マンション建築における接道義務とは

マンションを建築するにあたって、建築基準法や条例による規制があり、それらをクリアしなければマンション建築は困難です。多くの人が居住するマンションだからこそ、救急車や消防車などの車両が侵入できる経路の確保などが重要だ重要だからです。そこで今回はマンション建築における接道義務について説明していきます。

接道義務とは？

建築基準法第43条に規定されている「建築物の敷地は幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」と定められており、これが接道義務と言われるものです。この接道義務は災害が起きた際の避難経路の確保や、緊急車両などが接近するための経路の確保を目的に定められています。

また建築基準法では道路は、「その上部にはなにもない」という前提があります。そのため、敷地の一部が何もない空間に接することで、風通しや排水など様々な要素において、重要な意味を成すでしょう。

さらに接道義務によって、マンションなどの建物は必ず1ヵ所以上、道路からの出入り口が確保されているため、自由に出入りすることができます。

マンション建築との関係性

マンションを建築する場合、必ず接道義務に準じた建物でなければなりません。建築基準法第43条に敷地などと道路との関係性が定義されています。

『建築物の敷地は、道路に2メートル以上接しなければならない。ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない。』

建築基準法　第三章第43条参照：https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=325AC0000000201_20200907_502AC0000000043

しかしながらマンション建築するエリアを管轄する地方自治体で、細かな基準が異なってきます。基本的に接道義務があるのは都市計画の区域や純都市計画の区域だけなので、対象外のエリアでは適用外です。また必要に応じて、地方公共団体が条例で定められるように規定されています。

都市計画区域や純都市計画区域にマンションを建築するケースでは接道義務は発生し、道路に接している部分の開口部も地方自治体で決めた規定値を満たしていなければ建築の許可が下りません。スムーズにマンション建築を行うためにも、規定値など細かな条例もチェックしておきましょう。

マンションを建築する際の東京都の条例

建築基準法に則れば、道路2m以上に渡って敷地が接していればマンション建築を行うことが可能です。しかし実際のところは、独自に地方公共団体が条例を定めているため、それに準じていなければ建築することができません。

東京都のケース

東京都の場合、東京都建築安全条例第10条の3でマンション建築において定義されています。

参照元：東京都例規集データベース（https://www.reiki.metro.tokyo.lg.jp/reiki/reiki_honbun/g101RG00001306.html）

• 延べ床面積が500㎡以下・・・接道の長さ4m以上
• 延べ床面積が500㎡超え1,000㎡以下・・・接道の長さ6m以上
• 延べ床面積が1,000㎡超え2,000㎡以下・・・接道の長さ8m以上
• 延べ床面積が2,000㎡超え・・・接道の長さ10m以上

上記の規定だけでなく、東京都内で延べ床面積が1,000㎡以上のマンションは、大規模建築物に含まれるため、敷地と高さを定めている建築安全条例の第10条の3と第4条の2の項目のすべてをクリアしなければなりません。

つまり延べ床面積が3,000㎡、建物お高さが15mを超えるような建物の敷地は、幅員6ｍ以上の道路に10ｍ以上に渡って接しておく必要があります。

東京都だけでなく、全国の地方公共団体が独自の基準を設けている可能性があるため、それらの基準を満たしておかなければ建築ができないでしょう。接道義務に関わるような情報は、専門家や自治体の担当者に直接確認することが大切です。

接道義務違反の建物は存在する

幅員4m以上の道路に間口が2m以上接する必要があると接道義務では定めていますが、古くから存在するエリアでは幅が4mもない道路が数多く存在しているのが現状です。

道路に沿って立っている建造物が幅員4m未満の道路の場合には、特定行政庁の指定を受けた上で道路と定めることになっています。「42条2項道路」「2項道路」とも呼ばれており、これらの道路に接する敷地に建物を建てること自体は可能です。ただし道路の中心から2ｍになる位置まで敷地を下げなければなりません。これは、将来的に新しい建造物が建ち並べば、道路幅員が4mを確保することができるためです。このように敷地を下げる行為のことを「セットバック」と言われています。

マンション建築が出来ないケースとは

幅員4m以上の道路に2m以上接することができないケースでは、接道義務をクリアすることができないためマンション建築はできません。また接している道路の幅が4m未満で、特定行政庁による道路の指定もないケースでは、たとえ建物を取り壊したとしても建築基準上の道路に接していないため建築はできないでしょう。もし道路が4m以上や特定行政庁が道路に指定した道路に接していたとしても、土地の間口が2m以上接していなければ建て替えも困難です。つまり接道義務を全て満たしている土地だけ再建築を行うことができるでしょう。

どうしても接道義務の条件をクリアできない敷地に再建築をする場合には、何らかの方法で間口を2m以上確保する、建築基準法上の道路として指定を受けるなどの対策を講じる必要があります。

但し書き道路って何？

建築基準法上の道路と異なっている道路も存在しています。それは原則的に増改築・再建築自体は不可にも関わらず、自治体の許可さえ受けられれば建築を認めることができる道路のことです。その道路が「43条但し書き道路」と言われています。

許可するかどうかの判断は、自治体の建築審査会が決定を下します。接道義務をクリアできる建築法上の道路に面していないケースでも、建築審査会の判断で安全性を確保することができると認められれば建築ができるという特例です。

その特例を受けられるケースとして、「建築予定の敷地の周囲に広い空き地がある」「敷地と道路の間に水路がある」「私道に接している」などの事例になります。

もちろん接道義務を満たしていない土地は、どうしても値崩れしてしまうでしょう。しかし但し書き道路と判断されれば、周辺相場の1～2割程度の減少に抑えられる可能性があります。

「道路」かどうかを確認する方法とは

建築予定している土地が道路に接しているかどうかなどを確認するためには、その土地がある市役所などの建築指導を行っているセクションを訪れ、道路に関わる書類や図面を閲覧し取得する方法があります。

市役所によってコンピューターの画面で確認できる場合もあれば、住宅地図内の色分けで確認する場合もあり、どのような形式で確認できるかは様々です。そのため事前に自治体のHPや電話などで、どのように閲覧できるのか確認しておいた方がスムーズでしょう。 また市役所などでは、建築基準法の道路のチェックだけでなく、建築計画概要書や検査済み証なども取得する必要があるため、事前に何が必要になるのか考えた上で足を運ぶようにしてください。

接道の調査や確認を行うときは、必ずマンション建築が可能かどうかの視点で確認するようにしましょう。そうすることで二度手間にならず、しっかりと建築可能か否かを判断することができるはずです。マンション建築をスムーズに行うためにも、事前の下調べが大切になってきます。