マンション経営を始めるのに
年齢は関係するのか？

投資についての関心が高まるにつれて、投資に興味を抱く方が増えてきています。不動産投資は比較的安定した収入が得られやすいため、年齢に関わらず人気の投資のひとつです。このページではマンション経営と年齢の関係について紹介しています。

マンション経営を始めるタイミングと平均年齢

「今の年齢でマンション経営を始めて大丈夫なのか」と、マンション経営に不安を抱く方も多いでしょう。マンション経営は、基本的に年齢制限はありません。ただ年齢による課題や考慮しなければならない点はあります。

株式会社MFSの調査によると不動産投資家の平均年齢は43歳であり、20代の投資家は全体の約4%、30代前半の投資家が全体の約14％を占めています。不動産投資家のうち最も多い年齢が30代後半から50代前半の投資家であり、全体の63％ほどです。

この調査から分かるように、仕事にも慣れ資産がある40歳になる頃から定年を気にし始める50歳頃にマンション経営に興味を抱く方が増えてくるのでしょう。

参照：PR TIMES（※2021年06月時点）

マンション経営における年齢別の特徴

マンション経営は誰でも行える投資ですが、経営するにあたって抱える問題点は、年齢によってさまざまです。マンション経営の特徴を年齢に分けて紹介します。

20代で行うマンション経営の特徴

20代という若い年齢で始めるマンション経営には、メリット・デメリットがあります。

メリット

• ローンの返済期間に余裕がある
• ローン審査で健康面の問題で落ちることがほとんどない

デメリット

• 仕事面や資産面でローン審査の信頼が得にくい

20代でマンション経営を始める魅力は、その若さです。マンション経営を行う方のほとんどがローンを活用しており、ローンを利用する場合は75歳までに完済と、完済年齢の条件がつくケースがほとんど。たとえば50歳で投資を始める方が75歳で完済するためには25年間しかありませんが、20歳から投資を始めればその分早く完済できます。つまり時間的・金銭的に余裕を持った返済計画を立てられるでしょう。

また20代であれば比較的健康な方が多いため、健康面での問題によって審査から落ちるというケースもほとんどありません。アパートローンのような高額ローンを利用する場合には団体信用生命保険と呼ばれる生命保険が加入条件のことが多く、この団体信用生命保険は基礎疾患や三大疾病に患っていれば加入できないこともあります。20代なら健康問題は少なく、団体信用生命保険に加入しやすいのがメリットのひとつです。

ただし20代の場合、まだ勤続年数が短く、資産が少ないことが多く、ローン審査の信頼が得にくいというデメリットも。その点はマンション経営を20代から行う不安点と言えます。

30代～40代で行うマンション経営の特徴

30代～40代でマンション経営を始めると、さまざまなメリットがあります。

メリット

• 資産面や時間面による選択肢の幅が広い
• 信用も比較的得られやすい

デメリット

• 子どもの結婚や親の介護などで支出が多い
• マイホームがあれば住宅ローンの支払いがある可能性

30代～40代は勤続年数が長く、資産もある程度蓄えている方が多いでしょう。そのため資産面による信頼も得られやすく、ローン審査も受かりやすくなります。また30代～40代であれば返済期間も比較的長いため、返済期間も十分にあるでしょう。蓄えている資産状況によっては頭金を多く支払うことも可能です。自分の状況によってローンの支払方法や借入額などを選択する幅も広がり、ゆとりのあるマンション経営が行いやすくなります。また年齢的にも、まだ健康な方も多いので団体信用生命保険にも加入しやすいというものメリットの一つです。

また家庭を持つ方も多くなる年代なので、資産形成などを考える方も多く、不動産投資を始めるのに最適な年齢と言えるでしょう。

50代～60代以上で行うマンション経営の特徴

50代～60代以上でのマンション経営には、さまざまなメリット・デメリットがあります。

メリット

• 老後資金を確保しやすくなる
• 相続税を抑えることで節税しやすくなる
• 退職金が入れば、貯蓄に余裕が生まれる

デメリット

• ローンの返済期間が短くなる

50代～60代でのマンション経営には、定年退職後の老後資金を得られるというメリットがあります。年金以外の収入源を準備しておくことで、老後のキャッシュフローが支えられ、安心感のある老後生活を実現できるでしょう。

また不動産は株・現金よりも相続税が優遇されているというメリットもあり、節税対策にもなります。60代になれば退職金も入る時期です。退職金が入れば、貯蓄額に余裕も生まれ、マンションの修繕費やメンテナンス費にも対応しやすくなるでしょう。

ただし年齢が上がるにつれて、ローンの返済期間が短くなってしまうというデメリットがあります。年齢や状況によっても異なりますが、10年から15年程度の短期間の返済計画を立てる必要があり、月々の支払金額が高くなる可能性も。頭金も必要となるケースが多いため、資産が潤沢でなければローン審査が受かりにくくなるでしょう。

貯蓄などを考慮し、余裕のある返済計画を立てることが大切です。

ローンの年齢・融資条件

アパートローンは年齢制限がないケースが多い

アパートローンは通常の住宅ローンとは違い、20歳以上から利用できるという特徴があります。

アパートローンの場合、不動産投資のための融資を目的にしているため、個人の給与よりも投資する物件の立地や部屋数による不動産の価値・収益・事業計画の内容が重視されます。家賃収入がローン返済の資金源になるため、住宅ローンのような本人の所得は重要ではないのでしょう。さらにマンション経営の場合、たとえオーナーが亡くなったとしても家賃収入は発生します。不動産を相続する法定相続人を連帯保証人と定めておけば、高齢者であってもアパートローンを組むことが可能です。

住宅ローンは居住する住居を取得するためのローンです。基本的にはオーナー自身が居住するための物件を購入・建築する費用の融資を受けるためのものなので、審査を受ける際には勤務先・給与など本人の返済能力が確認されます。それは住宅ローンを返済するための資金が給与所得なので、本人が給与を安定的に得られ、支払える能力があるかを確認しているのです。また高齢になれば給与所得を得られる見込みが無くなるため、住宅ローンの申し込み年齢や完済の年齢を限定していることも多いでしょう。

例外的に年齢制限が発生するケース

アパートローンなど高額なローンを組む場合、団体信用生命保険の加入を申込の条件と定めている金融機関も存在します。団体信用生命保険は基本的に年齢制限があるため、高齢であれば加入が難しくなり、ローンを組みにくくなるでしょう。もし融資を受ける金融機関が団体信用生命保険の加入を条件にしている場合には、年齢制限のないアパートローンでも、年齢制限があるので注意してください。

団体信用生命保険を運営しているのは住宅金融支援機構です。もし病気やケガで働けない、死亡するなど、ローンが返済できなくなった時の備えとして加入する生命保険です。この団体信用生命保険に加入する条件は基本的に満15歳から満70歳未満であり、三大疾病付き機構団信なら上限が51歳未満になっています。

返済期間は法定耐用年数による場合も

ローンの返済期間は、建物の法定耐用年数で計算されることがあるでしょう。法定耐用年数とは、定期メンテナンスを欠かさず行った新築の建物を、継続使用可能な年数のことで、建築工法などで異なります。

• 木造・合成樹脂造：22年
• 木骨モルタル造：20年
• 鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造：47年
• レンガ造・石造・ブロック造：38年
• 金属造：鉄骨材の肉厚が4mmを超えるもの：34年
• 金属造：鉄骨材の肉厚が3mmを超え、4mm以下のもの：27年
• 金属造：鉄骨材の肉厚が3mm以下のもの：19年

上記のように法定耐用年数が定められていますが、中古マンションを購入する場合は計算方法が異なるので注意してください。

「法定耐用年数　－　築年数　＝　返済期間」

返済期間は上記の計算式で求められますが、ただ新築のマンションを購入した際、法定耐用年数が47年の物件だからと言って、必ずしも47年間の返済期間になるわけではありません。

融資額は金融機関によって変わる

どの金融機関で融資を受けるかによって、融資してくれる金額は異なります。アパートローンの融資額は、基本的に住宅ローンよりも高く設定されていますが、希望額通りに融資してくれるわけではありません。融資を受ける不動産の資産状況や返済能力などでも融資額は変動するため、融資を受けたい複数の金融機関に相談をすることが大切です。

不動産投資にもっとも必要なのは「時間」と「健康」

マンション経営の不動産投資を行う上で、重要になってくるのが「時間」と「健康」です。もちろん若い世代でローンを組むことでデメリットがない訳ではありません。しかし頭金が少ない状況であっても、返済期間が長くなるため月々の負担を抑えることが可能です。そのため毎月の出費も最小限に済むメリットがあります。

また投資のためのローンを組む際に団体信用生命保険の加入が条件になるケースが多く、もし何らかの病気を患っていればローンの融資が受けられません。20代の若い時であれば比較的病気に悩むことも少ないため、団体信用生命保険の加入もスムーズでしょう。これらの点を踏まえれば、若い年齢層でのマンション投資は早すぎるものではありません。

金融機関にとって不動産投資はリスクの少ない投資であり、時間・健康の両方を兼ね備えているオーナーなら、マンション投資を成功に導きやすいでしょう。