熊本県で土地活用をするなら

熊本県は九州中央部にある地方自治体であり、周囲を福岡県や大分県、宮崎県など複数の県に囲まれていることも特徴です。このページでは、熊本県でマンション経営などの土地活用を始める上で事前に把握しておきたいポイントをまとめていますので参考にしてください。

熊本県の概要

熊本県は九州地方でも中央部に位置しており、福岡県や大分県、宮崎県、鹿児島県といった複数の地方自治体に囲まれて隣接していることが特徴です。また、県の公式マスコットキャラクターである「くまモン」など、県の魅力を対外的に伝えるような取り組みを積極的に行っており、観光地としても知られています。

また、熊本県には九州地方において福岡市と北九州市に次ぐ第三の政令指定都市とされる熊本市が県庁所在地として存在しており、熊本市を中心とした熊本都市圏を構成していることも重要です。反面、熊本市を除いた市町村自治体では人口の減少が進んでおり、地域間での格差が進んでいる点は無視できません。

そのため、熊本県で土地活用や不動産投資といったビジネスを始める場合、まずは地域の状況や周辺エリアの動向についてきちんと事前調査を行った上で、冷静にキャッシュフローをシミュレーションすることが大切といえるでしょう。

熊本都市圏では人口が増加傾向にある

熊本市は熊本県内で最大の人口規模を誇る市町村自治体であり、県2位の人口規模とされる八代市と比較してもその差は顕著です。また、熊本市を中心とした周辺自治体での人口は増加傾向にあり、山間部などの自治体において人口減少傾向が続いている中、少なくとも熊本市及び熊本都市圏については九州地方の中でも比較的人口の多いエリアと考えることができるでしょう。

そのため、マンション経営やマンション建築、アパート経営といった賃貸ニーズを前提とする土地活用に関しては、熊本都市圏をメインエリアとして想定しながらプランニングしていくことが基本となります。

総人口は減少しても世帯数は増えている

熊本県の特徴として、総人口と世帯数で異なる推移をたどっていることが挙げられます。

熊本県が公表している総人口と世帯数の推移に関する統計データによれば、熊本県では平成30年度以降、基本的に人口は減少傾向にあり、令和4年度についてもその傾向は変わっていません。しかし世帯数で見れば、およそ右肩上がりの状況になっていることが確認できます。

総人口が減少しているものの、世帯数が増えているということは、必然的に単身世帯が増えていると考えられるでしょう。

単身世帯が増加している地域であればワンルームマンションのような単身者向けのマンションやアパートといった賃貸物件についての需要を期待できるため、不動産投資を考える上で注目すべきポイントです。

※参照元：熊本県公式HP｜熊本県の総人口と世帯数の推移[PDF]

物件の取得価格を抑えて高利回りを期待

熊本市の中心部は地価が高く不動産の取得についても高額の費用がかかりやすいと考えられます。しかし熊本都市圏の全体で見れば地価が抑えられているエリアもあり、中心部と比較すると物件や土地の取得費用を抑えて投資全体の利回り向上を目指していくことも検討できるでしょう。

マンション建築やアパート経営といった不動産投資では、最初に高額な費用を支払ってから物件を取得し、入居者から得られる賃料を主な収入源として投資回収を進めていくことになります。そのため、人気のエリアでありつつも物件の取得価格を抑えられる場合、イニシャルコストを下げられるので利回りアップを目指せることが重要です。

海外の大手半導体メーカーが熊本県に進出

近年、熊本県が注目を集めたニュースとして、台湾の半導体メーカーであり、世界的にも半導体シェア率を誇るTSMCが、熊本県において日本で初めての半導体工場の建設をスタートさせたことがあります。

これは、日本政府も世界的な先端技術の文字通り基盤となる半導体分野に関して、国内に製造拠点を確保することを重視した結果であり、その設置場所として熊本県が選ばれたことには重要な意味があるといえるでしょう。

実際にTSMCの半導体工場が稼働すれば一層に熊本都市圏が半導体分野で注目を集めて、さらに企業誘致や企業進出が進み、人口の流入や賃貸ニーズの増大といったことも期待できます。

これは熊本県の不動産投資や土地活用を考える上でしっかりと検討していきたいポイントです。

※参照元：熊本日日新聞公式HP｜TSMCって何がスゴいの？ そもそもなぜ熊本に進出??　経済記者がイチから解説　「もっとよく分かる」TSMC①

熊本県でおすすめの土地活用

熊本県のエリア特性や今後の予測などを踏まえて、土地活用としてメリットを考えられる種類から一般的なものをご紹介します。

賃貸経営（マンション・アパート）

マンション経営やアパート経営の中でも、特に単身者向けのワンルームマンションなどは熊本都市圏において期待感を高めていけそうな土地活用の1つとして考えられそうです。

賃貸物件を取得し、それを貸し出すことで家賃収入を得て投資回収を行う賃貸経営では、そもそも人口の多さや世帯の多さといったことがニーズを試算する上で重要です。その点、特に熊本市や熊本都市圏では人口が増加傾向にある上、今後さらに世界的半導体メーカーの進出などで需要増を期待することができるでしょう。

反面、熊本県は自治体の人口格差が顕著であり、人口減少が続いているエリアは要検討となります。

駐車場経営

コインパーキングのように不特定多数の人へ一時的に駐車場としてスペースを貸し出すスタイルであれば、観光エリアや産業エリア、また繁華街エリアなどにおいて需要を期待できるかも知れません。

一方、住宅エリアの場合、駐車場を備えていないアパートや、ファミリーマンションで駐車場の数が世帯ごとに十分用意できていないようなケースにおいて、特定の利用者と契約する月極駐車場といったスタイルも検討可能です。

また、駐車場経営は構造物を建設して立体駐車場のように運用する場合でなく、車止めやゲートなどを設置するパターンの場合であれば、速やかに設備を撤去して更地に戻せることも重要です。土地活用としての出口戦略や次のプランを考えやすいことはメリットでしょう。

高齢者施設経営（老人ホーム・サ高住経営）

サ高住とは「サービス付き高齢者向け住宅」の略であり、老人ホームと同様に高齢者を対象として、施設へ入居してもらった上で色々なケアやサポートといった介護サービスを提供していきます。

少子高齢化が進行している現代日本において、高齢者施設は今後ますますの需要が見込まれる施設であり、また社会的にも重要な事業として考えられています。

そのため所有している土地に高齢者施設としての物件を建築し、高齢者施設を事業経営していくことは投資ビジネスとしても社会貢献としても価値を追求していけることでしょう。

ただし、介護業界は需要の高まりに対して慢性的かつ深刻な人材不足が懸念されており、実際に事業をスタートさせる際には十分な知識やノウハウを備えた上で人材マネジメントや業務フローについてもプランニングしていくことが欠かせません。

貸事務所・テナント

熊本都市圏は今後、九州地方だけでなく日本全体、あるいは世界的にも半導体事業などで注目されていくと期待できるスポットです。そのため、発展するに従って様々な企業や事業所が進出してくることも考えられます。

貸事務所やテナントといった賃貸ビジネスは、一般の個人でなく法人や事業者に物件を貸し出す事業であり、賃料もマンション経営やアパート経営より高めに設定することが可能です。

熊本県でマンション経営をするなら

熊本県は熊本市を含めた熊本都市圏と、その他の自治体で人口格差が顕著であり、土地活用においてもメリットを期待できるエリアとデメリットを意識しなければならないエリアについて区別しなければなりません。

しかし、熊本県には国際的な半導体メーカーの進出や単身世帯の増加、今後の発展に対する期待といった土地活用を考える上で気になるポイントが複数あり、マンション経営やマンション建築、その他の不動産投資をプランニングする際にも複数のパターンを検討できるでしょう。

熊本県でマンション経営を始める場合、現在の熊本の状況はもちろん、将来的な動向も含めて調査・分析を行ってくれる専門家や不動産会社に相談することで、スムーズにシミュレーションを行えるかも知れません。