失敗事例から学ぶマンション経営

失敗事例その1：物件の需要と修繕費用の値上がりを考えなかった

【投資家の情報】
Aさん（40代、男性、会社員）

Aさんがマンション経営のために建築したマンションは、東京郊外のファミリータイプのマンションでした。ファミリータイプのマンションにした理由は、ワンルームマンションよりも家賃を高く設定できるからです。家賃を高く設定できれば、当然、利回りも良くなって収益が上がります。

実際に建築をし終えて、マンション経営を始めたばかりの頃は、予定していた通りの収益を上げることに成功。しかし、数年後、建築当初に入居していた家族数組が、子どもの大学進学や就職を機に、次々と引越してしまいました。Aさんが建築したマンションは3LDKで、子どもが独り立ちした後の夫婦2人で暮らすには広すぎたからです。

空室が出るタイミングが重なり、部屋のリフォーム費用や入居者募集の広告費が高額となりましたが、なかなか入居希望者は現れません。その上、修繕積立金は毎月金額が上がり、赤字はどんどんかさんでいきます。結果的に、Aさんの赤字は900万円にまで膨らんでしまいました。

マンション経営に失敗した理由

ファミリータイプのマンションは、確かに家賃を高く設定することができますが、修繕費用が高額になるという特徴も持ち合わせています。利回りの計算を家賃収入だけで考えていて、修繕積立金が高額になる予測を立てていなかったことが、マンション経営に失敗した理由の一つです。

また、ファミリータイプのマンションは、家族構成の違いによって引越しの可能性がある上に、家族単位での入居は、家族間で意見が別れてしまってなかなか決まらないことが多いものです。そのため、空室が長引くリスクが高いのですが、Aさんはその点まで考慮していませんでした。

最後に、都心部では単身者が増えていて、ワンルームマンションが人気を誇っていたにも関わらず、ファミリータイプのマンションを建築してしまったことも問題です。

成功のためのポイント

マンション経営に成功するためには、数年先、数十年先の収支についても、事前に考えておかなければなりません。収入の大きなマンションは、ファミリータイプにしても、高級マンションにしても、メンテナンスのために必要となる費用は高額になります。将来的な修繕費用も含めて、出費を厳しめに見積もりしておくことが大切です。

そして、ターゲットとなる入居者のライフプランをしっかりと考えることと、マンションを建築する地域で需要のある賃貸物件を調査しておくことも欠かせません。また、マンション経営には必ず空室のリスクがあるので、複数の部屋でリフォーム費用や募集費用がかかる可能性があるということも念頭に置きましょう。

失敗事例その2：地域的な人気の間取りを考慮していなかった

【投資家情報】
Bさん（40代、男性、大手メーカー勤務）

もともとマンション経営に興味があったBさんは、知人からの紹介で建築会社を訪問し、不動産投資に関する話を聞いていました。その後、建築会社から詳しい資料が送られてきたので見てみると、その会社のマンション経営で得られる利回りは、10％前後という高さ。実際に収支シミュレーションもしてみましたが、毎月10万円ほどの収益となる計算です。

ただ、唯一の不安点は、Bさんが訪れたことのない奈良県で建築するという前提であり、現地がどのような場所なのかわからないことでした。そこで、建築会社を紹介してくれた知人に相談したところ、絶対にマンション経営を始めるべきだというアドバイスを受け、Bさんは実際に建築することに。

ところが、実際にマンション経営を始めてみると、2ヶ月に1回も空室が出たのです。空室が出ると、そのたびに部屋のリフォームをしなければならず、入居者募集のための広告費もかかります。1回の募集にかかる費用は約20万円。毎月10万円の収益となる計算だったので、この時点で収益はありません。

なぜこれほどまでに空室が出るのか不思議に思ったBさんは、奈良県の不動産会社に調査に行きましたが、そこで聞かされたのは、その物件がある地域ではユニットバスの人気が低く、空室が発生しやすいということでした。Bさんは、地域的な人気の間取りを考慮せず、全室ユニットバスのマンションを建築してしまったのです。

マンション経営に失敗した理由

Bさんは資料や収支計算に終始してしまい、マンションが建築される地域の特徴を考えなかったことが失敗の理由です。そして、収支シミュレーションはしっかりとしていましたが、空室のリスクを考えることなく、空室になったときの出費に関する計算を怠ってしまいました。

成功のためのポイント

マンション経営を成功させるためには、できる限り空室を出せないことがポイントですが、資料だけをあてにすることなく、自分自身で調査することが大切です。Bさんの事例でも、マンション建築前に現地を訪れ、不動産に関する調査を行なっていたなら、失敗することはなかったでしょう。

実際にマンションを建築する場所で需要の高い物件を知ることも必要ですが、「人気のある間取り」を知ることができていれば、空室リスクの低いマンションを建築できたと考えられます。

失敗事例その3：大学の移転によって入居希望者がいなくなってしまった

【投資家情報】
Cさん（男性、50代、会社役員）

Cさんはさまざまな投資の経験を持っていますが、より効率の良い投資をしたいと考えていました。そして、自宅の近隣には人気大学のキャンパスがあるものの、学生をターゲットにしたマンションが少ないことに気づいたのです。キャンパスは自然の多い土地にあったため、マンションを建築するための土地は余っています。

そこで、Cさんは大学のキャンパスのすぐ近くにマンションを建築することにしました。予想通り、大学に通っている学生からの需要があり、空室になることは考えられないほどの人気ぶりです。これからも失敗することはないと踏んでいたCさんでしたが、数年後、この投資は失敗することになります。それは、少子化が深刻になってきたことを理由に、大学が人口の多い土地に移転することになったからです。

大学が移転してしまうと、その周囲には建物が何もなくなってしまい、閑散とした場所になってしまいました。もちろん、入居希望者も激減し、全く空室が埋まらないマンションになりました。このように、Cさんの当初の予想は実現することなく、マンション経営に失敗してしまったのです。

マンション経営に失敗した理由

Cさんが失敗した理由は、「大学に通う学生」からの需要しか考えていなかったことです。学校や工場などの利用者だけにターゲットを絞っていると、それらの施設がなくなったときに、他からの需要で空室を埋めることはできなくなります。また、大学が移転することや、廃校になることのリスクを考えていなかったということも原因でしょう。

成功のためのポイント

マンション経営に成功するためには、特定の施設からの需要に頼りすぎないことがポイントです。マンションの需要がある立地を選ぶことは大切ですが、特定の施設からの需要に偏りすぎると、Cさんのような失敗をしてしまいます。複数の場所からの需要が見込める土地に、マンションを建築するようにするべきです。

失敗事例その4：競売物件のリスクが十分把握できていなかった

【投資家情報】Dさん
（40代、男性、会社員）

保有していたアパート1棟の不動産投資が安定していたDさんは、次は都心のマンション投資で利益をあげたいと考えていました。

そこでDさんが思いついたのは「競売物件を購入し不動産投資をしてはどうか？」というアイデアです。しかし競売物件は債権返済滞納による差し押さえ対象の裁判所が売り出す物件であり、一般の方では情報を入手しにくい物件。Dさんはなんとか知り合いの不動産会社を頼ったり独自に学んだりして、繁華街にマンションを購入するまでに至りました。

当初、付近にある同じ条件のマンション（2DK）の相場が2,800万円程度のところ2,000万円で購入できたことから、かなり安い買い物になったと喜んでいたDさん。賃貸物件に転用したとしても、月に家賃収入15万円は期待できる物件だと考えていました。

しかし実際にマンションを購入して室内を確認すると、差し押さえられた部屋であることから残置物や溜め込んだゴミの山が次々と…。内装がこのままでは、とても賃貸にさえ出せない状態でした。

結局、残置物の処理や内装を含めたフルリフォームに500万円以上もかかることに。さらに以前の所有者が対応していた管理費なども支払うと安く買った意味ががなくなり、心理的な疲労だけが残りました。

結局Dさんは管理し続ける気持ちが失せ、その物件を売却。そこにかかった費用と時間を無駄にすることとなったのです。あまりに高い勉強代を支払ったとDさんは思ったそうです。

マンション経営に失敗した理由

Dさんは購入金額のみを意識して、安易に競売物件に手を出してしまいました。競売物件とはどういう物件かという部分を突っ込んで考えなかったことが失敗した理由といえます。

競売物件にはさまざまなリスクがあります。その理由の1つが「事前に分かる物件情報が限られている」ことです。物件自体の調査は不動産鑑定士が行いますが、建物の劣化や破損などの部分までは調査がなされず、公表される情報もわずかしかありません。

知り合いの不動産会社に相談もした、独学で勉強したという安心感に享受したというのも原因といえるでしょう。

成功のためのポイント

マンション経営に成功するためには、リスク管理が欠かせません。

もちろん初期投資費用を抑えられるのは成功に欠かせないポイントではありますが、安く購入できるということはリスクも高いということを心得ておくことも大切です。とくに今回のような競売物件だと、知り合いの不動産屋からの情報や独学による知識などではリスクの大きさを詳細に知ることができません。建物の内覧ができないケースがほとんどであるため、今回のような想定しないリスクが隠れている可能性もあるのです。

不動産鑑定士が発行する「物件明細書」「現状調査報告書」「評価書」の3点セットに不利な情報がないか確認し、立地や周辺環境の確認のために現地に出向くことが欠かせません。しかしあくまでも自己責任となります。

できれば競売物件のような特殊な不動産を購入する際は、専門知識やルートを持っている不動産会社を通すのがよいでしょう。そうすることで、より細やかな情報収集ができ、リスク想定がしやすくなります。

【物件別】マンション経営失敗の理由

マンション経営に失敗するときは何らかの理由がありますが、その理由は物件の形態によって異なります。マンション経営を始める前に、それぞれの物件で失敗する理由を知っておけばリスクを軽減することが可能です。

新築ワンルームマンション

新築の価値は最初だけであること

「新築ワンルームマンション」として販売すれば、通常よりも高い賃料を設定することができます。しかし新築として宣伝できるのは、マンション建築完了直後の入居者募集のときだけです。つまりその後に入居者募集を行う際には既に「中古ワンルームマンション」となるため、賃料を下げなければならず利回りが低くなります。

新築のときと同じ賃料を設定することも可能ですが、その場合は空室リスクが高まります。どちらにしろ、年数が経過するほど利回りが低下するのが新築物件です。

供給過多になる可能性

ワンルームマンションは非常に供給が多く、供給過多になる可能性も否めません。マンション建築の時点で問題がなくても、後に賃料が低く、似たタイプのワンルームマンションが近くに建築される可能性もあります。需要がそちらに移ってしまえば供給過多になり、入居者を確保するために賃料を下げる、リフォームが必要になるなども考えられます。

空き室が埋まらず収入が入らない

新築ワンルームマンションにおける経営失敗の理由のなかで、比較的多いのが「空き室が埋まらず収入が入らない」ことです。

たとえば1部屋7万円の賃貸を10部屋保有しているとすると、満室で月70万円・年間840万円の家賃収入が見込めます。一方そのうち3部屋が1年間空室続きだとすると月49万・年間588万円の家賃収入となり、本来入るべき112万円もの収入がなくなってしまうのです。

不動産会社に委託している場合は、たとえ空室であっても委託料として管理費を支払う必要があり、家賃収入はなくとも経費は発生します。

中古ワンルームマンション

売りたいときに売却できない

中古ワンルームマンション経営の失敗で最も多いことは「売却できない」ということです。ローンで築10年の中古マンションを購入してローンを払いながら運用したとすると、20年後に完済したとしても、完済したときには築30年のワンルームマンションになっています。

ローンのない状態でそのままマンション経営を続けることもできますが、築年数が経過した対象の物件を売りたくなったとき、買い手が現れないというケースは少なくありません。

売却損によって利回りが低下する

例え買い手が現れたとしても、築年数が経過し劣化した中古物件はかならず「購入価格＞売却価格」となります。2,000万円で購入したマンションが1,500万円で売れたとしたら、売却損は500万円です。10年間のマンション経営で年間300万円の利益をあげたとしても、売却損を含めて計算すると利益は年間250万円に修正され、結果的に投資利回りが低くなってしまいます。

新築ファミリーマンション

賃貸ではなく購入する可能性が高い

東京の新築ファミリーマンションの賃料は、毎月20～30万円が平均的な相場です。20年間そのマンションに住む場合、賃料の総額は4,800～7,200万円となります。一方、新築の分譲マンションは4,000～5,000万円程度で購入することができるため「賃料として毎月20万円支払う」よりも「購入して住宅ローンを毎月20万円支払う」ほうが良いと考える家族も存在します。ターゲット自体が少なく空室リスクが高まることが1つの理由です。

面積あたりの収益性が低い

新築のファミリーマンションと新築のワンルームマンションを比較すると、ワンルームマンションの方が収益性が高くなります。一戸あたりのファミリーマンションの面積はワンルームマンションの約2.5倍とされていますが、殆どの場合で賃料は約2倍程度に抑えられているからです。しかし面積が広い分マンションの購入価格は高くなり、結果的に収益性が低下し失敗することが考えられます。

中古ファミリーマンション

メンテナンス費用が高額

ファミリーマンションはワンルームマンションよりも部屋数や設備数が多いため、メンテナンス費用が高額です。さらに家族向けに機能性の高い設備を用意していれば、交換の費用も高額になります。もともと建物や設備が劣化している中古ファミリーマンションは、保有し続けるほどメンテナンス費用が膨大になり、収支のバランスが崩れてマンション経営に失敗する可能性が考えられます。

長期保有で安定収入を狙うこと

ファミリーマンションの購入金額は、多くの場合でワンルームマンションよりも高額となります。そのため住宅ローンを利用して購入した場合、返済期間は長期化しがちです。長期的な住宅ローンを返済した後に安定した収入を狙おうとすると、中古マンションの築年数は購入時よりもさらに経過し、完済したときには入居希望者が激減してしまうという可能性が考えられます。

新築一棟マンション

高額であるがゆえのリスクが大きい

新築の一棟マンションを購入しようとすると、かなりの金額が必要です。住宅ローンを利用しても返済額は大きくなるため、もし空室が発生してしまった場合の危険性はより高まります。空室の発生によって収入が減ると、利益を上げるどころか住宅ローンの返済が滞ってしまう可能性も考えられるでしょう。

「中古」になったときの賃料下落の痛手

新築物件を「新築」として宣伝できるのは最初だけであるということは、ワンルームマンションのところで解説しました。一棟マンションの場合は部屋の数が多いため、新築物件でなくなったときの賃料下落のダメージが大きくなります。10部屋ある一棟マンションで3万円ずつ家賃を下げれば、合計で毎月30万円の収益減です。「中古マンションになったとき」の収支計算を誤ると失敗に繋がります。

中古一棟マンション

中古物件の中でも最も流動性が低い

中古物件を長期保有した場合、築年数がさらに経過して売却しにくくなるとお伝えしましたが、売却するときに最も売りにくいのが一棟マンションです。マンション経営のために保有していた年数分だけ築年数は経過している上に、区分よりも高額な一棟マンションの購入は需要が少なくなります。流動性が低い一棟マンションを保有することは、売却時の失敗の可能性を高めます。

メンテナンス費用の高額化

中古物件はメンテナンス費用が高額になりがちですが、一棟マンションは部屋数が多いため、それだけメンテナンスにかかる金額も高くなります。しかも部屋の中だけでなく、エレベーターや階段などの共有部分のメンテンナンスも必要になるため、予想外の修繕が必要になった際にメンテナンス費用が支払えなくなることも考えられるでしょう。

【行動別】マンション経営失敗の理由

マンション経営に失敗する理由を、次は行動別に解説していきます。マンション経営やマンション建築会社選びで最もしてはいけないことをピックアップしました。

営業担当者の言葉を鵜呑みにした

マンション建築会社の営業担当者は、やはり自社の収益を少しでも上げたいものです。マンション建築会社によっては、投資家よりも自社の収益の方を重視していることもあるため、営業担当者の言葉を鵜呑みにしないようにしてください。

例えば、具体的な収支シミュレーションがない状態で「利回りが高い」と言う、「節税効果がある」「生命保険の代わりになる」などの営業をされた場合は、一度立ち止まって考えてみてください。

おすすめできるほど高い利回りが期待できる物件であれば、必ず収支シミュレーションを確認して、納得できる内容になっているか確認しましょう。節税効果は初年度だけになる可能性が高く、次の年からは高額の固定資産税や都市計画税が課税されます。節税どころからさらに税金の負担が高くなる可能性もあります。

無計画に物件を追加購入した

物件を購入してうまく利益が出たからと言って、無計画に追加で購入することは危険です。物件を複数購入すれば、空室や災害時のリスクが分散できるというメリットがあります。追加購入した物件でさらなる収益が期待できる可能性もあるでしょう。

しかしマンション経営は、長期的な視点で考える必要があります。5年後、10年後に修繕する必要が出てきた場合、保有している物件の数が多ければ多いほど修繕費用の負担は大きくなるからです。保有物件の修繕タイミングが重なる可能性も考えられます。

もちろん長期的な計画を立てて、利益が上がる可能性が高いのであれば、追加購入することも良いでしょう。ただし数年後に必要となる経費も含めて考えなければ、マンション経営の失敗に繋がります。

周辺地域のニーズを調査しなかった

マンション建築を行う周辺地域のニーズを考慮することは、マンション経営に失敗しないために最も必要なことです。対象となる地域では、どのような人が、どのようなマンションを求めているのか、ということを考えなければ、マンション建築の時点で失敗することになります。

例えばスーパーの数が少なく、大学や専門学校が集まるエリアにファミリーマンションは向きません。ワンルームマンションの方に需要があることは明白です。ファミリーマンション建築を行うのであれば、スーパーやショッピングモールが近くにあり、公園や教育機関などの公的施設が充実しているエリアのほうが適しています。

エリアのニーズを知るためには、周辺にある物件の入居率を調査して、入居率の高いマンションのタイプを把握しましょう。ターゲットを明確にし、そのニーズに合わせたマンション建築を行なってください。

空室や修繕費を想定していなかった

マンション経営に失敗しないための基本は、正確な収支シミュレーションを行っておくことです。マンション経営では「賃料」という収入が毎月得られますが、それは入居者があって初めて発生します。つまり空室になった場合は収入がゼロになるということです。空室時の入居者募集に費用が必要であることも忘れてはいけません。

また長期的な投資であるマンション経営では、修繕費やメンテナンス費などの経費が必要となります。これらの費用は高額になることもあり、無視すれば確実に失敗を招く要素です。特に一棟マンションの修繕費用は莫大になる可能性があります。

このようにマンション経営にはリスクがあり、経費も必要です。収支シミュレーションは満室状態で計算するのではなく、条件を多少厳しめにしておいたほうが良いでしょう。

トラブルを防ぐための対策とは？

「新築ワンルームマンションなのに空室が目立つ」「空室期間が長い」といったトラブルを防ぐためには、どのような対策を取る必要があるのでしょうか？

空き室自体の防ぎ方、そして周辺にある大学・会社の移転または工場の閉鎖といった原因から起きやすい、入居見込み者減少による入居率低下の防ぎ方と、2つの観点から見てみましょう。

空き室を防ぐには

まずは新築ワンルームマンションの空き室自体を防ぐための事前対策を3つご紹介します。

1つ目はマンションを建てる立地、2つ目はマンションの周辺環境、3つ目はエリアにおけるマンションの需要です。

都心やアクセスの良い立地を選ぶ

都心、もしくは都心へのアクセスの良い立地を選ぶことが重要です。

マンションの立地は「値下がりしにくい場所」を基準に選びましょう。たとえばできるだけ通学や通勤に便利な場所にあると需要が高くなります。東京都内でなくても、横浜や川崎など交通の便が良い地域であれば需要が期待できます。

駅から徒歩10分圏内にマンションがあるといった、近隣の交通機関からのアクセスも大切です。

建設候補地の近隣を下見する

マンション建設候補地に足を運び、近隣を下見することも欠かせません。

地図上で見るだけで「坂道が多い」「工場などのにおいや騒音が気になる」「治安が良くないイメージがある」といったマイナス点は見つけられないもの。だからこそ下見が必要なのです。

近隣を下見することで、コンビニやスーパーなど商業施設へのアクセスはもちろん、近隣のアパートの管理状態や駐車場の利用状況など、ライバルの進出状況も確認できます。

エリアの需要に合わせた形態のマンションを建築する

マンションを建築する際に、建築候補地エリアの需要に合った形態であるかどうかも重要なポイントです。

ファミリー世帯が多い学校区周辺であれば、ワンルームマンションではなく2LDK～3LDKの間取りのある物件が求められます。一方、大学近辺や単身赴任者が多い地区であればワンルームマンションのニーズが高まります。

大学・会社の移転や工場の閉鎖などによる入居率の低下を防ぐには

大学や会社などは駅からのアクセスがあまり良くない立地にあることが多いため、そこに通う学生や勤める従業員をターゲットにしたマンションは需要が高いでしょう。その一方で、移転や閉鎖があると一気に入居率が低下するリスクがあります。

これらにどのように対応すればよいのでしょうか？

ひとつの学校や会社などに偏った賃貸を行わない

まずひとつの大学や企業に依存した賃貸物件は避けることです。

周りにも大学がいくつかある、会社がいくつかある立地を選ぶようにしましょう。ひとつの大学や会社に偏った賃貸形式にすると、斡旋してもらえるといったことから安定した需要が見込めるように感じがちです。しかし環境が変わった時のリスクが大きいので注意が必要となります。

アクセスの面を考慮して需要がなくならない土地を探す

主要な駅からのアクセスが良いといった、需要が低くなりにくい土地を探すのも手堅い方法です。

これ点以外にも「静かで治安がよい」「スーパーなどが近くにある」といった、生活面での利点が見込める土地であれば、入居者を見込める可能性は高まります。そこに住む人の視点に立ってどのような土地が安定して、需要があるのかを考えましょう。

メンテナンス費用がかかるのを防ぐには

マンション経営においてどうしても発生するのは、物件のメンテナンスです。物件がまだ新しい時期は問題ありませんが、年月が経つにつれ劣化や内装の遣り替えなどが発生する可能性が高くなります。

メンテナンス費用がかかるのを防ぐための2つのポイントもご紹介します。

実際に物件に足を運ぶ

1つ目は実際に物件に足を運んで確認することです。

確認する際は外観だけではなく、内装の劣化の有無や程度を必ず確認しておくことです。賃貸物件の外観は、人間でいう第一印象のようなものであり非常に重要です。築年数が短くても外観が薄汚いと借り手が付きにくくなります。

内装も細かい部分まで確認し、数年のうちにメンテナンスが必要そうな物件は避けた方が無難です。

中古マンション購入時には耐震基準の確認が必須

予算の問題などから中古マンションを購入する場合は必ず耐震基準を確認してください。

1981年（昭和56年）6月1日以降に建築確認されている物件は、新耐震基準が適用されるため、万が一基準を満たしていない場合、追加工事が必要となります。前述の日付より古い時期に確認が行われている物件は、旧耐震基準が適用されます。あわせて耐震補強工事の有無も確認しておくことをおすすめします。