9階建てマンションの建築費用相場とは

9階建てマンションの敷地面積別建築費の目安

東京・名古屋・大阪の建築費用について

一言に「9階建てマンション」といっても、マンションを建築する敷地面積や構造、地域によって建築費用は異なります。ここでは、東京都・愛知県・大阪府における貸家・共同住宅の工事費予定額を基に、敷地面積ごとの建築費用を試算しました。

計算上は、各階の床面積が敷地面積と同じであると仮定し、「敷地面積×9階」を想定延床面積としています。実際の延床面積は、建ぺい率・容積率・前面道路幅員・斜線制限などによって変わるため、以下は仮定上の概算です。

敷地面積 （想定延床面積）	重量鉄骨造	鉄筋コンクリート造
50坪 （450坪）	4億6,860万～6億992万円	4億6,711万～6億7,835万円
80坪 （720坪）	7億4,975万～9億7,587万円	7億4,737万～10億8,536万円
100坪 （900坪）	9億3,719万～12億1,983万円	9億3,421万～13億5,669万円

※2025年度の東京都・愛知県・大阪府における「貸家・共同住宅」の1㎡当たり工事費予定額から算出しています。使用した単価は、重量鉄骨造が31.5万～41.0万円/㎡、鉄筋コンクリート造が31.4万～45.6万円/㎡です。工事費予定額を基にした目安であり、地盤改良、外構、設計、設備などを含む最終的な請負額ではありません。

敷地面積だけでなく、マンションに使用する材料や骨組みの構造によっても建築費用は大きく変化します。そのため、想定家賃や該当エリアの入居者ニーズ、建築可能な延床面積などを把握したうえで、建築計画を立てることが大切です。ここからは、東京・名古屋・大阪の各エリアにおける容積率・建ぺい率や、マンション建築時の注意点をご紹介します。

用途地域別のマンションの容積率・建ぺい率

以下の表は、用途地域ごとの建ぺい率・容積率を基にした概算です。9階建てマンションを建築できるかどうかは、用途地域だけでは確定できません。計画地の指定容積率・建ぺい率に加え、前面道路幅員による容積率制限、高度地区、斜線制限、日影規制、防火規制、地区計画などを個別に確認する必要があります。

50坪

50坪の土地で9階建てマンションを計画する場合、建築できる規模は用途地域や計画地ごとの建ぺい率・容積率によって変わります。東京・名古屋・大阪のどの地域が有利かは一概に判断できないため、土地ごとの指定内容や高さ制限などを事前に確認しましょう。

 

80坪

80坪の土地で9階建てマンションを計画する場合も、建築できる規模は用途地域や敷地条件によって異なります。表の数値だけで地域を比較せず、前面道路幅員、高度地区、斜線制限、日影規制などを含めて、希望する規模の建物を建てられるか確認することが大切です。

80坪で9階建てのマンションを建てようとした場合、建坪の下限が大きい名古屋市がおすすめです。下限が大きいということは、ある程度どのエリアでも自由に好みの建物が建て安くなります。

100坪

100坪の土地は建築計画の選択肢を確保しやすい一方、9階建てマンションを建築できる規模は、計画地に指定された建ぺい率・容積率や高さ制限などに左右されます。東京・名古屋・大阪という地域名だけで判断せず、候補地ごとの都市計画情報を確認してください。

東京・名古屋・大阪のマンション規制について

東京・名古屋・大阪でマンションを建てる場合は、各自治体が定める条例や指導要綱を確認する必要があります。適用される基準は、所在地だけでなく、階数、住戸数、住戸面積、敷地面積などによって異なります。土地があれば自由にマンションを建てられるわけではないため、計画の早い段階で自治体や設計者へ確認しましょう。

東京のマンション建築規制

東京23区では、ワンルームマンションなどを対象とした条例や指導要綱が区ごとに定められています。主な区の対象条件や住戸基準は、以下のとおりです。

• 千代田区：専用面積30㎡以下の住戸が10戸以上あり、地下を含む階数が4以上の建築物が対象です。住戸は25㎡以上とし、総戸数が20戸以上の場合は、40㎡以上のファミリー向け住戸に関する基準も設けられています。
• 中央区：10戸以上の共同住宅では、40㎡以上の定住型住宅の床面積を住宅部分の3分の1以上確保し、それ以外の住戸も25㎡以上とする基準があります。自転車駐車場は、住戸の種類に応じた算定式で必要台数を求めます。
• 港区：専用面積37㎡未満の住戸が7戸以上ある共同住宅などが対象です。住戸や駐輪施設、管理方法などについて条例上の基準が設けられています。
• 新宿区：地階を含む階数が3以上で、専用面積30㎡未満のワンルーム住戸が10戸以上、または総戸数の3分の1以上となる共同住宅などが対象です。3階建ての場合は、総戸数10戸以上という条件もあります。家族向け住戸は40㎡以上です。
• 品川区：旧ワンルーム形式等集合建築物指導要綱は、2026年7月31日から開発環境指導要綱へ統合されています。居室のある階数が3以上で、30㎡未満の住戸が15戸以上、かつ総戸数の3分の1以上となる共同住宅などが対象です。

このように、同じ東京23区内でも対象となる規模や整備基準は異なります。ワンルームマンションを計画する際は、計画地のある区の現行条例・要綱を確認してください。

名古屋のマンション建築規制

名古屋市では、原則として2階建て以上かつ10戸以上の共同住宅型集合建築物に、駐車施設などの整備基準が設けられています。自動車駐車場の必要台数は、用途地域ごとに次の割合で算定します。

• 低層住居専用地域：住戸数の10分の7
• 中高層住居専用地域：住戸数の10分の6
• 第一・第二種住居地域、準住居地域、準工業地域、工業地域、用途地域の指定のない区域：住戸数の10分の5
• 近隣商業地域：住戸数の10分の4
• 商業地域：住戸数の10分の3

専用面積30㎡未満のワンルーム形式住戸は、原則として住戸数を2分の1に換算します。また、駐車区画は幅2.3m以上、奥行き5m以上を確保する必要があります。

住戸は18㎡以上、居室の平均天井高は2.3m以上が基準です。ワンルーム形式住戸が30戸以上の場合は管理人室や管理方法に関する基準もありますが、管理体制によって例外が設けられる場合があります。このほか、できる限り敷地内を緑化することも求められています。

大阪のマンション建築規制

大阪市では、「大阪市ワンルーム形式集合建築物に関する指導要綱」に基づき、建築計画や管理体制について事前協議を行います。現行要綱では、専用面積35㎡以下の住戸をワンルーム形式住戸、35㎡を超える住戸をファミリー形式住戸としています。

ワンルーム形式住戸が30戸以上の場合は管理人室を設け、駐在または巡回によって管理することが原則です。管理者の連絡先を表示するほか、ごみ置き場や自転車・バイク置き場などを適切に管理するための基準も設けられています。

必要な管理方法や駐車・駐輪施設は、住戸数や敷地条件などによって異なります。大阪市でマンションを計画する場合は、建築確認申請前に現行要綱を確認し、必要に応じて担当窓口へ相談してください。

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