相続税対策のためのマンション建築

相続税対策の一つとして、マンション建築が注目されています。そもそも、なぜマンション建築が相続税対策になるのでしょうか？今回は相続税対策になる理由や注意点などについて、詳しく解説していきます。

相続税対策になる理由

現金などの資産を相続する際にかかってしまうのが相続税です。相続税には基礎控除額が定められており「相続税の基礎控除額=3,000万円+600万円×法定相続人数」で求めることができます。その基礎控除額を超えている場合には、相続税の申告が必要になり、その最高税率は55％。つまり資産を多く残していると、半分以上は税金で納めなければならないケースもあると言えるでしょう。

たとえば現金1億円を相続すれば、相続税の評価額は1億円となります。たとえ現金以外に路線価1億円の更地を相続したとしても、相続税の評価額は1億円になるわけです。しかし、路線価1億円の更地にマンションを建築した場合には、その評価額は1億円ではありません。そのことによって相続税対策となるのでしょう。

マンション建築時の評価額計算方法

マンション建築を行ったときは、土地と建物それぞれで評価額を算出します。算出する際に重要になってくることが「借地権割合」と「借家権割合」です。

借地権とは、土地を活用する権利の分に財産的な価値がかかるという考え方のこと。所有している土地の価値に対し、一定の割合を算出した額が借地権の評価額になります。また借家権割合とは、賃貸になっている建物を相続する際に用いられ、借家権割合は国税庁によって30％と定められています。

路線価1億円の土地にマンションを建築した場合

借地権割合は地域によって異なりますが、仮に70％として計算していきましょう。まずはマンション建築を行った土地の評価額を求めていきます。

「土地の評価額＝更地の評価額×（1－借地権割合×借家権割合）」です。そのため土地の評価額は7,900万円となります。つまりマンション建築を行うことで、実際の評価額よりも2100万円も減額されるのです。

次にマンション建築を行った建物の評価額を計算していきましょう。「建物の評価額＝建物の評価額×（１－借家権割合）」で求められ、賃貸マンションの場合には固定資産税評価額によって借家権割合として30％の評価減が設定されています。たとえば1億円の賃貸マンションを建築すれば「建物の評価額＝1億円×（1－30％）＝7000万円」となり、その相続税評価額は3000万円も減額される計算になります。

つまり建築費と比較しても、マンション建築によって相続税の対策を講じられるわけです。

マンション建築の注意点

名義人をどうするのか

マンション建築をする際、一番悩むことが名義人問題でしょう。マンション経営を一度始めてしまうと、名義人変更をするためには申請書など多数の書類が必要です。またローンの借り入れ名義人が亡くなってしまえば、ローンを引き継ぐ際にトラブルになるケースもあります。そのため名義人は、慎重に検討するのが吉です。

被相続人を名義にした場合

家賃の収入があれば、所得となり、所得税や住民税、事業税などの支出があるため、マンション建築による節税メリットは低くなってしまうでしょう。ただし、マンション建築後数年で相続した場合には、マンション課税評価額は変わらないとしても、金融機関から融資を受けていれば債務控除として差し引きできるので相続税対策になります。ただ融資残高が少なければ、債務控除も減ってしまうため相続税対策のメリットは小さくなってしまうでしょう。

推定の相続人を名義にした場合

マンション経営で得られた家賃は、推定相続人の所得になり、多額の収入がある場合には所得税対策に繋がるでしょう。しかし推定相続人に借金がある、ブラックリストに記載されているとマンション建築の融資を受けることができません。マンションの規模にもよりますが、一定以上の預貯金の残高や不動産資産などの担保がないと難しいでしょう。

法人名義にする場合

マンション建築をする際に不動産管理会社を設立し、会社としてマンションを建築する方法です。そのため家賃は不動産管理会社が所得し、役員への報酬として支払われる仕組みになります。この方法を選ぶ最大のメリットは、贈与税と比較すれば給与所得に対する税負担が少なくなるという点でしょう。ただし、そのメリットを受けるためには土地の所有者と不動産管理会社が「土地の無償変換に関する届け出」を税務署に提出しなければなりません。

リスクもある

マンション建築は必ずしもプラスばかりではありません。残念ながら経営が上手くいかなければ、損をしてしまうでしょう。また固定資産税や維持管理費用なども踏まえた上で、経営の収支対策を行わなければ、将来的にマンション経営が上手くいかなくなることもあります。

専門家に相談することが重要

マンション建築は相続税対策だけでなく、所得税・固定資産税などの減額にも繋がる可能性があります。ただ名義人の問題やリスクも考えた上で、マンション建築を考えることが大切です。マンション建築を検討する際には税理士など専門家に相談し、慎重に検討するようにしましょう。