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兵庫のマンション建築規制について

兵庫県での主な建築規制

  • 神戸市開発事業の手続及び基準に関する条例
  • 兵庫県環境の保全と創造に関する条例
  • 川西市開発行為等指導要綱(平成30年1月 一部改正)

各規制について

神戸市開発事業の手続及び基準に関する条例

神戸市では40戸以上の長屋又は共同住宅を建設する事業に対して、神戸市開発事業の手続及び基準に関する条例を制定しています。

開発事業区域が市街化調整区域にあり、開発面積が500平方メートル以上となる場合、開発事業審査申出書の提出が必要で、標識の設置や、住民、地域団体への説明などを行なった上で建設することが求められています。これは、平成30年6月以降から適用されており、神戸市の良好な都市環境を維持し、公共の福祉を維持・増進していくための処置となっています。

兵庫県環境の保全と創造に関する条例

兵庫県では2017年4月に「兵庫県環境の保全と創造に関する条例」が一部改正されました。

兵庫県環境の保全と創造に関する条例では、敷地面積5Ha以上9Ha未満の工場等、市街化区域内にある建物で敷地面積1,000平方メートル以上及び建築面積1,000平方メートル以上の建築に対しては、緑化に関する計画を作成・届け出ることが求められています。

地上部や建築物上の緑化が義務付けられている「兵庫県環境の保全と創造に関する条例」。緑化の面積は敷地面積が1,000平方メートル以上の住宅の場合、新築・改装・増築にかかる建築物の敷地であれば「空地面積の30%以上」が、すでに既設されている建築物の敷地であれば「空地面積の10%以上」の緑化が求められています。また、建築物の屋上・壁面緑化に関しても、新築・改築・増築にかかる建築物で建築面積1,000平方メートル以上であれば、屋上面積の20%を緑化することが遵守義務とされています。

同条例の目的は、ヒートアイランド現象の緩和や、都市部の緑化を促進することとなっており、樹木の植栽などについても細かく基準が設定されています。

川西市開発行為等指導要綱(平成30年1月 一部改正)

川西市では、これまで定められていた川西市開発行為等指導要綱が平成30年1月1日に一部改正されました。

これはマンションなど共同住宅における、ワンルーム形式の住戸を、現代の多様なライフスタイルに対応させ、より高い水準の住環境を維持するために実施された改正です。「ワンルーム形式住戸」という名称が改正されたほか、面積や部屋数に関して一部の用途地域で緩和されました。

姫路市中高層共同住宅等の建築に関する指導要綱

姫路市ではマンションなど中高層建築物の建築にあたり、「姫路市中高層共同住宅等の建築に関する指導要綱」を制定しています。

以下の2つの建築物が対象となっています。どちらが適用されるかは建設地域により異なるため、詳細は姫路市Webマップから確認が必要です。

  • 高さ12メートル以上または4階以上(地階を除く)の建築物
  • 高さが15メートル以上または5階以上(地階を除く)の建築物

上記に該当する場合は届出が必要となるので注意しましょう。その前に、近隣住民に対しての事前説明も行わなければいけません。

尼崎市のマンション建築に関する条例

尼崎市の「建築基準法関連の条例等について」というページには、「マンション建築」に関する条例等については明確な記載はありません。ただし建築をするにあたって細かな規定があったり、条例が新たに定められたりすることもありますので、事前確認を行うことをおすすめします。

なお、マンションの建替えに関しては、総合設計制度(建築基準法第59条の2及びマンションの建替え等の円滑化に関する法律第105条)において容積率制限や、斜線制限を緩和する制度が設けられているので確認しておくと良いでしょう。

ただし市街地環境の整備改善に値すると特定行政庁が認可し、かつ許可した場合に限る点に注意が必要です。

西宮市ワンルームマンション等の管理等に関する指導要綱(令和元年6月 一部改正)

西宮市では、西宮市ワンルームマンション等の管理等に関する指導要綱が制定されています。

対象となるのは、1戸当たりの専有面積が40平方メートル以下の単身者住宅を10戸以上有する集合建築物及び居室が10戸以上ある寄宿舎です。ただしサービス付き高齢者向け住宅は対象外となっています。

適用されるのは以下の2つです。

  • 開発事業等におけるまちづくりに関する条例第2条第1項第5号に規定する開発事業
  • 開発事業等におけるまちづくりに関する条例第2条第1項第8号に規定する小規模集合住宅等

上記2つに該当する場合、すべての住戸において1戸当たり25平方メートル超える専有面にする必要があります。

芦屋市住みよいまちづくり条例

芦屋市では、マンションをはじめとする特定建築物の建設にあたって「芦屋市住みよいまちづくり条例」を制定。条例では、マンションなどを建築前の確認申請等にさきがけ、「特定建築物事前協議届」の提出がうたわれています。

これにより道路・公園課や下水道課など関係各課との協議に加えて、周辺住民への説明や景観法による計画の認定などを行い、マンション建設後に起こりうるトラブルを未然に防ごうという施策です。

伊丹市宅地開発等指導要綱

伊丹市では、ワンルームマンションをはじめとする建物の建設により開発事業を行おうとする者に対し、「伊丹市宅地開発等指導要綱」を制定しています。

対象となるのは10戸以上のワンルームマンション(専有床面積25平方メートル以下)を建設しようとする場合です。この場合、建物には管理人をおく必要が生じます。また30戸以上場合は管理人室を設ける必要があります。

なお、適用範囲は以下に該当する開発事業です。

  • 開発区域の面積が500平方メートル以上の事業
  • 建設計画戸数が2戸以上の住宅(寄宿舎等を含む)を建築する事業

加古川市開発事業の調整等に関する条例

加古川市には、ワンルームマンションをはじめとする建物の建築に際し、開発事業の調整等に関する条例が制定されています。

開発事業の対象となるのは、以下の4つです。

  • 都市計画法第29条の許可が必要な開発行為で、区域面積10,000平方メートル未満のもの
  • 敷地面積3,000平方メートル以上10,000平方メートル未満の建築物の新築
  • 中高層建築物(高さ10m超又は4階以上)の建築
  • 住戸の数が100未満のワンルームマンションの建築

近隣住民に対して説明会を開催したうえで、開発事前届や標識の設置などが必要です。

三木市開発指導要綱並びに三木市建築行為等指導要綱

三木市では「三木市開発指導要綱並びに三木市建築行為等指導要綱」が制定されています。

開発対象となる区域の面積が1,000平方メートル以上の宅地造成事業、そして都市計画法第29条の許可を要する開発事業が対象です。市長に申し出たうえで、事前協議が整ってからの建設着手を必須としています。総戸数10戸以上のワンルームマンションの建設に際しても同様です。

なお共同住宅及びワンルームマンションに対する計画戸数や、敷地規模等に関しての指導基準は平成25年4月に削除されています。

その他今後検討されているマンション規制

2018年時点ではまだ確定していませんが、神戸市では三宮の一部エリアで、タワーマンションなどのマンション建設を規制する検討を始めています。神戸市では2020年度には条例施行を目指しており、この条例が実現すれば、三ノ宮駅周辺エリアのタワーマンションの建設が原則不可となります。

加えて、神戸市内の都心部におけるマンション建設においても1,000平方メートル以上の敷地のマンションでは、住宅の容積率を400%までに制限しようとしています。

この規制の背景には、神戸市中心部をオフィスや商業施設が集中したエリアとしたいという行政側の意図があります。神戸市が大阪のベッドタウン化することを食い止めることで、関西エリアの都市間競争で神戸市の存在感を高めたいという考えの様子です。

これからマンション建設を検討している方、事業者の方、また投資を検討している方にとっては大きなニュースですから、今後の動向をしっかりとチェックしておきたいところです。

マンション建設についてのQ&A

Q.現在コインパーキングにしている土地にマンションを建てたいと思っています。建築基準条例で、今の駐車場の出入り口位置を変えなければいけないと言われました。なぜですか?

A.おそらく現在のコインパーキングは500平方メートル以下のため、駐車場法などの規制は受けていないと考えられます。もしもその土地にマンション建設する場合、既存の駐車場も「建物に付随する駐車場」となり、敷地と道路との位置関係の規制を満たす必要が出てきます。

Q.具体的にマンション付随の駐車場となるとどんな規制があるのですか?

A.兵庫県の県条例では、「幅員が6m以上の道路に接する場所」「道路の交差点、曲がり角(省略)又は横断歩道からの距離が5m以上の場所」に駐車場を作らなければいけないと定められています。

Q.神戸市でマンション建設を予定しています。どんな手続きが必要ですか?

A.開発許可が不要なマンションでも、40戸以上のマンションであれば「集合住宅建設協議審査の申出」を申請してもらう必要があります。神戸市開発事業の手続及び基準に関する条例では、平成30年6月以降に新たに開発する場合、今まで必要とされていなかった住民説明や、標識の設置などが必要となりますので、必ずチェックしておきましょう。

Q.神戸市開発事業の手続及び基準に関する条例では、具体的にどんな流れで開発事業承認が下りるのですか?

A.まず、「集合住宅建設競技審査の申出」を行政に届け出たのち、開発事業が実施されることを近隣住民にお知らせするための標識を設置してもらいます。その後、開発事業計画を、住民に対して説明し、その報告書を神戸市に提出しなければなりません。これらが完了したのちに、「開発事業承認申請書」を提出し、市が問題ないと認めれば「開発事業承認通知書」が交付され、マンション開発ができるようになります。

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