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大阪のマンション建築規制について

大阪での主な建築規制

  • ・大阪市ワンルーム形式集合建築物に関する指導要綱
  • ・建築計画に関する事項
  • ・より良い街づくりのための規制
  • ・マンション建設についてのQ&A
  • 各規制について

    大阪市ワンルーム形式集合建築物に関する指導要綱

    ワンルームマンションを建設する際に重要となる規制です。建築計画から管理体制まで必要な事項を定めることで、建築物にともなう紛争防止し、良好な居住環境を確保することを目的とした制度。集合住宅の一戸は「住戸(じゅうこ)」と呼ばれ、一区画ごとにシャワーを含む浴室や、湯沸場を含む台所、トイレが設けられている部屋です。

    そのなかで35㎡以下の専用面積の住戸をワンルーム形式住戸といいます。ちなみに専用面積が35㎡以上の住戸はファミリー形式住戸。ワンルーム形式住戸を含む複数の住戸をワンルーム形式集合住宅という建築物といいます。建築物の管理責任がある所有者か、管理を任されている方が管理者や建築主などです。管理人は、ワンルーム形式集合建築物内にある管理人室に駐在・巡回し、建物の管理を行なう方のことを指します。

    管理者や建築主に該当する場合、ワンルーム形式集合建築物を建築するにあたって、建築計画の内容を近隣住民に説明し、理解を得る必要があります。また、建設後は法規制に従い、必要な措置を講じて良好な居住環境を保つように努めなければなりません。事前協議として、建築主は法第6条第1項の規定に基づいた建築の確認申請書等を提出前に、市長と建築計画に関する事項・管理に関する事項を協議する必要があります。協議成立後に変更が生じた場合は、建築主はすぐに変更の旨を市長に届けなければなりません。

    維持管理についても、ワンルーム形式集合建築物の要綱に定められている規定に適合するように維持管理する必要があります。さらに、協議事項について変更があった場合は、すみやかに市長へ届ける義務があるのです。また、何らかの理由によりワンルーム形式集合建築物を転売や譲渡、転貸する場合は規定が引き続き守れるように必要な措置を講じなければなりません。さらに市長は建築主に対し、ワンルーム形式集合建築物の管理状況について報告を求める権限があります。工事完了届受理後は、必要事項を記入した台帳を作成し、閲覧請求があった場合は閲覧させることが可能です。また、要綱で定められた規定に反した場合、市長は建築主に対して必要な措置を講じるように指導・勧告ができます。

    住宅の全住戸数が30戸以上の場合は、「大阪市共同住宅の駐車施設に関する指導要綱及び同施行基準」に定められている方針に従います。

    住宅の住戸数が30未満の場合は、住戸数に対応した数の駐車施設を設置する必要があるでしょう。

    住宅の全住戸数が30戸以上であれば、管理人を置く必要があり、駐在・巡回により管理する必要があります。

    大東市

    大東市の要綱は、大東市の良好な都市環境を築き、秩序のあるまちづくりを行うために作成されました。

    大東市内における開発行為があった場合は基準を定めることで公共施設、および公益施設の整備を図り、住民の生活向上を目指すことを目的としています。

    マンションなどの共同住宅を建てる際には、1戸につき1台以上と来客用の自動車駐車場を設置する必要があります。更に1戸に2台以上の割合で、自転車駐車場を設置しなくてはいけません。

    しかし、自動車駐車場に関してファミリー向けの共同住宅については、同一敷地内において70%以上、単身者向け住宅については、30%以上を確保しなくてはいけません。

    そして、もしも同一敷地内で確保できない場合には、周辺500m以内で確保しなくてはなりません。

    八尾市

    八尾市では、生活環境を守るための基本条例を策定しています。開発を希望する事業者に対し、一定の基準を守ってもらうことで安心なまちづくりの推進につなげているのです。良い都市環境を守ることで、緑の多い環境のなかで活気ある都市の実現に近づけています。

    八尾市では共同住宅を建築する際に条件が揃った建物を建てる場合には、要綱で定める希望以上の公園、緑地または広場を設置しなければなりません。

    設置が必要となるのは、0.1ヘクタール以上の共同住宅を開発する際です。開発区域の面積の3%以上になった場合は緑地や公園などの設置が必要となります。

    駐車場・駐輪場は、共同住宅の規模別に定められている設置台数基準に則って開発区域内での設置が原則必要です。

    豊中市

    豊中市においてもワンルームマンションは多数建築されていますが、近隣住民との間でご見出し・騒音・違法駐車などについてトラブルが発生しています。

    このような経緯から豊中市では、ワンルームマンションが建てられた際に建築後の適切な維持管理などを依頼しているとのことで、住戸数に関わらず管理人室の設置などの対応が求められているようです。

    共同住宅の一戸当りの専用面積は、20平方メートル以上(バルコニー、パイプシャフト部分等を除く。)と定めています。

    これは、ユーティリティスペース等を考慮した上で居住空間が持てるように計算された数字です。

    ワンルームマンションにおいては、駐車場は戸数の4分の1以上の台数が収容できることと規定されています。

    その他のマンションにおいては、戸数が20以下の場合3分の1以上の台数、戸数が21以上の場合は戸数の2分の1以上の台数を収容できるようにしておくことが必要です。

    しかし、周辺の交通状況から無理だと感じた際は、市長に認められれば例外として認められる場合もあるようですので、マンション建築で土地により相談が必要な場合は迷わず相談してみましょう。

    吹田市

    吹田市では「吹田市開発事業の手続等に関する条例(愛称:好いたすまいる条例)」を制定しています。

    土地利用、土地開発による住環境の形成や近隣住民の安全を確保することを目的に制定されました。

    共同住宅及びワンルームマンションでは、下記に示す戸数に合わせて集会施設を設置する必要があります。ワンルームマンションにおいては2戸を1戸とみなして計算しています。

    また、共同住宅を建築する際にプレイロットに関しても建築物の面積に応じて、規定されている面積のプレイロットを設置する必要がありますまたプレイロットを設置する場合には、設置場所の安全と利便性を考慮したり、休憩用のベンチの設置をするようにと明記されています。

    箕面市

    箕面市でマンション建築をはじめ建築行為を行う場合は、「箕面市まちづくり推進条例第18条に規定する規則で定める基準(建設基準)」を守ったうえで建築を進め無ければなりません。

    そのため、建築を始める際にはあらかじめ建築の基準について確認をしておく必要があります。

    ただし、建設行為を行う範囲が3,000平方メートル未満の場合、または容積の対象面積が1,200平方メートル未満の場合は、市長が認める建設行為に関しては除外対象となります。

    茨木市

    茨木市には「茨木市単身者用共同住宅建築に係る指導指針」があります。単身用の共同住宅建設に関して、こちらで条件として定められているのは2点です。

    まず中高層建築物にあてはまる建設物を建てる場合には、茨木市が交付している指導要綱をよく理解し、守ることが大切とされています。

    次に必要なのが空き地で、こちらは敷地面積が300平方メートル以上の場合は別途で基本的に空き地を用意しなければなりません。

    寝屋川市

    寝屋川市には「寝屋川市一定の複数建築物に対する制限の特例に関する認定取扱要領」があります。

    建築物の範囲を明確に示すことによって良好な街環境の確保と土地の適切な有効利用を目的として制定されたました。

    対象区域は道路部分の面積を抜いた面積が500平方メートル以上となっているのが条件です。

    建築する敷地が1,000平方メートル以上の住宅団地には広場を作り、緑化を推進することが定められています。

    敷地内に作る空地面積(敷地面積から建物の総面積を差し引いた面積)の6%以上の広さがある広場等を設置することが必要です。

    そして、敷地内には、緑化を進めるために空地面積の30パーセント以上に木などを植える必要があります。

    建築計画に関する事項

  • 住戸専用面積…専用面積は18㎡以上
  • 居室の天井の高さ…天井の高さは2.3m以上
  • 駐車施設…全住戸数が30個以上なら「大阪市共同住宅の駐車施設に関する指導要綱」「大阪市共同住宅の駐車施設に関する指導要綱施行基準」の規定に基づいて設置。30戸未満の場合、住戸数に応じて駐車場施設を設置しなければなりません。また「駐車台数1台につき幅約2.3m、奥行き約5m開ける」「自動車を安全に駐車させ出入りさせることができる」という規定もあります。

    駐輪施設…「大阪市自転車駐車場の附置等に関する条例」「大阪市自転車駐車場の附置等に関する条例施行規則」を適用する共同住宅に必要となる駐輪施設は、条例及び規則の規定に基づいて設置する必要があります。

    管理人室…ワンルーム形式集合建築物の戸数が30戸以上になる場合は、管理人室の設置が必須。ただし、ファミリー形式住宅や、別用途の部屋を設置すれば、管理人室として認められます。

    より良い街づくりのための規制

    大阪市では管理に関する規定を厳しく設けることで、より良い街づくりを図っています。条例をピックアップして以下にまとめました。

  • 管理人の名前や住所、電話番号を記載した表示板を建築物の出入り口の見やすい場所に設置する
  • ゴミ捨て場は清潔に保ち、定められた曜日に指定した場所に出すことが決められている。
  • 自転車やバイクには登録証を貼り、道路に放置されていないかチェックする
  • また、ワンルーム形式住戸は面積が35㎡以下、ファミリー型住戸なら35㎡以上と決められています。理想の設計の家は、規制をクリアして建てられるのかを市役所の「大阪市都市計画局開発調整部開発誘導課」に相談しましょう。

    マンション建設についてのQ&A

    Q.ワンルームマンションを建設する場合の指導はありますか?

    A.ワンルームマンションの建築にともなう紛争の防止・居住環境の確保を実現するために「大阪市ワンルーム形式集合建築物に関する指導要綱」という規定があります。ワンルーム形式の住宅や事務所の住宅規模や駐車場など、付帯施設に関する基準や、管理体制の整備に関係する規定を定めて指導しています。

    Q.必要な手続きを教えてください

    A.建築確認の申請をする前に行なっていただきたいのが、「大阪市ワンルーム形式集合建築物に関する指導要綱」に基づいた事前協議です。必要事項は建築基準法に基づいて定められています。

    Q.そもそもワンルーム形式住戸ってどんなもの?

    A.「大阪市ワンルーム形式集合建築物に関する指導要綱」で定められているのは、1区画ごとに浴室やトイレ、台所のある住宅や、トイレ・台所を備えた事務所のことを指します。住戸の専用面積は35㎡以下。長屋も対象ですが、寄宿舎は対象外になります。

    Q.駐車施設を設置する必要はありますか?

    A.建設するワンルームマンションの全住戸数が30戸以上になる場合、「大阪市共同住宅の駐車施設に関する指導要綱」で駐車施設を設置することが義務付けられています。30戸以下の場合は、敷地面積に合わせて駐車施設を設置しなければなりません。

    Q.駐輪施設を設置する必要はありますか?

    A. ワンルーム形式住戸数1戸ごとに0.7台の駐輪スペースを設置する必要があります。ただし、ファミリー形式住戸の場合は、当該する住戸1戸ごとに1台のスペースが必要です。

    Q.家を建てる場合、建物の外壁から隣の家の境界線までどのくらいのスペースがあれいいのですか?

    A.建物の外壁部分から隣地境界線までの距離は、「壁面線」「地区計画」「風致地区」「建築協定」などによって制限されています。この制度のある区域で「壁面の位置の制限」が決まっている場合は、規定を守る必要があるのです。たとえ規定のない杭であっても、トラブルを避けるため境界線について隣人とよく話し合うことをおすすめします。

    Q.大阪市と行なう事前協議制度について教えてください

    A.大阪市には、景観計画に基づいた届け出をはじめ、独自の要綱制度として「大規模建築物の建設計画の事前協議制度」といった事前協議制度があります。建築主と大阪市が、建設確認申請をする前に協議することで、より良い街づくりに繋げる制度です。

    Q.高層建築物を建てるときに住民への説明は必要ですか?

    A.建築物を建てる場合、建築基準法といった法令を遵守していても、日照や電波障害、工事中の騒音・振動などで近隣住民に影響を与える可能性があります。大阪府では高さが20m以上の建築物を建てる場合は、近隣住民への説明を義務付けています。20m以下の建築物には説明の義務は定められていませんが、近隣住民への説明は必要だといえるでしょう。そうすることで、トラブルを未然に防ぐことに繋がります。最低限心得ておきたいのは、「十分な説明」「周辺状況の把握」「TV電波障害の対策」「工事による影響」「地域環境の向上」です。これらに対処しておき、無用なトラブルを避けましょう。

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