マンション経営でもクーリングオフができる？

不動産投資としてマンション経営を始めようと申し込んだ人が、改めて冷静になってから契約を解除したいとクーリングオフを適用することはできるのでしょうか。このページでは、マンション投資におけるクーリングオフの条件をまとめました。

マンション経営の申込みでもクーリングオフは可能

マンション投資など不動産投資を取り扱っている会社の担当者から説明を受けて、その営業力に誘われるままマンションの取得や購入を契約してしまい、マンション経営をスタートさせたという人は少なくありません。

このような場合、マンション経営の申込みやマンション購入の契約においてもクーリングオフを適用して、契約を解除することは可能です。ただしクーリングオフの適用には条件があり、契約場所や契約時の状況に関して条件を満たしている必要があります。

マンション経営の契約でクーリングオフを行える5つの条件

マンション経営などの不動産投資におけるクーリングオフ制度については宅建業法という法律によって規定されており、条件を満たしていれば書面によって契約の解除や申込みの撤回などを行えます。

マンション経営の契約においてクーリングオフを行うためには、以下の条件を満たしていなければなりません。

• 不動産（マンション）の買付申込または売買契約が対象
• マンションの売主が宅建業者
• 契約を締結した場所が不動産会社の事務所や関連建物ではない
• クーリングオフの説明を受けてから8日以内に手続きを行う
• 不動産の引き渡し・代金の支払いなどが済んでいない

不動産（マンション）の買付申込または売買契約が対象

マンション経営やマンション投資においてクーリングオフの適用を考えるためには、そもそも申し込んだ契約がマンションを購入した後にオーナーとして運営していくといった、マンションの買付申込・売買契約であることが必要です。

そのため、自分が所有している土地に新しいマンションを建築してから、それを使ってマンション経営を行っていこうとするような契約は、買付申込・売買契約でなく「建築請負契約」となるためクーリングオフすることができません。

マンションの売主が宅建業者

マンション経営に関してクーリングオフを受ける場合、マンションの売主が宅建業者であることも条件の1つです。例えば宅建業者でない個人が所有しているマンションについて持ち主と購入の交渉を行い、個人間で売買契約を締結した後に、クーリングオフによって一方的に契約解除を申し出ることはできません。

そのため、宅建業者が単なる仲介役であり、実際の売主は個人であるといった場合に注意してください。

契約を締結した場所が不動産会社の事務所や関連建物ではない

クーリングオフの適用について考える上で注意すべきポイントの1つが、その契約を申し込んだりサインしたりした場所です。

クーリングオフはそもそも消費者・契約者の保護を想定しており、悪質な勧誘や訪問販売、押し売りなどへ対処するための法律です。一方、宅建業者や不動産業者の事務所や業者が指定した場所を契約者が自ら訪れて説明を聞き、そこで契約を結んでいる場合、契約者が自分の意思で契約を締結しているとしてクーリングオフが認められない可能性が高まります。

クーリングオフの説明を受けてから8日以内に手続きを行う

そもそも不動産業者には契約時にクーリングオフ制度について説明する義務があり、最初に説明が行われていなければ不動産業者の落ち度となります。また契約時にクーリングオフの説明を受けていても、それから8日以内に解約通知を書面で提示すれば、クーリングオフを適用できる可能性があるでしょう。

不動産の引き渡し・代金の支払いなどが済んでいない

不動産の引き渡しや購入代金の支払いなどが済んでいる場合、クーリングオフを行うことはできません。

なお、マンション代金は未払いながらすでに手付金だけを支払っているような場合、クーリングオフはできなくても手付金を放棄することで契約の解除自体はできるといったケースもあります。

手付金解除によってクーリングオフできなくても契約は解除できる？

クーリングオフによる契約の無効化・解除ができなかったとしても、支払い済みの手付金を放棄することによって契約を解除できる可能性があります。手付金解除で契約解除を目指す際にも条件があるため注意しておかなければなりません。

手付金の返還を放棄して契約を解除する

マンション経営の申込みを行うような場合、契約時にマンション購入価格の5～10％程度を手付金として支払っておくことが一般的です。

完全にクーリングオフが適用されればこの手付金の返還も請求できますが、クーリングオフが適用されない場合でも手付金の返還を放棄することで、契約解除を行える場合があります。

当然ながら金銭的な負担が生じますが、その後に継続的なローン支払いや経費の支出があることを考えれば、トータルのマイナスは軽減できるといえるでしょう。

「契約に着手している状態」までに契約解除する

契約相手が契約書に記載されている内容に関して具体的に業務や手続きを始めてしまっている場合、手付金の返還だけで契約解除することはできません。例えば宅建業者が不動産の所有権移転の手続きへ着手していたり、新築に向けて建築資材の発注や工事業者との契約を行っていたりするような場合、契約に着手している状態となります。

契約に着手している状態に至ってからの契約解除は、手付金の放棄だけでなく違約金の対象になります。

不動産ローンのローン特約があれば手付金は返還される

不動産ローンのローン特約とは、マンション経営を希望する購入者（買主）が不動産ローンを前提としてマンションの売買契約を結んでいたような場合で、しかし融資審査に合格せずローンによって不動産購入資金を用意できなかった時、手付金が買主へ返還されるという特約です。

契約書にローン特約の記載があれば、全ての指定金融機関のローン審査に落ちたような場合、手付金が返還された上で契約解除を希望することができます。

クーリングオフでよくあるトラブルの例と対処法

不動産投資やマンション経営に関するクーリングオフでは、以下のようなトラブルが起こることも珍しくありません。

• 売主とクーリングオフの説明の有無について水掛け論になる
• クーリングオフできると見せかけてできない契約（仲介契約）
• 不当な違約金を請求される
• 手付金がいつまで経っても支払われない
• 執拗な電話や嫌がらせなど
• 個人情報流出への不安

クーリングオフの説明から8日以内という規定がありますが、マンション経営の契約について話す際に不動産業者が説明を行っていなかったにもかかわらず、十分な説明をしたと言い張ることがあります。また宅建業者が売主と見せかけて単なる仲介者であったり、不当な違約金をちらつかせられたりといった恐れもあるでしょう。

またクーリングオフが適用されているにもかかわらず、手付金が返還されないといったトラブルも発生しがちです。その他にも個人情報流出や執拗な電話、威圧的な説得や恫喝といったトラブルもあります。

不動産投資に関するクーリングオフのトラブルを未然に防ぐ

マンション経営や不動産投資ではクーリングオフが可能なものの、その条件が限定的であり、そもそもクーリングオフを検討しなければならない契約や相手とは今後のトラブルのリスクも高まるといえるでしょう。

そのため、大前提としてクーリングオフの適用を考えなくても済むように、不動産投資やマンション経営に関する適切な知識を学び、信頼できる会社と話し合った上で、契約を結びましょう。