兵庫のマンション建築規制について

兵庫県での主な建築規制

• 神戸市開発事業の手続及び基準に関する条例
• 兵庫県環境の保全と創造に関する条例
• 川西市開発行為等指導要綱(平成30年1月　一部改正)

各規制について

神戸市開発事業の手続及び基準に関する条例

神戸市では40戸以上の長屋又は共同住宅を建設する事業に対して、神戸市開発事業の手続及び基準に関する条例を制定しています。

開発事業区域が市街化調整区域にあり、開発面積が500平方メートル以上となる場合、開発事業審査申出書の提出が必要で、標識の設置や、住民、地域団体への説明などを行なった上で建設することが求められています。これは、2018年6月以降から適用されており、神戸市の良好な都市環境を維持し、公共の福祉を維持・増進していくための処置となっています。

兵庫県環境の保全と創造に関する条例

兵庫県では2017年4月に「兵庫県環境の保全と創造に関する条例」が一部改正されました。

兵庫県環境の保全と創造に関する条例では、敷地面積5Ha以上9Ha未満の工場等、市街化区域内にある建物で敷地面積1,000平方メートル以上及び建築面積1,000平方メートル以上の建築に対しては、緑化に関する計画を作成・届け出ることが求められています。

地上部や建築物上の緑化が義務付けられている「兵庫県環境の保全と創造に関する条例」。緑化の面積は敷地面積が1,000平方メートル以上の住宅の場合、新築・改装・増築にかかる建築物の敷地であれば「空地面積の30%以上」が、すでに既設されている建築物の敷地であれば「空地面積の10%以上」の緑化が求められています。また、建築物の屋上・壁面緑化に関しても、新築・改築・増築にかかる建築物で建築面積1,000平方メートル以上であれば、屋上面積の20%を緑化することが遵守義務とされています。

同条例の目的は、ヒートアイランド現象の緩和や、都市部の緑化を促進することとなっており、樹木の植栽などについても細かく基準が設定されています。

川西市開発行為等指導要綱(平成30年1月　一部改正)

川西市では、これまで定められていた川西市開発行為等指導要綱が2018年1月1日に一部改正されました。

これはマンションなど共同住宅における、ワンルーム形式の住戸を、現代の多様なライフスタイルに対応させ、より高い水準の住環境を維持するために実施された改正です。「ワンルーム形式住戸」という名称が改正されたほか、面積や部屋数に関して一部の用途地域で緩和されました。

姫路市中高層共同住宅等の建築に関する指導要綱

姫路市ではマンションなど中高層建築物の建築にあたり、「姫路市中高層共同住宅等の建築に関する指導要綱」を制定しています。

以下の2つの建築物が対象となっています。どちらが適用されるかは建設地域により異なるため、詳細は姫路市Webマップから確認が必要です。

• 高さ12メートル以上または4階以上（地階を除く）の建築物
• 高さが15メートル以上または5階以上（地階を除く）の建築物

上記に該当する場合は届出が必要となるので注意しましょう。その前に、近隣住民に対しての事前説明も行わなければいけません。

尼崎市のマンション建築に関する条例

尼崎市の「建築基準法関連の条例等について」というページには、「マンション建築」に関する条例等については明確な記載はありません。ただし建築をするにあたって細かな規定があったり、条例が新たに定められたりすることもありますので、事前確認を行うことをおすすめします。

なお、マンションの建替えに関しては、総合設計制度（建築基準法第59条の2及びマンションの建替え等の円滑化に関する法律第105条）において容積率制限や、斜線制限を緩和する制度が設けられているので確認しておくと良いでしょう。

ただし市街地環境の整備改善に値すると特定行政庁が認可し、かつ許可した場合に限る点に注意が必要です。

西宮市ワンルームマンション等の管理等に関する指導要綱（令和元年6月　一部改正）

西宮市では、西宮市ワンルームマンション等の管理等に関する指導要綱が制定されています。

対象となるのは、1戸当たりの専有面積が40平方メートル以下の単身者住宅を10戸以上有する集合建築物及び居室が10戸以上ある寄宿舎です。ただしサービス付き高齢者向け住宅は対象外となっています。

適用されるのは以下の2つです。

• 開発事業等におけるまちづくりに関する条例第2条第1項第5号に規定する開発事業
• 開発事業等におけるまちづくりに関する条例第2条第1項第8号に規定する小規模集合住宅等

上記2つに該当する場合、すべての住戸において1戸当たり25平方メートル超える専有面にする必要があります。

芦屋市住みよいまちづくり条例

芦屋市では、マンションをはじめとする特定建築物の建設にあたって「芦屋市住みよいまちづくり条例」を制定。条例では、マンションなどを建築前の確認申請等にさきがけ、「特定建築物事前協議届」の提出がうたわれています。

これにより道路・公園課や下水道課など関係各課との協議に加えて、周辺住民への説明や景観法による計画の認定などを行い、マンション建設後に起こりうるトラブルを未然に防ごうという施策です。

伊丹市宅地開発等指導要綱

伊丹市では、ワンルームマンションをはじめとする建物の建設により開発事業を行おうとする者に対し、「伊丹市宅地開発等指導要綱」を制定しています。

対象となるのは10戸以上のワンルームマンション（専有床面積25平方メートル以下）を建設しようとする場合です。この場合、建物には管理人をおく必要が生じます。また30戸以上場合は管理人室を設ける必要があります。

なお、適用範囲は以下に該当する開発事業です。

• 開発区域の面積が500平方メートル以上の事業
• 建設計画戸数が2戸以上の住宅（寄宿舎等を含む）を建築する事業

加古川市開発事業の調整等に関する条例

加古川市には、ワンルームマンションをはじめとする建物の建築に際し、開発事業の調整等に関する条例が制定されています。

開発事業の対象となるのは、以下の4つです。

• 都市計画法第29条の許可が必要な開発行為で、区域面積10,000平方メートル未満のもの
• 敷地面積3,000平方メートル以上10,000平方メートル未満の建築物の新築
• 中高層建築物（高さ10m超又は4階以上）の建築
• 住戸の数が100未満のワンルームマンションの建築

近隣住民に対して説明会を開催したうえで、開発事前届や標識の設置などが必要です。

三木市開発指導要綱並びに三木市建築行為等指導要綱

三木市では「三木市開発指導要綱並びに三木市建築行為等指導要綱」が制定されています。

開発対象となる区域の面積が1,000平方メートル以上の宅地造成事業、そして都市計画法第29条の許可を要する開発事業が対象です。市長に申し出たうえで、事前協議が整ってからの建設着手を必須としています。総戸数10戸以上のワンルームマンションの建設に際しても同様です。

なお共同住宅及びワンルームマンションに対する計画戸数や、敷地規模等に関しての指導基準は2013年4月に削除されています。

その他今後検討されているマンション規制

2018年時点ではまだ確定していませんが、神戸市では三宮の一部エリアで、タワーマンションなどのマンション建設を規制する検討を始めています。神戸市では2020年度には条例施行を目指しており、この条例が実現すれば、三ノ宮駅周辺エリアのタワーマンションの建設が原則不可となります。

加えて、神戸市内の都心部におけるマンション建設においても1,000平方メートル以上の敷地のマンションでは、住宅の容積率を400%までに制限しようとしています。

この規制の背景には、神戸市中心部をオフィスや商業施設が集中したエリアとしたいという行政側の意図があります。神戸市が大阪のベッドタウン化することを食い止めることで、関西エリアの都市間競争で神戸市の存在感を高めたいという考えの様子です。

これからマンション建設を検討している方、事業者の方、また投資を検討している方にとっては大きなニュースですから、今後の動向をしっかりとチェックしておきたいところです。

マンション建設についてのQ&A

Q.現在コインパーキングにしている土地にマンションを建てたいと思っています。建築基準条例で、今の駐車場の出入り口位置を変えなければいけないと言われました。なぜですか？

A.おそらく現在のコインパーキングは500平方メートル以下のため、駐車場法などの規制は受けていないと考えられます。もしもその土地にマンション建設する場合、既存の駐車場も「建物に付随する駐車場」となり、敷地と道路との位置関係の規制を満たす必要が出てきます。

Q.具体的にマンション付随の駐車場となるとどんな規制があるのですか？

A.兵庫県の県条例では、「幅員が6m以上の道路に接する場所」「道路の交差点、曲がり角(省略)又は横断歩道からの距離が5m以上の場所」に駐車場を作らなければいけないと定められています。

Q.神戸市でマンション建設を予定しています。どんな手続きが必要ですか？

A.開発許可が不要なマンションでも、40戸以上のマンションであれば「集合住宅建設協議審査の申出」を申請してもらう必要があります。神戸市開発事業の手続及び基準に関する条例では、2018年6月以降に新たに開発する場合、今まで必要とされていなかった住民説明や、標識の設置などが必要となりますので、必ずチェックしておきましょう。

Q.神戸市開発事業の手続及び基準に関する条例では、具体的にどんな流れで開発事業承認が下りるのですか？

A.まず、「集合住宅建設競技審査の申出」を行政に届け出たのち、開発事業が実施されることを近隣住民にお知らせするための標識を設置してもらいます。その後、開発事業計画を、住民に対して説明し、その報告書を神戸市に提出しなければなりません。これらが完了したのちに、「開発事業承認申請書」を提出し、市が問題ないと認めれば「開発事業承認通知書」が交付され、マンション開発ができるようになります。

兵庫でおすすめの土地活用業者一覧

ここからは「兵庫　土地活用　業者」でGoogle検索して検索結果画面上位3ページ以内に公式HPが表示された企業を紹介しています。（2022年9月2日時点）

ナビック

兵庫県の土地活用をトータルでサポートするナビック。同社では土地に関する悩みや相談をサポートしています。これまでにも、相続対策や節税対策、後継者の不足による農地転用、遊休地、建て替え、事業転換などさまざまなケースにおける土地活用事例があります。オーナーとともに、成功する土地活用を目指していく点が同社の特徴です。

また同社では賃貸管理にも強みを持っています。新しく建築する建物については、しっかりとしたコンセプトを打ち出して「選ばれる資産価値」の構築を目指します。さらに「管理業務代行システム」と「サブリースシステム」の2つの賃貸管理システムを用意して、オーナーをバックアップしていく点も特徴といえるでしょう。

高階

高階では、商業施設・オフィス建築、改築や土木・造成事業、住宅事業のほか、土地活用・コンサルタントといった幅広い事業を展開しています。同社が土地活用やコンサルタントを行う上で大切にしているのは「お客さまにできるだけ多くの選択肢を知っていただく」という点。土地活用とは資産運用そのものであることから、正しい選択肢を知ってもらえるように相談会を開催しています。

また同社の強みは、お客さまが抱えている課題を解決するためのコンサルティング力。地域の物件情報や特色、経済事情などを把握した上で、さまざまな課題を解決していきます。土地活用の種類としては、医療や福祉事業、店舗・オフィスビル、貸し工場・貸し倉庫、賃貸住宅などを用意。それぞれの土地に合った活用方法を提案します。

パナホーム兵庫

パナホーム兵庫は、お客さまが保有する大切な土地を守り、有利な運用を実現するために賃貸住宅の経営を提案しています。土地活用の計画を立てる上では、市場の動向や入居者がどのようなニーズを持っているのかといった点を十分に調査・分析。お客さまの土地が持つ可能性を引き出すアパートを企画・設計していきます。さらに、事業計画や資金計画、経営コンサルティングも行っていくことから、初めての土地活用でも非常に頼りになる存在といえるでしょう。

また、同社では賃貸住宅の経営に関して「一括借り上げシステム」や「建物管理」「賃貸管理」「リノベーション提案」といったサポートを用意。さまざまな形で長年に渡る資産活用をバックアップしていきます。

Kplan

Kplanは、兵庫県尼崎市に拠点を置く建設会社です。総合建設工業の請負や設計監理、分譲住宅・マンションの建築販売を行っていることに加えて、土地活用のサポートも行っています。

同社が提案する土地活用方法のひとつが「高齢者住宅の建築」。この分野についてはニーズがこれからも増え続けると予想される点や長期に渡った収益が期待できること、駅から離れた土地や郊外でもニーズがある点などさまざまなメリットがあるといえるでしょう。

同社では高齢者住宅の建築を行うにあたり、高齢者が住みやすい空間の実現に加えて、そこで働くスタッフの動線の確保や隅々まで目が行き届く空間を確保。これまでの経験を生かした細やかな配慮が感じられる設計・施工を行います。

M&S不動産

M&S不動産は、不動産の売買や賃貸、管理、開発や土地活用、リフォーム、不動産コンサルティングなどさまざまな事業を手がけている企業です。

土地の活用については、お客さまが置かれている状況をプロの立場から検証した上での提案を行います。同社では、アパートやマンションの賃貸経営のほか、駐車場や倉庫などさまざまな活用方法を提案可能。さらに、リフォームの相談にも同社で対応できますので、自分が持っている不動産の活用方法をさまざまな方向から考えられるのではないでしょうか。

また、M＆S不動産では太陽光発電所の売買のサポートを行っています。太陽光発電に関する多彩なニーズに対する相談も受け付けていますので、一度相談してみるのもひとつの手といえるでしょう。

イーアクシスプロデュース

イーアクシスプロデュースでは、お客さまが保有する、活用しきれていない土地の再生方法を提案。土木工事業、建築工事業などで培ってきたノウハウと綿密な調査を活かして、ひとつひとつの土地に合った事業の提案を行います。

例えば農地転用を希望する場合には各書類の作成から役所との調整、申請までサポートし、できるだけ早く農地を利用できるように支援します。また変形地や狭小地についても、立地条件や近隣ニーズ、ターゲットなどを考慮した上で自動販売機や駐輪場、コインランドリーなど、多彩なアイディアでの対応が可能です。

同社の強みのひとつが「小回りの良さ」。さまざまなお客さまのニーズに応じて条件などを考慮し、より良いプランを提案して資産運用をサポートします。

アイビス

神戸市内に営業エリアを限定し、注文住宅の建築や不動産の売買、リフォーム、土地活用の提案などの事業を展開しているアイビス。神戸市内に特化しているという強みを活かし、小回りの利いた提案ができる点が同社の大きな特徴です。

同社が提案する不動産の活用方法としては、売却や改修（リフォーム後に賃貸、建物を解体して駐車場経営、建物解体後土地のみを賃貸など）、戸建賃貸経営やアパート・マンション経営、店舗・事務所・倉庫などを賃貸する方法など多岐に渡ります。このように、空き家の相談から売却、不動産を有効活用するための企画提案、施工、維持管理までワンストップのサポートが可能となっている点がポイントといえるでしょう。

クラスター

クラスターでは、不動産の活用や相続などに関する多彩な相談に対応しています。売却や賃貸物件として活用、更地にして売却や土地として活用するなど、まずはお客さまがどのような要望を持っているのかをしっかりとヒアリング。その上で法律や税制などを考慮しながらより良いプランを提案します。

また、中には相続した物件などを早めに現金化したい、と考えている方もいるでしょう。その場合には同社が無料で物件査定を行い直接買い取れるケースもありますので、一度相談をしてみることがおすすめです。お客さまの要望によっては、税理士、司法書士、土地家屋調査士など専門家の紹介が可能です（相続内容によっては取り扱いできないケースもあります）。

吉住工務店

「建物の大小にかかわらず、安全で快適な建物づくりを通して人を幸せにすること」を使命とする吉住工務店。同社では、大規模木造建築や医療・福祉建築、住宅建築、古民家再生などさまざまな事業を手がけています。その中で、同社は土地の有効活用についてもサポートしており、小規模福祉施設「障がい者グループホーム」としての活用を提案しています。

障がい者グループホームは土地のオーナーにとって投資目的や相続税の対策といった意味合いの他にも、社会貢献ができるという点も大きな魅力。さらに、入居率の高さが期待できる、一等地ではなくても賃貸経営が可能と見込めるなどさまざまなメリットがあるとされています。同社では、専門家を招いてオーナー向けのセミナーや融資相談会なども開催しています。

北兵庫土地

北兵庫土地は、朝来市、養父市、豊岡市を対象として不動産の賃貸や売買、新築戸建の建築などを手がけている企業です。同社のホームページでは、現在取り扱っている物件や土地の情報が多く掲載されていますので、もし土地や物件を売却したいと考えている場合には、同社で取り扱いが可能か一度問い合わせてみると良いでしょう。

土地情報の中では、アパートやマンション、中古一戸建てなど「売り物件を探しています」といった募集情報なども掲載されています。どのようなエリアで物件を探している人がいるかといった情報も掲載されていますので、現在活用していない不動産がある、といった場合には条件に当てはまる情報がないかどうか一度確認してみることをおすすめします。

田中住建

創業以来、地元に根付いた形で建築事業・賃貸事業・分譲事業・リノベーション事業を提供してきた田中住建。さまざまな形で街との深い関わりを持ってきた同社は、保有している土地を活用したい、というオーナーに対し、ニーズに合わせた提案を行っています。

同社では土地活用についてもさまざまな提案を行える点が特徴です。現在保有している土地に建物を建てる場合でも、戸建賃貸やマンション・アパート、事務所・店舗など幅広く対応。建物の用途や構造、規模など該当する土地を活かすことができる方法を検討して提案します。また、他にも売却や事業用定期借地、一般定期借地、駐車場として利用するなど、多彩な提案が可能となっています。

積水ハウス

積水ハウスでは、賃貸住宅や中高層賃貸住宅、高齢者住宅・施設、医院・クリニック、福祉施設など、幅広い土地活用の方法に対応。土地の現状や市場分析結果などにより、その土地に合ったより良い土地活用方法を提案します。現在活用していない土地に新しく賃貸住宅を建てることになった場合も、積水ハウスグループが企画や提案、設計・施工・運営・管理までしっかりとサポート。

土地活用にあたって、土地の無料診断やどのような活用方法が考えられるのかといった提案、不動産を売買したいという相談などをしたい、と考える場合もあるかもしれません。同社では不動産に関するさまざまな悩みに対して、多くの経験を持つスタッフが対応しますので、まずは一度問い合わせをしてみると良いでしょう。

イーエスプランニング

イーエスプランニングでは「駐車場事業サポート」「賃貸事業サポート」「開業サポート・再生サポート」「セミナールーム運営サポート」といった4つのサポート事業を展開しています。中でも、土地活用をサポートしている方が注目したいのが駐車場経営のサポート。駐車場は年数の経過に伴う賃料の劣化が極めて少ないなどさまざまなメリットがあるとされていますが、同社ではオーナーの要望に合わせた駐車場運営プランを提案しています。

初めて駐車場運営を行う場合などにおすすめなのが「すべてお任せプラン」。こちらは売り上げや運営に必要な人員、修繕計画などすべてお任せできる内容となっています。また、オーナーが主体となって運営したい場合には「直営サポートプラン」がおすすめ。どのような運営をしたいかによって選択できる点が魅力といえます。

レインボー不動産

宅地建物取引業、建築業を手がけているレインボー不動産。西あわじ市、洲本市の部屋探しなど不動産に関する相談に対応してくれます。また、同社では現在使用していない土地などの活用に関しても、アパート建築という形で対応していますので、土地活用したいと考えている方も一度問い合わせてみてはいかがでしょうか。

同社では土地や戸建、マンションの売却にも対応しているため、現在保有している不動産を売却したいという場合でも相談してみると良いでしょう。問い合わせを行う際には電話またはホームページに用意されている専用の問い合わせフォームの利用もできます。

エヌ・エイチ・ケイ日本ハウス神戸

日本ハウス神戸では、さまざまな形での土地活用を提案しています。活用例としては、オーナー住居を商業店舗に併設したプランや商業ビルと集合住宅を合わせたプランなど、さまざまな要素を取り入れた商業施設の建築や、オーナー住居つき集合住宅、サービス付き高齢者向け住宅の経営、企業主導型保育施設、地域に貢献する医療施設・クリニックなど、非常に幅広い提案ができる点が同社の強みといえるでしょう。

お客さまの土地の状況や周辺エリア、環境、ニーズなどを徹底的に調査・検討した上で、その土地の魅力を活かすための方法を提案。活用したい土地の診断から建物の建設、さらに建物を建てた後のサポートまでしっかりと対応してくれます。

立建コーポレーション

土地の活用を検討している方に対し、その土地がある地域の特性に合った活用方法を提案する立建コーポレーション。お客さまの要望や状況をしっかりとヒアリングし、相談から施工まで一括したシステム化によってニーズに応えてくれます。

また、同社では土地を活用したいと考えているオーナーと、事業を拡大するための新規出店用地を探している企業との橋渡しを行っている点も特徴のひとつ。この場合、活用を希望する土地がどのような店舗に向いているのか調査・分析を行い、同社のネットワークを活かして出店検討中の企業を誘致・斡旋。損益・収支計画を考慮しながら土地の有効活用を提案します。その後土地のオーナーと出店企業が直接契約を行い、工事に着工、開店という流れになります。