マンション経営の将来性について
ワンルームタイプの需要が増加中
現在は単独世帯の割合が年々上昇しているため、ワンルームタイプの需要が増加しています。東京都総務局統計部が発表しているデータを見れば、都内の単独世帯が増えていることを確認できます。
東京都の単独世帯数は、平成 27(2015)年以降も増加傾向で推移し、平成 52(2040)年には 369.7 万世帯となり、平成 27(2015)年の 316.5 万世帯と比べて 53.3 万世帯（16.8％）の増加となる見込みである。
出典：【PDF】東京都の統計：予測結果の概要（PDF）
このように東京都では単独世帯が増えているので、結果としてワンルームタイプの需要が高くなっています。現在不動産業界は厳しい状況にあるものの、需要が見られるワンルームタイプに注目することで賢いマンション投資が実現するでしょう。
投資家にもワンルームタイプが人気
マンション投資で今もっとも注目されているのが「区分マンション」です。区分マンションはその名のとおり、マンションの1室のみを所有すること。本来マンションそのものを購入すると、土地と併せて数億円の費用が必要ですが、１室のみなら約2,000万～3,000万円と融資がしやすくなります。
特にその中でも人気の間取りが「ワンルーム」タイプです。
ワンルームと言っても専有面積が20～25㎡程のタイプが注目されており、東京は全国と比較しても単身者の流入が衰えないことから、単身者に特化した物件の需要が高まっています。
なおマンション開発業者として知られる「プロパティエージェント」の2019年3月期決算によると、投資専用のマンションにおける引き渡しが好調で、過去最高益を見込んだとのこと。
このようにマンション投資を検討されている方にとってワンルームタイプはおすすめですが、人気となっているだけあって用地費や建築費が高騰しています。つまり物件の価格が高くなっており、現時点での東京23区のワンルームマンションにおける坪単価は約400万～500万円。
とはいえ、高騰するワンルームタイプを節税目的あるいは生命保険の代用として購入する投資家は珍しくありません。いずれにしても都心部においてワンルームタイプの需要は非常に高く、人気なので狙い目と言って良いでしょう。
単独世帯・夫婦のみの世帯は2040年まで増加傾向
東京都総務局統計部によると、単独世帯・夫婦のみの世帯は2040年まで増加傾向であると分析されています。
東京都の一般世帯数は、今後、総人口が平成 37(2025)年に 1417.1 万人でピークを迎えた後も、単独世帯数や夫婦のみの世帯数などの増加により、平成 47(2035)年の 723.7 万世帯まで増加が続き、以後減少して、平成 52(2040)年には 721.5 万世帯になる見込みである。平成 52(2040)年の世帯数は、平成27(2015)年と比べると 52.4 万世帯（7.8％）の増加となることが見込まれる。
出典：【PDF】東京都の統計：予測結果の概要（PDF）
以上の分析結果から推測すると、今後もワンルームなどの間取りが小さめのマンションの需要が増え続けるものと思われます。
よって区分マンションのワンルームタイプへ投資をすることは、他に比べると安全で成功する可能性が高いと言えるでしょう。
ワンルーム条例に注意
注目されているワンルームタイプですが、1点注意すべきポイントがあります。
それは「ワンルーム条例」。ワンルームならではの住民の入れ替わりが多くなることで地域コミュニティの希薄になる事態を防止するために、ワンルームタイプにのみ指定された条例のことです。
ワンルーム条例によってマンション建築時にファミリー住戸の割合が決められていることがあるので十分な注意が必要です。以下に千代田区、中央区、港区が定めるワンルーム条例の詳細を掲載するので参考にしてください。
| 区 |
法令名称
【制定年月日】
|
対象規模 |
最低面積 |
ワンルームの定義
|
ファミリー住宅附置の有無
|
ファミリー住宅附置
|
| 千代田区 |
千代田区ワンルームマンション等建築物に関する指導要綱【昭和61年7月1日】 |
階数4以上かつ専用面積30㎡以下の住戸数10以上 |
25㎡以上（H22.8まで22㎡） |
30㎡未満 |
有 |
住戸の総戸数が20戸以上の場合は、ファミリー住戸（専用面積４０㎡以上)の専用面積合計が全住戸の専用面積の合計の1/3以上
|
| 中央区 |
中央区地区計画の区域内における建築物の制限に関する条例【平成5年7月1日】中央区市街地開発事業指導要綱【昭和60年5月11日】 |
住宅数10戸以上 |
25㎡以上 |
40㎡未満 |
有 |
住戸の専用面積が40㎡以上の住戸の床面積の合計が住宅用途床面積（容積対象床面積）の1/3以上 |
| 港区 |
港区単身者向け共同住宅の建築及び管理に関する条例【平成16年12月8日】 |
37㎡未満の住戸数7以上の共同住宅（50㎡以上の住戸数が総戸数の4分の3以上である共同住宅を除く。 |
25㎡以上。ただし、商業地域内は総戸数の1/2未満の戸数を20㎡以上にできる。 |
37㎡未満（H16以前は30㎡以下） |
有 |
単身者向け共同住宅の住戸数が30戸以上の場合、住戸専用面積が50㎡以上の住戸を①商業地域 （総戸数-29）×0.1＋1以上②その他の地域 （総戸数-29）×0.2＋1以上 |
出典：【PDF】豊島区：２３区における集合住宅条例等の比較（ワンルームマンション関連）一覧（PDF）
マンション経営は将来性のある投資
東京都が発表しているように今後は単独世帯・夫婦のみの世帯の増加が見込めます。つまり今後もマンションの需要が上がることから、マンション経営は将来性のある投資と言えます。
特にワンルームタイプを狙うことで投資金額を抑えられるだけでなく、高い流動性、将来性があるなど多くのメリットを手にできます。また節税・相続税対策にもなりますし、年金的な役割であったり生命保険として代用することもできるので、多くの魅力が詰まっています。
23区によって打ち出された独自のワンルーム条例に注意する必要はありますが、ワンルームタイプを選ぶことで安定した収入を得ることができるので、その他タイプと比較すれば確かなマンション投資ができると言って良いでしょう。
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