埼玉県のさまざまなマンションに関する規制まとめ

埼玉県での主な建築規制

• 埼玉県中高層建築物の建築に係る指導等に関する要綱
• 埼玉県小規模住戸形式集合住宅の建築に関する指導指針
• 緑化計画届出制度
• マンション建設についてのQ&A

各規制について

埼玉県中高層建築物の建築に係る指導等に関する要綱

埼玉県内では建築する建築物の場所や高さ、階数によって、建築事業報告書の提出が義務付けられています。この要綱が定められている目的は、周辺の建築物に居住する人々に日照障害が及ぶことの予防と、それによって引き起こされる紛争の予防です。該当する建築物は次のとおりです。

1つ目の該当条件は、都市計画法に規定される「第1種低層住居専用地域」「第2種低層住居専用地域」「田園住居地域」もしくは、「用途地域の指定のない区域」に建築される建築物です。軒の高さが7メートル以上か、3階建て以上であれば建築事業報告書の提出が必要となります。

2つ目の該当条件は、都市計画法に規定される「第1種中高層住居専用地域」「第2種中高層住居専用地域」「第1種住居地域」「第2種住居地域」「準住居地域」「近隣商業地域」「準工業地域」か、「用途地域の指定のない区域」に建築されること。高さが10メートル以上の建築物で提出が必須です。

3つ目の該当条件は、都市計画法に規定される都市計画区域の中で、「用途地域」「用途地域の指定のない区域」の中で1つ目と2つ目の条件に当てはまらない工業専用地域以外の地域か、「都市計画区域以外の区域」です。建築物の高さが15メートル以上か、6階建て以上の建築物が対象ですが、冬至の8～16時までの日照を妨げる場合は高さ10メートル以上の建築物も対象となります。

埼玉県小規模住戸形式集合住宅の建築に関する指導指針

住戸専用面積：専用面積は16平方メートル以上

隣地境界線：原則、隣地境界線から建築物の外壁までを50センチメートル以上離して建築を行います。

駐輪施設：敷地を管理している市町村と協議を行った上で自転車置場の設置を行いますが、必須ではありません。

ゴミ置場：駐輪施設と同様、市町村との協議の上でゴミ置場を設置します。

管理人室：住戸の戸数が50戸以上になる場合は、管理人室の設置と常駐が必須。50戸未満の場合、建築主が近隣に居住している場合は設置しないこともでき、管理人の常駐か派遣が必要です。

緊急連絡先：緊急時の連絡先表示は、玄関などの目につく場所にパネルに表示して設置します。

植栽：マンションの敷地内には可能な限り植栽を行う必要があります。

各市のワンルームマンション建築規制

さいたま市

さいたま市では「ワンルーム形式集合住宅の建築に関する指導基準」の中でワンルームマンションを「居室が1つある構成の住戸で、住戸内の床面積が合計で25平方メートル以下となっている共同住宅」と定義しています。

隣地境界線は、建てるマンションの外壁または柱の面から59メートル以上の距離を置くことが必要と明記していますが、都市計画法による商業地域の場合は、「この限りではない」と明記しているのです。

ワンルーム住宅の住戸が30以上になる場合は管理人室を用意し、管理人を置くことが必要とされています。30戸を下回る場合も管理委託などの対応が必要です。

ゴミ置き場は原則として敷地内に設けることが必要となっています。指導基準の中では駐車場に関しての項目は特に規定がありませんでしたが、バイクも含む駐輪場は1住戸あたり1台を目安に敷地内に用意するようにという規定が記載されています。

川口市

川口市には「川口市ワンルームマンション等の建築及び管理に関する条例」があります。この条例定義されているのは「ワンルーム住戸」「ワンルームマンション等」です。

ワンルーム住戸は「共同住宅などの1住戸の床面積(専用部分)が40平方メートル未満」。ワンルームマンション等は「ワンルーム住戸が15戸以上保有しているマンションなどの建物」と定義されています。

こうしたワンルームマンションでは、ワンルーム住戸が30戸以上ある場合に管理人室を用意した上で管理人を置いておくことが必要です。

ワンルーム住戸1戸ごとに自転車を1台以上を収容できるスペース・設備も必要とされています。

狭山市

狭山市では「狭山市ワンルーム形式集合住宅の建築に関する指導指針」が設けられています。この指針に適用されるワンルームマンションは下記に当てはまるものです。

敷地面積は500平方メートル未満。構成としては1住戸(ベランダなどを除く)につき居室が1つ、床面積が25平方メートル未満であること。住戸数は「構成」で説明した住戸が7戸以上で構成されているものです。

駐車スペースは、戸数に応じた駐車場を設置しなくてはいけません。2戸につき1台収容できるように用意しなくてはならないとされています。1台当たりの面積は、0.6m×1.8mが基準です。

細かく数字を使って規定されているので、狭山市でワンルームマンションの建築をお考えの方は基準の確認をしっかり行う必要があるでしょう。

川越市

川越市で提示されているのは「川越市小規模住戸（ワンルーム）形式集合住宅に関する指導要綱」です。

「川越市小規模住戸（ワンルーム）形式集合住宅に関する指導要綱」の中では、ワンルームマンションをはじめとする小規模住戸形式集合住宅について「住戸内の面積が25平方メートル以下」と定義されています。

この指導要綱の適用対象は、1区画の部屋内部(専有面積)が25平方メートル以下の住戸が7戸以上となっているマンションです。

川越市では、指導要綱に沿って以下の条件を満たす必要があります。

• 住戸の床面積：16平方メートル以上
• 居室の天井の高さ：2.3メートル以上

住戸が30戸を増える場合、管理人室を用意したうえで管理人を置く必要があります。

戸田市

戸田市では「戸田市宅地開発事業等指導条例」が公開されています。

また、ワンルームマンションをはじめとする中高層建築物の建築に関わる紛争が起きないよう、紛争の防止に関わる条例もあるのです。

この中では中高層建築物は「10メートル以上の高さがある建物・特定工作物」とされ、大規模建築物は「1,000平方メートルを超える床面積がある建築物」と定義されています。

敷地内に公園の設置が必要とされていますが、それが難しい場合には木を植えるなどの緑地への変更もできるようです。

管理人室の設置や騒音・ごみだしなどに関しては、「適切な処置をとるように」といった文言のみでの規定となっており、駐車場に関しても細かな規定は記載されていません。

建てる建設物が寮の場合は、集会所の設置が必要になります。

蕨市

蕨市には「蕨市まちづくり指導要綱」があります。敷地や宅地開発区域が500平方メートルを超える場合、中高層建築物に該当するものを建てる場合に適用されるものです。

宅地開発事業を行う場合、500平方メートル以上になっていると指導要綱に関わります。また、延べ床面積が500平方メートル以上の建築物、または14戸以上の建築事業がある場合も同じです。

高さも細かく決められています。1つは高さ10メートル以上の建築物の建築事業が行われる場合です。500平方メートル以上の敷地内での建築事業も当てはまります。

駐車場に関しては、特に規定はないようです。

しかし、排水設備や雨水の処理については、排水の構造に浸透桝や多孔管など雨水を地下に浸透できる機能が必要です。

接続方法などに関しても敷地内で汚水と雨水を集合させてから汚水は最終汚水桝へ、雨水は最終枡へ接続するなど細かく規定がありますのでチェックが必要です。

所沢市

所沢市で施工されているのは「所沢市まちづくり条例」です。

中高層建築物は「階数が4階以上、または建築物の高さが10mを超えるもの」とされています。

ワンルーム形式の建築物として扱われるのは住戸、または部屋の数が9つ以上で、そのうちの2分の1の住戸、または部屋の数が25平方メートル未満の建築物です。

マンション建築を行う場合は、事前に近隣住民への内容説明や市長への開発事業申請などを行わなければなりません。そして市長からの許可が必要です。

開発事業区の面積が10,000平方メートル以上の建物や100戸以上の共同住宅を建築する場合は、市への事前相談も必要となります。

春日部市

春日部市では「春日部市開発事業の手続及び基準に関する条例」が制定されています。

一般開発事業は500平方メートル超の面積に広がる土地を、建築をはじめとする目的で開発したり駐車場・資材置き場といった土地として利用したりすることとされています。

小規模開発事業は、一般開発事業とは異なる開発や建設を行うこと。特定開発事業は中高層建築物を建てる土地を開発したり、建築したりすることとされています。

工事を開始した場合や完了した場合に関して、届け出が必要です。工事の完了や廃止などを行った場合は、その翌日から10日以内に市長に届け出る必要があります。

熊谷市

熊谷市では、ワンルームマンションの規制について明確な記載はありませんが、熊谷市集合住宅の建築に関する指導要綱が制定されています。

対象となるのは住戸の数が15戸以上ある集合住宅です。

集合住宅建設においては、建設予定地の敷地内に建設計画概要を記載した標識を設置し、近隣住民などに事前周知が必要です。計画に関する説明を求められた場合は、書類などを提示した上で説明を行います。

また、建築確認申請前に必ず市長に集合住宅建築計画書の提出することが定められています。

建築に際しては、一住戸の床面積の規定、隣地との境界線からの距離の規定など細かに定められているため、事前確認を行いましょう。

飯能市

飯能市ではワンルームマンション建設自体の規制は明確に規定されていませんが、飯能市開発行為に関する指導要綱が定められています。

適用範囲となる建築物は以下をご確認ください。

1. 建築計画戸数が5戸以上
2. 延べ面積300平方メートル以上
3. 地階を除く階数が3以上
4. 高さ10メートル以上

最初に周辺住民への説明を行い、その後市長へ申し出た後、事前協議を行う流れとなります。

また日照、電波障害についても、埼玉県中高層建築物の建築に係る指導等に関する要綱などに準ずることとされているので注意しましょう。

加須市

加須市においても、ワンルームマンション独自の規制は明確に規定されていませんが、加須市住みよいまちづくり指導要綱が制定されています。

適用となる開発行為は、開発区域において8戸以上の計画戸数を有するものです。

開発行為を計画している事業者は、まずは建設予定地の自治体代表者などに説明を行うことで事前調整を行います。

話し合いの内容については既定の様式で市長に報告した上で、事前協議の申請を市長に行います。

建設時には、駐車施設の個数や燃やすごみ集積所の設置など定められた規定に従う必要があります。

本庄市

本庄市には、本庄市ワンルーム形式集合住宅の建設に関する指導要綱が定められています。

対象となるのは、本庄市内に建設されるワンルームマンション形式集合住宅であり、住戸が15戸以上ものです。

建設に先駆け、建設予定地の敷地内に概要を記載した標識を設置が必要です。期日は建築確認申請を提出する日の14日前までと決められています。また近隣住民らから要望があった場合は、管理方法などについての説明が必要です。

その後、市長に対してワンルーム形式集合住宅に係る計画書を提出し、事前協議の依頼を行います。一住戸の床面積や緑化など建築計画の基準を満たしていることが条件となっています。

羽生市

羽生市はワンルームマンション建設に限定した規制はありませんが、羽生市開発指導要綱が制定されています。

適用範囲として、中高層建築物の建築行為が該当します。中高層建築物とは、軒の高さが10mを超えるか地階を除く、階数が3以上となる建築物です。

建設にあたって市長が協議を必要と認めたものに関しては、近隣住民との協議結果報告書の提出が必要です。

また市長に事前協議の申請として「開発行為事前協議申請書」の提出を行う必要があります。これは開発許可申請等の前に必ず行うべき手続きですので、手順を誤らないように注意が必要です。

鴻巣市

鴻巣市ではワンルームマンション建設に特化した規制こそありませんが、鴻巣市開発事業指導要綱が制定されています。

指導要綱が適用となるのは以下の開発事業です。

1. 中高層建築物の建築
2. 計画戸数5戸以上の共同住宅

指導要綱制定の目的でもあるトラブルを回避のために、近隣住民からの要望があった場合は説明が必要です。また近隣住民に周知するために、建設予定地にお知らせ標識を設置する必要があります。

近隣住民との調整が完了した後、開発事業事前協議申請書を市長に提出する流れとなります。建築確認申請は前述の手続き後に、行ってください。

緑化計画届出制度

埼玉県では、建築物の緑化を進めているため、敷地面積が1,000平方メートルを超える建築物を建築する場合、「緑化計画届出書」の作成が必要です。「緑化計画届出書」は、建築確認申請の前か建築計画の通知前に、環境管理事務所に提出しなければなりませんが、次の通り、対象外となっている区域も存在します。

建築物の敷地面積が3,000平方メートル未満：特定工場の敷地、緑化地域、緑化率の最低限度が定められた区域、さいたま市、川口市、所沢市、春日部市、草加市、越谷市、戸田市、朝霧市、和光市、新座市、八潮市、三郷市、吉川市、ふじみ野市

建築物の敷地面積が3,000平方メートル以上：特定工場の敷地、緑化地域、緑化率の最低限度が定められた区域、さいたま市

マンション建設についてのQ&A

Q.「小規模住戸形式集合住宅」とはどのような集合住宅ですか？

A.「小規模住戸形式集合住宅」に該当する建築物は、ベランダやバルコニー、パイプシャフトなどを除いた室内空間が25平方メートル未満の住戸であり、その住戸が15戸以上集合している住宅のことを指します。主に、ワンルームアパートなどが対象となるでしょう。

Q.駐車施設を設置する必要はありますか？

A.埼玉県内のマンション建築に関する要綱では、駐車施設に関する文言は記載されていません。そのため、義務付けられてはいないと考えられるでしょう。

Q.駐輪施設を設置する必要はありますか？

A.駐車施設同様、駐輪施設においても義務ではなく、「埼玉県小規模住戸形式集合住宅の建築に関する指導指針」において記載はありますが、必要に応じて設置する様に定められています。

Q.手続きや届出はどこで行えば良いですか？

A.各規制によって管轄している機関が異なります。管轄は次の通りとなるため、詳細は次の窓口に問い合わせてください。

埼玉県中高層建築物の建築に係る指導等に関する要綱：各市を管轄する建築安全センター
埼玉県小規模住戸形式集合住宅の建築に関する指導指針：建築場所となる市町の建築担当課
緑化計画届出制度：各市を管轄する環境管理事務所

Q.いつ手続きや届出を行えばいいですか？

A.基本的に、建築確認申請書を提出する直前に届出を行えば問題ありません。ただし、緑化計画届出制度に関しては、緑化計画を作成する前に環境管理事務所に行く必要があるため、早めに相談をしておくべきでしょう。

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エルアンドビー

土地や建物に関するトータルプランニングを行うエルアンドビーは、独自のサポートシステムを活用して土地活用を進めていきます。同社が大切にしているのは、オーナーのライフプランに沿って、安定した経営を第一に考えるという点。スタッフの力を合わせ、より良い事業計画を提案。その後、オーナーの要望に合ったテナントを紹介し、施工決定後は企画開発から施工設計までスピーディーに進めていきます。

施工が完了して入居したテナントが開業した後も、必要に応じてオーナーからの相談に対応しており、もし入居していたテナントが撤退した場合には、後継のテナントの紹介を行うといったサポートも実施。さらに、定期的に建物の点検を行うことにより、オーナーが経営に専念できるように配慮しています。

不動開発

建築工事の請負、不動産取引、倉庫業の3つの事業を展開している不動開発。不動産取引事業の中では、土地活用についても対応しており、これまでに培ってきた技術や経験・ノウハウなどを活かして、お客さまの事業のパートナーとして支援を行います。

お客さまの大切な土地の有効な活用のため、同社ではコンサルティングからスタートします。例えば住居として活用するほか、医療・福祉施設としての活用や店舗としての活用、工場・倉庫として活用するなどさまざまなケースが考えられますが、お客様にとってより良いと考えられる方法を提案します。現在の土地活用方法の見直しや効率化を行うことにより、収益性を高めるための検討を行っていきます。

イコム

貸地事業を手がけているイコム。同社が行う土地活用は、基本的に「借りて貸すだけ」という非常にシンプルな形となっている点が特徴です。オーナーから土地活用について相談を受けた場合には、同社が持つ独自のネットワークと地道な紹介活動を通じて、良質なテナントを紹介します。

貸地は法人が駐車場や資材置き場などとして利用されるケースがほとんどですが、契約後に家賃滞納や近隣とのトラブルなどが発生した場合でも、イコムが全て請け負って対応。トラブル対応に時間を取られることがなく、オーナーの負担とはならない点が大きなメリットといえるでしょう。

貸地の運営は一見シンプルに見えるものの、実は専門性・経験が求められる分野。同社に相談することによって自分の土地を有効に活用できる方法を提案してもらえます。

ヒロ建工

お客さまととことん話をし、一緒に住まいをデザインして行くヒロ建工。新築住宅のほか、リフォームや土地活用などの相談についても対応しています。

ヒロ建工では、保有している土地を活用したいというお客さまに対して「戸建賃貸経営」をおすすめしています。その理由は、戸建タイプの賃貸住宅は現在希少性が高い状態であるため。さらに同社では居住者が「ここに住みたい！」と思ってもらえるように、伝統的なデザインと本物の素材が印象的な「La storia」と、デザイナーズアパート「PRIMA」の2種類のラインナップを用意しています。

いずれも徹底的にこだわった魅力的な住宅となっていますので、オーナー自身のニーズや現在の状況に合わせて、どちらの戸建賃貸住宅にするか選択すると良いでしょう。

シン建工業

創業以来、土木や建築を主とする総合建設業として発展してきたシン建工業。官公庁施設や公共施設、高齢者施設、個人住宅など幅広い施設を手がける中で培ってきた企画開発力と技術力を活かし、お客さまの土地活用を支援します。

同社の土地活用の特徴としては、相談から施工まで一括して対応する点、さらに大切な資産を専門スタッフが活用し守る点、そして地域性や周辺環境を踏まえた長期的な収益事業プランを提案する点などが挙げられます。また、土地の面積に応じて高齢者住宅や流通店舗、医療施設、企画・賃貸住宅としての活用を提案します。いずれにしても、高い技術力と実績を活かして満足できる建物を提供するとともに、充実したアフターサービスも用意しています。

エスグランド

共同住宅や介護施設・倉庫・住宅・店舗の建設や不動産の賃貸・売買・管理を手がけているエスグランドでは、土地活用についても独自の技術を活かしたトータルサポートを行います。

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さらに、同社では土地活用に関して個別相談会などのイベントを実施している場合も。開催情報はホームページから確認できますので、興味のある方はぜひチェックしてみてください。