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三重県のマンション建築に係る規制と条例、指定についてまとめ

三重県での主な建築規制

  • 三重県景観計画に基づく届出制度
  • 日影による中高層の建築物の高さの制限
  • 建築計画に関する事項
  • 中間検査の指定
  • 三重県の白地地域における建築形態制限の指定
  • マンション建設についてのQ&A

各規制について

三重県景観計画に基づく届出制度

三重県では美しい街の景観を保つために、建築物を建てる際には届出を行わなければなりません。景観計画に基づく届出制度には審査があり、届出の受理日から最大90日間は建設に着手することができないため、早めに届出を行うようにしてください。

どのような建築物でなければならないという基準はありませんが、審査に通らなければ、そのままではマンションを建設することができません。三重県の公式サイトには「三重県景観色彩ガイドライン」という資料が豊富に揃っているため、三重県らしい色彩やデザインの建築物にすることが大切でしょう。

日影による中高層の建築物の高さの制限

中高層建築物によって周辺住宅の日照権が奪われないようにするため、マンション建設には平均地盤面からの高さの制限が設けられています。分類は用途地域と容積率、建ぺい率、敷地境界線からの水平距離における日影時間によるものです。

軒の高さが7メートル以上、3階建て以上の建物で、次の条件に当てはまる建築物は、平均地盤面から1.5メートルの制限を受けます。「第1種・第2種低層住居専用地域」で、敷地境界線から10メートル以内の日影時間が4時間、10メートル以内が2.5時間。「用途地域の指定のない区域」で、容積率が20/10以下、建ぺい率が5/10以下、敷地境界線から10メートル以内の日影時間が4時間、10メートル以上が2.5時間の場合。

高さが10メートル以上となる次の条件に当てはまる建築物は、平均地盤面から4メートルの制限を受けます。「第1種・第2種中高層住居専用地域」で、敷地境界線から10メートル以内の日影時間が4時間、10メートル以上が2.5時間。「第1種・第2種住居地域」「準住居地域」で、敷地境界線から10メートル以内の日影時間が5時間、10メートル以上が3時間。「用途地域の指定のない区域」で、容積率20/10以下、建ぺい率が6/10以下、敷地境界線から10メートル以内の日影時間が4時間、10メートル以上が2.5時間の場合。

条例で定められた三重県ワンルームマンション規制

松阪市中高層建築物に関する指導要綱

松阪市では、中高層建築物に関する指導要綱が制定されています。

以下のいずれかに該当する中高層建築物等の建設が対象です。

  • 高さが10メートルを超える建築物及び高さが15メートルを超える工作物
  • 高さが15メートルを超える建築物及び工作物

上記のどちらが該当するかは、松阪市内の建設区域によって異なります。

建築を開始する際には、事前に計画建築物の届出書を市長に提出する必要があります。

以下の規定事項についても対応が必要ですので、申請漏れがないように確認しておきましょう。

  • 電波障害の予測範囲の調査及び把握、障害がある場合は協議のうえ、措置を講じる
  • 住民向けの自家用車用駐車場の設置に努める
  • 建築を周知するための標識の設置
  • 近隣住民への説明

以上の確認を忘れないようにすることが大事です。

名張市住宅地造成事業等に関する指導要綱

名張市ではマンションなどを建設する際にあてて、名張市住宅地造成事業等に関する指導要綱が制定されています。

都市計画法(昭和43年法律第100号)第4条第12項に規定される、主として建築物などの建設を目的として、土地の区画形質を変更する場合が対象となります。適用範囲は面積が1,000平方メートル以上の場合が該当。また建設時の一区画の宅地面積は200平方メートル以上と定められています。

上記の場合、事前協議として対象地区の代表者への説明した後、市長にマスタープラン提出とともに、計画に対する協議が必要。地区代表者が住民説明会を希望する場合は、提出時に市長に報告します。市長が住民説明会が必要と認めた場合は、実施し、その後に報告が必要となります。

志摩市開発事業指導要綱

志摩市では、志摩市開発事業指導要綱が制定され、平成25年10月1日から施行されています。

対象となるのは開発区域の面積が3,000平方メートル以上の開発事業であり、事前協議として市長が要求する資料の提示が必要です。その上で、関連する公共施設などの整備や設計にかかわる計画について関係各課との協議を行います。

上記の事前協議前に必ず行うべきなのが、開発区域の周辺に住む住民や自治会、隣接する土地の所有者などへの説明及び協議です。これは将来の紛争を避けるために欠かせない手順であり、協議後は市長への報告を書面で提出しなくてはいけません。

建築計画に関する事項

耐火:延べ床面積が100平方メートル以上の共同住宅において、主要な構造部が耐火構造、準耐火構造に適合していない場合は、上階に設置することは禁止されています。

窓:耐火建築物以外の木造の共同住宅では、道路か公共の空き地に通じている空き地面して、幅1.5メートル以上の窓を設置しなければいけません。

出入り口:建築物のメインとなる出入り口は、道路に面している必要があります。もしくは、道路に通じている幅2メートル以上の通路を、出入り口に面する部分に設けなければいけません。

工作物:装飾塔、物見塔などの工作物を設置する場合は、高さが13メートル以上である場合耐火構造であるか、火災の際に火が消火されるまで絶えられるものである必要があります。マンション建築で、なにか装飾塔を設置する場合には気をつけましょう。

中間検査の指定

3階建ての共同住宅を建設する場合、特定工程の施工に着手する際に、三重県による中間検査を受けることになります。特定工程は、鉄骨造、鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造でそれぞれ異なりますが、主にマンションの耐震性能を確実にするための工程が該当。三重県全域で中間検査を受ける必要がありますが、桑名市、四日市市、鈴鹿市、津市、松阪市はそれぞれ独自の中間検査基準を設けています。

三重県の白地地域における建築形態制限の指定

「白地地域」とは、都市計画区域の中でも「用途地域の指定のない区域」に指定されている地域のことです。従来であれば、容積率や建ぺい率が高い建築物を建てることができていた地域ですが、三重県によって容積率と建ぺい率の再制限がなされているため注意が必要です。
現在、三重県の白地地域で基本となっているのは、容積率200%、建ぺい率60%を基本とし、「特殊基準(緩和基準)」「特殊基準(強化基準)」の2種類で設定されています。緩和基準が採用されている地域であれば、最大容積率40/10、建ぺい率7/10となっており、強化基準が採用されている地域であれば、最大容積率10/10、最大建ぺい率5/10です。

マンション建設についてのQ&A

Q.三重県らしい景観を守るためのコツとは?

A.三重県の景観に適合しているかどうかは、周辺の景観のタイプによって選ぶべき色彩やデザインは変わってくるでしょう。周辺の色と比較してあまりに派手な色を使わない、大きな建物であれば威圧感を軽減させるために淡い色を使う、素材の質感から与える印象を考えるなど、周辺景観に溶け込むようにすることがコツです。

Q.相談や届出はどこにすればいいですか?

A.市町によって異なりますが、建設課や都市整備課、企画情報課など、都市計画や建設を取り扱っている部署が窓口となります。

Q.「三重県景観計画に基づく届出制度」で届出をしなかったらどうなりますか?

A.厳しく罰せられます。もしも、届出をしなかった場合や、届出の内容と事実が異なった場合は30万円以下の罰金を支払わなければなりません。また、景観計画に基づく変更命令に背いた場合は、50万円以下の罰金です。

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