ローンについて

住宅ローンは使えない、マンション建築用途のローンとは

新築一戸建てを建てるにあたって住宅ローンを利用するのは一般的ですが、賃貸の共用住宅としてのマンション建築では住宅ローンを利用することはできません。まあ、いってみれば住宅が目的ではないマンション建築で、住宅ローンの融資が受けられないのは当たり前の話しで、この場合はアパートローンというサービスを利用することになります。まずは、住宅ローンとアパートローンとを比較してみましょう。

住宅ローンは基本的に借入する人の返済能力を重視します。公務員や大企業正社員なら審査も有利で、定年時期＋α程度の長期間で返済するような借入もできます。そういう意味で、物件価値はあまり重視されません。

一方、アパートローンは賃貸経営という投資に対する融資となり、借入する人の返済能力も無関係ではないものの、物件の収益や資産価値などを含めての審査となります。そう、公務員や大企業正社員でも個人収入だけでマンション一棟の建築費用を簡単に賄えるわけではないので、賃貸経営の事業計画が融資に値するかを見極められるわけです。

なお、アパートローンは主に銀行が取り扱っていて、商品内容にはそれぞれ違いがありますが、保証会社を含めた形での融資となるのが一般的です。

アパートローンの金利や注意すべきポイント

アパートローンの金利は金融機関による違いもあって、2～5％程度というサービスが多いようです。都市銀行だと金利が低めで、ノンバンクなどになると金利が高くなり、2.5％と5％だと単純比較で倍違うわけで、億単位にもなるマンション建築費用を借り入れるとなると、金利差が巨額な負担ともなるので、十分注意が必要です。

もっとも、金利が低いほど審査は厳しくなる傾向があるので、いくら低い金利で借りたいと思っていても、賃貸経営での実績があるとか、既に資産価値のある担保物件を持っているといった強みがないと簡単には事が運びません。

また、金利には固定金利と変動金利があり、前者の方が高めに設定されているのが一般的。今は超低金利時代なので将来金利が上がる可能性があり、その場合は変動金利だと負担が高くなるリスクもあり、こればかりはどちらが正解とはいえません。

なお、アパートローンは一種の事業性融資ともいえ、その意味では保証会社を使わないプロパーローンというサービスもあります。保証料がかからないなどメリットもありますが、金利が高めで連帯保証人が必須だったりとデメリットもあります。

ローンを利用してマンション建築をした場合、その返済と管理費やメンテナンス費用などトリプルの支出となるので、管理費のないマンション建築会社を見つけるのも賢い選択といえるでしょう。

（※）参照元：相続会議（https://souzoku.asahi.com/article/14472953）

借りるなら都銀？地銀？信金？各行のアパートローンの特徴と傾向と対策

マンションやアパートなどの建築資金として利用されることが多いローン。ローンには多くの種類がありますが、その中でも人気のある商品が「アパートローン」です。ここでは、各銀行のアパートローンの特徴について紹介していますので、融資を考えている方はぜひ参考にしてください。

日本政策金融金庫のアパートローン

日本政策金融金庫とは、政府が100％出費を行なっている金融機関です。不動産投資に必要となる収益アパートの購入費用やリフォーム費用、太陽光発電システムの設置費用といった融資を行なっています。

金利は1％後半から3％台になることが多いです。（※1）また、4,800万円を超えてしまうと審査基準も上がってしまうため、4,800万円までが借入上限と考えたほうが妥当でしょう。若い世代の方や女性、高齢者だと金利や期間に優遇を受けられやすいのがポイントです。

各銀行が用意しているアパートローンの借入金額

各銀行が行なっているアパートローンでは、どのくらいの融資が受けられるのでしょうか。以下、大手が提供している借入金額をまとめました。

• 【みずほ銀行】

みずほのアパートローンは、50万円以上5億円以内で借入することが可能です。

• 【三井住友銀行】

三井住友銀行では、200万円以上から融資を受けることができます。しかし、担保となる物件の評価によって制限があります。

• 【りそな銀行】

りそな銀行では、さまざまなアパート・マンションローンを用意しています。

・保証会社保証付…100万円以上1億円以内

・自宅併用型…100万円以上2億円以内

・区分所有タイプ…100万円以上1億円以内

※ただし当社からのローン借入額が合計1億円以内

・保証会社非保証…100万円以上3億円以内

・資産管理会社タイプ…100万円以上3億円以内

• 【三菱東京UFJ銀行】

三菱東京UFJ銀行では、アパートローンといった専用の商品はありません。物件の耐用年数で計算を行ない、収益還元法や積算評価法を組み合わせることで、融資の可否を決めています。

地銀のアパートローン

地銀が取り扱っているアパートローンは金利水準がバラバラなことが多いため、判断が難しいでしょう。地銀の金利相場は1.5%～4.5%台の金利となっており、中には年3％や4％台のところもあります。地銀のアパートローンは、借りる人の属性よって金利が変化する特徴があります（※2）。たとえば、他に資産を持っている資産家であれば、安い金利で融資が受けられるでしょう。

また、地銀のメリットには、審査スピードが早いことが挙げられます。他銀行で結果を出すのに2週間かかってしまうところ、数営業日で結果を出してもらえることも。

アパートローンについてもっと知りたい方は、お近くの地銀で確認してみると良いでしょう。

信金のアパートローン

信用金庫とは地元の方が利用者となって、地域の繁栄をはかる目的とした共同組織の金融機関です。主に中小企業や個人での取引が多くなっています。

信用金庫が提供しているアパートローンの金利は場所によって異なりますが、年2％台程度。（※2）。

地元出身や親が信用金庫を利用しているのであれば、審査も通りやすいため比較的借りやすいといえるでしょう。

参考ページ

※1：参照元：イエウール（https://ieul.jp/column/articles/39945/）

※2：参照元：金融投資メディア「HEDGE GUIDE」（https://hedge.guide/feature/mortgage-interest-rate-attribute-property-example.html）

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