マンション経営を法人化するメリット・デメリット

マンション経営法人化のメリットとは?

所得税を法人税化することができる

マンション経営を法人化すると、所得税と住民税の節税効果が得られます。マンション経営で収入を得ると、その金額分は不動産所得として所得税と住民税が課せられますが、法人化した場合、課せられる税金は所得税ではなく法人税になります。つまり、個人が不動産所得として得た収入には所得税が課せられますが、法人が会社の所得として得た不動産所得には法人税が課せられるということです。

近年、個人の所得税よりも法人税のほうが税率が低くなってきているので、同じ金額の不動産所得であったとしても、法人税のほうが支払う税額は少なくなります。下記は、所得金額別の税率の比較です。

不動産所得金額 所得税 法人税
100万円 15.6% 29.5%
300万円 17.2% 24.8%
600万円 25.8% 24.5%
1,000万円 31.6% 27.1%
1,500万円 37.3% 30.3%
2,000万円 40.8% 32.0%

所得金額別の税率の関係はこのようになっており、不動産で得る収入が600万円以上となった場合は、所得税ではなく法人税として支払ったほうが節税になります。不動産収入が600万円未満の場合は、所得税のほうが税率が低くなるため、マンション経営が軌道に乗ってからの法人化がおすすめです。

所得税・住民税の節税効果がある

法人化した場合、不動産所得には所得税ではなく法人税が課せられますが、不動産所得を全額、役員報酬として社長の所得とした場合は、所得税と住民税の節税効果が期待できます。

その理由は、役員報酬とした場合は、給与所得税控除が適用されるため、不動産所得から220万円を差し引いた金額に対して税金が課せられるからです。つまり、実際の不動産所得よりも少ない金額に対して課税されるようになるため、支払わなければならない所得税と住民税の金額が減ります。

また、家族を会社の役員とした場合、さらに節税効果は大きくなります。不動産所得を役員の所得としてわけると、それぞれの役員に対して給与所得税控除が適用されるため、例えば2,000万円の所得を2人でわけた場合、合計440万円を差し引いてもらうことができるからです。所得別の給与所得税控除の金額は、次の計算式から算出されます。

改正前 平成32年分以後
収入金額 給与所得控除額 収入金額 給与所得控除額
180万円以下 収入金額×40%※65万円未満の場合65万円 162.5万円以下 55万円
180~360万円 収入金額×30%+18万円 180~360万円 収入金額×30%+8万円
360~660万円 収入金額×20%+54万円 360~660万円 収入金額×20%+44万円
660~1,000万円 収入金額×10%+120万円 660~850万円 収入金額×10%+110万円
1,000万円超 220万円 850万円超 195万円

出典:国税庁:No.1410 給与所得控除

出典:国税庁:平成 30 年分 所得税の改正のあらまし

給与所得控除額は今後改正が行なわれるので、平成32年以降の所得と平成33年以降の住民税に対しては、上限が220万円から195万円に下がります。ただし、改正されることを含めて考えても、法人化したほうが支払うべき税金の金額が少なくなることに変わりはありません。

相続税の節税効果がある

個人として不動産所得を得ている場合は、この所得は相続財産となるため、相続税が課される対象となります。しかし、法人化して役員報酬として複数人で分け合った場合は、蓄積される所得の金額が少なくなり、財産が減るということに繋がります。財産が減るということは相続財産の相続評価額を下げることになるため、結果的に相続税の節税効果が期待できるのです。

また、個人が所有している不動産よりも、法人が所有している不動産のほうが、もともとの相続評価額が低くなるという点もメリットです。例え、所得を役員報酬として受け取っていないとしても、法人化をしたほうが相続税は軽減されることになります。

経費化による節税効果がある

法人になるということは、様々な出費を経費として計上することができるようになるということです。そのため、個人でマンション経営を行なっているときよりも、経費を増やすことができるため、不動産所得による収入を軽減させられるようになります。

不動産所得に課せられる税金は、「不動産で得た収入 - 経費」から計算されるので、経費の金額が大きくなれば、自動的に収入が少なくなり、税金の金額が少なくなるということです。

また、法人には生命保険料控除の制限が存在しておらず、法人用の生命保険に加入することで、保険料を最大全額経費として計上することができるようになります。個人の場合の生命保険料控除は、最大12万円までしか適用させることができません。さらに、倒産防止共済の掛け金も全額経費にすることができるため、法人化した場合の経費化のメリットは大きいでしょう。

社会的な信頼性がアップ

法人化をした場合、1つの企業となるため、社会的な信頼性がアップすることになります。入居希望者の立場から考えても、個人で経営しているマンションよりも、企業で経営しているマンションのほうがリスクが少なく感じられ、好印象を持たれることが多いでしょう。

もちろん、信頼性がアップするのは、入居者からだけではありません。金融機関を利用しやすくなることや、取引先との関係性が向上するなどのメリットが考えられます。「個人でマンションを経営している人」よりも「マンション経営をしている企業の社長」のほうが、肩書として有利になることは間違いありません。

損益通算をすることができる

マンションを複数所有する場合に限られますが、法人化すると、別のマンションを売却したときの損金を、不動産所得の黒字分から相殺することができるようになります。損金を通算することで、マンション経営による収入を減らすことができるため、全体の課税額を減らすことが可能です。

個人で経営をしている場合、家賃収入分と売却による収入は別の所得とみなされますが、法人化した場合は、同じ企業の収入と考えられるからです。

株式として相続することができる

建築したマンションを家族に相続することになった場合、法人化すると、株式として相続することができるようになります。株式として相続したときのメリットは、個人として所有している不動産を相続する場合に必要な贈与税が、課税されないという点です。そして、登記の変更が不要となるため、登記変更にかかる費用の削減にも繋がります。

登記変更のために必要な費用は、登録免許税として最大40万円、戸籍謄本などの必要書類を取得するための手数料として4,000円前後となりますが、これらが不要になります。相続の場合の登録免許税マンションの固定資産評価額によって異なり、その金額は次のとおりです。

固定資産評価額 登録免許税額
1,000万円 4万円
2,000万円 8万円
3,000万円 12万円
5,000万円 20万円
8,000万円 32万円
1億円 40万円

固定資産評価額は築年数にも左右されますが、大きなマンションを建築すればするほど、登録免許税は高額になっていきます。そのため、タワーマンションやファミリー向けのマンションなど、大規模なマンションの建築を検討されていて、相続する可能性がある場合は、法人化するメリットが大きいでしょう。

マンション経営法人化のデメリットとは?

マンション売却に関する税率が高くなる

個人でマンションや戸建てなどの不動産を所有している場合、所有年数によって売却時の税率が決まるというルールがあります。

例えば、所有期間が5年以下(短期譲渡所得)で売却した場合、売却益に対する所得税率は30%、住民税率は9%になります。一方、所有期間が5年を超える場合(長期譲渡所得)の所得税率は15%、住民税率は5%。長期的に所有した物件には、低い税金が課せられているのがポイントです。

しかし、 法人が物件を売却する際の税率は所有期間と関係ありません。つまり、法人がもつ物件の所有期間が長くなっても、節税効果は期待できないということです。

参考元:国税庁|土地や建物を売ったとき(2021年9月8日時点)

3年以内の評価額は時価によって算定

個人がマンションを相続する場合、物件の評価額に対して相続税が発生します。加えて、個人として相続した不動産に引き続き居住する場合、評価額から一定の割合で減額される税制上の減額制度を利用可能です。

しかし法人が不動産を所有する場合、取得から3年間の評価額は時価になり、その場合に減額制度は適用されません。そのため、法人名義で3年以内にマンションの相続や贈与が発生すると、個人の場合よりも税額が大幅に上昇することが想定されます。

法人化にはコストがかかる

個人事業主として経営するなら、税務署へ開業届を出すだけで構いません。しかし起業し法人登記を行う場合、登録免許税や公証人定款認証、会社印の制作などの実費が発生します。法人化申請をプロに任せれば、さらにコストは増大するでしょう。

法人化によって得られるマンション経営のメリットが設立コストを上回っていない場合、法人化した方が損になることもあります。

マンション経営法人化の手順

マンション経営を法人化する場合、まず法人化手続きや手順について、マンション建築や所有する際のポイントとともに把握しておく必要があります。

マンションの所有方式の決定

マンション経営を法人化する場合、不動産の所有方式を決定しなければなりません。マンションの所有方式には2種類あります。

土地建物所有方式

マンションの物件と土地をまとめて所有する方式です。所有地にマンションを建てて物件を取得する場合、基本的には土地建物所有方式となります。土地の取得費を抑えながら有効に土地を活用できるため、マンション経営を始めるに当たってメリットも多いといえるでしょう。

建物所有方式

対する建物のみ所有方式では、土地については別の所有者がおり、借地の上に物件が建っているという状態になります。そのため、マンション経営においても土地オーナーへ地代を支払わなければなりません。

個人名義で土地建物を所有している場合、土地は個人のまま建物だけ法人名義にするケースがあります。古くから所有している土地は譲渡に際し評価額が高くなる傾向が多く、含み益が発生するため譲渡所得税が発生することが。そのため建物所有方式で法人化を進めるケースは意外と多いのです。

建築プランの決定

マンションを新しく建築する場合、どのようなプランでマンションを建てるか決めることも必要です。

すでに存在しているマンションを法人として取得したり、マンション経営を途中から法人化したりする場合、改めてプランニングする必要はありません。しかし、法人化によって業務フローやキャッシュフローが変わるため、必ず詳細なトータルプランを考えることが大切です。

なお、この段階ではまだマンション建築に関する請負工事契約を結ばないようにしましょう。

法人の種類の決定

法人化といっても、設立するのが株式会社なのか、あるいは持分会社なのかによって性質が異なります。なお、持分会社には合同会社や合資会社、合名会社といったものがあります。

株式会社と持分会社の大きな違いは、株式会社は株主に対して利益を配分することが目的とされているのに対して、持分会社では会社を設立した出資者が利益配分について決定権を持っているという点です。

基本的に、持分会社は出資者が経営者となりますが、株式会社では出資者と経営者が異なっている場合もあります。

それぞれの特徴を把握した上で、自分に合った法人スタイルを選択してください。

定款内容の決定

定款とは企業のルールを定めたものであり、定款がなければ会社設立や法人化はできません。また、定款は会社法という法律に則って決められるものです。

定款認証

定款認証とは、新しく作成した定款を公的に認めてもらう手続きです。定款認証を公証役場の窓口で申請する場合、手続きについて収入印紙代がかかります。

電子証明書付きのマイナンバーカードを活用して、インターネットで定款認証を完了することも可能。インターネットで定款認証を申請する場合、定款をPDFファイルとしてまとめた「電子定款」が必要になりますが、収入印紙が不要となるためコストを削減できます。

ただし、電子定款の作成や送信には専用ソフトやカードリーダーなどが必要です。また、マイナンバーカードを所有していない場合、改めてカードの申請や発行手続きをしなければならず、カード取得までに時間がかかる場合もあります。

出資金の払い込み

定款認証が終われば金融機関で会社設立に必要な出資金を払い込みます。出資者が複数人いる場合、それぞれの名義で払い込みを完了させてください。

法務局への登記申請

ここまでの準備が全て整えば、改めて法務局で法人設立に必要な登記申請を行います。

登記申請が完了しなければ会社を設立できないため、不備のないよう準備し、確実に申請できるよう注意しましょう。

その他の諸手続(税務署・市町村役場・労働基準監督署など)

無事に登記が完了すれば、税務署や市町村役場、労基署などへ会社設立に関する書類を提出します。全ての手続きを終えて初めて法人として事業をスタートできるので、迅速かつ確実に書類を提出することが重要です。

法人としてマンションを建設する場合

法人設立が完了したあと法人名義で事業用マンションを建てたい場合、事前に決めていたマンションの所有方式や建築プランなどに則って、改めて資金調達やハウスメーカーなどと契約を締結します。

誤って個人名義で発注すると、法人への移転で売買契約の締結や不動産所得税と登録免許税が二重に発生するなど大変デメリットです。個人資産の税金対策でマンション経営をする人もいるでしょう。将来的に法人への移転が考えられるなら、最初から法人で発注すべきです。

専門家を上手に活用することがカギ

法人設立の流れを専門家でない個人が単独で全て完了させることは困難です。上記項目以外にも、役員報酬を決めたり納税手続きなど作業は煩雑です。そのため、実際は信頼できる司法書士や税理士を活用することがほとんど。また、最初からマンション経営を前提としている場合、不動産会社から提携している専門家を紹介してもらうこともあるでしょう。

運用後も信頼できるプロと連携できれば、リスクやオーナーの負担を減らせます。

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※参照元:全国賃貸住宅新聞PDF版無料配布6月22日号(https://www.zenchin.com/info/11028.php)

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