東京のマンション建築規制について

東京での主な建築規制

• 条例で定められた東京都ワンルームマンション規制
• 指導要綱で定められている東京都ワンルームマンション規制
• ワンルームマンション規制の背景
• ワンルームマンション規制による影響

各規制について

東京都23区では、ワンルームマンションが多くあることによって「地域の人口の差が生じる」「住人である単独者が地域活動に参加しない」などの問題点があるとし、「ワンルームマンション規制」が実施されています。また、規制内容は法的拘束力のない指導要綱と、法的拘束力が発生する条例に分かれているので注意しましょう。ワンルームマンション規制の内容は以下の通りです。

条例で定められた東京都ワンルームマンション規制

中央区

住宅戸数10戸以上の場合、40㎡以上の住戸の合計面積が全体の1/3以上必要。また、余りの住戸は25㎡以上にならなければなりません。

港区

総戸数7戸以上の建築物が対象。商業地域は専有面積20㎡以上、商業地域外25㎡以上の面積が必要です。総戸数30㎡以上になる場合は、用途地域区分に応じた家族向け住戸を併設する必要があります。

新宿区

3階以上の建築物が対象。専有面積30㎡未満、25㎡以上、総戸数10戸以上が条件です。また、住戸数が30戸以上の場合、用途地域区分に応じて、40㎡以上の住戸を併設しなければなりません。

文京区

総戸数10戸以上の建築物が対象です。専有面積は25㎡以上。総戸数が15戸以上になる場合は、総戸数から15を引いた数の1/2以上、40㎡以上の住戸を併設する必要があります。※2013年4月1日に施行された改正にともなって、対象基準だった3階以上が廃止されました。

台東区

総戸数10戸以上対象で、1戸あたりの専有面積25㎡以上の建築物が対象。 15～49戸の場合は総戸数の1/3以上、専有面積が40㎡以上の住戸を併設する必要があります。建物の高さが40mを超えた場合も1/9以上、専有面積が50㎡以上の住戸を併設しなければなりません。

墨田区

3階以上で総戸数10戸以上、または総戸数15戸以上の建築物が対象です。専有面積は25㎡以上、住戸数が25戸以上になる場合は、総戸数の3割以上の住戸（40㎡以上）を併設する必要があります。

江東区

3階以上で総戸数15戸以上の建築物が対象です。専有面積は25㎡以上と定められています。

目黒区

3階以上で床面積40㎡未満、総戸数が10戸以上の建築物が対象です。専有面積は25㎡以上 で、総戸数が30戸を超える場合は、ワンルームの戸数-29戸×1/2で、40㎡以上、平均55㎡以上の住戸を併設しなければなりません。

大田区

総戸数15戸以上の建築物が対象で、専有面積25㎡以上に定められています。総戸数が30戸以上の場合になる場合は、用途地域に応じ40㎡以上の住戸を併設する必要があります。

世田谷区

3階以上で住宅地域の場合は総戸数12戸、商業地域の場合は総戸数15戸以上が対象です。専有面積25㎡以上で、総戸数が30戸を超え、延べ床面積が1,500㎡以上の場合は、住戸専用面積を40㎡とし、住戸専用面積の合計を当該住戸の数で引いた面積の50㎡以上の住戸を併設します。

渋谷区

専有面積28㎡以上、33㎡未満で、総戸数が15戸以上の建築物が対象。商業地域の場合は（総戸数-15）×1/3以上、商業地域以外の場合は（総戸数-15）×1/2以上で、50㎡以上の住戸を併設しなければなりません。

中野区

3階以上、総戸数12戸以上が対象です。専有面積25㎡以上。 一定数のファミリー住戸を併設する場合は、（総戸数-11）×1/2を、40㎡以上でいくつかの居室のある住戸が条件になります。

豊島区

3階以上で、総戸数15戸以上の建築物が対象です。また、専有面積20㎡以上で、30㎡未満の住戸には、1戸当たり約50万円の税金が建築主に課税されます。

北区

3階以上で、総戸数15戸以上が対象です。専有面積25㎡以上、40㎡未満の住戸を30戸以上含む場合、超過部分に関しては55㎡以上の住居を1/2以上設置することが義務付けられています。

荒川区

総戸数15戸以上が対象になります。総戸数が30戸以上になる場合は、50㎡以上の住戸を1/2以上設置しなければなりません。

板橋区

3階以上、総戸数15戸以上が対象。専有面積25㎡以上で、総戸数30戸以上の場合は、1/3を55㎡以上またはバリアフリー基準の住戸を設置する必要があります。

練馬区

専有面積25㎡以上、30㎡未満で、総戸数20戸以上が対象です。

江戸川区

3階以上、10戸以上が対象です。15戸未満の場合は、専用面積が平均30㎡以上、15戸を超える部分に関しては平均70㎡以上にする必要があります。ただし、個人事業主が建築する場合に限って、30戸未満の場合最低25㎡以上で、超える部分は最低50㎡以上です。

指導要綱で定められている東京都ワンルームマンション規制

千代田区

専有面積25㎡以上で、総戸数20戸以上が対象です。住戸（40㎡以上）の専有面積の合計が全住戸の専有面積の合計1/3以上の住戸を併設しなければなりません。

品川区

3階以上、15戸以上で数が住戸の総戸数の1/3以上が対象です。必ず床面積40㎡以上の住戸を併設する必要があります。（用途地域によって数が異なるため要確認）

杉並区

3階以上、専有面積25㎡以上で総戸数が20戸以上の建築物が対象です。住戸数が20戸を超える場合は、超える部分の1/2以上を40㎡以上の住戸にする必要があります。

足立区

3階以上で15戸以上の建築物が対象。専有面積25㎡以上で、40㎡未満の部屋は29戸まで。それを超える場合は、同数の75㎡以上の部屋を同数設置することが条件です。※鉄道駅から500m以内の交通利便地域内は39戸までとなっています。

葛飾区

3階以上で15戸以上が対象です。15戸～29戸の場合は、住戸数の1/2以上を専用面積55㎡以上、30戸以上は平均65㎡以上、2/10を75㎡以上、3/10を55㎡以上、5/10を25㎡以上の住戸にしなければなりません。

このように、23区域だけでもそれぞれに細かく規制が設けられています。以前までは狭い土地を活用して建築できることから、ワンルームマンションは投資家から絶大な人気を集めていました。しかし、これからは規制や維持費の問題から東京23区で費用を抑えて建設するのは厳しくなります。

23区以外で定められているワンルームマンション規制

八王子市集合住宅等建築指導要綱

八王子市では、ワンルーム形式の建築物を建てる際の要綱として「八王子市集合住宅等建築指導要綱」が制定されています。

該当する事業は建築物の高さが10メートルを超える中高層建築物と計画戸数が10以上の集合住宅です。

事業を行うためには、まず建築計画の標識を設置。そして計画図書の配布に加えて、説明会もしくは個別訪問等の方法で近隣住民への周知が必要です。周知結果の報告とともに、事前協議申請を市長に行います。これらの手続きが完了してはじめて、建築確認申請前にすすめるようになります。

立川市宅地開発等まちづくり指導要綱

立川市では、立川市宅地開発等まちづくり指導要綱が制定されており、そのなかでワンルーム形式共同住宅に関する基準が定められています。

居室の間取りが1Kもしくは1DKの共同住宅が対象です。

別に定められている開発事業計画標識を設置し、開発事業にともなう紛争を避けるため、近隣住民や関係者に説明会を開催が必要です。説明会の内容などは、書面で市長への報告を行うこととされています。

周知や話し合いなどが完了した後、開発事業計画審査依頼書を必要資料と共に市長に提出し、事前協議の依頼を行います。

建築物の各住戸の専有面積、管理人の常駐といった管理体制など、定められた基準を満たすことが重要です。

武蔵野市まちづくり条例

武蔵野市ではワンルームマンションを規制する条例はありません。しかし、武蔵野市まちづくり条例が制定されており、これに該当する規模の共同住宅等においては、居住水準に従う必要があります。

上記の条例は、同市の長所を残しつつ、よりよいまちづくりをするために定められたものです。

ワンルームマンション建設において関係するのは、高さ10メートルを超える中高層建築物と、15戸以上を有する共同住宅です。

建設計画者は標識の設置、近隣関係住民への周知を実施。大規模開発事業に該当する場合は、説明会の開催及び市長への報告が必要です。

さらに市長への事前協議申請を行い、手続きを進めます。

三鷹市ワンルームマンションの建築に関する指導指針

三鷹市には、ワンルームマンションの建築に関する指導指針が制定されています。

ワンルームマンションとは居住室が一つで主として単身者用に使用される住戸が集まった共同住宅を指します。また対象となるのは計画戸数が15戸以上の建築物です。

建築を計画している事業者は、近隣関係住民に事前説明を行い、計画建物の建築計画及び入居後の管理方法を伝えることが定められています。

建築に際して、専用床面積、管理者・連絡先を記載した表示板および管理人室の設置、防音対策などさまざまな規定があるため、建築基準の確認が必要です。

青梅市開発行為等の基準および手続に関する条例

青梅市開発行為等の基準および手続に関する条例が制定されている青梅市。条例内にワンルーム形式の共同住宅を建てるなどの開発行為を行う際の規制が明記されています。

条例が適用される事業を以下にご紹介します。

1. 開発行為にあたる場合
2. 中高層建築物の建築行為（計画戸数が8戸以上の共同住宅もしくは延べ面積が1,500平方メートル以上）
3. 計画戸数が20戸以上の共同住宅の建築行為
4. 宅地造成行為で事業区域の面積が500平方メートル以上の場合

建築計画が定まった後に、まず行うのが事業計画を記した標識の設置です。その後、近隣関係住民に周知するための説明を行います。

また計画概要を市長に提出し、事前相談の後、協議が必要です。

府中市開発事業に関する指導要綱

府中市には、府中市開発事業に関する指導要綱が制定されており、要綱内にワンルーム形式の建築物に関して記述があります。

ワンルーム形式住戸（住戸専用面積が30平方メートル未満）、ファミリー向け住戸（住戸専用面積30平方メートル以上）、ワンルーム形式集合住宅が対象となっています。

建設計画を行う事業者は、近隣住民に周知する説明会の開催が必要です。これは「府中市地域まちづくり条例施行規則」に規定されています。事業計画のお知らせ標識の設置期日や期間も細かく規定があるのであわせて確認が必要です。

近隣住民への説明会後、市長に開発事業事前協議書を必要な図書とともに提出する流れとなります。

調布市開発事業指導要綱

調布市においては、「調布市ほっとするふるさとをはぐくむ街づくり条例」内に「調布市開発事業指導要綱」が制定されています。

ワンルームマンション建設において、関係各課との事前協議、及び近隣住民への周知などが必要な建築は以下の通りです。

1. 開発を予定している区域の面積が500平方メートル以上の場合
2. 15戸以上の共同住宅
3. 高さが10メートルを超える建築物
4. 地上4階（階数）建て以上の建築物
5. 延べ床面積が1,500平方メートル以上の建築物
6. 基準法第42条第1項第5号の規定による、道路の位置の指定を伴う建築の場合
7. 周辺環境に大きな影響を与えるもの可能性がある場合

周辺住民への配慮として、電波障害において細やかな規定がされています。

また冒頭の条例内において、近隣住民への周知として標識の設置や説明会の開催の記述があります。

その後、市長に対して開発事業事前協議書の提出が必要です。

町田市中高層建築物等に関する指導要綱

町田市中高層建築物等に関する指導要綱が制定されている町田市。要綱内にワンルームの表記はありませんが、共同住宅や中高層建築物とマンションに該当する規定が見られます。

対象は、高さ10メートルを超える中高層建築物と、9戸以上を保有する集合住宅と延べ面積1,000平方メートルを超える建築物です。

事業者は近隣関係住民への周知をするため、建築計画のお知らせの標識を設置が必須。住民から求められた際は説明が必要です。

また、市長に中高層建築物等計画協議申出書と必要な図書を提出し、協議を行う必要があります。

小金井市宅地開発等の手引

小金井市には宅地開発等指導として「小金井市宅地開発等の手引」が定められており、小金井市宅地開発等指導要綱に基づくワンルーム形式の共同住宅の建設に関する指導指針内に留意点が記載されています。

このなかでは、ワンルーム形式の共同住宅とは居室が一つで主に単身者が使用する住戸が集合した建築物を指しています。

事業者は近隣住民への説明会の7日前までに建築計画などを示した標識を設置し、説明会を開催。説明会開催の翌日から1週間以内に説明会開催状況の報告が必要です。

その後、市長に事前協議書を提出する流れとなります。

小平市開発事業における手続及び基準等に関する条例施行規則

小平市では、小平市開発事業における手続及び基準等に関する条例施行規則内にワンルーム形式の建築物についての規定事項などが記載されています。

「開発事業の手引き」によると、対象となるのは計画戸数が16以上の共同住宅の建築行為です。

近隣住民へ周知するため、事業計画を記した標識の設置および開発事業の計画内容、工事方法等について、説明会の開催が必要となります。標識の設置期間は、市長への開発行為同意・協議依頼書の提出日より15日前と定められている点にも注意が必要です。

また、消防水利施設や居住者用のごみ及び資源物の集積所など細かな規定があります。

日野市まちづくり条例

日野市では、ワンルームマンションの規制に対して明確な記載はありません。しかし「日野市まちづくり条例」内に、共同住宅の建築に関する条件等の記載が設けられています。

開発事業の手続等の適用対象となるのが、戸数8以上の共同住宅。なお、建設地域によっては、高さ制限がある点にも注意が必要です。

事業者は設計への着手前に開発事業の基本計画として開発基本計画届出書を市長に提出。また規定期日までに、周知する為の開発基本計画広告板の設置が必要です。

その後、周辺住民等に向けて説明会を開催し、周辺住民等説明会実施報告書を市長に提出。加えて、開発事業事前協議申請書をもって事前協議を申請します。

東村山市宅地開発及び建築物の建築に関する指導要綱

東村山市では「東村山市宅地開発及び建築物の建築に関する指導要綱」にワンルーム形式の建築物についての規制などが定められています。

要綱が適用される事業は、戸数16戸以上もしくは高さ10メートル以上の建築物の建設です。

事業主は近隣住民との紛争を避けるため、事前に計画内容の周知を行う必要があります。

事務手続きとして計画内容の市への説明と、宅地開発に係る事前協議を実施。さらに東村山市建築協定条例の趣旨に基づいた建築協定の協議が必要です。その後、市と建築物の建築に係る協定の締結が行われてから、建築確認の申請の流れとなります。

国分寺市ワンルーム建築物に関する基準

国分寺市には「国分寺市ワンルーム建築物に関する基準」内にワンルーム建築物（1区分の面積が40平方メートル以下の共同住宅等）の建築や管理方法が定められています。

たとえば1区分の最低面積、管理人および管理人室の設置などについて記載があります。

具体的な手続きに関しては「国分寺市まちづくり条例に係る開発事業手続要領」に記載されています。

対象となるのは16戸以上を有する共同住宅等であり、周辺住民に対して建築計画の説明会を開催が必要です。開催後、近隣住民説明実施報告書を提出し、市長に開発事業事前協議書などを提出し協議をしてもらいます。

国立市まちづくり条例施行規則

国立市では、国立市まちづくり条例施行規則が制定され、規則内にワンルーム形式の建築物についての情報が記載されています。

開発事業の範囲は、第一種低層住居専用地域及び第二種低層住居専用地域内であれば10戸以上、その他の地域の場合は16戸以上の集合住宅と、高さ10メートル以上の建築物の建築が対象です。

開発事業の概要が分かる標識を設置した後、標識設置届を提出。その後、近隣住民へ、個別説明もしくは説明会の形で説明を行います。

近隣住民説明結果報告書を提出し、開発事業承認申請書を市長に提出するのが流れとなります。

福生市宅地開発等指導要綱

福生市では、福生市宅地開発等指導要綱が制定されており、要綱内にワンルーム形式の建築物について記載があります。

20戸以上の集合住宅および高さ10メートルを超える中高層建築物の建築事業が対象です。

事業主は近隣住民などに周知するため、宅地開発計画標識を設置し、未然に紛争を避ける措置として、関係者との協議を行います。

また市の担当部署などと協議の後、承認が得られた場合は、宅地開発協定申請書を市長に提出する流れとなります。

建設計画にあたり、集合住宅の居住面積、防音対策、管理人の常駐など個別の規定の確認が必要です。

狛江市まちづくり条例

狛江市の条例などにはワンルームマンションの規制について明確な記載はありません。その一方で、「狛江市まちづくり条例」内に共同住宅の建築に関する条件などが記載されています。

対象となるのは、15戸以上の共同住宅、高さ10メートルを超える建築あるいは地上4階建て以上の建築事業です。

事業者は開発等事業届出書を市長に提出し、7日以内に標識板を設置し、近隣住民への周知を行います。その後、7日以上経過した後に、説明会を行うこととしているのです。

最終の説明会の終了後、説明会報告書を含む事前協議申請書を市長に提出して協議することとなります。

東大和市街づくり条例

東大和市では、「東大和市街づくり条例」が制定されており、条例内にワンルームマンションの建築についての情報が記載されています。

計画事業が、高さ10メートルを超えるか階数が地上3階以上の建築物、戸数が15以上の集合住宅の場合、条例が適用されます。

最初に、市へ開発事業届出書の提出および説明を行った後、近隣住民への周知のため、標識を設置します。標識の設置は開発事業届出書の提出からおおむね1週間以内に設置が必要です。

近隣住民への説明会などを経て、理解が得られた後、開発事業協議申請書を市長に提出する運びとなります。

清瀬市住環境の整備に関する条例

清瀬市には、「清瀬市住環境の整備に関する条例」が制定されており、ワンルーム形式の建築物についての情報が記載されています。

条例が適用される開発事業は、高さ10メートルを超える建築物、16戸以上の共同住宅等、ワンルーム形式の共同住宅で延べ面積が300平方メートル以上の建築物の建設です。

開発事業の計画を市長に届出を行い、市民への周知を図るため規則で定められた標識を設置。標識の設置は、届出の翌日から7日以内となっており、設置後は市長へ届出を行います。

周辺の住民にむけて説明会を開催し、話し合いの後、市長に内容の届出が必要です。その後、事前協議申請書を市長に提出し、条例適合の可否の判断を受けます。

東久留米市宅地開発等に関する条例

東久留米市では、「東久留米市宅地開発等に関する条例」が定められており、ワンルーム形式の建築物についても記載されています。

高さが10メートルを超える中高層建築物、2戸以上で形成された集合住宅のうち建設戸数が20戸以上の建物が対象です。

事業者は住民への周知をはかるため、規則で定められた標識を設置し、市長に届出を行います。説明会を実施することで計画内容の説明などを行い、同意を得る必要があります。

説明会で出た意見などの概要は市長に報告を行うとともに、宅地開発等の協議・同意申請書を提出。条例の適合を証明する書面を受け取る流れとなります。

武蔵村山市まちづくり条例

武蔵村山市では、ワンルームマンションにおける規制について明確に記載がありません。しかし「武蔵村山市まちづくり条例」内に、共同住宅の建築に関する条件等が定められています。

条例が適用されるのは、15戸以上の集合住宅および高さ10メートルを超える中高層建築物の建築です。

事業主はまず開発事業の事前協議のため、市長に規則で定められた書類を提出します。提出後、直ちに開発事業の内容を近隣住民等に周知するため、標識を設置するとともに、市長への届出が必要です。

また指定期日内に近隣住民らへの説明を実施し、最終的に市長へ開発事業の申請を行います。

多摩市街づくり条例

多摩市には、ワンルームマンションの規制について明確な記載はありませんが、「多摩市街づくり指導基準」内に共同住宅の建築に関する条件等について規定されています。

住居面積及び共同住宅の管理、ユニバーサルデザインの考え方を積極的に取り入れるなど、細部にわたります。

「多摩市街づくり条例」によると該当の開発事業は、10戸以上を有する共同住宅と高さ10メートルを超える建築物の建築です。

事業者は市長に開発事業の事前相談を行った後、近隣住民に周知するため標識を設置。その後、説明会などで開発事業の事業計画及び工事計画について説明を行います。

住民らの理解が得られた後、市長に開発事業事前協議書の提出が必要です。

稲城市宅地開発等指導要綱

稲城市には、ワンルームマンションの規制について明確な記載はみられません。しかし稲城市宅地開発等指導要綱内に集合住宅の建築に関する条件等が定められています。

適用範囲は、計画住宅戸数が15戸以上の集合住宅と建築物の高さが10メートルを超える中高層建築物の建設事業です。

事業者は周辺地域への配慮として、事業予定地に隣接する住民らに事業計画の説明を行い、市長に報告することとされています。また事業に着手しようとするときに、周知を図る規定の標識を設置が必要です。

また法令に定める建築申請前に、市と事前協議を行い、承認を得なくてはいけません。

あきる野市宅地開発等指導要綱

あきる野市は、ワンルームマンションの規制について明確な記載はありませんが、「あきる野市宅地開発等指導要綱」が制定されており、その中で集合住宅の建築に関する条件等について定められています。

適用範囲は、高さが10メートルを超える建築物と計画戸数が10戸以上の集合住宅の建設にかかる事業です。

事業区域内に住民等への周知義務として、計画内容などを記載した標識を設置。必要に応じて説明会の開催が必要です。

また、事業内容などについて市長と事前協議を行い、協議書を締結した後、法令手続きへ進めます。事業計画や施工において、都市景観や障害者等の利用などに配慮することも規定されています。

西東京市ワンルーム建築物に関する基準（人にやさしいまちづくり条例内）

西東京市では、「人にやさしいまちづくり条例」が定められており、条例内に「西東京市ワンルーム建築物に関する基準」の記載があります。

床面積が30平方メートル未満の住戸によって構成されるワンルーム建築物のうち、計画戸数が10戸以上を有するものと、高さ10メートルを超える建築物が対象です。

開発事業者は開発事業事前協議書を市に提出する7日前までに、近隣住民に周知する標識を設置。また説明会や個別訪問をすることで近隣住民への説明を行います。

説明会などの内容は近隣住民説明実施報告書として市に提出し、指導や助言を受けた後、開発事業計画審査願を提出する流れとなります。

瑞穂町宅地開発等指導要綱

瑞穂町では、ワンルームマンションの規制を明確に記載したものはありませんが、「瑞穂町宅地開発等指導要綱」内に集合住宅の建築に関する条件等が記載されています。

計画戸数が10戸以上の集合住宅、ワンルームマンションのみの建築の場合は20戸以上の建築が対象です。

事業を行いたいと希望する方は、町長に申し出て事前協議する必要があります。

また近隣関係住民等への周知をするために、計画内容を掲示。住民らから申し出があれば説明会などの開催を行います。

中高層建築物の建築を行う事業主においては、日照・電波障害等に関して調査や配慮も必要です。

日の出町宅地開発等指導要綱

日の出町には、ワンルームマンションの規制に特化した記載はありませんが、「日の出町宅地開発等指導要綱」内には中高層建築物の建築に関する条件等が制定されています。

要綱の対象となる事業は、高さ10メートルを超える中高層建築物、計画戸数10戸以上の共同住宅です。

事業主は、近隣関係住民へ周知するため、計画内容を記載した標識等を設置。必要に応じて説明会などを開催しなくてはなりません。また町長と事前協議を行い協議締結をしておく必要があります。

中高層建築物においては、テレビ電波障害対策として、障害が予想される場合は調査を行い、必要な施設の設置を行います。

奥多摩町宅地開発等指導要綱

奥多摩町では、ワンルームマンション建設にあたり明確な規制の記載はありません。ただし、「奥多摩町宅地開発等指導要綱」内に集合住宅の建築に関する条件等が制定されています。

対象となるのは計画戸数が5戸以上の集合住宅（共同住宅）です。

事業にあたっては、町長に宅地開発等事業計画事前協議申請書を提出し、協議と審査を受ける必要があります。協議書が締結された後、ただちに規定の標識の設置を行います。

周辺住民に事業計画を周知するために説明を行い、同意を得なくてはいけません。集合住宅建設においては、駐車場施設の確保も必要です。

大島町宅地開発等並びに中高層建築物の建設に関する指導要綱

大島町では、ワンルームマンション建設に限定した明確な記載はみられません。ただし、「宅地開発等並びに中高層建築物の建設に関する指導要綱」内に、中高層建築物の建築に関する条件等の記載があります。

要綱の適用範囲は、地上高10メートルを超える中高層建築物と計画戸数20戸以上の集合住宅の建設です。

適用範囲に該当する事業を行う場合は、町長に申出、事前協議後に承認を受けなくてはいけません。

付近住民が受けるテレビ電波障害等の排除においては、協議や施設の設置、維持管理などを施工者負担で行います。また風害の除去や通風への配慮も必要です。

ワンルームマンション規制の背景

東京都は総世帯数の単身者の割合が高いことから、ワンルームマンションの賃貸需要が多くあります。そのため、これまではインカムゲイン（家賃収入）による安定収入が見込めたため、投資先として人気がありました。しかし、単身者は住民として定着することが少なく、地域コミュニティへの参加が少なくなる傾向にあります。また住民票を移していない住民も多いため、住民税を課すことができないというケースも。そこで自治体はワンルームマンションの規制を強化し地域活性化を図るために、単身者の世帯を減らし、ファミリー世帯を誘致したいという思惑があるのです。

ワンルーム規制の要因ともなっている単信居住者の問題点とは？

地域活動が停滞してしまう

単身居住者はなかなか地域活動に参加してくれないという点が問題として挙げられます。ワンルームマンションに入居する方の多くは学生や若い社会人などの単身居住者です。居住年数は2～4年と定住しやすいファミリー世帯に比べて短いため、地域住民として定住してくれる可能性が低いのです。

地域住民として定着しないということは、活動にも積極的ではない。つまり地域の活性化が停滞することにつながっていきます。居住年数の短さだけが理由ではありません。ワンルームマンションに入居する方のなかには初めから地域活動への参加に消極的な方もいるのです。

居住年数の短さ、地域活動への消極的な考え方が地域活動の停滞を招く理由になっているといえます。

マナーへの指摘

全ての単身居住者が対象となるわけではありませんが、一部では目にあまるほどのマナー問題があることも指摘されています。地域活動に積極的でない方のなかには周囲の環境への配慮自体ができなかったり、ほかの居住者とトラブルを起こしたりするケースもあるのです。

たとえば夜遅い時間帯に騒音を出す、ゴミ出しのルールを無視する、バイクや自転車などを指定の場所に置かないといったことが挙げられます。これらはすべて地域住民への配慮がなされていない対応と取られても仕方がないといえるでしょう。こういったトラブルを起こしている方のほとんどが単身居住者であることが多いため、マナーへの指摘が多くなるのです。

収入につながらない

単身居住者のなかには、住民票を移さずに居住する方も見られます。これは自治体の住民税収入につながらないという問題につながってしまうのです。地域にマンションは建っているのに、居住している住民が住民票を移さないだけで住民税が入ってこなくなってしまうのです。これでは地域の収入につながりません。

収入につながらないのは住民票の問題だけでなく、自治体の経済基盤が変わってきたことにも影響しています。自治体がワンルームマンション規制を本格的に開始したのは2008年ごろのこと。税源の移譲によって地方自治体の財源が法人税や住民税などに変わってしまったことも規制につながっているのです。

この変化から、自治体は住民税の徴収が難しい単身居住者よりも、安定した税の徴収にくわえて長期間の定住がのぞめるファミリー向けのマンションを建てていく施策を取ることが多くなってきました。

ワンルームマンションの規制には、居住者の問題だけでなく地方自治体が抱える問題も関係しているのです。

ワンルームマンション規制による影響

規制が制定されて以降、新築ワンルームマンションにはさまざまな影響が出ていると考えられています。たとえば、建築コスト上昇による分譲価格の上昇や、専有面積が拡大されたことによる賃料の上昇などです。規制の影響でワンルームマンションはニーズとかけ離れたものになるでしょう。マンション投資をするうえで大切なのは、入居者のニーズに応える建築物を建てることです。そうすることで、安定した収益を得られる物件になります。長期的かつ安定した資産運用をしたいなら、経営サポートや管理実績のある建築会社に相談することが大切です。

ワンルームマンションの需要は止まってはいない

ワンルームマンション規制による影響が大きくなっていく昨今ではありますが、とはいえ都心はまだまだワンルームマンションの需要は止まっていません。近年の社会状況をふまえると、反対に供給が追いつかなくなる可能性すらあるのです。

単身世帯の増加による需要アップ

ワンルームマンションの需要が高まる背景として、まず少子高齢化が考えられます。結婚していたとしても子どもがいなければファミリー世帯向けのマンションを購入する可能性は高くないといえます。子どもがいても広いマンションにすぐに転居するということはすぐには考えられないかもしれません。 高齢化については子どもがいずれ成長して転居した場合、住居と人数のバランスが崩れてしまい、部屋を余らせてしまうといったことも考えられます。そうなるとワンルームマンションをはじめとする、ミニマムな住居を求める方が増えてくることが考えられるといっても不自然ではないでしょう。 次に考えられるのが婚姻率の低下です。結婚することがなければ、ファミリー世帯向けのマンションを購入することはほとんどないといえます。 少子高齢化と婚姻率の低下という観点から、ワンルームマンションの需要は今後も下がることはないといえるでしょう。

都心人口の増加による需要アップ

都心の人口増加は、ワンルームマンション需要アップの理由の一つです。

東京は、誰もが知っている日本の経済の中心地。就職や進学などの理由で毎年地方から東京へ入ってくる方達が大勢いるのです。都市機能整備として大型商業施設やオフィスの招致がありますし、その施設やオフィスの招致により年々勤務する人口が増える傾向もあります。

直近で言えば、多数の計画が立てられている駅前地区の再開発プロジェクト、2027年に開通予定の東京～名古屋のリニア中央新幹線などが挙げられるでしょう。そのため、通勤に便利な23区でのワンルームマンションの需要が高まっていくことが予想されます。

これらの理由からも、都心人口増加によるワンルームマンションの需要アップが予想できるのです。都心で土地開発やプロジェクトが生まれる限り、ワンルームマンションの需要は低くなることはないかもしれません。

外国人就労者の増加による需要アップ

日本の単身居住者だけでなく、最近では外国人労働者の人口増加もワンルームマンションの需要アップに拍車をかけていると考えてよいでしょう。

東京23区をはじめとする都心の地区は、国際的なビジネス拠点として注目されています。これからもさまざまな開発や産業の発展が期待できる地区として重宝されることでしょう。

例として挙げられるのが、アジアのヘッドクオーター特区の設定です。これにより外国企業の誘致や羽田空港の国際化など行われたことで、外国企業に務める外国人労働者や空港を使って日本に来る労働者が増加すると考えられています。

ビジネスマンの居住や外国人労働者が居住するスペースとして、ワンルームマンションが求められることも少なくありません。今後もビジネスの発展や外国人労働者の受け入れが多くなれば、ワンルームマンションの需要は高まることが予想できます。

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土地活用

ゼネコン活用型のコンストラクション・マネジメント（CM）方式による建設マネジメントを行っている土地活用。同社では「コストの透明性を高める」という点と「建設業の流動性を高める」という点を重視することにより、施主の立場に立って建設費の適正化に取り組んでいます。

これまでにも、プロの視点からさまざまな手数料や上乗せされた建設費にメスを入れることで透明化を行い、建設費の大幅な削減を行ってきた同社。さらに、コストを下げることはもちろん、建設した建物の収益を上げるという点にもこだわったサポートを提供している点が同社の特徴といえるでしょう。また、同社のCM方式を利用した場合には、成功報酬にて費用の支払いが行われる点もポイントのひとつです。

丸二

お客さまの大切な土地を有効に活用するために、丸二では「建物を丈夫に作ること」「土地の持つ可能性を見極めた上でのプランの提案」「そこに住む楽しみを盛り込む」という点を大切にしています。

人々の生命と財産を守れる強固な建物を提供するのはもちろん、対象となる土地がどのような可能性を持つのかを見極めた上で、収支を含めたプランを提案。狭小敷地や狭い道路、変形土地、一方通行といった特徴がある土地に対する活用方法の提案も得意としているため、どのように活用できそうか相談してみると良いでしょう。

さらに、そこに住む人にとっての「道楽」に特化した賃貸を実現し、空室リスクを小さくしていくという点も同社の特徴です。

ネクストイノベーション

「幸せ創造のイノベーション企業であり続ける」という企業理念を掲げるネクストイノベーションでは、事業のひとつとして土地活用・アパート建築事業を手がけています。

同社では土地活用のノウハウ・知識はもちろん、建築の知識も兼ね備えたプロフェッショナルが土地活用をサポート。将来を見据えたアパート建築を考える上で、建築の技術的な面も考慮した提案を行える点が特徴となっています。

さらに同社ではRCや木造を含めた幅広い工法に対応していることから、お客さまの要望はもちろん、建築場所に合わせた柔軟な提案が可能。耐火条例が厳しい地域でもコストを抑えた建築を行えるテクノストラクチャーにも対応しています。

信和建設

信和建設では、物件を建てることだけではなく土地活用の企画や提案を行うことも得意としています。

同社ではまず、土地や建物の背景や家族の状況、そしてその土地をどうしたいのかといったお客さまの気持ちをじっくりとヒアリング。これまでに培ってきたノウハウとグループメリットを活かすことによって、経営的にもメリットが多いと考えられる複数の方法を提案します。

同社では、これまでに最上階に温泉施設のある賃貸マンションを建築するなど、常識にとらわれない土地活用のアイディアを提案できる点が特徴のひとつ。さらに、土地の活用により人と人が交流し合うコミュニティを作りたい、という点も信和建設が大切にしているところです。

クラスト

「100年の視野でお客様の土地を守り、育てること」を基本理念としているクラストでは、マンション建設とマンション経営サポートを手がけています。

オーナー目線を大切にしている同社は、土地活用としてマンション経営を始めたいと考えているお客さまそれぞれに合ったプランを提案。さらに、マンション建築中からインターネットを活用した宣伝活動を積極的に実施して入居者募集を行う点もポイントのひとつといえるでしょう。

建設部門と不動産管理部門を社内に備えている同社だからこそ、建築から管理までしっかりとサポートできる一貫体制が大きな魅力。安定した経営を支えるサポートと、鉄筋コンクリート造による建築によって長期的な経営を目指すことができます。

山友不動産

設計から施工後の不動産管理に至るまで、トータルでサポートを行う山友不動産。お客さまの利益を徹底的に追求したプランニングに加えて不動産管理を行うことにより、土地活用を行いたいと考える方のニーズに応えています。

同社では40年に渡る営業によって培った賃貸経営と不動産管理に関する知識と経験を活かし、オーナーの利益をより大きくするための方法を提案する点が特徴です。土地活用について相談を受けた場合には、オーナーからヒアリングした情報をもとにして土地に関する綿密な調査を行うとともに、周辺エリアの人の動きなどをリサーチします。さらに、各種法令や条例といった要素も併せて調査・分析することによって、住まいを探す人にとって魅力的な物件を実現。オーナーがより良い決定ができるように、しっかりと寄り添った提案を行います。

大東建託

大東建託では、土地活用の要望を持つお客様に対し、税務や資金、建物計画など土地活用に必要な専門知識を持つスタッフによるコンサルティングを実施。それぞれのお客さまや土地に合った「オーダーメイドの土地有効活用・賃貸事業」を提案します。土地活用方法についても、賃貸アパートやマンションだけではなく、賃貸併用住宅やリフォーム、サービス付き高齢者住宅など、多彩な要望に応えられるメニューを用意しています。

また、同社では税理士やファイナンシャルプランナーによるサポートを用意しています。例えばライフプラン診断や相続税を算出する資産診断を受けたり、具体的な税金に関する相談をすることも可能。専門スタッフによる相談サービスは、対面のほか電話やメール、テレビ電話などでも利用できます。

東建コーポレーション

土地活用をトータルでサポートしている東建コーポレーション。土地活用を考えている方に対し、賃貸マンションや賃貸経営を中心とした活用方法を提案します。

同社ではさまざまな審査を行うことにより、長期に渡り安定した賃貸住宅経営が実現可能な事業計画のみを提案。さらに、毎月の賃料収入に不安を持つことなく賃貸経営が可能となる「サブリース経営代行システム」を用意しています。

また、同社が提供するアパートやマンションは、独自に開発した高耐震鉄骨造をはじめとする耐震性・遮音性の高い建築技術を採用している点も特徴。不安なく快適に暮らせる建物を提供するとともに、インターネットや全国に店舗を構える仲介専門店によって入居者を確保するためのさまざまな取り組みを行います。