田舎のマンション経営・アパート経営を知る

このページでは、特に田舎や地方でマンション経営・アパート経営を始めたいと考えている人のために、田舎ならではのメリット・デメリット、田舎でマンション経営・アパート経営を成功させるための注意点などを詳しく解説しています。

田舎でマンション経営・アパート経営は成功するのか？

田舎の特性や注意点を理解することが必要

人口が多く、マンションやアパートといった賃貸物件に対する需要が高い都市部に比べて、人口が限られている地方や田舎ではマンションやアパートなどのニーズが少なく、マンション経営・アパート経営でも注意が必要だとされています。

しかし、田舎でも押さえるべきポイントを把握した上で、リスク管理や経営プランを事前に構築しておけば、マンション経営・アパート経営を成功させるチャンスはあるといえるでしょう。

田舎ならではのメリット・デメリットを考える

マンションやアパートに対する需要の差や、市街地の発展状況の違い、さらには交通アクセスの特徴など、田舎と都会では人口の他にも様々な点で違いが存在します。

また、田舎といっても極端に過疎化が進んでいるエリアがあれば、都市部のベッドタウンとして昼間人口が少ないものの住民自体は比較的多く暮らしているエリアもあり、地域ごとの差についても理解しておかなければなりません。

マンションやアパート経営におけるメリット・デメリットは、田舎であれ都会であれ、必ず地域の特性や住環境に対するニーズと深く関連しているため、可能な限りメリットを追求しつつ、デメリットを予防する取り組みが成功の秘訣となります。

田舎のマンション経営・アパート経営のメリット・デメリット

田舎経営ならではのメリット

地価・物価が安くて初期費用を抑えられる

田舎と呼ばれるエリアでマンションやアパートの経営を始める場合、都会と比較して最大のメリットは土地や物件の購入価格の安さです。

現実的に、初期投資の額を抑えられればリスクを減らせるだけでなく、利回りでも期待が高まりやすくなります。そのため、物件の購入費用が安くなる田舎は、見方によって大きなチャンスだとも考えられます。

金融機関からのローンを受けやすい

物件の購入額が安く済む場合、金融機関から融資を受ける場合も必要な金額が下がるので、ローン審査に通りやすくなることが期待されます。また、頭金を用意すればさらにローンの額や月々の返済額が抑えられるので、将来的なキャッシュフローの破綻リスクを下げられるという点も重要です。

ニーズをつかめば利回りを高められる

初期費用が抑えやすいエリアでも、すでに物件が飽和状態であったり、そもそも人口が少なかったりする場合と、現在はまだ物価が安いものの将来的な発展や物価上昇を期待できる場合と、その実態は様々です。

そのため、エリアの特性や将来性を見極め、物件ニーズが高い、もしくはこれから高まっていくと期待されるエリアの物件を購入できれば、初期費用が安い分さらに利回りが高まりやすくなります。

エリアごとの需要を考える場合、行政が公表している地域の転出入状況を調べたり、教育機関や民間企業の施設誘致や都市計画について調べたりと、事前の調査が大切です。

値引き交渉をするチャンスがある

少子高齢社会が深刻化して、特に高齢世帯が多いエリアでは既存住民が減少し、空き室リスクが強まっている場合もあります。

そのため、田舎では不動産会社や物件のオーナーが値引き交渉に応じてくれる可能性もあり、上手に交渉すれば初期費用をさらに抑えられるかも知れません。

競争相手が少ない

そもそもマンションやアパートが少ない地方であれば、競争相手が少ないため、賃貸物件に対する需要がそこまで目立っていなくても、最低限の入居者を確保できる確率を高めやすくなります。

働き方の多様化によって地方の暮らしが活性化する

働き方改革や社会情勢の変化によって、リモートワークやテレワークなどを取り入れた企業では都会に本社や拠点を置かなくて良いという考えも広まりつつあります。

むしろ拠点を物価の安い田舎に置いて、利益率を向上させようと考えている企業や個人事業主も増加傾向にあり、今後は地方でもマンション需要が高まる可能性はあるでしょう。

田舎経営ならではのデメリット

都会に比べて入居者を確保しにくい

そもそも人口の多い都会や、地方出身の独身社会人や学生が多いエリアであれば、マンションやアパートに対する需要も一定以上を期待できます。しかし、人口の少ない田舎では、賃貸物件に対するニーズを事前に見極めておかなければ、入居者が見つからないといった状況も十分に考えられます。

入居者が現れなくても物件のメンテナンス費用や固定資産税といった維持費が発生するため、物件を所有しているだけで赤字が拡大するという悪循環に陥る危険性も無視できないデメリットです。

サブリース契約は更新によって収益が減る場合も

マンションやアパートの入居者がすぐに見つからなくても、不動産会社とのサブリース契約や家賃保証によって、最低限の収益を得られると考える人は少なくありません。

しかし、不動産会社も明らかに収益性を期待できない物件にいつまでもお金を支払ってくれるはずがなく、サブリース契約や家賃保証では必ず一定期間ごとの更新が必要となります。もしも入居者が一向に期待できない場合には、契約更新時に契約内容が見直され、家賃保証額が減ってしまう可能性もあるでしょう。

不動産投資を始めるに当たって、将来のキャッシュフローを含めたプランニングを行いますが、家賃保証額が永遠に同じであると期待することは危険です。

物件の購入希望者が見つかりにくい

マンションを保有しているだけで赤字が拡大するという状況になれば、速やかに売却して現金化を考えるべき時もあります。しかし、マンションやアパートに対する需要が少ない田舎の場合、いざ物件を売却しようと考えても、購入希望者がなかなか現れないというケースは珍しくありません。

また、仮に購入希望者が見つかっても、値引き交渉によって期待していたほどの売却益を得られない可能性もあり、いざという時の出口戦略を事前に考えておくことも重要です。

都市計画や再開発によって売却が難しくなることも

再開発地区や都市計画エリアに該当した場合、物件の売却が一層困難となる可能性もあります。

地方が活性化することにより、再開発計画が持ち上がることもあり、物件を購入する際は将来性についても予測することが不可欠です。

田舎でマンション経営・アパート経営をする際の注意点

立地条件を冷静に考える

田舎であっても、駅周辺や市街地、民間企業の工場付近など、住居ニーズが高いエリアはあります。

田舎のマンション経営・アパート経営を成功させる上で、立地条件や地域特性を徹底的に調査して、物件に対するニーズを分析することは欠かせません。

また、田舎では車移動が当たり前という場合も多く、駐車場の有無も大きなポイントです。

田舎は家賃収入が少ない

物価が安い田舎では家賃の額も都会より下がるため、田舎の家賃収入をベースにした投資計画を考えることが大切です。

物件の修繕作業は田舎も都会も変わらない

物件がどこに建っていても、設備は必ず老朽化して、それに伴う修繕費が発生します。

物価差によって修繕費にも多少の金額差は生じますが、同じ作業を行うために必要な職人の数や工数は基本的に全国どこでも同じです。そのため、収入の総額が少ないことを考慮すれば、維持費などの支出が占める割合はむしろ田舎の方が大きくなる可能性もあります。

金融機関が融資に積極的でない可能性

不動産投資が盛んな都会では、金融機関も融資を積極的に行っている可能性がありますが、田舎の金融機関では不動産投資に対して消極的なケースも少なくありません。

そのため、地方によっては金融機関のローン審査が非常に厳しくなる可能性も考えられるため、頭金を用意するなど工夫が必要です。

エリアニーズに詳しい不動産会社を見つける

地域の状況やニーズに詳しい不動産会社を見つけることは、田舎で不動産投資を行う際の原則です。また、地元の工務店や職人とのパイプがあるかどうかも、マンションの維持を考えていく上で無視できません。

また、不動産会社へ任せきりにするのでなく、実際に現地を訪れて自分の目で暮らしやすさを確かめるも必要です。

田舎と都会の違いを理解した上で信頼できるマンション建築会社を選ぶ

田舎は短期的な条件と、長期的な変化を総合的に考慮して、不動産投資計画や経営プランを構築していくことが不可欠です。

そのため、マンションを建てて売れば終わりという会社に任せるのでなく、長期にわたって本当に信頼できるマンション建築会社を見つけ、最初の段階できちんと周辺環境やエリアのニーズを分析するようにしてください。