高収益が期待できるマンション建築会社3選

クラスト

管理コスト無料

年間手数料目安最大0万円

住友不動産

管理コスト最大7%

年間手数料目安最大168万円

積水ハウス

管理コスト最大10%

年間手数料目安最大240万円

※年間手数料目安は5階建て20戸(満室時の年間収入2400万円)をモデルケースとしています。

【賃貸専門】高収益が期待できるマンション建築会社ランキング » マンション建築入門ガイド » 規制について » 静岡県のマンション建設基礎知識|建築規制と条例について

静岡県のマンション建設基礎知識|建築規制と条例について

静岡県での主な建築規制

  • 静岡県建築物環境配慮制度
  • 日影による中高層の建築物の高さの制限
  • 建築計画に関する事項
  • マンション建設についてのQ&A

各規制について

静岡県建築物環境配慮制度

静岡県では、建築物を建築する際に環境に配慮していなければいけません。特に、延べ床面積が2,000平方メートル以上となるマンションを建築する場合、「建築物環境配慮計画書」を作成、及び提出することは必須。さらに、計画書受領後は、その概要がホームページに掲載されることになります。そのため、一般の人々が、対象となる建築物がどの程度環境に配慮されているか判断できる条例です。
環境配慮項目に設定されているのは、室内環境、サービス性能、室外環境、エネルギー、資源・マテリアル、敷地外環境の合計6項目で、「建築物環境配慮指針」に基づいています。

日影による中高層の建築物の高さの制限

静岡県建築基準条例によって定められている周辺住宅への日照の配慮は細かく、その分類は細かくわけると10個にも及びます。分類に使用されているのは用途地域と容積率の2つです。

「第1種・第2種低層住居専用地域」で、軒の高さが7メートル以上、3階建て以上が条件。容積率5/10~8/10、敷地境界線から10メートル以内の日影時間が3時間、10メートル以上の日影時間が2時間の場合と、容積率10/10~20/10、敷地境界線から10メートル以内の日影時間が4時間、10メートル以上が2.5時間の場合は、平均地盤面から1.5メートルの制限。

「第1種・第2種中高層住居専用地域」で、高さ10メートル以上が条件。容積率10/10~15/10、敷地境界線から10メートル以内の日影時間が3時間、10メートル以上が2時間の場合と、容積率20/10~30/10、敷地境界線から10メートル以内の日影時間が4時間、10メートル以上が2.5時間の場合と、容積率40/10~50/10、敷地境界線から10メートル以内の日影時間が5時間、10メートル以上が3時間の場合は、平均地盤面から4メートルの制限。

「第1種・第2種住居地域」「準住居地域」で、高さ10メートル以上が条件。容積率10/10~20/10、敷地境界線から10メートル以内の日影時間が4時間、10メートル以上が2.5時間の場合と、容積率30/10~50/10、敷地境界線から10メートル以内の日影時間が5時間、10メートル以上が3時間の場合は、平均地盤面から4メートルの制限。

「近隣商業地域」「準工業地域」で、高さ10メートル以上、容積率10/10~20/10、敷地境界線から10メートル以内の日影時間が5時間、10メートル以上が3時間の場合は、平均地盤面から4メートルの制限。

「用途地域の定めのない区域」で、軒の高さ7メートル以上、3階建て以上、容積率5/10~8/10、敷地境界線から10メートル以内の日影時間が3時間、10メートル以上が2時間の場合と、高さ10メートル以上、容積率10/10~20/10、敷地境界線から10メートル以内の日影時間が4時間、10メートル以上が2.5時間の場合は、平均地盤面から4メートルの制限を受けます。

条例で定められた静岡県ワンルームマンション規制

静岡市中高層建築物条例

静岡市では、マンションなどの建設に際して中高層建築物条例が制定されています。

中高層建築物は住むことを目的とした住居系建物であり、かつ高さが10メートルを超過するものを指します。10メートルのものは対象となりません。また第1種低層住居専用地域など、用途地域が定められていますので事前に確認が必要です。

条例に定められた規格に該当する建物を建てる場合は、まずは隣接住民に対して建築計画の説明を行い、周知することと定められています。万が一紛争をはじめとするトラブルが生じた場合は自主的な解決が基本ですが、市への斡旋依頼も考えておきましょう。

説明会が完了したら、市に対して標準設置届を提出することとなります。

浜松市中高層建築物の建築に係る紛争の予防及び調整に関する条例

浜松市では「浜松市中高層建築物の建築に係る紛争の予防及び調整に関する条例」が制定されています。

この条例の範囲内となる建築物は、高さが10メートルもしくは15メートルを超える建築物です。どちらに該当するかは浜松市の中でも建設地域によって異なるため、事前確認を行いましょう。

建設する前には、まず近隣住民へ建設計画に関する周知を行うため、建築物の計画概要が分かる標識を設置します。標識の設置に関しても市長に届出が必要な点にご注意ください。その後、近隣住民との紛争を未然に防ぐ処置として、住民に説明を行います。

説明まで完了してはじめて、建築確認申請を行う流れとなります。

沼津市中高層建築物の建築に関する指導要綱(平成30年3月 一部改正)

沼津市では、沼津市中高層建築物の建築に関する指導要綱が制定されています。

建設地域により高さ10メートルもしくは15メートルを超える中高層建築物が対象となります。沼津市の中でもどの区域で行うのか建設地域によって異なるので、どちらが該当するか事前に確認しましょう。

最初に行うべきことは、近隣関係住民に建設計画を周知させるための標識設置です。そして市長へ届出を行うこと。近隣住民より建築計画について説明の申し出があった場合は、説明会の開催も必要となります。近隣住民との説明会を行ったうえで問題がなければ、確認申請を行います。

平成30年3月の改正により、高さ31メートルを超える建築物建設にあたっては、風害対策として風環境影響予測評価を実施。必要であれば措置を講ずることが明記されました。

富士市一定規模未満等の集合住宅建設に関する指導方針

富士市では、一定規模未満等の集合住宅建設に関する指導方針が制定されています。

建設予定の集合住宅の部屋数が6戸以上であり、かつ開発許可や土地利用事業承認が不要なものが対象です。

建設を予定している方は、事前に富士市内の町内会長や富士市のまちづくり課、環境クリーンセンターなど各関係者と協議し、市に協議報告書と案内図の提出が必要となります。

上記の手続きを経た後、建築申請にうつります。

また建築物の完成まで管理者掲示板の掲示が必要な点にもご注意ください。

磐田市共同住宅型集合建築物の建築に関する指導要綱

磐田市では、磐田市共同住宅型集合建築物の建築に関する指導要綱が制定されています。

3階以上を保有し、かつ住戸の数が15以上となる共同住宅が対象となります。

まず共同住宅型集合建築物の建築を近隣住民に周知するために、建設敷地内に「標識」を設置します。設置後7日以内に標識設置届を市に提出。その間に建設予定地の近隣住民より要望された場合は、説明会の開催が必要です。

説明会まで完了した後に建築申請を行う形になりますが、建築申請は標識設置後から20日経過以降より可能となる点に注意してください。

御殿場市土地利用事業指導要綱

御殿場市では、「御殿場市土地利用事業指導要綱」が制定されています。

対象となるのは2,000平方メートル以上の土地利用事業です。

事前に周辺住民や関係区長など、建物を建てる際の利害関係者に説明会を開催するといったように、事業内容の周知が必要です。説明会で上がった意見に関しては事業説明会経過報告書を作成し、対応を明示した上で建築申請の際に添付しなくてはなりません。

施工区域面積が3,000平方メートル以上の場合は、施工区域面積の100分の3以上の公園設置が必要です。また駐車場においても、1戸につき1台以上が設置基準となっています。

裾野市土地利用事業に関する指導要綱

裾野市では、裾野市土地利用事業に関する指導要綱が制定されています。

施工区域の面積が2,000平方メートル以上の土地利用事業が対象ですが、以下の場合も含まれる点に注意が必要です。

  • 5階建て以上であり、延床面積が5,000平方メートル以上
  • 7階建て以上か高さ21m以上
  • 面積が1,000平方メートル以上の地下街、アーケード街建設の土地利用

取り利用事業を始める前に、まずは近隣住民に周知及び説明会開催が必要です。そして出てきた意見などをまとめ、事業説明会経過報告書に対応策と共に明示しましょう。これをもって、土地利用事業承認申請することが必要です。

菊川市共同住宅の建設、管理等の適性化に関する指導要綱

菊川市では「菊川市共同住宅の建設、管理等の適性化に関する指導要綱」が制定されています。

1棟の建物に2世帯以上(単身者も1世帯とみなす)が居住する目的の住宅の建設が対象です。

まずは共同住宅の建設に関して自治会長と協議を実施し、確認を受ける必要があります。その後、自治会長の確認印が押印された共同住宅設置届を市に提出します。

その際に、共同住宅を適正に管理する為の管理連絡責任者を設ける必要があります。管理連絡責任者にあたる方は基本的に菊川市在住で、責務の遂行能力があるものとされている点に注意してください。なお、市長が認め場合はその限りではありません。

建築計画に関する事項

廊下:共同住宅とみなされるマンションでは、各住戸から屋外への出入り口や避難階段まで、廊下に2つ以上の曲がり角があることが禁止されています。曲がり角が多いと緊急時に見通しが悪くなり、避難しにくくなることを避けるためです。

出入り口:建築物のメインとなる出入り口は、道路に面していなければなりません。ただし、メインの出入り口の前に幅3メートル以上となる通路を設置する場合は、直接道路に面している必要はありません。

構造:延べ床面積200平方メートル以上、2階建て以上の共同住宅では、2階以上の階の床について準耐火構造とすることが必須です。もしくは、最上階以外の階にある住戸の室内に面する壁と天井の材料を、不燃材料とすることでも対応できます。

マンション建設についてのQ&A

Q.「静岡県建築物環境配慮制度」の環境性能はどう判断されますか?

A.環境配慮に関する手続きは、「CASBEE静岡」というツールを使って行われます。CASBEE静岡はユーザー登録をすればCASBEEの公式サイトからダウンロードすることが可能。CASBEE静岡で評価される環境性能は、ユニバーサルデザイン計画、耐震性、荷重のゆとり、節水の4つの項目です。

Q.CASBEE静岡から自分で手続きをするのでしょうか?

A.「静岡県建築物環境配慮制度」では「建築物環境配慮計画書」を作成して、各市町の窓口まで提出することで手続きが行われます。窓口は市町によって異なりますが、建築指導課、建築行政課、建設課、都市計画課、都市整備課、都市整備事務所などです。

Q.マンション建設にあたって、マンション住戸の造りや駐車場、駐輪場に関する規定はないのですか?

A.静岡県では、それらの項目に関して特に定められている事項はありません。

簡易収支シミュレーション

  • 物件価格 万円

    ※0~999999の整数を入力してください

  • 年間家賃
    収入
    万円

    ※満室時の年間想定家賃収入を入力
    ※0~999999の整数を入力してください

  • 諸経費率 %

    ※賃貸管理費、建物管理費などの諸経費を入力
    (通常、家賃収入に対する10~20%が目安)
    ※0~100の整数を入力してください

  • 年間
    手取り収入
    万円

    ※家賃収入-(家賃収入×諸経費率)

  • 年間支出 万円

    ※家賃収入×諸経費率

  • 利回り %

    ※年間手取り収入÷物件価格

【管理コストで比較した】
高収益が期待できるマンション
建築会社ランキングはこちら

※小数点以下は、すべて四捨五入します。
※収入・支出の算出額については、空室率、借入金額などの条件は加味していません。
※あくまでも仮想シミュレーションであり、実際の数字とは異なりますのでご了承下さい。

  • クラスト

    管理コスト

    無料

    年間手数料目安

    最大0万円

    入居者・建物管理などのマンション管理サポートが無料!建物は、耐久性が高い壁式鉄筋コンクリート造。高収益&長期経営が期待できます。

    公式サイトを見る
  • 住友不動産

    管理コスト

    最大7%

    年間手数料目安

    最大168万円

    専門家が連携して賃貸経営をサポートする「エキスパート制」に対応。木質工法によるローリスク&高収益の経営計画を提案しています。

    公式サイトを見る
  • 積水ハウス

    管理コスト

    最大10%

    年間手数料目安

    最大240万円

    「一括借り上げシステム」などで長期経営をサポートする管理システムが特徴です。建物は、耐震性に強みがある低層賃貸住宅を採用。

    公式サイトを見る

年間手数料目安は5階建て20戸(満室時の年間収入2400万円)をモデルケースとしています。