100坪でもマンション経営は可能？

100坪でもマンションを建てることはできます。しかし、25ｍプール1つ分の面積なので、活用方法を考える必要があります。

国土交通省の「住生活基本計画（全国計画）における誘導居住面積水準及び最低居住面積水準」では、世帯人数で戸建て住宅で快適に生活するために必要な広さは、3人家族で100㎡坪数は30坪、4人家族で125㎡38坪です。

田舎でも100坪の戸建ては少し広いレベル。都内でも50～60坪の家を建てている方はいます。分譲マンションを建てるのは厳しいかもしれませんがワンルームマンションなら100坪は無謀ではないのです。

100坪でマンション以外の選択肢は？戸建てや木造アパートもある

100坪はさまざまな活用方法があります。住居に限定しても「ワンルームマンション」「2戸～3戸程度の戸建て」「2階建てアパート」などが現実的です。

戸建でも都内なら100坪あれば、1戸30坪の家だと3戸、地方でも2戸建てられます。戸建てでも賃貸経営はできるので選択肢になるでしょう。

2階建てアパートも選択肢に入りますが注意点もあります。100坪でアパートだと、場所によっては駐車場を削らないといけません。駅から近い、すぐそばにまた別の土地があるならなんとかなります。

しかし、地方や田舎だと移動手段として自動車が必須なところも多いです。駐車場を確保するならファミリー層を切り捨て、単身用のワンルームにするという選択肢はあるでしょう。

100坪でワンルームマンションは現実的な選択肢

一般的な賃貸マンションだと狭くなるがワンルームマンションとしては一つの手。ワンルームマンションなら100坪でも需要はあります。国土交通省の住生活基本計画（全国計画）でも、一般的な住宅で快適に生活できるのは、3人で100㎡、4人家族で125㎡の広さが必要とされています。

ただし100坪は100坪めいっぱい建物を建てられるわけではありません。用途地域ごとに決められている建ぺい率や容積率があるため限界があります。そのため、3人、4人のファミリー層の需要は皆無といえませんが、ファミリー向けの競合マンションに奪われる可能性が高いのです。

しかし、単身世帯向けのワンルームマンションなら勝ち目はあります。単身世帯は同性カップルや新婚カップル、定年後の老夫婦などなら需要は期待できるでしょう。

本格的なマンション建築計画を建てる前に用途地域の確認を

ワンルームマンションを建てたくても、建築予定地が用途地域として住居が認められていないなら断念するしかありません。用途地域とは、建物の用途別に定められた地域区分のことです。

用途地域は全13種類あり、住居系、商業系、工場系の3種類に分けられています。

マンションは基本的に工業専用地域を除けば建てることは認められています。工場専用地域はその名の通り、大規模な工場やコンビナートがあるエリア。そこに100坪の土地があっても家やマンションは建築できません。

また、工場地域や商業地域にマンションを建てるとしても、出勤する人の交通渋滞や騒音のような環境問題があるため、需要も含めて慎重に検討したほうがいいでしょう。

法律で制限があるエリア

用途地域をクリアしても、法律で制限が定められている点に注意してください。制限があればマンションを建てたくても法律違反です。たとえば、地区計画や高度地区、また、建ぺい率や容積率のことも考えなければなりません。用途地域以外の法律で決められた制限を解説します。

地区計画とは市街地の整備という観点の制限

地区計画とは良好な市街地の整備という観点から決められた街区レベルの都市計画です。街づくりの方針、建築物の用途や規模や形態、公共施設や道路まで細かく定められています。

地区計画でエリア全体的に統一感が生まれますし、敷地面積の最低限度もあるため細分化し、ごちゃごちゃする状況も阻止できます。住環境も安定しますし、地区独自の特色を生み出すためにも必要です。

また、高度地区もあります。建築物の高度と最低限度を決めた都市計画のひとつで、建築物の高さに制限を設け、良好な住環境と秩序だったエリアを形成しているのです。

建ぺい率と容積率に注意

建物を建てるとき建ぺい率と容積率の制限を考えなければなりません。建ぺい率は「敷地面積に対する建築面積の割合」容積率は「敷地面積に対する延床面積の割合」です。都市計画により限度が決められているのは、防災や風通しの問題があるからです。

建ぺい率が80％までなら、100㎡の敷地でも80㎡までの建物しか建てられません。容積率が80％だと100㎡の敷地でも、80㎡しか建てられないのです。

容積率の場合、2階、3階建てだと階層すべての延床面積が合計されます。容積率が80㎡でも1階の延床面積が60㎡だから2階は30㎡でも大丈夫となりません。60+30で90㎡になるため、容積率の制限に引っかかるのです。

前面道路の幅員

前面道路とは、敷地2メートル以上に接する建築基準法で認定された道路のことです。住宅の建築は道路との位置関係や幅員によって制限を受けます。

住宅を建てるには、敷地が1つの前面道路に接していなければなりません。また、幅員も通常4ｍ以上必要です。前面道路の幅員が4ｍ未満だと、道路の中心線より2ｍ後退したところまで道路とみなさなければならないとされています。

セットバックと呼ばれていますが、建物を建てるためのルール「建ぺい率」や「容積率」に影響を与えて敷地の一部に建物を建てられなくなる可能性も出てくるのです。

幅員で容積率が減るケースもある

容積率は用途地域で細かく決められています。ただし、特定の計算式で算出された容積率が、決められたものより低いと結果が違ってきます。住居系の用途地域だと「前面道路×0.4」住居系以外の用途地域は「前面道路幅員×0.6」「第2種低層住居地域」だと、50, 60, 80, 100, 150, 200％が容積率です。

200％と決められている場所で、前面幅員が4mなら4m×0.4となり、容積率は160％になるのです。100坪あっても、前面道路の幅員次第で、建物を建てられる敷地が減ります。この点にも注意しましょう。

100坪でワンルームマンションを建てるメリットは多い

100坪でワンルームマンションを建てるメリットは多いです。核家族化や単身世帯が多くなりワンルームマンションの需要は高まっています。ワンルームなので家賃収入は分譲より大きくはありませんが、戸数を増やし、満室になれば高い利益が期待できるのです。

鉄筋コンクリート造なら耐用年数が長くなり、長期的な家賃収入も期待できるだけではなくローンがしやすくなるのもメリットでしょう。地方でも街中や駅から近い場所だと需要はあります。都市部だと100坪のワンルームマンションの需要はもっとあるでしょう100坪でワンルームマンションを建てる価値は十分あるのです。