【坪数別】マンションの建築にかかる費用

延床面積別建築費の目安

延床面積から考えるマンション建築費

マンションの建築費は、敷地面積ではなく、建物の各階の床面積を合計した「延床面積」を基に算出するのが基本です。

敷地面積から延床面積の上限を検討する場合は、敷地面積に容積率を掛けて計算します。ただし、実際に建築できる延床面積は、建ぺい率、前面道路幅員、高さ制限、斜線・日影規制などの影響を受けるため、計算上の上限より小さくなる場合があります。

以下は、2025年度の「建築着工統計調査 住宅着工統計」における全国計・貸家・共同住宅の1㎡当たり工事費予定額を用いた目安です。鉄骨造は35.2万円/㎡（約116.4万円/坪）、鉄筋コンクリート造は36.2万円/㎡（約119.7万円/坪）として算出しています。

延床面積	鉄骨造（S造）	鉄筋コンクリート造（RC造）
50坪	約5,818万円	約5,983万円
80坪	約9,309万円	約9,574万円
100坪	約1億1,636万円	約1億1,967万円

計算式は「延床面積（坪）×3.305785㎡/坪×1㎡当たり工事費予定額」です。上記は着工時点の工事費予定額を基に算出した目安であり、実際の最終請負額ではありません。建物の仕様、設備、地盤、外構、設計条件などによって費用は変わります。

マンション建築では、延床面積だけでなく、構造や設備仕様、想定家賃、入居者のニーズなども踏まえて計画することが重要です。また、東京・名古屋・大阪では、計画地によって用途地域や自治体の建築規制が異なります。

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用途地域別の容積率・建ぺい率を確認する際の注意点

建ぺい率は、敷地面積に対する建築面積の割合です。一方、容積率は、敷地面積に対する延床面積の割合を指します。

例えば、敷地面積が100坪で容積率が200％の場合、計算上の延床面積の上限は200坪です。ただし、各階の床面積は建ぺい率の範囲内に収める必要があり、指定容積率をそのまま使えるとは限りません。前面道路の幅員によって、適用される容積率が低くなる場合もあります。

さらに、高度地区、斜線制限、日影規制、防火規制、地区計画なども建築可能な規模に影響します。そのため、敷地面積が50坪・80坪・100坪のいずれであっても、用途地域ごとの数値だけで建築可能な階数や延床面積を確定することはできません。

東京・名古屋・大阪でマンションを計画する場合は、計画地の住所をもとに、自治体の都市計画情報で指定内容を確認しましょう。最終的な建築可能面積や階数は、設計者や自治体の建築担当窓口へ確認する必要があります。

東京・名古屋・大阪のマンション規制について

マンション建築に関する条例や指導要綱は、都道府県単位ではなく、市区町村ごとに内容が異なります。建物の階数、戸数、住戸面積、敷地面積などによって適用される制度も変わるため、土地の契約や設計を進める前に確認しましょう。

東京のマンション建築規制

東京23区では、ワンルームマンションや共同住宅を対象とした条例・指導要綱が区ごとに定められています。主な適用条件の例は以下のとおりです。

• 千代田区：専用面積30㎡以下の住戸が10戸以上、かつ地下を含む階数が4以上の建築物が対象です。住戸は原則25㎡以上とされ、総戸数が20戸以上の場合はファミリー向け住戸に関する基準も適用されます。
• 中央区：10戸以上の共同住宅では、40㎡以上の定住型住宅の床面積や、その他の住戸の最低面積などに基準があります。自転車駐車場の必要台数は、住戸の種類に応じた算定式で計算します。
• 港区：専用面積37㎡未満の住戸が7戸以上ある単身者向け共同住宅などが対象です。住戸面積や管理、駐輪施設などの基準は、計画内容に応じて確認が必要です。
• 新宿区：2026年10月1日施行の条例では、地階を含む3階以上で、30㎡未満のワンルームが10戸以上、または総戸数の3分の1以上を占める共同住宅などが対象です。家族向け住戸は40㎡以上とされています。
• 品川区：従来の「ワンルーム形式等集合建築物に関する指導要綱」は、2026年7月31日から「中高層建築物等の建設に関する開発環境指導要綱」へ統合されています。居室のある階数が3以上で、30㎡未満の住戸が15戸以上かつ総戸数の3分の1以上となる場合などが対象です。

適用条件や必要な手続きは、住戸数、住戸構成、敷地面積などによって変わります。計画地を管轄する区へ事前に確認しましょう。

名古屋のマンション建築規制

名古屋市では、原則として2階建て以上かつ10戸以上の共同住宅型集合建築物について、駐車施設や住戸、管理などの基準が設けられています。

自動車駐車場の必要台数は用途地域によって異なり、住戸数に対して、低層住居専用地域では10分の7、中高層住居専用地域では10分の6、第一・第二種住居地域、準住居地域、準工業地域、工業地域などでは10分の5、近隣商業地域では10分の4、商業地域では10分の3が基準です。30㎡未満のワンルーム形式住戸は、原則として戸数を2分の1に換算します。

駐車区画は、原則として1台につき幅2.3m、奥行き5m以上が必要です。また、住戸の専用床面積は18㎡以上、居室の平均天井高は2.3m以上とされています。ワンルーム形式住戸が30戸以上の場合は、管理人室や管理方法に関する基準があります。

大阪のマンション建築規制

大阪市では、「ワンルーム形式集合建築物に関する指導要綱」により、住戸面積、管理体制、駐車・駐輪施設などの基準が設けられています。

• 専用面積35㎡以下の住戸はワンルーム形式住戸、35㎡を超える住戸はファミリー形式住戸として扱われます。
• ワンルーム形式住戸が30戸以上の場合は、管理人室の設置が必要です。
• 管理は駐在または巡回を原則とし、戸数や管理方法に応じた基準を確認する必要があります。
• 管理者の連絡先の表示、ごみ置場の管理、自転車やバイクへの登録証の貼付など、入居後の管理に関する基準も設けられています。

適用される駐車・駐輪施設や管理体制は、住戸数、住戸構成、敷地面積などによって異なります。計画段階で大阪市との事前協議が必要です。