愛知県でマンション建築をする際に知っておきたい規制・条例
愛知県での主な建築規制
- 建設作業騒音･振動の規制
- 日影による中高層の建築物の高さの制限
- 建築計画に関する事項
- 大規模行為届出制度
各規制について
建設作業騒音･振動の規制
マンション建築の際につきものである騒音と振動ですが、愛知県では建設作業における騒音と振動に対して規制が設けられており、建設を行う地域区分と騒音レベルによって、作業できる時間帯と1日の合計作業時間、作業日や作業期間が定められています。
この規制は、マンション建設におけるくい打機の使用、削岩機の使用、トラクターやブルドーザーを使用する作業などに適用されますが、特に「第1種・第2種低層住宅専用地域」「第1種・第2種中高層住宅専用地域」では、どの時間帯であっても45dB以上で騒音とみなされるため、作業の時間帯と内容をすり合わせておかなければ建設予定がずれ込んでしまう可能性もあるでしょう。
日影による中高層の建築物の高さの制限
地域ごとに制定されている日照に関する制限ですが、愛知県では細かく分けて8つに分類されており、建築物を建てる地域と容積率によってその条件と制限が決まっています。
「第1種・第2種低層住居専用地域」に建つ軒の高さが7メートル以上の3階建ての建築物が条件。容積率が8/10以下、敷地境界線から10メートル以内の日影時間が3時間、10メートル以上が2時間の場合か、容積率が10/10以上、敷地境界線から10メートル以内の日影時間が4時間、10メートル以上が2.5時間の場合は測定面高さが1.5メートルの制限。
「第1種・第2種中高層住居専用地域」に建つ10メートル以上の建築物。容積率15/10以下、敷地境界線から10メートル以内の日影時間が3時間、10メートル以上が2時間の場合か、容積率20/10以下、敷地境界線から10メートル以内の日影時間が4時間、10メートル以上が2.5時間の場合は測定面高さが4メートルの制限。
「第1種・第2種住居地域」「準住居地域」に建つ10メートル以上の建築物。容積率20/10、敷地境界線から10メートル以内の日影時間が4時間、10メートル以上が2.5時間の場合か、容積率30/10以上、敷地境界線から10メートル以内の日影時間が5時間、10メートル以上が3時間の場合は測定面高さが4メートルの制限。
「近隣商業地域」「準工業地域」に建つ10メートル以上の建築物で、容積率が20/10、敷地境界線から10メートル以内の日影時間が5時間、10メートル以上が3時間の場合は測定面高さが4メートルの制限。
「用途地域の指定のない区域」に建つ10メートル以上の建築物で、容積率が20/10以下、敷地境界線から10メートル以内の日影時間が4時間、10メートル以上が2.5時間の場合は測定面高さ4メートルの制限を受けます。
条例で定められた静岡県ワンルームマンション規制
名古屋市中高層建築物の建築に係る紛争の予防及び調整等に関する条例
名古屋市では、中高層建築物の建築に係る紛争の予防及び調整等に関する条例が制定されています。
この条例では共同住宅型集合建築物を建設しようとする事業主を対象に、駐車場や管理に関する事項を規定。対象となるのは2階建て以上、10以上の住戸を保有する建築物で、共同住宅として使用する用途となるものです。
建設地域や区域に応じて、住戸の数に対して自動車駐車台数を何割分、敷地内に確保するかが定められています。ワンルーム形式住戸は2戸で1戸と換算する点に注意が必要です。
自転車駐車場に関しては、住戸の数に対して10分の5を乗じた数を超える台数が駐車できる場所を敷地内に設置しなくてはなりません。ワンルーム形式住戸の台数緩和はありません。
一宮市住宅事業等に関する指導要綱
一宮市には、一宮市住宅事業等に関する指導要綱が制定されています。
対象となるのは以下の集合住宅。
- 床面積30平方メートルを超えており、20戸以上有するもの
- 床面積30平方メートル以下で、30戸以上有するもの
- 上記の1と2を併設し、合わせた戸数に3分の2を乗じた数が20戸以上となるもの
- 集団戸建住宅で、20戸以上となるもの
中高層建築物においては、高さ18メートルを超えるものも含まれます。
上記に該当する建物を建築する場合は関係者に周知し、必要があれば説明会を開催。市長に事前協議申出書を提出するという流れになります。
下水道や集会施設、ごみ集積場、駐車場設置などの設置も、必要に応じた対応が必要です。
小牧市都市景観条例
小牧市は、「小牧市都市景観条例」が制定されています。
良好な都市景観を守るための取り組みの一環であり、小牧市全域が対象です。なお「都市景観形成重点区域」においては、適用外にはなりますが、別の届出を要します。
対象となるのは高さ20メートルを超えるか、延べ面積が2,000平方メートルを超える大規模建築物等です。
上記に該当する建物を建築する場合、工事着手前に小牧市の都市計画課へ必要書類を添えて届出する必要があります。
周辺景観との調和や連続性を高めるために、周辺建築物との壁面の位置や意匠、使用する材料、色彩などさまざまな個別規定が定められているので、事前に確認することをおすすめします。
稲沢市宅地開発事業等に関する指導要綱
稲沢市では、稲沢市宅地開発事業等に関する指導要綱が制定されています。
対象となるのは以下の事業です。
- 都市計画法第29条及び第43条の許可を有する事業、同法第29条第1項第2号もしくは第3号に規定する建築物を建築する事業で、事業面積が1,000平方メートル以上のもの
- 10戸以上の共同住宅
- 高さ10メートルを超える中高層建築物建設事業
建築前には周辺住民などに建築計画の説明を行い、求められた場合は説明会の開催も必要です。
その後は建設敷地内の見えやすい場所に標識を設置し、市長に事前協議申出書を提出。標識の設置は、事前協議申出書提出の10日前までと規定がありますので注意しなければなりません。
尾張旭市尾張旭市宅地開発等指導要綱
尾張旭市では「尾張旭市宅地開発等指導要綱」が制定されています。
適用される開発事業には、以下のようなものがあります。
- 開発区域面積が500平方メートル以上
- 共同住宅建築物
- 高さ10メートルを超過する建築物
まず事業を開始する前に、近隣住民へ説明などを行う必要があります。また高さ10メートルを超過する建築物建築においては、説明に加えて建築計画の概要を示す標識を敷地内に設置。その後、市長に対して開発事業等の協議申請書を提出し協議申請を行います。
施工の際は電波障害や埋蔵文化財などの保護対応措置なども行う必要がある点にも注意が必要です。
岩倉市宅地開発等に関する指導要綱
岩倉市では「岩倉市宅地開発等に関する指導要綱」を制定しています。
下記が適用範囲となる事業です。
- 宅地開発事業であり、敷地面積1,000平方メートル以上のもの
- 10戸以上の住宅建設事業（占有面積25平方メートル以下のワンルームマンションの場合は15戸以上）
- 高さ10メートル以上の中高層建築物
事業を始める際には周辺住民など関係者へ周知し、必要に応じて説明会を開催することがのぞましいでしょう。説明会で出た意見や回答などは報告書として市長に提出する必要があります。当該報告書は、宅地開発事業計画承認申請書を市長に提出する際に添付すべき資料です。
ほかにも駐車場の確保や、建設においては農業用水の確保、安全施設の整備などさまざまな規定があるため、事前の確認が必要です。
豊明市中高層建築物等の建築に関する指導要綱
豊明市では「豊明市中高層建築物等の建築に関する指導要綱」が制定されています。
対象となるのは地盤からの高さが10メートルを超える中高層建築物の建設と、計画戸数が10戸以上の集合建築物です。冬至日の午前8時から午後4時の間に、地盤面上に2時間以上、他の土地や建築物に影を落とす建物も対象となります。
建設を行おうとする者は、まず建設予定地の敷地内に計画の概要を示す標識を設置し、近隣の関係者に文書配布をするといった周知及び説明を行います。必要があれば、説明会の開催を実施しましょう。
その後に中高層建築物等建築計画（変更）事前協議書を市長に提出します。提出日の30日前までに上記の標識の設置が必要な点にも注意画必要です。
清須市宅地開発等に関する指導要綱
清州市では「清須市宅地開発等に関する指導要綱」を定めています。
市内で以下の事業を行う者が対象です。
- 開発事業等の区域面積が500平方メートル以上
- 計画戸数10戸以上の共同住宅
- 高さ10メートルを超える建築物
最初に地元関係者との計画、日照、電波障害などについて説明および協議を行います。
高さ10メートルを超える建築物を建設する際は、協議内容を地元関係者協議結果等報告書として市長に報告が必要です。あわせて電波障害の事前調査も行いましょう。障害が発生する可能性がある場合は、必要な設備などの設置します。
市長に開発事業等の協議申請書を提出する前には、建設計画の概要が分かる標識を事業予定敷地内に設置しなくてはいけません。
北名古屋市宅地開発行為等に関する指導要綱
北名古屋市は「北名古屋市宅地開発行為等に関する指導要綱」を制定しています。
対象となるのは、事業を行おうとする区域の面積が1,000平方メートル以上である事業です。
事業者は近隣の住民に対して、事業計画の概要を説明し、理解を得るとともに説明報告書を市長に提出。その後、宅地開発事前協議申請書提出の20日前までに、事業を行う予定の敷地内に事業内容を示す標識を設置します。つまり市長に提出する宅地開発事前協議申請書は標識設置から20日以上経過しておく必要があるのです。
周辺景観との調和、文化財の保護や保全への配慮、自動車駐車場・自転車駐輪場に設置などそれぞれ個別の規定もあるので注意しましょう。
津島市宅地開発等に関する指導要綱
津島市では、津島市宅地開発等に関する指導要綱が定められています。
対象となるのは以下の3つです。
- 宅地造成事業のうち、0.3ヘクタール以上の面積を有する
- 住宅建設事業のうち、計画戸数が20戸（ワンルームマンションは25戸）以上
- 高さ10メートルを超える建築物
一番に行うべきなのは、事業内容について近隣住民や関係者に周知して理解を得ることです。その後、説明状況報告書を作成し、事業計画協議書の提出より10日前までに事業計画を示す標識を建設敷地内に設置します。
高さ10メートルを超える建築物においては電波障害の有無を調査し、必要であれば処置を行います。
市長への事業計画協議書提出時には、前述の説明状況報告書や電波受信障害の発生予測範囲図など規定の書類の添付が必要です。
弥富市宅地開発行為等に関する指導要綱
弥富市では、弥富市宅地開発行為等に関する指導要綱が制定されています。
以下が適用範囲です。
- 事業面積が500平方メートル以上の分譲住宅建設
- 高さ10メートル以上の共同住宅であり、計画戸数12戸以上
まず建築予定地内に建築概要が分かる標識を設置した後、電波受信障害や日影など住宅に影響を与える可能性がある場合は周辺住民と協議する必要があります。また要望された場合は、説明会の開催を行います。
順番としては説明会での内容に関して説明状況報告書を作成し、事前協議申請書と共に市長に提出する手順となります。
標識の設置は、事前協議申請書提出の20日前までに行う必要がある点に注意しましょう。
あま市宅地開発等に関する指導要綱
あま市では「あま市宅地開発等に関する指導要綱」が定められています。
以下が対象となる事業です。
- 宅地開発事業の規模が1,000平方メートル以上のもの
- 3階以上または20戸以上を有する中高層住宅
市長への審査申請前に近隣住民と日影の影響や電波障害、排水、道路、駐車場などに関して協議を行います。7階以上または50戸以上の中高層住宅の建設にあたっては、説明会の開催とその内容を示す報告書の提出が必須です。
上記の報告書は、事業計画書とともに市長に提出し事前協議を依頼する流れとなります。
半田市宅地開発等に関する指導要綱
半田市では、半田市宅地開発等に関する指導要綱が制定されています。
対象となるのは以下の宅地開発です。
- 3,000平方メートル以上の宅地開発
- 計画戸数10戸以上の集合住宅の建設
- 他の用途を併用する建築物で、計画戸数9戸以上の集合住宅の建設
事業者は、上記に該当する3階以上もしくは高さ10メートルを超える中高層建築物を建築する場合、周辺住民への周知を促すため、建設予定の敷地内に標識を設置しなくてはいけません。設置期限は市長への事業計画協議書提出の10日前までと定められています。
提出の後に周辺住民への事業計画の説明および必要があれば、説明会を開催し議事録を作成。この議事録を添えて、市長に事業計画協議書を提出する流れとなります。
常滑市中高層建築物指導要綱
常滑市では、「常滑市中高層建築物指導要綱」が定められています。
対象となるのは、高さ10メートルを超える建築物。低層地域においては軒高が7メートルを超えるか3階以上の建築物が対象です。
建築計画の事前公開のために、建築予定敷地内に概要を示す標識を設置し、近隣住民などへの説明を行います。標識の設置は、この後行う確認申請書または計画通知書を提出する20日前までに設置が必要です。
確認申請書または計画通知書は建築主事に対して提出し、協議結果通知書によって通知を受領。建築に際しては、電波受信障害の調査や障害があれば改善なども必要です。
大府市宅地開発行為等に関する指導要綱
大府市では「大府市宅地開発行為等に関する指導要綱」が制定されています。
対象となるのは以下の宅地造成事業または集合住宅建設事業です。
- 開発面積が1,000平方メートル以上のもの
- 計画戸数6戸以上のもの
- 地上6階以上の高層建築物
開発をしようとする者は開発計画概要を周知する標識を敷地内に設置し、近隣住民など関係者に説明会を開催しなくてはなりません。覚書などが発生した場合は質疑回答書として作成し、市長に事前協議申請書を提出する際に添付しましょう。
なお、開発面積が3,000平方メートル以上もしくは計画戸数20戸以上の場合は、先に大府市土地利用対策会議の審議が必要となる点にご注意ください。
知多市宅地開発等指導要綱
知多市では、知多市宅地開発等指導要綱が定められています。
対象となるのは1,000平方メートル以上の住宅地造成事業と、計画戸数20戸以上の集合住宅建設事業です。
まず地元関係者に周知し同意を得るように努めるとともに、周知のための標識を敷地内に設置します。その後、事業計画承認願を市長に提出し承認を受けなくてはいけません。
建築に際しては文化財及び自然環境の保全に最大の努力を払う必要があります。埋蔵文化財等がある地域の場合は、事前に関係各機関と協議をして指示に従いましょう。
その他の集合住宅建設事業においては、公園緑地を一定以上設けるといった個別規定がある場合に注意が必要です。
岡崎市開発行為の許可等に関する条例
岡崎市では、岡崎市開発行為の許可等に関する条例が制定されています。
対象となるのは、既存の宅地における開発行為です。宅地面積3,000平方メートル以内でかつ予定建築物の高さが10メートルを超えないという規定があります。
事業者は、地域住民に理解を得るための説明を行った後に、開発許可及び法第43条第1項の許可の申請を行います。また許可後、工事に着手したときは市長に届出を提出。工事期間中は、標識を開発区域内に設置する必要があります。
ほかにも公園等に関する基準、消防水利に関する基準、排水施設に関する基準など細かな規定があるので、事前確認をしっかり行いましょう。
碧南市開発・建築指導要綱
碧南市には「碧南市開発・建築指導要綱」が定められています。
適用範囲は以下の通りです。
- 区画形質の変更をともなう土地の面積が500平方メートル以上の開発事業
- 20戸以上の集合住宅建築事業
- 高さ15メートルを超える中高層建築物建築事業
事業を始める際、まずは開発および建築事業の計画を近隣住民に周知することが必要です。その後、開発・建築事業（変更）協議申出書を市長に提出する流れとなります。
建築物の配置や意匠、色彩などが環境に調和すること、近隣住宅の眺望や風害などに影響を与えないことといった点にも十分配慮する必要があります。
刈谷市宅地開発事業指導要綱
刈谷市では、「刈谷市宅地開発事業指導要綱」が定められています。
適用範囲は以下の通りです。
- 土地の区画形質の変更をともなう500平方メートル以上の区域
- 20戸以上の共同住宅
- 高さが15メートルを超える建築物（隣地に日影の影響を及ぼさないものは含まない）
事前に近隣関係者および地区代表に開発事業計画を周知し、その後に刈谷市の市長への報告を行いましょう。その後、開発事業事前協議書を提出し協議を受けることとなります。
マンション建築で必要なのはこれだけではありません。「アパート、マンション等の新築および宅地の開発に伴う環境面に関する指導要領」にもとづいて、ゴミを回収するためのスペース設置についての協議も必要になってきます。併せて確認しましょう。
豊田市開発事業等に関する指導要綱
豊田市には「豊田市開発事業等に関する指導要綱」が定められています。
対象となるのは以下の開発事業および中高層建築物建設事業です。
- 開発区域の面積が1,000平方メートル以上で、住宅用地の土地利用を目的とした土地の区画形質の変更を行う事業
- 計画戸数25戸以上の住宅（ワンルーム形式の場合は30戸以上）建設
- 延床面積が2,000平方メートル以上あり、高さが15メートルを超える建設
まず市長に対し事前協議申出書を提出しましょう。締め切りは毎月5日です。月末に事前協議会が開催されたのちの翌月の中旬ごろに、事前協議会に基づく指導書が受理されます。これに対して回答書などを提出。7日後を目途に協議結果通知書を受理するという流れになります。
中高層建築物を建設する場合は、事前協議会終了後に標識の設置を行い、近隣住民への説明会を随時開催する必要がある点を知っておきましょう。
知立市ワンルーム形式集合住宅に関する指導要綱
知立市では、「ワンルーム形式集合住宅に関する指導要綱」が定められています。
ワンルーム建築物のうち、2階以上かつ10戸以上となる場合が対象です。この指導要綱で定められているワンルーム建築物とは、一区画の床面積が37平方メートル以下の住戸で構成されているものを指します。
マンション建築に着手する前に「ワンルーム形式集合建築物事前協議書」を提出し、市長の承認をとる必要があります。
建築基準として、1住戸の床面積を16平方メートル以上とすることや管理体制の基準や駐車場施設の確保など、さまざまな規定があるので事前に確認しておくことが必要です。
豊橋市中高層建築物指導要綱
豊橋市では、豊橋市中高層建築物指導要綱が定められています。
対象となる中高層建築物は豊橋市の中でも区域によって異なりますが、以下の3つの基準のいずれかに該当するものです。
- 高さ10メートルを超え、3階以上の建物
- 高さ15メートルを超え、4階以上の建物
- 高さ18メートルを超え、5階以上の建物
手続きの流れとしては、確認申請書の提出日より20日前までに、建築計画を告知する標識の設置をスタートさせます。その後に電波受信障害に関する調査を行うとともに、近隣住民への説明を行います。要望があった場合は、近隣住民へ向けた説明会の開催も必要です。
上記がすべて完了した後、市長へ高層建築物計画届出書の提出となります。
豊川市建築開発事業等に関する指導要綱
豊川市では、豊川市建築開発事業等に関する指導要綱が定められています。
適用範囲は、住戸の数が20以上の共同住宅型集合建築物。そして高さ10メートル以上もしくは地階を除く階数が4以上の建築物の建築に対してです。
はじめは近隣住民へ周知を行うために、建設予定地の敷地内に共同住宅型集合建築物についての建築計画概要を示す標識を設置します。標識の設置は事前協議申請を行おうとする日の7日以上前に行う必要があります。
標識の設置後、建築によって影響を及ぼす可能性が高い近隣住民へ対して、速やかに個別説明を実施。要望があれば、近隣住民全体への説明会も実施します。その際は、市長へ個別説明状況報告書または説明会状況報告書の提出が必要です。
その後、建築開発事業事前協議申請書を市長に対して提出する流れとなります。
蒲郡市中高層建築物指導要綱
蒲郡市では、蒲郡市中高層建築物指導要綱が定められています。
適用範囲は蒲郡市の各地域、区域に応じて10メートルを超える建築物もしくは15メートルを超える建築物が含まれます。蒲郡市の区域を事前に確認しておきましょう。
建設するにあたって範囲や区域などを確認しておくのも大事ですが、まずはこれから行う建築計画の詳細が分かる標識を、建築予定地の敷地内に設置することが大事です。標識の設置は確認申請を行う20日以上前から行う必要があります。
その後は建築計画を速やかに文書を配布するといったように、近隣の住民に対して説明を行います。説明会の開催を求められた場合は応じなくてはいけません。
上記を行った後に市長に対して、中高層建築物計画届度書を提出する流れとなります。
建築計画に関する事項
床下：共同住宅の床下が木造の場合、床下はコンクリート、たたきなどの類の材料で覆うことが義務付けられています。ただし、国土交通大臣から1階部分床の構造で認定を受けている場合は、これらの材料で覆う必要はありません。
壁：延べ床面積が1,000平方メートル以上の建築物の場合、1,000平方メートルごとに防火壁で区画しなければなりません。
大規模行為届出制度
大規模行為届出制度は、大規模なマンション建設で宅地の造成が伴う場合に適用されます。大幅に土地の形質を変える場合や、水面の埋め立てや干拓を行う場合は、事前に大規模行為届出をしなければなりません。対象となるのは、大幅に土地の形質を変化させる行為が１ヘクタール以上行われる場合です。
かなり大きな規模の造成が対象となるためマンション建設では対象外となることがほとんどでしょうが、念のために覚えておきたい愛知県の条例です。万が一条件に当てはまる場合は、大規模行為を開始する61日前に届出書を提出する必要があります。
マンション建設についてのQ&A
Q.「建設作業騒音･振動の規制」の規制を受ける基準について教えて下さい
A.地域によって変わりますが、工業地域、工業専用地域以外の地域では、「騒音85dB」「振動75dB」が規制基準です。また、作業期間が連続6日以内であること、休日や日曜日の作業は行わないことが基本となりますが、その他の条件についてはつぎのとおりとなります。
第1種・第2種低層住居専用地域、第1種・第2種中高層住居専用地域：19～7時以外の時間帯で、1日あたりの作業時間が10時間以内であること。
第1種・第2種住居地域、準住居地域：22～6時以外の時間帯で、1日あたりの作業時間が14時間以内であること。
Q.「大規模行為」とは具体的にどのような行為ですか？
A.「大規模行為」は、宅地の造成、土地の開墾、鉱物の掘採、土石の採取、水面の埋立、水面の干拓の6種類です。太陽光発電施設のための土地を造る、ゴルフ場を造る、屋外施設を造るなどという場合に該当するでしょう。
