クラスト

引用元:
クラスト公式HP
(https://www.
clast.co.jp/lp/)
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高い建築実績と入居率を誇るマンション建築・管理会社をリサーチ
ここではローンや建築方法・各種手続き、そして補助金制度や規制などマンション建築の入門レベルの役立ち情報をまとめてみました。投資の成功例・失敗例もご紹介しています。
マイホームの住宅ローンに相当する、マンション建築で利用できるアパートローンとはどのようなものか概要を紹介しています。金利の種類や、借入をするにあたって注意しなければならない点など、事業資金調達という側面での要点をまとめています。
マンション建築にかかる期間はどの程度が一般的なのか、主な工程の解説と合わせて工事期間の目安をまとめてみました。工事にあたっては、更地なのか解体が必要なのか、建造物の構造の種類は何かによって変わってきます。
マンション建築にあたってしなければならない申請や検査などの各種手続きについて、建築前・建築中・建築後の3つに分類して紹介しています。多くは業者に委任することができますが、物件オーナーとしては必ず把握しておきたいものです。
事業用途となるマンション建築でも補助金を受けられる公的制度があります。自治体などによる違いはありますが、できるだけ利用するのが収益性アップにもつながるので、業者の知識やノウハウを借りながら、オーナーとしても積極的に調べてみましょう。
建築基準法はもちろんのこと、都市計画法や消防法などマンション建築をするにあたっては最低限知っておくべき法律があります。これらには罰則の対象となるものもあり、後で知らなかったでは済まなくなるケースもあるので注意してください。
マンション経営に成功するためには、失敗例を参考にして、そうならないように綿密な計画を立てなければなりません。例えば、マンションを建築する土地の物件需要を知らないこと、修繕費用を長期的な視点から考えないことは、空室リスクや赤字を引き起こす原因となります。また、地域的な特徴を考えることや、特定の施設からの需要に依存しないことも大切です。
マンション建築や賃貸アパート建築などで人気の高い鉄筋コンクリート造(RC造)は、最近では一般住宅でも採用されることがあるくらいデザイン性も高く、耐震・耐火性に優れた工法です。鉄筋造の良さとコンクリート造の良さを兼ね備えていることから、マンション建設会社の多くが採用している鉄筋コンクリート造。なんとなく「丈夫だけれど高い工法」と思っている方に向けて、そもそも鉄筋コンクリート造とはどんな工法なのか、その構造をご紹介するとともに、木造や鉄骨鉄筋コンクリート造との違いを比較しながらメリット・デメリットをご紹介します。次のページで鉄筋コンクリート造の基本を抑えれば、これからマンション建築を考える上で役に立つことでしょう。早速詳しくみていきましょう!
マンション建築でよく活用される金融機関は、メガバンク、地方銀行、信金・信組・公庫、ノンバンクの4種類がメインです。審査通過率はメガバンクが最も低いですが、その分金利も低くなります。反対にノンバンクは審査通過率が高いものの金利も高め。地方銀行は銀行独自のサービスを提供していることがあります。このようにそれぞれの金融機関には異なった特徴があるため、入門編として必ず覚えておきましょう。
新築に比べ初期費用が安く抑えられ、ビジネスパーソンでも参入しやすい中古マンションの経営。メリットが多いのは事実ですが、デメリットも含んでいます。
例えば、購入後の修繕費が高くなることや、金融機関からの融資が受けにくいこと、入居者の確保が難しいこと、災害リスクが高いことが挙げられます。こうしたデメリットを解消できるような対策をすることで、中古マンション経営を成功に近づけられるでしょう。具体的にどのような成功ポイントがあるのか、詳しく紹介していきます。
鉄筋コンクリート造や鉄骨造に比べて、建物性能や耐震性の低い木造アパートは、入居者からのイメージが悪く、火災保険料も高めに設定されているので、物件によっては経営が難しいこともあります。そのため、木造アパートの特性やメリット・デメリットを十分に理解の上、効果的な運営ノウハウを身に付ける必要なのです。一つの方法は物件の性能と耐久性を高めることですが、それ以外にも有効な手段があります。詳細を解説していますので、投資を始める前に学んでおきましょう。
マンション建築を行う際、必ず建築基準法に定められている接道義務を果たさなければなりません。幅員4m以上の道路に2m以上接しておかなければならないと定義されており、その条件を満たす必要があります。また地方公共団体が独自に条例を定めているケースもあるため、しっかりと市町村が定めた条例も確認することが大切です。但し書き道路に認められれば、条件をクリアしていない敷地であってもマンション建築が認められることがあります。
マンションを建築するタイミングで「不動産取得税」「登録免許税」「印紙税」「消費税」がかかり、建築後に「固定資産税」「都市計画税」「所得税」を毎年徴収されます。新築でマンション建築を行う場合には軽減措置が受けられるケースもあるため、必ず確認しておきましょう。税金のこともマンション建築時に想定しておくことで、後悔のないマンション経営ができます。税金を支払う際に慌てないためにも、しっかりと税金のことを把握することが大切です。
マンション建築では土地には消費税がかかりませんが、建築費には消費税が含まれており、状況によっては消費税の還付を受けることができます。しかし消費税還付を目的にするオーナーが増加したため、税制の改正が何度もくり返し実施。最終的に令和2年度の改正では賃貸マンション経営において、消費税の還付が受けられないことになりました。少しでも損をしないためにも消費税などの税金に関する詳細は、税理士など専門家に確認することが大切です。
現金などの資産を相続する際、必ず相続税が発生します。相続税は最大で55%にもなるため、マンション建築によって相続税対策を講じるのもひとつの手です。マンション建築を行うことで借地権割合や借家権割合によって、相続税の評価額は大幅に減少。ただし名義人を誰にするかによって、得られるメリットが左右されてしまうでしょう。またマンション経営が上手くいかなければ、収入とならず損をしてしまう恐れも。専門家に相談し、慎重に名義人などを検討することが大切です。
通常の住宅ローンは、賃貸マンションの融資では利用することができません。アパートローンかプロパーローンを選択することができます。アパートローンは定型の商品で、住宅ローンと同じようなタイプです。一方プロパーローンは定型の商品ではなく、保証会社なしに融資を受けることができます。金利も決まっていないため、資産状況などに応じて、その都度決めていくローンです。金利も固定金利と変動金利があり、将来も考えた上で慎重に決めることが大切になってきます。
ZEHは主に戸建てを中心に普及が進んでいましたが、2018年より集合住宅によるZEHの定義も決まり、ZEHマンションも徐々に増えている現状です。ZEHマンションにはエネルギー削減率やマンションの階数によって、4つの種類に分類されています。一年中快適に過ごせる、光熱費を抑えることができる、災害時の対策につながるなどのメリットもあり、さらにマンションの資産価値を高めることも。国からの補助金制度の対象になっているため、まずはZEHマンション建築に詳しい建築会社に相談することが大切です。
マンションは戸数に応じて大規模・中規模・小規模マンションがあり、多棟型マンションという形もあります。それぞれのマンションにメリット・デメリットがあり、管理費や修繕費の負担面、住人との関わりや、防犯面、共有施設の有無などの違いがあるもの。規模だけで資産価値が決まりはしませんが、立地や費用、管理状態などトータルで判断する材料のひとつとして、それぞれの特徴を知っておきましょう。
マンションの規模に応じたメリット・デメリットについて詳しく見る
不動産投資で高利回りにするためには、物件の取得費用を安くする、家賃を高めに設定する、経費を抑えるなどしなければいけません。しかし、家賃をあまりにも高めに設定してしまうと、入居希望者が減ってしまいます。不動産にかかる経費を必要以上に抑えるのは現実的ではありません。したがって、物件の取得費用をできるだけ安くするのが良いでしょう。
ここでは、不動産投資のよくある成功例と失敗例を2つずつ紹介します。年金対策として不動産を運用して成功するケース、銀行の融資の仕組みを活用して少ない自己資金で不動産投資を成功させるケース。さらに、頭金0円で無理なローンを組んで不動産投資に失敗するケースや、サブリース契約を結んで後から収入が減って不動産投資に失敗してしまうケースなどを紹介しています。
これは、不動産投資でよくある成功例のお話です。
働いていれば、給料があるうちは生活に支障がありません。しかし、老後は働いたぶんの年金がもらえるかどうか不安なのも事実。不動産は長期間にわたり、家賃で収入が確保できるので、年金の代わりに不動産を運用する人は多いと言われています。特に東京都にある物件は、利回りは高くありませんが、人口が増加し続けているため、賃貸需要は高くて物件の価格が落ちにくいのが魅力です。
年金対策として不動産投資をする場合、働いている間は銀行から融資を受けて、融資の返済は不動産の家賃収入を利用し、退職する時までに融資の返済を行います。
退職した後は、不動産の家賃収入を受け取り、年金と合わせて収入が増えるというわけです。
返済のほとんどは不動産の家賃収入でカバーするので生活の負担になりません。さらに、銀行から融資を受けていると、保険としての効果もあります。そのため、保険料の見直しによって毎月の固定費が抑えられたというケースもあります。
これは、融資を最大限に活用して不動産投資を行った場合の話になります。
不動産投資は、銀行から融資を受けて投資ができる投資商品です。
投資に使えるお金を持っていなくても資産形成が可能なので、戦略的に不動産投資をしている人の多くが銀行から融資を受けて投資をします。物件とお金を借りる人の社会的信用の度合いによって、どのぐらいの融資を受けられるかは変化しますが、これを活かして不動産投資の資金にするのです。
お金を借りる時は不動産を担保にして借ります。担保となる物件に価値があると、銀行側は万が一のことがあっても、お金の代わりに価値のある物件を手元に残せるので安心です。自己資金をあまりかけずに資産を形成するためには、物件の価値が高い不動産が必要になります。
物件の次に必要なのがお金を借りる人の信用力。クレジットカードや家賃の支払いが遅れてしまう人、転職を頻繁に繰り返している人は、あまり信用力があるとは言えません。信用力がありそうな会社の社長も、「倒産するかもしれない」というリスクがあるため融資してくれません。実は信用力があるのはサラリーマンと言われています。
銀行や年収によっても違いますが、区分マンションだと年収のおよそ8~12倍、一棟マンションだと年収のおよそ20倍の融資も可能と言われています(※)。
この融資の仕組みをフルに活用すれば、自己資金が少なくても、投資利回りが低かったとしても、リスクを抑えて戦略的に資産を増やせる可能性が高いでしょう。ただし、金利が上がると、融資の返済額も上がるため注意してください。
※参照元:QUOOLY(https://quooly.jp/columns/fudousantoushi-satei)
頭金0円で不動産投資をして失敗するケースは珍しくありません。
不動産投資におけるリスクの1つにローン、借金があります。不動産投資を始める際には、不動産を購入しなければ運用もできません。不動産を購入するには、自己資金を頭金としてある程度支払い、残りをローンで返済するので、それなりにまとまった資金が必要になります。
しかし、「自己資金0円で不動産投資を始められる」という広告を出している不動産会社もあるのです。自己資金があまりない人にとってこのような広告は魅力的に映ります。不動産投資に興味がある人であればなおさら。不動産投資が抱えるコストやリスクに対する備えがなければ、すぐに毎月ローンの返済に追われることになってしまいます。
さらに、金利の上昇や、アパートの空室、家賃の滞納などのトラブルに対処する余裕もありません。結局、アパートの運営に行き詰まってしまい、大量の損失を抱えることになってしまうでしょう。
不動産会社とサブリース契約、借り上げ契約を結んで失敗してしまうのもよくあるケースです。
サブリース契約とは、不動産会社が物件を持ち主から借り、その借りた物件を第三者である入居者へ転貸すること。物件の持ち主は、不動産会社からサブリース賃料として家賃の85~95%を受け取ります。自分で直接物件を管理するより収入が減ってしまいますが、空室リスクがなくなり、毎月サブリース賃料を受け取れるというメリットも。しかし、借り上げた物件の家賃の金額が減額する可能性があります。
例えば、サブリース契約を結んで10年目に不動産会社から家賃を減らす交渉の連絡が入ったとしましょう。ローンの返済が残っている場合、家賃を減額するほかありません。また、所持している物件が駅から離れた場所にあり、入居者需要が少ないエリアの場合、サブリース契約を打ち切ると空室リスクが高まります。
これからマンション建築を検討されている方に向けて、よりよい賃貸マンション経営の方法を徹底解説しています。
このサイトでは、それぞれの公式ホームページから管理コストや年間手数料、長くマンション経営をしていく上で重要な「会社の実績」や「建物の品質・プラン」を調査。よりよいマンション建築や維持・管理のできる会社を比較してまとめました。
高収益が期待できるマンション建築会社3選
引用元:クラスト公式HP
(https://www.clast.co.jp/lp/)
管理費
無料
年間手数料目安
0万円
引用元:アヴェントハウス公式HP
(https://aventhouse.jp/)
管理費
家賃の2.75%
年間手数料目安
最大66万円
引用元:シノケン公式HP(https:
//www.fudosantoushi.jp/)
管理費
家賃の5%
年間手数料目安
最大120万円
●2020年9月30日時点の情報をもとに調査しております。
●年間手数料目安は5階建て20戸(満室時の年間収入2,400万円)をモデルケースとしています。
●選定した3社は関東・東海エリアでの2019年度の賃貸住宅の着工戸数が多い10社(※)のうち、公式HPに記載されている管理費用が安い3社。
※参照元:全国賃貸住宅新聞PDF版無料配布6月22日号(https://www.zenchin.com/info/11028.php)
高収益が期待できるマンション建築会社3選
●2020年9月30日時点の情報をもとに調査しております。
●年間手数料目安は5階建て20戸(満室時の年間収入2,400万円)をモデルケースとしています。
●選定した3社は関東・東海エリアでの2019年度の賃貸住宅の着工戸数が多い10社(※)のうち、公式HPに記載されている管理費用が安い3社。
※参照元:全国賃貸住宅新聞PDF版無料配布6月22日号(https://www.zenchin.com/info/11028.php)
簡易収支シミュレーション
物件価格 万円
※0~999999の整数を入力してください
年間家賃
収入
万円
※満室時の年間想定家賃収入を入力
※0~999999の整数を入力してください
諸経費率 %
※賃貸管理費、建物管理費などの諸経費を入力
(通常、家賃収入に対する10~20%が目安)
※0~100の整数を入力してください
年間
手取り収入
万円
※家賃収入-(家賃収入×諸経費率)
年間支出 万円
※家賃収入×諸経費率
利回り %
※年間手取り収入÷物件価格
※小数点以下は、すべて四捨五入します。
※収入・支出の算出額については、空室率、借入金額などの条件は加味していません。
※あくまでも仮想シミュレーションであり、実際の数字とは異なりますのでご了承下さい。