クラスト

引用元:
クラスト公式HP
(https://www.
clast.co.jp/lp/)
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このページでは、特に田舎や地方でマンション経営・アパート経営を始めたいと考えている人のために、田舎ならではのメリット・デメリット、田舎でマンション経営・アパート経営を成功させるための注意点などを詳しく解説しています。
人口が多く、マンションやアパートといった賃貸物件に対する需要が高い都市部に比べて、人口が限られている地方や田舎ではマンションやアパートなどのニーズが少なく、マンション経営・アパート経営でも注意が必要だとされています。
しかし、田舎でも押さえるべきポイントを把握した上で、リスク管理や経営プランを事前に構築しておけば、マンション経営・アパート経営を成功させるチャンスはあるといえるでしょう。
マンションやアパートに対する需要の差や、市街地の発展状況の違い、さらには交通アクセスの特徴など、田舎と都会では人口の他にも様々な点で違いが存在します。
また、田舎といっても極端に過疎化が進んでいるエリアがあれば、都市部のベッドタウンとして昼間人口が少ないものの住民自体は比較的多く暮らしているエリアもあり、地域ごとの差についても理解しておかなければなりません。
マンションやアパート経営におけるメリット・デメリットは、田舎であれ都会であれ、必ず地域の特性や住環境に対するニーズと深く関連しているため、可能な限りメリットを追求しつつ、デメリットを予防する取り組みが成功の秘訣となります。
田舎と呼ばれるエリアでマンションやアパートの経営を始める場合、都会と比較して最大のメリットは土地や物件の購入価格の安さです。
現実的に、初期投資の額を抑えられればリスクを減らせるだけでなく、利回りでも期待が高まりやすくなります。そのため、物件の購入費用が安くなる田舎は、見方によって大きなチャンスだとも考えられます。
物件の購入額が安く済む場合、金融機関から融資を受ける場合も必要な金額が下がるので、ローン審査に通りやすくなることが期待されます。また、頭金を用意すればさらにローンの額や月々の返済額が抑えられるので、将来的なキャッシュフローの破綻リスクを下げられるという点も重要です。
初期費用が抑えやすいエリアでも、すでに物件が飽和状態であったり、そもそも人口が少なかったりする場合と、現在はまだ物価が安いものの将来的な発展や物価上昇を期待できる場合と、その実態は様々です。
そのため、エリアの特性や将来性を見極め、物件ニーズが高い、もしくはこれから高まっていくと期待されるエリアの物件を購入できれば、初期費用が安い分さらに利回りが高まりやすくなります。
エリアごとの需要を考える場合、行政が公表している地域の転出入状況を調べたり、教育機関や民間企業の施設誘致や都市計画について調べたりと、事前の調査が大切です。
少子高齢社会が深刻化して、特に高齢世帯が多いエリアでは既存住民が減少し、空き室リスクが強まっている場合もあります。
そのため、田舎では不動産会社や物件のオーナーが値引き交渉に応じてくれる可能性もあり、上手に交渉すれば初期費用をさらに抑えられるかも知れません。
そもそもマンションやアパートが少ない地方であれば、競争相手が少ないため、賃貸物件に対する需要がそこまで目立っていなくても、最低限の入居者を確保できる確率を高めやすくなります。
働き方改革や社会情勢の変化によって、リモートワークやテレワークなどを取り入れた企業では都会に本社や拠点を置かなくて良いという考えも広まりつつあります。
むしろ拠点を物価の安い田舎に置いて、利益率を向上させようと考えている企業や個人事業主も増加傾向にあり、今後は地方でもマンション需要が高まる可能性はあるでしょう。
そもそも人口の多い都会や、地方出身の独身社会人や学生が多いエリアであれば、マンションやアパートに対する需要も一定以上を期待できます。しかし、人口の少ない田舎では、賃貸物件に対するニーズを事前に見極めておかなければ、入居者が見つからないといった状況も十分に考えられます。
入居者が現れなくても物件のメンテナンス費用や固定資産税といった維持費が発生するため、物件を所有しているだけで赤字が拡大するという悪循環に陥る危険性も無視できないデメリットです。
マンションやアパートの入居者がすぐに見つからなくても、不動産会社とのサブリース契約や家賃保証によって、最低限の収益を得られると考える人は少なくありません。
しかし、不動産会社も明らかに収益性を期待できない物件にいつまでもお金を支払ってくれるはずがなく、サブリース契約や家賃保証では必ず一定期間ごとの更新が必要となります。もしも入居者が一向に期待できない場合には、契約更新時に契約内容が見直され、家賃保証額が減ってしまう可能性もあるでしょう。
不動産投資を始めるに当たって、将来のキャッシュフローを含めたプランニングを行いますが、家賃保証額が永遠に同じであると期待することは危険です。
マンションを保有しているだけで赤字が拡大するという状況になれば、速やかに売却して現金化を考えるべき時もあります。しかし、マンションやアパートに対する需要が少ない田舎の場合、いざ物件を売却しようと考えても、購入希望者がなかなか現れないというケースは珍しくありません。
また、仮に購入希望者が見つかっても、値引き交渉によって期待していたほどの売却益を得られない可能性もあり、いざという時の出口戦略を事前に考えておくことも重要です。
再開発地区や都市計画エリアに該当した場合、物件の売却が一層困難となる可能性もあります。
地方が活性化することにより、再開発計画が持ち上がることもあり、物件を購入する際は将来性についても予測することが不可欠です。
田舎であっても、駅周辺や市街地、民間企業の工場付近など、住居ニーズが高いエリアはあります。
田舎のマンション経営・アパート経営を成功させる上で、立地条件や地域特性を徹底的に調査して、物件に対するニーズを分析することは欠かせません。
また、田舎では車移動が当たり前という場合も多く、駐車場の有無も大きなポイントです。
物価が安い田舎では家賃の額も都会より下がるため、田舎の家賃収入をベースにした投資計画を考えることが大切です。
物件がどこに建っていても、設備は必ず老朽化して、それに伴う修繕費が発生します。
物価差によって修繕費にも多少の金額差は生じますが、同じ作業を行うために必要な職人の数や工数は基本的に全国どこでも同じです。そのため、収入の総額が少ないことを考慮すれば、維持費などの支出が占める割合はむしろ田舎の方が大きくなる可能性もあります。
不動産投資が盛んな都会では、金融機関も融資を積極的に行っている可能性がありますが、田舎の金融機関では不動産投資に対して消極的なケースも少なくありません。
そのため、地方によっては金融機関のローン審査が非常に厳しくなる可能性も考えられるため、頭金を用意するなど工夫が必要です。
地域の状況やニーズに詳しい不動産会社を見つけることは、田舎で不動産投資を行う際の原則です。また、地元の工務店や職人とのパイプがあるかどうかも、マンションの維持を考えていく上で無視できません。
また、不動産会社へ任せきりにするのでなく、実際に現地を訪れて自分の目で暮らしやすさを確かめるも必要です。
田舎は短期的な条件と、長期的な変化を総合的に考慮して、不動産投資計画や経営プランを構築していくことが不可欠です。
そのため、マンションを建てて売れば終わりという会社に任せるのでなく、長期にわたって本当に信頼できるマンション建築会社を見つけ、最初の段階できちんと周辺環境やエリアのニーズを分析するようにしてください。
これからマンション建築を検討されている方に向けて、よりよい賃貸マンション経営の方法を徹底解説しています。
このサイトでは、それぞれの公式ホームページから管理コストや年間手数料、長くマンション経営をしていく上で重要な「会社の実績」や「建物の品質・プラン」を調査。よりよいマンション建築や維持・管理のできる会社を比較してまとめました。
高収益が期待できるマンション建築会社3選
引用元:クラスト公式HP
(https://www.clast.co.jp/lp/)
管理費
無料
年間手数料目安
0万円
引用元:アヴェントハウス公式HP
(https://aventhouse.jp/)
管理費
家賃の2.75%
年間手数料目安
最大66万円
引用元:シノケン公式HP(https:
//www.fudosantoushi.jp/)
管理費
家賃の5%
年間手数料目安
最大120万円
●2020年9月30日時点の情報をもとに調査しております。
●年間手数料目安は5階建て20戸(満室時の年間収入2,400万円)をモデルケースとしています。
●選定した3社は関東・東海エリアでの2019年度の賃貸住宅の着工戸数が多い10社(※)のうち、公式HPに記載されている管理費用が安い3社。
※参照元:全国賃貸住宅新聞PDF版無料配布6月22日号(https://www.zenchin.com/info/11028.php)
高収益が期待できるマンション建築会社3選
●2020年9月30日時点の情報をもとに調査しております。
●年間手数料目安は5階建て20戸(満室時の年間収入2,400万円)をモデルケースとしています。
●選定した3社は関東・東海エリアでの2019年度の賃貸住宅の着工戸数が多い10社(※)のうち、公式HPに記載されている管理費用が安い3社。
※参照元:全国賃貸住宅新聞PDF版無料配布6月22日号(https://www.zenchin.com/info/11028.php)
簡易収支シミュレーション
物件価格 万円
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年間家賃
収入
万円
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諸経費率 %
※賃貸管理費、建物管理費などの諸経費を入力
(通常、家賃収入に対する10~20%が目安)
※0~100の整数を入力してください
年間
手取り収入
万円
※家賃収入-(家賃収入×諸経費率)
年間支出 万円
※家賃収入×諸経費率
利回り %
※年間手取り収入÷物件価格
※小数点以下は、すべて四捨五入します。
※収入・支出の算出額については、空室率、借入金額などの条件は加味していません。
※あくまでも仮想シミュレーションであり、実際の数字とは異なりますのでご了承下さい。