規制について

罰則や規制などマンション建築に関連する建築基準法とは

マンション建築を検討するなら詳細な専門知識は別としても、物件オーナーとして最低限知っておかなければならない法律があります。そのいの一番が建築基準法。建造物に関する基準を定義する法律で、概要やマンションに関する要点を整理してみましょう。

建築基準法の概要

建築基準法はすべての建造物を対象として、その構造や設備、敷地なども含めての基準を決めていて、国民の生命や健康、財産、そして公共福祉との兼ね合いも含めた法律となっています。最初に制定されたのは1950年で、不定期に改正がなされ、例えば現在の耐震基準は1981年に制定されたもので、それ以前の建物は耐震性能に不安があるというわけです。

建築基準法におけるマンションの定義

マンションは共用住宅で、建築基準法では特殊建築物にあたります。これは学校や病院などと同じ区分で、戸建て住宅よりも厳格な規制が適用されます。主なポイントは以下を参考にしてください。

• 地震をはじめ天災に対する建物の安全基準
• 耐火性能をはじめ火災に対する安全基準
• 換気や採光、給排水などの環境衛生基準
• 定期点検と報告の義務

このように、基準や義務は多岐にわたっていて、例えば建築時に各種基準や規制をクリアしたとしても、年1回の法定建築設備点検や3年に1回の特殊建築物定期調査報告を怠ると罰則の対象となります。

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建築基準法以外にもマンション建築に必要な法律知識

建築基準法以外にも知っておかなければならない主な法律は都市計画法と消防法。それぞれのポイントは以下を参考にしてください。

マンション建築と都市計画法の関係

都市計画法は地方自治体が土地の活用方法や建造物の規制などを取り決めるもので、マンション建築では建ぺい率や容積率などが関係します。エリアによっては地方自治体の条例も確認する必要があるので注意してください。

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マンション建築と消防法の関係

共用住宅であるマンションは、消防法によって消火用設備や避難設備の設置、及び半年ごとの点検が義務とされています。加えて、3年単位で消防署長への報告もしなければなりません。

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都道府県独自の規制もある

マンションを建てる際は建築基準法や都市計画法、消防法のほかにも各都道府県の行政が定めた条例や指導要綱などがあります。調査した結果、都市の規模が大きいほど細かく分かれている傾向にありました。

東京の規制

東京23区は、区ごとに条例や指導要綱などの規制が細かく制定さています。たとえば、中央区では「住宅戸数10戸以上の場合、40㎡以上の住戸の合計面積が全体の1/3以上必要」、港区では「総戸数7戸以上の建築物が対象。商業地域は専有面積20㎡以上、商業地域外25㎡以上の面積が必須。総戸数30㎡以上になる場合は、用途地域区分に応じた家族向け住戸併設しなければならない」など、条件が大きく異なります。ここでは、規制が細かく制定された背景や影響も載せているので、参考にしてみてください。

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大阪の規制

大阪では独自のワンルーム形式集合建築物に関する指導要綱で規制が取り決められています。建築計画から管理体制に至るまで規則を定め、建築物にともなう紛争を防止することで、良好な居住環境を整えることが目的です。大阪でワンルームマンションを建設したいと考えた場合、まず市長へ「建築計画に関する事項・管理に関する事項」を提出し、協議しなければなりません。また、建設後もきちんとワンルームマンションの管理を行なう必要があります。ここでは、マンション建設についてのQ&Aも載せているので、ぜひご覧ください。

マンション建築を検討されている方で、極小敷地や変形敷地など、制約のある土地を保有している場合は、建築会社に相談してみるのもおすすめです。このサイトでは、信頼できる大手建築会社・ディベロッパーの経営サポート内容や実績を調査、比較紹介していますので、ぜひ参考にしてください。

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埼玉の規制

埼玉県では、マンション建築において区域や高さ、階数に応じて、建築事業報告書を提出することが義務付けられています。該当する建築物の条件は3つあり、それぞれの区域における周辺住民の日照権を保護するために策定されている規制です。また、埼玉県は緑化計画を積極的に推進しているため、「緑化計画届出制度」によって、該当地域の敷地面積が定められている建築物では、緑化計画届出書を作成して、各市を管轄する環境管理事務所に提出しなければなりません。こちらでは、これらの規制や建築計画についての詳細についてご紹介しています。

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神奈川の規制

神奈川県では県が管轄している市町村は少なく、そのほとんどが各市で独自に規制や条例が制定されています。ですが、神奈川県では中高層のマンション建築の際に、周辺の日影時間を短くするために平均地盤面からの高さに規制がかけられます。また、災害危険区域においては、崖に隣接する際の住戸の設置、道路と敷地の接地面積などにも規制が。その他、神奈川県ではバリアフリー建築に力を入れているため、共同住宅でも通路の幅員や出入り口の幅などが、バリアフリーになっていることが求められます。こちらでは、それらの詳細についてご紹介しましょう。

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静岡の規制

静岡県ではマンション建築で住戸や駐車場、駐輪場、管理人室などについて定められていませんが、マンションの構造や出入り口の設置場所、廊下の造りなどについて規制による制限があります。また、静岡県では環境配慮に力を入れており、延べ床面積が決められている建築物では、「建築物環境配慮計画書」の提出が必須。「建築物環境配慮計画書」は受理された後、概要がホームページに掲載されることになるため、誰もがマンションの環境配慮状況について知ることができるようになります。こちらでは、これらの規制・条例について詳しくご紹介しましょう。

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愛知の規制

愛知県ではマンション建築というよりも、建設に関する規制や条例が多く見受けられます。特に気をつけておきたいのが、「建設作業騒音･振動の規制」です。用途地域ごとに騒音、振動レベルと作業可能時間が定められているので、この規制を念頭に置いて建設計画を建てなければ予定通りに進みません。また、かなり大規模なマンションを建設するのであれば、土地の形質を変化させるときに届出が必要な「大規模行為届出制度」についても知っておきたいところです。こちらでは、愛知県でマンション建築を行うときに知っておきたい規制と条例についてご紹介します。

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三重の規制

三重県では街の景観を守るために「三重県景観計画に基づく届出制度」という規制がかけられており、届出は必須事項となっています。この景観計画を届出なかったり、変更命令に従わなかった場合は罰金の支払いが命ぜられるので、しっかりと忘れないように届けを出しましょう。また、三重県では白地地域の建ぺい率と容積率を独自で設定している他、中間検査位によって特定工程の検査を受ける必要もあります。こちらでは、三重県でマンション建築をする際の独自の規制や条例、指定などをまとめてご紹介しましょう。

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兵庫の規制

住宅地としても人気のエリアが多い兵庫県では、平成30年より神戸市の都市部において1,000平方メートル以上の開発をする場合、一定の緑化が義務付けられるようになっています。また、2020年施行を目指して、三宮駅周辺エリアのマンション開発規制条例の制定も検討が進んでいます。マンション建設を検討する上では、こうした条例の改正や制定を注視していく必要があるでしょう。

また、神戸市では「神戸市開発事業の手続及び基準に関する条例」により、40戸以上の戸数を有するマンション開発において、これまで不要だった「集合住宅建設協議審査の申し出」や近隣住民への説明などが求められるなど開発手続きも少しずつ変わってきています。

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千葉の規制

千葉県では、千葉市や市川市、船橋市など各市区町村で独自のマンション規制や条例が設けられています。千葉県は特に工業地帯やJR線沿線などのマンションの人気が高いことから、マンション建設も急増している地域です。それに伴い、マンションに対して多くが専有面積やごみ集積場の設置、管理人の設置基準などが設けられています。ここでは、主なマンション建設にかかる規制について解説・ご紹介します。マンション建設を検討している場合には、併せて予定地の市区町村ウェブサイト等を確認し、事前にどんな規制があるかをしっかりと把握しておきましょう。

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