神奈川県のマンション建設で知っておきたい規制と条例
神奈川県での主な建築規制
- ・日影による中高層の建築物の高さの制限に係る対象区域等の指定
- ・災害危険区域等における建築物及び大規模な建築物の敷地と道路との関係
- ・みんなのバリアフリー街づくり条例
- ・マンション建設についてのQ&A
各規制について
日影による中高層の建築物の高さの制限に係る対象区域等の指定
神奈川県が管轄する地域では、中高層のマンションを建築する際に、平均地盤面からの高さが制限されています。この規制は周辺の日照条件に配慮することを目的として、指定の地域に建築される一定以上の高さの建築物にかけられるものです。対象となる建築物はその地域用途によって異なりますが、主に4つに分けられます。
1つ目が「第1種低層住居専用地域」「第2種低層住居専用地域」に建築される軒の高さが7メートル以上、3階建て以上の建築物で、敷地境界線から10メートル以内の範囲で3時間の日影、10メートル以上で2時間の日影がある場合です。平均地盤面から1.5メートルの制限を受けます。
2つ目が「第1種中高層住居専用地域」「第2種中高層住居専用地域」に建つ、高さが10メートル以上となる建築物で、敷地境界線から10メートル以内の日影が4時間、10メートル以上の日影が2.5時間の場合です。平均地盤面から4メートルの制限を受けます。
3つ目が「第1種住居地域」「第2種住居地域」「準住居地域」「近隣商業地域」「準工業地域」に建つ10メートル以上の建築物で、敷地境界線から10メートル以内の日影時間が5時間、10メートル以上の日影時間が3時間の場合です。平均地盤面から4メートルの制限を受けます。
4つ目が「用途地域の指定のない区域」に建つ高さが10メートル以上の建築物で、敷地境界線から10メートル以内の日影時間が4時間、10メートル以上の日影時間が2.5時間の場合です。平均地盤面から4メートルの制限を受けます。
災害危険区域等における建築物及び大規模な建築物の敷地と道路との関係
神奈川県が管轄する地域の災害危険区域では、建築物を建てる場合、建築物の材質や建築方法に制限がかけられます。主要構造部は鉄筋コンクリート造か、もしくはこれに近い構造を持つ建築物でなくてはいけません。また、高さ3メートル以上の崖の近くに、崖の高さの2倍以上の建築物を建てる場合、崖の上端より下の階の崖側には、居室を設けることは禁止されています。
さらに、延べ面積1,000平方メートル以上の建築物であれば、敷地が6メートル以上道路に接していることが必須。これは、敷地内の合計接地面積で良いので、2箇所道路に接している部分があれば、2箇所の合計が6メートルになれば条件を満たします。
条例で決められた神奈川県ワンルームマンション規制
川崎市
川崎市では昭和62年からワンルームマンションに関する規制が定められていましたが、近年のワンルームマンション建設増加に合わせて、より迅速な対応が求められると考えています。
対象となるワンルームマンションは、10戸以上と決められているのが第1種低層住居専用地域と第2種低層住居専用地域、さらに田園住居地域として定められている地域内です。
そのほかの地域は15戸以上のワンルーム形式の集合住宅などが対象となります。
ワンルーム形式住戸の専用面積は30平方メートル未満の住居。ベランダとバルコニーなどは含まれませんが、台所やバス・トイレなどの生活に必要な設備が整えられていることが条件として定められています。
駐車場はワンルーム形式の住戸のうち、2分の1の台数が収容できるスペースを確保すること。駐車場は住戸の数のうち10分の1以上の台数が収容できることが定められています。
相模原市
相模原市では、ワンルーム形式の建物を建てるにあたって紛争を未然に防ぐために要綱が定められました。
相模原市で定められているワンルーム建築物とは、共同住宅や下宿、寄宿舎などの目的で使用される建築物のことで、住居としての床面積が25平方メートル以下となる形式を指します。
ワンルームマンション建築時にもさまざまな基準を満たしているかが重要です。
まずは、21戸以上のワンルーム形式の住戸がある建築物は、管理人室を設置すること。住戸の床面積は16平方メートル以上が必須です。
ゴミ置き場の設置も欠かせません。駐輪場は必須とはされていませんが、可能な限り確保するよう記載されています。そして、隣接する建物の居住者に対してプライバシーの配慮に努めるよう記載されています。
横浜市
横浜市の掲げるワンルーム建築物は、一区画の専有面積が30平方メートル以下であることと、浴室やトイレ、湯沸場などを設置した形式の住宅または事務所のある建築物を指します。
この基準をワンルーム形式集合建築物の建築に際して必要な基準として定めることにより、建築に関係するトラブルを未然に防ぐことを目的としています。
基準に当てはまるワンルーム形式の建築物とは2階以上の建物でかつ、ワンルーム形式の住戸が10以上ある建物のことです。
ゴミ置き場が必ず敷地内に設置すること。ワンルーム形式のマンションには駐輪場の設置も必要です。自転車の台数は、住戸の数に対して2分の1以上の割合にしなければなりません。
厚木市
厚木市ではワンルーム形式のマンション建築、管理にあたって必要な基準を定めることで、良好な生活環境を確保するために要綱を定めています。
厚木市でマンション建築を行う際には、周辺に住む住民の生活環境にどれくらいの影響を及ぼすのかを十分に考えたうえで、トラブルが出ないように努めなければなりません。
洗濯機または乾燥機は屋外ではなく屋内へ設置することを考慮した計画が必要です。
屋外に設置する階段や廊下、玄関などには、防音対策が必要な場合はその対応を取りましょう。
プライバシー対策のために考えられる措置は必ず行うことも要綱に記載されています。
駐車場・駐輪場は必要な台数を設置することとだけあり、明確な数字は記載されていません。しかし、隣接する建物に影響が出ないよう、防音対策といった措置を怠らないようにする必要があります。
鎌倉市
鎌倉市では、「鎌倉市開発事業における手続及び基準等に関する条例」を制定しています。
そのなかで、ワンルーム建築物は台所、浴室、トイレを有し、1区画の専有面積が40平方メートル以上になる住戸があること、その条件にあたる住戸が6戸以上ある建築物をワンルーム建築物として定めています。
中高層共同住宅は、地階を除いた階数が3以上ある共同住宅のこと。地階にも住居となるスペースがある場合は、地階も回数に含まれます。
中高層建築物が建築されたことによりテレビ放送をはじめとする電波に障害が発生、または障害の発生が予想される場合は、障害が起きないための配慮をしなければなりません。
規定されている津波の浸水が予測される区域にワンルーム建築物を建設する場合は、地階に居室を設置しないよう配慮する必要があります。
平塚市
平塚市では、設ける戸数によって第1種開発事業、第2種開発事業、第3種開発事業としてワンルームマンションか共同住宅かを分類。ワンルームマンションの場合は20戸以上が第2種開発事業で、6戸以上20個未満のワンルームで構成される場合は第3種開発事業として分類されます。
第1種開発事業にあたる50戸以上の共同住宅とは、6階以上の高さ、または15m以上の建築物で、延べ面積が3,000平方メートル以上の建物のことです。
第2種開発事業は、20戸以上のワンルームがあるほかに3階以上または高さが10m以上の建物で、延べ面積が500平方メートル以上3,000平方メートル未満を指します。
第3種開発事業は、6戸以上20個未満のワンルームがある建物が対象。3階以上、または10メートル以上の建物で、延べ面積が500平方メートル未満の建物を指します。
第1種から第3種まで、総じて近隣住民への配慮が必要です。要綱で定められている近隣住民とは、中高層建築物を開発する区域の道路境界線、または隣地の境界線から15m以内の区域にあり、かつ冬至の際は9時から15時までの間に日影がさす可能性が高い範囲を指します。
逗子市
逗子市では、逗子市らしいまちづくりを進めていくための一つとして、共同住宅を含めたまちづくりのための規制を定めています。
地盤面に関して、建築物と周囲の地面が接する位置の高低差が3メートル以上になる場合、その接する位置の最も低い位置から高さ3メートルの位置までの平均の高さの水平面とします。
また、建築物が周囲の地面と接する位置の高低差が3メートル以下であるときは、その位置の平均の高さにおける水平面とする、という規定があります。
藤沢市
条例において「中高層建築物」の位置づけは、5階建て以上、共同住宅の場合は3階建以上で住戸数が24以上、もしくは用途に関わらず3階以上で総面積が2000平方メートル以上と定義されています。
ワンルームマンションに関しては「特定共同住宅」の位置づけがあり、37平方メートル以下の住戸が8以上の共同住宅と定義されています。
中高層建築物が50戸以上の場合、床面積が0.1平方メートルに住戸の数を乗算して算出した面積以上。更に高さが1.8メートル以上ある防災備蓄倉庫を設置する必要があります。
横須賀市建築基準条例等
横須賀市にはワンルームマンション建設において明確な規制はありません。しかし横須賀市建築基準法関係取扱集内に「横須賀市建築基準条例等」が定められているので確認が必要です。
条例内では、中高層建築物を建設する際、日陰による建築物の高さに制限を設けています。
建築予定区域がどの対象区域にあたるかによって制限を受ける建築物や高さの制限が異なります。第1種中高層住居専用地域及び第2種中高層住居専用地域の場合、高さ10メートルを超える建築物が対象。日影時間の測定を行う平均地盤面からの高さや日影時間によっても規定があるため、事前確認をしたうえで調査が必要です。
小田原市ワンルーム等建築物指導基準
小田原市には「小田原市ワンルーム等建築物指導基準」が制定されています。
対象となるワンルーム等建築物の条件は以下の通りです。
- 1住戸の専用面積が30平方メートル未満
- 浴室、便所、湯沸場等を設けた住宅、事務所など
- 1、2を満たす住戸が6戸以上あること
まずはワンルーム等建築物の建設計画の周知のため、標識を敷地内に設置画必要です。また近隣住民らから説明を求められたときは、書類提示の上、説明を行います。住民への説明の経過の記録を市長から求められた場合は、提出しなくてはいけません。
その後、市長にワンルーム等建築物事前協議書を提出し、協議を行います。
茅ヶ崎市建築基準条例
茅ヶ崎市では、ワンルームマンション建設の規制について明確な記載こそありませんが、茅ヶ崎市建築基準条例が定められています。
条例の中でワンルームマンション建設に関係するのが第4章に規定されている「日影による中高層の建築物の高さの制限に係る対象区域の指定」です。
対象となるのは、第一種中高層住居専用地域又は第二種中高層住居専用地域に建てられる建築物であり、平均地盤面からの高さが4メートルと規定されています。
また共同住宅等の建設についても、階数制限、居室の床面積、敷地内通路の幅員などがあるため、併せて確認が必要です。
秦野市まちづくり条例
秦野市には、ワンルームマンション建設に対する明確な条例規制はありませんが、秦野市まちづくり条例が定められています。
この条例では中高層建築物や共同住宅を建設するにあたっての規定が記されているのです。
対象となる中高層建築物に該当するのは、建築物の高さが10メートル以上の建物とされています。高さの計測位置にも規定があり、高さ制限は建設予定地の地域区別によって異なります。
また、日影や電波障害などに関するトラブルが出ないための近隣・周辺住民との協議を終えたのち、市長に対して環境創出行為事前協議書を提出する流れとなります。
大和市建築基準条例
大和市建築基準条例が定められている大和市。条例内には小規模なワンルーム共同住宅などの建設を想定した政令の強化規定としての決めごともあります。
第3章には「日影による中高層の建築物の高さの制限に係る区域等の指定」があります。第1種中高層住居専用地域及び第2種中高層住居専用地域内における平均地盤面からの高さは4メートルと定められており、対象となるのは高さが10メートルを超える建築物となります。
日影時間の規定も敷地境界線からの水平距離が10メートル以内、もしくは超過する場合で規定時間が異なるため注意が必要です。
開成町開発行為指導要綱
開成町では、ワンルームマンションを建設する際と明確に言及した規定はありません。
しかし開成町開発行為指導要綱により中高層建築物、集合・共同住宅の建築の際に守るべき条件などが制定されています。
適用範囲となるのは以下の建築物です。
- 地上からの高さが10メートルもしくは3階建て以上の中高層建築物
- 計画戸数が8戸以上の共同住宅等
建設予定をしている事業者は、まずは説明会を行うなど地域住民との調整が必要です。その後、町長に対し開発行為等事前協議申請書を提出します。この際に先の地域住民との話し合いの記録を求められた場合は、提出しなくてはいけません。
建築計画に関する事項
神奈川県では、独自に設けられているマンションの建築計画はありません。神奈川県の条例や規制は各市によって行われているため、マンションを建築する際には、建築場所となる市に対して、建築計画を確認するようにしてください。
みんなのバリアフリー街づくり条例
横浜市と川崎市以外の神奈川県内の市町では、共同住宅を建築する際に、高齢者や障害者でも住みやすいバリアフリーの建築物であることが求められます。義務ではありませんが、バリアフリーについて配慮されていることが理想的だとする条例です。
対象となる建物の延床面積によって適用される条例が変わり、その適用基準は、延床面積1,000平方メートル以上か、2,000平方メートル以上かによって決まります。条例内で推奨されている内容は、敷地内通路の幅員を140センチメートル以上にすること、屋外出入り口への幅を90センチメートル以上にすること、オストメイト対応設備を設置することなどです。
マンション建設についてのQ&A
Q.「神奈川県の管轄する地域」とはどの地域のことですか？
A.東から、三浦市、葉山町、逗子市、綾瀬市、座間市、海老名市、寒川市、伊勢原市、愛川町、大磯町、清川村、二宮町、中井町、大井町、松田町、山北町、南足柄市、箱根町、真鶴町、湯河原町の合計20の市町村です。それ以外の市に関しては、それぞれの市が独自に管理している地域となります。
Q.問い合わせ先を教えてください
A.「各規制について」の2つの規制、及び「みんなのバリアフリー街づくり条例」の3つとも、神奈川県県土整備局建築住宅部建築指導課が担当しています。
Q.横浜市と川崎市ではバリアフリーにしなくても良いのですか？
A.横浜市と川崎市では、独自のバリアフリー条例が施工されています。「福祉のまちづくり条例」という条例なので、神奈川県の「みんなのバリアフリー街づくり条例」は適用されませんが、「福祉のまちづくり条例」に従って建築を行なってください。
Q.神奈川県では、マンションの住戸や駐車場、駐輪場に関する規定は何もないのでしょうか？
A.「各規制について」でご紹介した2項目のように、神奈川県建築基準条例が存在しますが、同条例には個室や駐輪場、駐車場などのマンションの建築に関する記載はありません。
