能な建坪
実際の容積率
第一種低層住居専用地域 30~50% 50~150% 15~25 建設不可
(高さ限度有)
建設不可
(高さ限度有)
第二種低層住居専用地域 30~50% 50~150% 15~25 建設不可
(高さ限度有)
建設不可
(高さ限度有)
第一種中高層住居専用地域 50~60% 150~200% 25~30 12~16 144~192%
第二種中高層住居専用地域 60% 150~200% 30 12~16 144~192%
第一種住居地域 60% 200% 30 16 192%
第二種住居地域 60% 200~400% 30 16~30 192~360%
準住居地域 60% 200~300% 30 16~25 192~300%
近隣商業地域 80% 200~400% 40 16~33 192~396%
◆【大阪】50坪の建ぺい率・容積率
用途地域 建ぺい率 容積率 上限建坪 6階建てが
可能な建坪
実際の容積率
第一種低層住居専用地域 30~60% 50~200% 15~30 建設不可
(高さ限度有)
建設不可
(高さ限度有)
第二種低層住居専用地域 30~60% 50~200% 15~30 建設不可
(高さ限度有)
建設不可
(高さ限度有)
第一種中高層住居専用地域 30~60% 100~500% 15~30 8~30 96~360%
第二種中高層住居専用地域 30~60% 100~500% 15~30 8~30 96~360%
第一種住居地域 50~80% 100~500% 25~40 8~40 96~480%
第二種住居地域 50~80% 100~500% 25~40 8~40 96~480%
準住居地域 50~80% 100~500% 25~40 8~40 96~480%
近隣商業地域 60~80% 100~500% 30~40 8~40 96~480%
  • 80坪

80坪でマンション建築を考えているなら名古屋がおすすめです。最低でも20平方メートルありますので、間取りを広く取ることができます。多少狭くても住みやすさや間取りを工夫することで、空室率の低下は防げるはずです。

◆【東京】80坪の建ぺい率・容積率
用途地域 建ぺい率 容積率 上限建坪 6階建てが
可能な建坪
実際の容積率
第一種低層住居専用地域 30~60% 60~200% 24~48 建設不可
(高さ限度有)
建設不可
(高さ限度有)
第二種低層住居専用地域 40~60% 80~200% 32~48 建設不可
(高さ限度有)
建設不可
(高さ限度有)
第一種中高層住居専用地域 30~60% 100~500% 24~48 13~48 98~360%
第二種中高層住居専用地域 40~60% 100~500% 32~48 13~48 98~360%
第一種住居地域 50~60% 100~500% 40~48 13~48 98~360%
第二種住居地域 50~80% 100~500% 40~64 13~64 98~480%
準住居地域 50~80% 100~500% 40~64 13~64 98~480%
近隣商業地域 60~80% 100~500% 48~64 13~64 98~480%
◆【名古屋】80坪の建ぺい率・容積率
用途地域 建ぺい率 容積率 上限建坪 6階建てが
可能な建坪
実際の容積率
第一種低層住居専用地域 30~50% 50~150% 24~40 建設不可
(高さ限度有)
建設不可
(高さ限度有)
第二種低層住居専用地域 30~50% 50~150% 24~40 建設不可
(高さ限度有)
建設不可
(高さ限度有)
第一種中高層住居専用地域 50~60% 150~200% 40~48 20~26 150~195%
第二種中高層住居専用地域 60% 150~200% 48 20~26 150~195%
第一種住居地域 60% 200% 48 26 195%
第二種住居地域 60% 200~400% 26~48 32~48 195~360%
準住居地域 60% 200~300% 48 26~40 195~300%
近隣商業地域 80% 200~400% 64 26~53 195~398%
◆【大阪】80坪の建ぺい率・容積率
用途地域 建ぺい率 容積率 上限建坪 6階建てが
可能な建坪
実際の容積率
第一種低層住居専用地域 30~60% 50~200% 24~48 建設不可
(高さ限度有)
建設不可
(高さ限度有)
第二種低層住居専用地域 30~60% 50~200% 24~48 建設不可
(高さ限度有)
建設不可
(高さ限度有)
第一種中高層住居専用地域 30~60% 100~500% 24~48 13~48 98~360%
第二種中高層住居専用地域 30~60% 100~500% 24~48 13~48 98~360%
第一種住居地域 50~80% 100~500% 40~64 13~64 98~480%
第二種住居地域 50~80% 100~500% 40~64 13~64 98~480%
準住居地域 50~80% 100~500% 40~64 13~64 98~480%
近隣商業地域 60~80% 100~500% 48~64 13~64 98~480%
  • 100坪

100坪も同様、東京や大阪と比べて名古屋のほうが広く建てることができるのでおすすめ。住居地域によっては大阪のほうが広く建築できることもあるので、自分の希望するエリアでは希望通りの広さになるか確認しておくことが大切です。

◆【東京】100坪の建ぺい率・容積率
用途地域 建ぺい率 容積率 上限建坪 6階建てが
可能な建坪
実際の容積率
第一種低層住居専用地域 30~60% 60~200% 30~60 建設不可
(高さ限度有)
建設不可
(高さ限度有)
第二種低層住居専用地域 40~60% 80~200% 40~60 建設不可
(高さ限度有)
建設不可
(高さ限度有)
第一種中高層住居専用地域 30~60% 100~500% 30~60 16~60 96~360%
第二種中高層住居専用地域 40~60% 100~500% 40~60 16~60 96~360%
第一種住居地域 50~60% 100~500% 50~60 16~60 96~360%
第二種住居地域 50~80% 100~500% 50~80 16~80 96~480%
準住居地域 50~80% 100~500% 50~80 16~80 96~480%
近隣商業地域 60~80% 100~500% 60~80 16~80 96~480%
◆【名古屋】100坪の建ぺい率・容積率
用途地域 建ぺい率 容積率 上限建坪 6階建てが
可能な建坪
実際の容積率
第一種低層住居専用地域 30~50% 50~150% 30~50 建設不可
(高さ限度有)
建設不可
(高さ限度有)
第二種低層住居専用地域 30~50% 50~150% 30~50 建設不可
(高さ限度有)
建設不可
(高さ限度有)
第一種中高層住居専用地域 50~60% 150~200% 50~60 25~33 150~198%
第二種中高層住居専用地域 60% 150~200% 60 25~33 150~198%
第一種住居地域 60% 200% 60 33 198%
第二種住居地域 60% 200~400% 60 33~60 198~360%
準住居地域 60% 200~300% 60 33~50 198~300%
近隣商業地域 80% 200~400% 80 33~66 198~396%
◆【大阪】100坪の建ぺい率・容積率
用途地域 建ぺい率 容積率 上限建坪 6階建てが
可能な建坪
実際の容積率
第一種低層住居専用地域 30~60% 50~200% 30~60 建設不可
(高さ限度有)
建設不可
(高さ限度有)
第二種低層住居専用地域 30~60% 50~200% 30~60 建設不可
(高さ限度有)
建設不可
(高さ限度有)
第一種中高層住居専用地域 30~60% 100~500% 30~60 16~60 96~360%
第二種中高層住居専用地域 30~60% 100~500% 30~60 16~60 96~360%
第一種住居地域 50~80% 100~500% 50~80 16~80 96~480%
第二種住居地域 50~80% 100~500% 50~80 16~80 96~480%
準住居地域 50~80% 100~500% 50~80 16~80 96~480%
近隣商業地域 60~80% 100~500% 60~80 16~80 96~480%

容積率・建ぺい率の次に確認したい
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マンション建築の規制について

良いエリアを見つけたとしても、スムーズにマンションを建築できるわけではありません。建てるエリアによって、建築規制が設けられているところがあります。それぞれの制限について把握しておかないと、収益を得るどころか大損してしまうおそれが…。

ここでは、東京・名古屋・大阪の3つの都市でマンション建築をする場合の規制についてまとめました。希望している規模にマンションが建てられるのか要チェックです。

  • 東京のマンション建築規制

単身者が増えていることで、賃貸ニーズが高まっている都心のマンション。需要があるため、建築を希望する方も多いことでしょう。しかし、東京23区において、それぞれ建築規制が設けられていることをご存知ですか?

例えば、ワンルームマンションを建築する場合。渋谷区だと、1戸あたりの最低専有面積は28平方メートル以上ないと建てることができません。また新宿やその他の区では、一定戸数に対してファミリータイプの部屋を併設することが決められています。

中野区では、集合住宅の移住水準の向上や周囲への環境配慮、世帯向けの住戸の供給を図るために、住戸面積や管理人室、駐車場・駐輪場の設置を定めています。

このように、エリアによって指定されている規制がたくさん存在しているのです。建築確認申請をする前に、「このエリアではどんな規制がされているのか」「予定している規模は建てられるのか」など、情報をしっかり集めてから建築に取りかかりましょう。

  • 名古屋のマンション建築規制

名古屋でマンション建築を考えている方は、建物の高さに気をつけなければいけません。名古屋では、「地域にふさわしくない高層の建築物を制限することで、秩序ある街並みをつくっていく」をモットーに、各エリアで高度地区が定められています。建物による上限の高さは、10m、15m、20mの3種類。また高度制限に加え、斜線制限も定めることにより、周囲の建物へ日当たりを確保させるように取り組んでいます。

他にも、バリアフリーを備えた特定建築物を建てるときは、高齢者や障がい者が利用しやすい基準「建築物移動等円滑化誘導基準」を満たした建築物の申請を行なうことが可能です。申請すると、確認申請の手数料の免除や面積に算入しないといった嬉しいメリットを受けられます。

名古屋で希望するマンション建築ができるのかを、一度市役所で確認してみてください。

  • 大阪のマンション建築規制

大手百貨店やオフィスビルの建設ラッシュが続いている大阪。2014年には日本一高いあべのハルカスが開業し、注目が高まっています。

そんな大阪でマンション建築を考えている方は、建てる際に注意しなければいけないことがあります。それが「ワンルーム形式による集合建築物の指導要網」の規定です。紛争の防止やより良い居住環境の確保を目的に、大阪市が定めました。

住宅既存や駐車場の付帯施設に関する一定の基準であったり、管理体制の設備に関する規定を設けたりなど、さまざまな制限がありますので、ワンルームマンションを建築する際は一度、担当者に確認することをおすすめします。

また、共同住宅の場合は、駐輪施設を設置する規定が設けられているので、マンションを建設する際は大阪市都市計画局開発調整部開発誘導課に相談するとよいでしょう。

6階建てマンションはコストが増加する? 

6階建てマンションは消防法が変わる  528w

10年ほど前に起きた東日本大震災や熊本地震など、巨大な地震が多発している現状を受け、マンションを建てる上でも非常に重要な「消防法」が厳しくなっています。
その消防法も、5階建て以上のマンションと4階建て以下のマンションで基準が異なります。

5階建て以上のマンションの場合は、「避難通路を2方向に向けて設置しなくてはならない」ということと、「外部避難通路の設置しなくてはならない」という決まりがあります。
また、延べ床面積が500m2以内のマンションは火災報知器、500m2以上のマンションは自動火災報知機を設置しなくてはならないというルールもあります。

これらのルールは単純にコストアップに繋がりますので、4階建てのマンションか6階建てのマンションかというのは単純に階数分のコストがアップするだけでなく、設備面でもコストアップすることを覚えておく必要があります。

マンションを建てるオーナー側からするとコストアップはうれしくありませんので、収益のシミュレーションをしっかり行い、4階建て以下のマンションの方が利益がでるのか、6階建て以上のマンションの方が良いのかをしっかり判断する必要がありますので、建築会社の担当者や専門家としっかり協議しながら決めていきましょう。

6階建てマンションは建築指導要網が変わる

4階建て以下のマンションと5階建て以上のマンションの場合、「建築指導要網」に定められたルールが変わります。

例えば4階建て以下のマンションの場合は、使用する柱のサイズを幅350ミリ×厚み12ミリ、と定めているのに対し、5階建て以上のマンションの場合は、幅450ミリ×厚み18ミリと太いため、強度が増す分建築にかかるコストも高くなります。

また、柱だけでなく梁のサイズも同様に、4階建て以下マンションで必要な梁の強度よりも5階建て以上のマンションに必要な強度のほうが高いため、マンションを建てるための資材のコストがグンと上がります。

4階建て以下のマンションと5階建て以上のマンションのどちらを建てるかで迷っている場合は、建築費用がどのぐらい増えるのか、どのぐらいの収益が見込めるのかをしっかり見極めながら決めることが大切です。

マンション経営をするうえで建築費用だけでなくランニングコストや修繕費用なども必要となりますので、専門家とともに安定的なマンション経営を続けられるような建築プランを立てていきましょう。

6階建てマンションにおけるエレベーターの必要性   

6階建てのマンションにはエレベーターが必須です。
入居者の目線で言えば「エレベーターがある物件得なければ困る」というのが素直な感想ですが、マンションオーナーの目線ではコスト面での負担が大きくなりますので、エレベーターを設置しなくて済むのであればそれに越したことはありません。

そこで、6階建てマンションにおけるエレベーターのメリットとデメリットについてご紹介します。

エレベーターがあるメリット 

日常生活で6階建てマンションの最上階までを階段で上り下りするというのは辛いため、荷物の移動だけでなく人の移動においてもエレベーターがあると非常に便利です。

そのため、エレベーターがあることで物件のアピールとなりますので、エレベーターがない物件よりも入居者を集めるための材料となります。
特に都市部のマンションの場合は自宅まで自転車を運びたいという需要も多いため、自転車を自宅まで運びやすいエレベーターがあることで、入居者にとって大きなメリットとなり、物件を借りる動機にもなります。

また、小さい子どもがいる家庭も、親が荷物をもって小さい子どもと長い階段を上り続けることは危険も伴います。
そのため、エレベーターがついている物件を選ぶことで素早く、安全に自宅まで移動できることから、子育て世代にとっても大きなメリットとなります。

エレベーターがあるデメリット 481w

一方で、エレベーターを設置することでデメリットもあります。

マンションを建築するオーナーにとって、エレベーターは非常にコストがかかるものであるという点です。

エレベーターを設置するためには、設置するための場所が必要となり、1LDKくらいの物件であれば、1戸分のスペースが必要となります。

そのため、エレベーターを設置することで、1戸分の収益が無くなるということになります。

また、エレベーターの設置費用は物にもよりますが、本体と設置費用を含めて2000万近くかかる場合があります。
エレベーターの電気代や保守点検といったランニングコストは、入居者に一部負担をお願いすることができる場合もありますが、入居者にとってマイナス要素となりますので難しいところです。

そしてエレベーターの耐用年数は、おおむね20~25年と言われていますので、15年目に補修、30年目に取り換えが必要となります。
その時にかかる費用は、エレベーターによって変わりますが、おおむね1200万円以上かかると言われています。

エレベーターを導入する場合は、導入費用、ランニングコスト、交換費用まで考えて設置することが大切です。

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簡易収支シミュレーション

  • 物件価格 万円

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    ※0~999999の整数を入力してください

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    ※0~100の整数を入力してください

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    ※家賃収入×諸経費率

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※収入・支出の算出額については、空室率、借入金額などの条件は加味していません。
※あくまでも仮想シミュレーションであり、実際の数字とは異なりますのでご了承下さい。

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