大分県で土地活用をするなら

大分県には別府温泉や湯布院温泉など海外からも観光客の訪れる温泉スポットがあり、自動車関連企業や電子工業関連企業といった工業面でも知られているなど様々な特徴があります。このページでは、九州の大分県で土地活用を考える際に注目すべきポイントについてまとめました。

大分県の概要

大分県は九州の東部及び北東部を占める地方自治体であり、福岡県や熊本県、宮崎県などと隣接しています。また、県主導の観光PRでも「温泉」がテーマとして取り上げられるように、別府温泉や湯布院温泉といった温泉地を有しており、日本有数の温泉スポットとして国内外からの観光客や湯治客を集めていることも特徴です。

大分県内には山岳エリアが多く、平野部は比較的限られたエリアに広がっています。そのため大分県内では地域によって人口の分布に差があり、県庁所在地でもある大分市に県内の人口が特に集中し、2位の別府市や3位の中津市と比較しても大分市に人口が偏りが発生。これにより、大分県において不動産投資や土地活用といったビジネスを考える場合は、まず人口の多い大分市が第一候補としてあげられることは覚えておくべき点といえます。

なお、大分県の人口は全体的に減少傾向が続いており、昭和60年頃と比較して令和2年頃の時点で1割ほど人口が減少していることも重要です。

※参照元：大分県公式HP｜大分県の人口推計報告（令和4年版）[PDF]

人口は減少傾向にあるが20歳代の移動にも注目

大分県では県内人口の総数が減少傾向にあり、昭和60年以降は現在に至るまで一部で例外となる年度はあるものの、全体的には人口が減り続けています。一方、少子高齢化による影響で県内の高齢者の割合は年々増加しており、死亡数が出生数を上回って生じる自然減を考慮すれば、今後も人口が減少していくリスクは考えておかなければなりません。

県内外の移動による人口の動きを見てみると、特に20歳代の男性の移動が多い点も特徴として挙げられます。加えて移動者は県内への流入も県外への流出も合わせて3月と4月に集中しており、これは年度末や年度開始に合わせて仕事や学業に関連した移動が発生していることも理由として考えられるでしょう。

これらのデータから考えると、大分県では仕事で大分県に入ったり、あるいは大分県から出たりする単身者が多い傾向にあるとも評価でき、マンション経営やアパート経営を考える場合も単身世帯向けの間取りや物件に注目すべきと捉えることもできるでしょう。

※参照元：大分県公式HP｜大分県の人口推計報告（令和4年版）[PDF]

全市町村において老年者の人口割合が28％以上

大分県内の全市町村において老年人口が28％以上を占めています。人口のおよそ3割が高齢者であり、今後ますます行政としても民間としても高齢者の生活環境や住環境を整えられるように安心・安全な取り組みが求められていくと想定できます。

大分県で土地活用を考える場合、高齢者向けのサービスや施設をテーマにした事業プランを検討することで、将来的なニーズへアプローチしていける可能性はあるでしょう。

※参照元：大分県公式HP｜大分県の人口推計報告（令和4年版）[PDF]

県内への転入超過数は外国人が特に多い

大分県から県外への流出者を見た場合、そのおよそ半数が九州地方の他県に移動していることが分かります。

さて、転入超過数とは転入者の総数から転出者の総数を差し引きした数であり、転入超過数がプラスであるということは転入者の方が転出者よりも多いということを意味します。その上で、大分県への転入超過数を地方別に見ると、転入超過数が最も多いのは関東地方などからの日本人を抑えて国外からの転入者になっていることは特徴的です。

言い換えれば、大分県では県外あるいは国外に出て行く外国人よりも、県内に移り住んでくる外国人の方が多いということであり、外国人の移住先や居住先として注目されていることは見逃せません。

今後は介護人材の不足解消などを目指した外国人雇用も進んで行くと考えられており、日本人向けの賃貸物件だけでなく、外国人や多文化への貸し出しを想定したグローバルな賃貸経営についても需要が高まっていくことは可能性として考えられるでしょう。

※参照元：大分県公式HP｜大分県の人口推計報告（令和4年版）[PDF]

大分県でおすすめの土地活用

大分県の特徴や人口推移といった動向を踏まえた上で、大分県で考えられる土地活用の種類とそれぞれの概要をご紹介します。なお、基本的に以下の土地活用は、人口規模が県下最大となっている大分市を中心に考えていることにご注意ください。

賃貸経営（マンション・アパート）

大分県で考えられる土地活用として、まず挙げられるのはマンション経営やアパート経営といった賃貸経営です。賃貸経営は最初に高額の初期投資を行って物件を取得し、それを入居者へ貸し出して賃料を得ながら初期投資を回収していく事業になります。

そのため、そもそも賃貸経営は賃貸物件を必要としている人の多いエリアでしか成功することが難しくなっており、大分県においては人口の多い大分市が最優先の候補地となるでしょう。なお、大分市に次いで人口の多い別府市やさらにそれに次ぐ中津市といったエリアも候補地として選択の余地はあるでしょう。

外国人の入居を前提とした賃貸経営

大分県では外国人の転入超過数が多く、必然的に現状よりも多くの住居が外国人から求められる流れは考えられます。

一方、他文化で暮らしてきた外国人を入居者とするマンションやアパートでは、様々なトラブルの発生リスクも高まり、なかなか外国人へ物件を貸したくないと考えるオーナーや不動産会社が多いことも事実です。

そのため、グローバル利用を前提とし、外国人入居者の管理や守るべきルールの共有・理解などをきちんと行える場合、外国人向けの賃貸物件へクローズアップするということも事業戦略の1つとして考えられるでしょう。

事業者との提携による外国人労働者向けの集合住宅

外国人労働者を積極的に雇用している業界や企業にとって、外国人雇用者のための住環境や生活環境を整えることは社会的な責務というだけでなく、法的にも義務とされています。そのため、外国人雇用者の多い企業や事業者の場合、外国人雇用者のための社宅や寮を用意して、そこで外国人雇用者に共同生活をさせるといったケースは少なくありません。

事業者によって管理・サポートされている外国人の場合、賃貸物件への入居者としても、その事業者が窓口や責任者になってくれるため安心感があります。そのため、外国人向けの賃貸物件などを探している事業者と提携し、専用の住宅としてマンションやアパートを貸し出すといったプランも一考の価値がありそうです。

高齢者施設経営・介護施設経営

大分県では高齢者の割合が増加しており、必然的に高齢者向けのサービスや施設、また要介護者のケアを行えるような施設についてもニーズが高まっています。

特別養護老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅（サ高住）、グループホームといった高齢者施設や介護施設は、今後の日本の社会で需要が高まっていくと見込まれている業界の施設。社会貢献としても大きな価値を持っていることが特徴です。

高齢者施設経営や介護施設経営については業務内容や利用対象者によって施設の要件が定められており、適切な設計や設備投資などを行うことが必要です。一方、フランチャイズで始められる高齢者施設経営や介護施設経営もあり、ノウハウを持っていない人でも始められるといったチャンスはあります。

大分県でマンション経営をするなら

大分県は県内全体の人口減少が続く一方で、大分市に人口が集中や、外国人の転入超過数が国内の他の地域の数字よりも大きいといった特徴的なポイントを持っています。

そのため、大分県でマンション経営のような土地活用を考える際にも、周辺エリアのマーケティング調査はもちろん、どのような入居者や利用者を想定するのかしっかりとターゲッティングを行っておくことが大切です。