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マンション建築と都市計画法の関係性

マンション建築では、都市計画法を理解しておかなければなりません。都市計画法は、マンションが建築できるかどうかも左右します。

たとえば、マンション建築を許可されるための建ぺい率や容積率なども、都市計画法などで定められているからです。マンション経営の前には、必ず都市計画法をきちんと理解しておきましょう。

都市計画法とは?

都市計画法は、都市の健全な発展、秩序ある整備を通じ、国土の発展や公共福祉の増進への寄与を目的として1968年に制定された法律です。都市計画法が生まれた背景は高度成長期時代にさかのぼります。

高度成長期では、人口や産業が都市に集中しました。結果、無秩序な市街地ができたのですが、都市環境の悪化や公共施設設備への非効率的な投資や後追い投資などが起きたのです。このような問題を是正するため、都市計画法が生まれました。

都市計画法の主な内容は3つに大別できます。

土地利用に関する計画(市街化区域や市街化調整区域や用途地域など)
都市施設に関する計画(道路や都市高速鉄道や駐車場や公園や下水道など)
市街地開発事業に関する計画(土地区画整理事業など)

出典:一宮市:都市計画「よくある質問」

マンション建築では土地利用に関する計画が関係しています。

マンション建築における都市計画法

都市計画法でマンション建築に大きく関係するのが、土地利用に関する計画です。内容の中の用途地域については理解しなければなりません。用途地域は用途を制限されている地域です。

たとえば、閑静な住宅街の中に、風俗店やパチンコ、工場など建てられてはいないです。これは用途を制限されているから建てられていないのです。

さまざまな建物が無秩序に混在するのを防ぐ目的で用途地域は定められています。用途地域は大きく3つに分けられ、2019年4月に12から13種類に増えて分類されていますが、細かな内容については、建築基準法や自治体の条例によっても定められているのです。

自治体に関しては、独マンション建築に関する独自の条例を定めている市区町村もあります。建築計画の前に、建築予定地にマンションは建てられるのか条例をチェックしておきましょう。

マンション建築に適した用途地域とは?

マンションを建てられないのは、工業専用地域です。ただ、建てられるエリアでも、用途地域によって住環境に大きな差があります。

住宅地の場合、第一種低層住居専用地域だと、低層マンションしか建てられません。第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域は中高層マンションが多いです。第一種住居地域は大規模マンションです。

第二種住居地域は、住宅地ですが、ゲームセンターやパチンコ店なども許されています。大規模マンションも多いですが、治安については注意が必要です。

商業地

商業やその他業務の利便性を増進するために定められた地域として、商業地域があります。中高層マンションからタワーマンションが多いです。市街地中心、主要駅周辺ですから、マンションでは好立地といわれます。

工業地

準工業地は、環境悪化の恐れがない工業の利便性を増進するための地域です。用途制限はゆるく、多くの建物も建築できるため、大規模マンション建築も可能です。マンションや工場が混在し、全国でも多く指定されている用途地域です。

工業地域は、工業の利便性を増進する地域です。学校や病院などは建てられませんが、大規模マンションなどの建築は許されます。ただ、大規模事故が起きるような危険度の高い工場もあるため注意が必要です。

工業専用地域は住宅建築が認められていないため、マンションも建てられません。

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