三重県のマンション建築に係る規制と条例、指定についてまとめ

三重県での主な建築規制

• 三重県景観計画に基づく届出制度
• 日影による中高層の建築物の高さ制限
• 建築計画に関する事項
• 中間検査の指定
• 三重県の白地地域における建築形態制限の指定
• マンション建設についてのQ&A

各規制について

三重県景観計画に基づく届出制度

三重県では美しい街の景観を保つために、建築物を建てる際には届出を行わなければなりません。景観計画に基づく届出制度には審査があり、届出の受理日から最大90日間は建設に着手することができないため、早めに届出を行うようにしてください。

どのような建築物でなければならないという基準はありませんが、審査に通らなければ、そのままではマンションを建設することができません。三重県の公式サイトには「三重県景観色彩ガイドライン」という資料が豊富に揃っているため、三重県らしい色彩やデザインの建築物にすることが大切でしょう。

日影による中高層の建築物の高さ制限

中高層建築物によって周辺住宅の日照権が奪われないようにするため、マンション建設には平均地盤面からの高さの制限が設けられています。分類は用途地域と容積率、建ぺい率、敷地境界線からの水平距離における日影時間によるものです。

軒の高さが7メートル以上、3階建て以上の建物で、次の条件に当てはまる建築物は、平均地盤面から1.5メートルの制限を受けます。「第1種・第2種低層住居専用地域」で、敷地境界線から10メートル以内の日影時間が4時間、10メートル以内が2.5時間。「用途地域の指定のない区域」で、容積率が20/10以下、建ぺい率が5/10以下、敷地境界線から10メートル以内の日影時間が4時間、10メートル以上が2.5時間の場合。

高さが10メートル以上となる次の条件に当てはまる建築物は、平均地盤面から4メートルの制限を受けます。「第1種・第2種中高層住居専用地域」で、敷地境界線から10メートル以内の日影時間が4時間、10メートル以上が2.5時間。「第1種・第2種住居地域」「準住居地域」で、敷地境界線から10メートル以内の日影時間が5時間、10メートル以上が3時間。「用途地域の指定のない区域」で、容積率20/10以下、建ぺい率が6/10以下、敷地境界線から10メートル以内の日影時間が4時間、10メートル以上が2.5時間の場合。

条例で定められた三重県ワンルームマンション規制

松阪市中高層建築物に関する指導要綱

松阪市では、中高層建築物に関する指導要綱が制定されています。

以下のいずれかに該当する中高層建築物等の建設が対象です。

• 高さが10メートルを超える建築物及び高さが15メートルを超える工作物
• 高さが15メートルを超える建築物及び工作物

上記のどちらが該当するかは、松阪市内の建設区域によって異なります。

建築を開始する際には、事前に計画建築物の届出書を市長に提出する必要があります。

以下の規定事項についても対応が必要ですので、申請漏れがないように確認しておきましょう。

• 電波障害の予測範囲の調査及び把握、障害がある場合は協議のうえ、措置を講じる
• 住民向けの自家用車用駐車場の設置に努める
• 建築を周知するための標識の設置
• 近隣住民への説明

以上の確認を忘れないようにすることが大事です。

名張市住宅地造成事業等に関する指導要綱

名張市ではマンションなどを建設する際にあてて、名張市住宅地造成事業等に関する指導要綱が制定されています。

都市計画法（昭和43年法律第100号）第4条第12項に規定される、主として建築物などの建設を目的として、土地の区画形質を変更する場合が対象となります。適用範囲は面積が1,000平方メートル以上の場合が該当。また建設時の一区画の宅地面積は200平方メートル以上と定められています。

上記の場合、事前協議として対象地区の代表者への説明した後、市長にマスタープラン提出とともに、計画に対する協議が必要。地区代表者が住民説明会を希望する場合は、提出時に市長に報告します。市長が、住民説明会が必要と認めた場合は実施し、その後に報告が必要となります。

志摩市開発事業指導要綱

志摩市では、志摩市開発事業指導要綱が制定され、平成25年10月1日から施行されています。

対象となるのは開発区域の面積が3,000平方メートル以上の開発事業であり、事前協議として市長が要求する資料の提示が必要です。その上で、関連する公共施設などの整備や設計にかかわる計画について関係各課との協議を行います。

上記の事前協議前に必ず行うべきなのが、開発区域の周辺に住む住民や自治会、隣接する土地の所有者などへの説明及び協議です。これは将来の紛争を避けるために欠かせない手順であり、協議後は市長への報告を書面で提出しなくてはいけません。

建築計画に関する事項

耐火：延べ床面積が100平方メートル以上の共同住宅において、主要な構造部が耐火構造、準耐火構造に適合していない場合は、上階に設置することは禁止されています。

窓：耐火建築物以外の木造の共同住宅では、道路か公共の空き地に通じている空き地面して、幅1.5メートル以上の窓を設置しなければいけません。

出入り口：建築物のメインとなる出入り口は、道路に面している必要があります。もしくは、道路に通じている幅2メートル以上の通路を、出入り口に面する部分に設けなければいけません。

工作物：装飾塔、物見塔などの工作物を設置する場合は、高さが13メートル以上である場合耐火構造であるか、火災の際に火が消火されるまで耐えられるものである必要があります。マンション建築で、なにか装飾塔を設置する場合には気をつけましょう。

中間検査の指定

3階建ての共同住宅を建設する場合、特定工程の施工に着手する際に、三重県による中間検査を受けることになります。特定工程は、鉄骨造、鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造でそれぞれ異なりますが、主にマンションの耐震性能を確実にするための工程が該当。三重県全域で中間検査を受ける必要がありますが、桑名市、四日市市、鈴鹿市、津市、松阪市はそれぞれ独自の中間検査基準を設けています。

三重県の白地地域における建築形態制限の指定

「白地地域」とは、都市計画区域の中でも「用途地域の指定のない区域」に指定されている地域のことです。従来であれば、容積率や建ぺい率が高い建築物を建てることができていた地域ですが、三重県によって容積率と建ぺい率の再制限がなされているため注意が必要です。
現在、三重県の白地地域で基本となっているのは、容積率200％、建ぺい率60％を基本とし、「特殊基準（緩和基準）」「特殊基準（強化基準）」の2種類で設定されています。緩和基準が採用されている地域であれば、最大容積率40/10、建ぺい率7/10となっており、強化基準が採用されている地域であれば、最大容積率10/10、最大建ぺい率5/10です。

マンション建設についてのQ&A

Q.三重県らしい景観を守るためのコツとは？

A.三重県の景観に適合しているかどうかは、周辺の景観のタイプによって選ぶべき色彩やデザインは変わってくるでしょう。周辺の色と比較してあまりに派手な色を使わない、大きな建物であれば威圧感を軽減させるために淡い色を使う、素材の質感から与える印象を考えるなど、周辺景観に溶け込むようにすることがコツです。

Q.相談や届出はどこにすればいいですか？

A.市町によって異なりますが、建設課や都市整備課、企画情報課など、都市計画や建設を取り扱っている部署が窓口となります。

Q.「三重県景観計画に基づく届出制度」で届出をしなかったらどうなりますか？

A.厳しく罰せられます。もしも、届出をしなかった場合や、届出の内容と事実が異なった場合は30万円以下の罰金を支払わなければなりません。また、景観計画に基づく変更命令に背いた場合は、50万円以下の罰金です。

三重でおすすめの土地活用業者一覧

ここからは「三重　土地活用　業者」でGoogle検索して検索結果画面上位3ページ以内に公式HPが表示された企業を紹介しています。（2022年8月時点）

船谷建設

船谷建設では、賃貸マンションによる土地活用を提案しています。三重県の市場性や地域性について熟知した設計企画スタッフが、お客さまの土地に合ったオーダーメイドのプランニングを行います。

さらに、同社ではマンション建築の際に無理・無駄・ムラを省いた構造体を実現することにより、火災や震災にも強い資産を形成することが可能。また、施工を実施するのはこれまでに数多くの経験を持つ同社の工事部スタッフ。徹底した自社施工体制を整えており、丁寧な施工を実施。その後、賃貸マンションが完成した後にもスムーズに事業を進められるように、メンテナンスの実施・修繕計画の提案などを行います。

同社では資産活用を行うにあたってオーナーの資産状況の確認を十分に行った上で計画を立てていきます。資産活用は長期に渡ることから、最初の企画と定期的な検証をしっかりと行う点も特徴といえるでしょう。

三商

三商は、創業以来「三つの商い」である食品事業・不動産事業・サービス事業を手がけてきた企業です。その中で、不動産事業では三重県を中心として土地の有効活用事業を展開しています。

同社では、お客さまの大切な土地や建物の有効な活用方法や、資産価値の維持・向上に関する点まで総合的に支援。お客さまが不安なく土地の活用を行い、収入が得られるように運営管理を行っていきます。

そのほか、同社の不動産事業では土地の購入から開発許可、造成、販売までを行う宅地造成販売や、住宅や商工業用の土地・建物など幅広い不動産について賃貸借や購入、売却をサポートする仲介業務を展開。投資を検討しているお客さまのニーズにも対応しています。

キャリー

お客さまが考える希望や条件、目的などを十分にヒアリングした上で、土地のオーナーとテナント企業、両方にとってメリットとなる土地活用を提案するキャリー。土地の活用方法としては、テナント企業に対して土地のみを貸し付ける方法、建物を建てた上でリースする方法、土地と建物をサブリースする方法の3種類の活用方法を用意しています。

土地のオーナーに対しては、税務対策や土地の利用価値を高めることを含めた、それぞれの土地に合った事業計画を提案。オーナーが持つ要望を尊重しつつ、プロの目線から活用方法をアドバイスします。また、テナント企業に対しても、テナント構成確立から事業計画書の策定、建物のリースまでトータルの店舗展開を支援します。

積水ハウス

積水ハウスでは、住宅メーカーとしてこれまでに培ってきたグループ力と技術力を活かし、土地活用のニーズや悩みに応えています。それぞれのオーナーの要望や土地に合わせ、より良い活用方法を提案します。

例えばコンパクトな土地でも建設可能な賃貸住宅や、建物の高さも活用できる中高層賃貸住宅のほか、高齢者住宅・施設、医院・クリニック、福祉施設などの形での活用が可能。また、相続や住み替えなどによってできた空き家については、賃貸・居住・売却といった方法を提案するほか、長期間の賃貸まで支援します。

土地活用を考えている場合には、土地の無料診断やさまざまな悩みに対して経験豊かなスタッフが対応してくれますので、気軽に相談してみると良いでしょう。

エイト不動産Lab

三重県津市を中心として、三重県全体に対応しているエイト不動産Lab。地域密着の不動産会社として、売買や賃貸、土地活用・賃貸経営などの相談に対応しています。

土地活用に関する相談に対しては、まずお客さまが不安を感じないようにコミュニケーションを大切にしている点が特徴。不動産のプロが在籍していることから多彩な相談への対応が可能となっており、それぞれの土地がどのような魅力を持っているかを見極めた上で、賃貸経営による土地活用を提案します。

また、空き地になってしまった物件についての相談にも対応。相談内容をしっかりと汲み取り、不動産エージェントとしての立場から、お客さまにとってより良いアドバイスを行うことを目指しています。

花建

花建では、高品質の賃貸マンションにおる高収益事業を提案しています。同社の特徴は、可能な限り長い期間、「高い家賃・入居率」の維持が期待できる計画を提案する点。そのためにも、満足度の高い建物を計画するなど、入居者のニーズを重視することにより、安定した経営を目指します。

賃貸経営は、一度物件を建築した後は長期間その物件の運営を行っていくことになります。そのため、重要なのは計画段階。オーナー自身も綿密に調べて計画することが大切になってきますが、花建では、オーナーの成功を目指してしっかりとサポートを行ってくれます。

富士土地

1982年に設立して以来、不動産仲介業を手がけてきた富士土地では、近年では宅地分譲や不動産買取センターなどの併設も行っています。さらに、ハウスメーカーとの連携によって、お客さまの住環境を重視した土地・空間づくりを行っている点も同社の特色といえます。

富士土地では、土地の活用をしたいと考えている方に対して、地域や環境、立地に応じた活用方法を提案します。さらに、対象となる土地に賃貸物件を建築した後の運営についても、総合的な管理や運用までを実施。このように、同社が持つ実績やノウハウを生かすことによって、不動産の資産価値を高めるためのプロパティマネジメントを提供している点が特徴といえるでしょう。

マスターズプラン

マスターズプランでは、現在あるマンションに対してリノベーションを実施することによって空室対策を行います。部屋ごとのリノベーション、または一棟丸ごとのリノベーションを行い、住み心地の良い空間として生まれ変わらせることができます。リノベーションを行う際には、好みの空間テイストを選択して予算に合わせたグレードを選択。グレード選択の際には、ほかの人の目につきやすいリビングはハイグレードのものを採用、寝室などほかの人が入らない部屋はローグレードの材料にするなど、1つの部屋の中でグレードを分けることもできます。

また、１棟丸ごとのリノベーションでは共有部分や専有部分の改装も行うことが可能。部屋だけではなく共有部分も快適な空間にできるため、人気のマンションとすることができるでしょう。

ゴールドトラスト

賃貸マンションや戸建て賃貸住宅だけではなく、サービス付き高齢者住宅やデザイナー賃貸マンション、地域の防災に貢献する防災マンションなど、多彩な商品を用意することによって、それぞれに合った土地活用を提案しているゴールドトラスト。同社ではお客さまが保有している土地の条件に応じたプランニングを行います。

また、同社では「土地活用の駆け込み寺相談室」を用意。これは無料のサービスとなっており、土地活用などを検討している方やマンション・高齢者住宅などの建築提案を受けて迷っているといった方のために行われています。オーナーを守るために提供されているサービスなので、土地活用について相談したいことがある、という場合には申し込んでみることをおすすめします。

アサケ不動産

不動産売買や賃貸の仲介業務や住宅用地開発・販売、土地活用のコンサルティング業務などを手がけているアサケ不動産。不動産に関する相談であれば何でも相談に乗ってくれます。

同社では、お客様に合った提案を行う点が特徴のひとつです。保有する土地の活用を考えている場合には、さまざまな有効活用の方法をアドバイス。例えば小さな土地の活用からマンションなど大きな規模まで、それぞれのオーナーの要望や現在の状況を丁寧にヒアリングした上で、目的に合わせたプランを提案します。

また、同社はお客さま所有の物件の管理も行っており、賃貸物件はもちろん空き家の管理まで対応。お客さまにとって大事な資産をしっかりと管理します。

ネイブレイン

愛知・岐阜・三重でアパートの建築や注文住宅の設計・施工・管理を行っているネイブレイン。同社は土地活用の相談にも対応しており、サービス付き高齢者向け住宅や障がい者向けのグループホームとしての活用を提案。サービス付き高齢者向け住宅や障がい者向けグループホームは需要が増加し続けていることや、地域の社会貢献につながるというメリットがあり、同社では土地の調査から福祉施設運営の開始までをワンストップでサポートしています。

また、ネイブレインは数多くの実績があることから、運営業者や金融機関との橋渡しもスムーズ。例えば障がい者向けのグループホームの場合、通常土地発掘からオープンまではおよそ1年半から2年の工期となっています。このように、同社では投資収益と社会貢献を両立できる土地活用を提案できる点が大きな特徴といえるでしょう。

東建コーポレーション 四日市支店

三重県四日市市を中心に、桑名市、員弁郡東員町、三重郡（菰野町、朝日町、川越町）に対応している東建コーポレーション四日市支店。同店では、老朽化した貸家や田畑、空き家などを所有しているオーナーに対し、土地活用方法や賃貸経営を提案し、さまざまな悩みや課題を解決しています。

このことから、土地を保有しておりどうにか活用したいと考えている方は、一度同店に相談してみると良いでしょう。土地活用や賃貸経営については、家にいながら相談ができるオンライン相談に対応しています。パソコンやスマートフォン、タブレットを使用した相談ができますので、日々忙しい生活を送っている方も時間の有効活用ができるのではないでしょうか。

日本屋

日本屋の店舗開発部門では、土地の有効活用を考えているオーナーと、事業用地を求めている企業との橋渡しを行います。

土地を所有するオーナーから土地活用の相談があった場合には、店舗開発部門において調査を行ってどのような店舗に向いている土地なのかを分析します。その後、同社独自のネットワークによって優良な出店企業の誘致や斡旋を実施。その後賃貸契約、建物の設計、施工・管理、事業を開始した後の運営までをパックアップしていきます。

土地のオーナーに活用方法を案内する際には、損益や収支計画もしっかりと考慮。月々の安定した収入を目指せる、土地活用の方法を提案してくれます。

日昇産業

日昇産業は、1979年の創業以来地域密着を目指して土地や建物の仲介・管理業務や宅地造成・分譲、土地の有効利用に関する企画や調査、設計といった事業を手がけてきました。

同社は、土地や建物を所有する方に対し、さまざまな提案やサポートを行っています。対象エリアとしては、三重県津市・松坂市および近郊。相談をしたい、という方はホームページの専用相談フォームやメール、電話、ファックスなどで相談の申し込みが可能となっていますので、チェックしてみることをおすすめします。

また、同社では賃貸物件の管理業務の代行にも対応。このことにより、それぞれのオーナーの負担軽減を目指しています。

樋尾不動産

創業から40年以上の歴史を持つ樋尾不動産では、「お客様に寄り添う」「地域に密着する」という2点を大切にしながら、不動産の売却や不動産の買い取りなどを手がけてきました。

同社は不動産のプロとして、家や土地などに関する相談に対応しています。例えば不動産を相続したものの売却したい、リフォームを依頼したい、相続対策について考えたいなどといった多彩な悩みに対して、信頼できるプロとのパイプを築くことにより応えてきました。例えば相続税に強い弁護士や不動産の権利関係に強い司法書士、さらに金融機関などを紹介してもらうことも可能。また、リフォームなどの要望に対しても、信頼のおけるリフォーム会社・職人を紹介してもらえます。

源建設

源建設では、愛知・三重・岐阜を中心として、店舗や事務所の建築・改装、土地活用といった事業を展開しています。

土地活用においては、借家やアパート、マンションのほか、地域に根ざした福祉施設や企業とのマッチングによる事業用途などの提案が可能となっており、例えば賃貸マンション経営においては、世代に渡った土地活用を目指せる点がポイントです。相続税をはじめとする税負担を軽減できるとともに、建築専門家などによって点検を行うことによって、次世代へスムーズに引き継ぎを行うことが可能になります。

また、同社では賃貸管理システムの提供もしており、入居募集や更新業務、退出清算業務や集金の代行など、幅広く対応している点も特徴のひとつとなっています。