定年後のアパートローン

このページでは、定年後のアパートローンの審査や加入条件について詳しく解説しています。

定年や年齢はアパートローンの審査に影響する？

アパートローンとは？

アパートローンは事業性ローン（ビジネスローン）の1つであり、主として銀行で取り扱われている融資商品です。所有している土地を活用し、賃貸用のアパートを建築して不動産投資を行う場合などにアパートローンを活用することができます。

アパートローンと年齢制限

他のローンと同様に、アパートローンの申込みを行える人は申込時の年齢が満20歳以上とされており、未成年者がアパートローンに申し込むことはできません。

一方、加入時の年齢についてはあえて制限を設けていない場合も多く、高齢者でもアパートローンへ申し込める可能性はあります。

アパートローンにどうして申込み年齢の上限がないのか

アパートローンで賃貸アパートを経営して家賃収入を得ている場合、ローン申込者が死亡した場合でも、アパートという資産や不動産投資という事業は相続人へ引き継がれます。また、ローンの残債についても「負の資産」として考えられるため、遺産相続をする場合は相続人へその他の遺産と同様に引き継がれ、相続人が改めてローンの返済を行っていくという点が重要です。

そのため、アパートローンでは相続人の信頼性や事業の長期的な安定性が認められれば、高齢者という条件がマイナスに働かないことも考えられます。なお、その場合はアパートローンの連帯保証人として、法定相続人がサインするよう求められるかも知れません。

その他、金融機関の側から見れば、いざとなればマンションを差し押さえて競売にかけ、売却益でローンの残債を回収するといった方法もあります。

銀行によっては年齢上限を設けている場合もあり

アパートローンの申込み条件や融資可能額、融資期間といったものは、それぞれの金融機関が独自のノウハウとデータにもとづいて決定しています。そのため、中には申込時の年齢上限を設けていたり、完済時の年齢に上限を設けていたりといった金融機関もあることに注意しましょう。

特に、ローンに申し込むタイミングでは年齢制限に引っかかっていなくても、融資期間によっては完済時の年齢がアウトになってしまうこともあり、融資額や利息といったバランスも考慮しながら返済プランを考えることが重要です。

なお、定年後は収入源についても考えることが必須です。一般的に、定年後は現役時代よりも収入が下がりやすくなります。融資条件をクリアしようと融資期間（返済期間）を短くした場合、月々の返済額を家賃収入だけでまかなえなくなって、結果的に返済困難になるリスクも覚えておきましょう。

住宅ローンでは年齢制限がある？

居住用の物件を取得するために申し込む住宅ローンでは、融資金の使用目的は賃貸用物件でなく、生活用の住宅です。そのため本人の生存が前提となっており、住宅ローンでは年齢の上限を設けられることが一般的です。

団体信用生命保険と年齢制限

団体信用生命保険（団信）とは、ローンの加入者が何らかの理由で返済期間中に死亡したり、高度障害状態になったりした場合に、保険金によってローンの残債を支払ってくれる保険です。

団信では加入条件として、申込時や完済時に満何歳といった年齢制限が設けられています。そのため、定年退職する年齢や定年後の期間によっては、団信の加入条件を満たせなくなってしまうこともあるでしょう。

ただし、住宅ローンに申し込む場合は団信への加入が必須条件となりますが、アパートローンの場合、団信への加入は任意となっています。

土地活用としてマンション経営やアパート経営をする場合、団信に加入することで相続人へ負の資産を遺さずに不動産を引き継げるといった戦略があります。しかし、年齢制限によって団信へ加入できない場合、加入者の死後に相続人がきちんとローンを支払っていけそうかどうか、事前にプランニングしておかなければなりません。

定年後の生活とアパートローンの返済期間

法定耐用年数に応じた返済期間の設定

法定耐用年数とは、通常の使用によってアパートの価値が存続すると考えられる期間であり、減価償却費の計算に必要となる税法上の基準です。アパートは時間経過によって価値が下がっていきますが、言い換えれば法定耐用年数の範囲内ではアパートの価値も客観的に存続していると考えられます。

そのため、ローン審査においても法定耐用年数は重要視されており、ローン返済期間も法定耐用年数に合わせて設定されることが一般的です。

なお、法定耐用年数を超えたからといって、現実的にはアパートの価値がいきなりゼロになるわけでなく、入居者がいれば家賃収入も継続して得られます。しかし書類上や経理上の考え方として、法定耐用年数は1つの基準となっています。

また、法定耐用年数を超えた物件は相応に経年劣化が進んでおり、修繕費や維持費が増大するといった考え方も合理的です。

アパートの法定耐用年数は構造などで異なる

木造アパートと鉄筋コンクリート造のアパートでは、耐震性や耐久性が異なるように、法定耐用年数にも違いが生じます。

一般的に、鉄筋コンクリート造やブロック造など強固で堅牢なアパートほど法定耐用年数が長く、木造や木造モルタル、軽量鉄骨のアパートでは耐用年数が短くなります。

一方、構造が異なればアパートの建築コストが変わって必要な融資金額も変わるため、適正なバランスを見極めるようにしてください。

融資金額と利息と返済期間のキャッシュフロー

キャッシュフローとは収入や支出などを総合的に考える、現金の流れです。

融資金額が多くなれば利息が高くなり、返済期間が短くなれば月々の返済金も増大します。また、アパート経営では家賃収入によるプラスの他にも、税金や修繕費、維持費といった支出があり、さらに空き室リスクや無収入期間の収入源についても考えなければなりません。

融資期間を長くすれば、月々の返済額も減らせますが、現実的に融資期間には上限があり、融資額によっては定年後のアパート経営で見込まれる家賃収入だけでキャッシュフローをキープできないリスクもあるでしょう。

そのため、金融機関では最初からローンの焦げ付きを避けるために、融資金額についても一定の上限や条件を設けています。

融資額とアパートの価値

融資の限度額はローン加入者の収入でなくアパートの価値で決まる

住宅ローンの場合、申込者の年収は融資額の決定に大きく影響します。しかしアパートローンの場合、不動産が担保として設定されるため、もしもローンの返済が困難になっても金融機関はアパートを差し押さえて競売にかけることで残債分を取り返すことが可能です。

つまり、金融機関にとってアパートの価値を超えて融資額を決定することはあり得ず、物件価値の何割を融資額の上限にするかは、金融機関の規定や担当者の判断によって異なります。

アパートローンの審査は難しい？

最終的に競売といった手段があるにしても、競売では不動産価値よりも大幅に低い金額でしか物件が売却できないケースも多く、基本的には安定したローン返済が続くことを金融機関も望みます。

つまり、アパートローンの審査では不動産投資の有効性や長期的なキャッシュフローの試算といった、投資プランの内容が重要です。

アパートローンは事業性ローンであり、住宅ローンのように生活に必要な家の購入を支援するという性質のものではありません。

希望する金額を提示しても、投資計画やアパートの将来性が認められなければ、満足する融資を受けることもできません。

定年後のアパートローンでは専門家のアドバイスも必要

定年後にアパートローンへ加入して不動産経営を始めようとする場合、あくまでもビジネスパーソンとしての意識にもとづいたプランニングやリスク管理が求められます。

ましてや、新しくアパートを新築する場合、どのような物件であれば収益性や入居率を高められるのか、専門的な判断も重要です。

定年後は収入面や病気などによる支出といったリスクもあり、まずは本当に信頼できるビジネスパートナーとして、自分のニーズにマッチした建築会社を探していきましょう。