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●2020年9月30日時点の情報をもとに調査しております。
●年間手数料目安は5階建て20戸(満室時の年間収入2,400万円)をモデルケースとしています。
●選定した3社は関東・東海エリアでの2019年度の賃貸住宅の着工戸数が多い10社(※)のうち、公式HPに記載されている管理費用が安い3社。
※参照元:全国賃貸住宅新聞PDF版無料配布6月22日号(https://www.zenchin.com/info/11028.php)

マンション経営を法人化するメリット・デメリット

所得税を法人税化することができる

マンション経営を法人化すると、所得税と住民税の節税効果が得られます。マンション経営で収入を得ると、その金額分は不動産所得として所得税と住民税が課せられますが、法人化した場合、課せられる税金は所得税ではなく法人税になります。つまり、個人が不動産所得として得た収入には所得税が課せられますが、法人が会社の所得として得た不動産所得には法人税が課せられるということです。

近年、個人の所得税よりも法人税のほうが税率が低くなってきているので、同じ金額の不動産所得であったとしても、法人税のほうが支払う税額は少なくなります。下記は、所得金額別の税率の比較です。

不動産所得金額 所得税 法人税
100万円 15.6% 29.5%
300万円 17.2% 24.8%
600万円 25.8% 24.5%
1,000万円 31.6% 27.1%
1,500万円 37.3% 30.3%
2,000万円 40.8% 32.0%

所得金額別の税率の関係はこのようになっており、不動産で得る収入が600万円以上となった場合は、所得税ではなく法人税として支払ったほうが節税になります。不動産収入が600万円未満の場合は、所得税のほうが税率が低くなるため、マンション経営が軌道に乗ってからの法人化がおすすめです。

所得税・住民税の節税効果がある

法人化した場合、不動産所得には所得税ではなく法人税が課せられますが、不動産所得を全額、役員報酬として社長の所得とした場合は、所得税と住民税の節税効果が期待できます。

その理由は、役員報酬とした場合は、給与所得税控除が適用されるため、不動産所得から220万円を差し引いた金額に対して税金が課せられるからです。つまり、実際の不動産所得よりも少ない金額に対して課税されるようになるため、支払わなければならない所得税と住民税の金額が減ります。

また、家族を会社の役員とした場合、さらに節税効果は大きくなります。不動産所得を役員の所得としてわけると、それぞれの役員に対して給与所得税控除が適用されるため、例えば2,000万円の所得を2人でわけた場合、合計440万円を差し引いてもらうことができるからです。所得別の給与所得税控除の金額は、次の計算式から算出されます。

改正前 平成32年分以後
収入金額 給与所得控除額 収入金額 給与所得控除額
180万円以下 収入金額×40%※65万円未満の場合65万円 162.5万円以下 55万円
180~360万円 収入金額×30%+18万円 180~360万円 収入金額×30%+8万円
360~660万円 収入金額×20%+54万円 360~660万円 収入金額×20%+44万円
660~1,000万円 収入金額×10%+120万円 660~850万円 収入金額×10%+110万円
1,000万円超 220万円 850万円超 195万円

出典:国税庁:No.1410 給与所得控除

出典:国税庁:平成 30 年分 所得税の改正のあらまし

給与所得控除額は今後改正が行なわれるので、平成32年以降の所得と平成33年以降の住民税に対しては、上限が220万円から195万円に下がります。ただし、改正されることを含めて考えても、法人化したほうが支払うべき税金の金額が少なくなることに変わりはありません。

相続税の節税効果がある

個人として不動産所得を得ている場合は、この所得は相続財産となるため、相続税が課される対象となります。しかし、法人化して役員報酬として複数人で分け合った場合は、蓄積される所得の金額が少なくなり、財産が減るということに繋がります。財産が減るということは相続財産の相続評価額を下げることになるため、結果的に相続税の節税効果が期待できるのです。

また、個人が所有している不動産よりも、法人が所有している不動産のほうが、もともとの相続評価額が低くなるという点もメリットです。例え、所得を役員報酬として受け取っていないとしても、法人化をしたほうが相続税は軽減されることになります。

経費化による節税効果がある

法人になるということは、様々な出費を経費として計上することができるようになるということです。そのため、個人でマンション経営を行なっているときよりも、経費を増やすことができるため、不動産所得による収入を軽減させられるようになります。

不動産所得に課せられる税金は、「不動産で得た収入 - 経費」から計算されるので、経費の金額が大きくなれば、自動的に収入が少なくなり、税金の金額が少なくなるということです。

また、法人には生命保険料控除の制限が存在しておらず、法人用の生命保険に加入することで、保険料を最大全額経費として計上することができるようになります。個人の場合の生命保険料控除は、最大12万円までしか適用させることができません。さらに、倒産防止共済の掛け金も全額経費にすることができるため、法人化した場合の経費化のメリットは大きいでしょう。

社会的な信頼性がアップ

法人化をした場合、1つの企業となるため、社会的な信頼性がアップすることになります。入居希望者の立場から考えても、個人で経営しているマンションよりも、企業で経営しているマンションのほうがリスクが少なく感じられ、好印象を持たれることが多いでしょう。

もちろん、信頼性がアップするのは、入居者からだけではありません。金融機関を利用しやすくなることや、取引先との関係性が向上するなどのメリットが考えられます。「個人でマンションを経営している人」よりも「マンション経営をしている企業の社長」のほうが、肩書として有利になることは間違いありません。

損益通算をすることができる

マンションを複数所有する場合に限られますが、法人化すると、別のマンションを売却したときの損金を、不動産所得の黒字分から相殺することができるようになります。損金を通算することで、マンション経営による収入を減らすことができるため、全体の課税額を減らすことが可能です。

個人で経営をしている場合、家賃収入分と売却による収入は別の所得とみなされますが、法人化した場合は、同じ企業の収入と考えられるからです。

株式として相続することができる

建築したマンションを家族に相続することになった場合、法人化すると、株式として相続することができるようになります。株式として相続したときのメリットは、個人として所有している不動産を相続する場合に必要な贈与税が、課税されないという点です。そして、登記の変更が不要となるため、登記変更にかかる費用の削減にも繋がります。

登記変更のために必要な費用は、登録免許税として最大40万円、戸籍謄本などの必要書類を取得するための手数料として4,000円前後となりますが、これらが不要になります。相続の場合の登録免許税マンションの固定資産評価額によって異なり、その金額は次のとおりです。

固定資産評価額 登録免許税額
1,000万円 4万円
2,000万円 8万円
3,000万円 12万円
5,000万円 20万円
8,000万円 32万円
1億円 40万円

固定資産評価額は築年数にも左右されますが、大きなマンションを建築すればするほど、登録免許税は高額になっていきます。そのため、タワーマンションやファミリー向けのマンションなど、大規模なマンションの建築を検討されていて、相続する可能性がある場合は、法人化するメリットが大きいでしょう。

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※収入・支出の算出額については、空室率、借入金額などの条件は加味していません。
※あくまでも仮想シミュレーションであり、実際の数字とは異なりますのでご了承下さい。

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