マンション経営における赤字

このページでは、マンション経営における赤字の回避方法や、赤字になった場合の対処法などについて詳しく解説しています。

マンション経営における赤字

赤字には大きく2つのパターンがある

マンション経営における赤字状態には、大きく分けて「実質的な赤字」と「帳簿上の赤字」という2つのパターンがあり、赤字の理由や本質を見極めることが欠かせません。

一般的なマンション経営の赤字とは、月々の家賃収入で得られる金額よりも、ローンの返済額やマンションの維持費、税金などのランニングコスト（支出）が上回ってしまっている状態を指します。

このように実質的な赤字経営が続いてしまうと、預貯金を切り崩してローンを返済したり修繕費用をまかなったりする必要があり、最悪の場合はローン返済が困難になってマンション経営そのものを諦めなければなりません。また、負債を抱えた状態でマンションを売却しようとしても、売却益だけで負債をカバーしきれなければ、マンション経営を止めた上に借金を抱えることになります。

そのため、原則的には家賃収入によってローンの返済や運営コストなどをまかなえるように投資プランを立てることが重要です。

ただし、マンション経営では帳簿上は赤字であっても、実質的に黒字になっているというケースがあり得ます。その1つが「減価償却費」による赤字状態です。

減価償却費による帳簿上の赤字

マンションを購入してマンション経営を始めた場合、毎年の確定申告時にマンションの取得費と法定耐用年数に応じた「減価償却費」を経費として計上します。ごく簡単にいえば、マンションの購入費用を法定耐用年数で割った金額が、毎年に計上する減価償却費となります。

しかし、毎年の減価償却費は実際に現金で払い続ける経費でないため、帳簿上は必要経費としてマイナス計上されていたとしても、実際の収入状況には影響していないことがポイントです。

例えば、マンションの家賃収入が80万円で減価償却費が60万円、通常に支払っているランニングコストなどが30万円であった場合、以下のような状態になります。

• 帳簿上の収支……家賃収入－（減価償却費＋ランニングコスト）＝10万円の赤字
• 実質的な収支……家賃収入－ランニングコスト＝50万円の黒字

なお、実質的に黒字状態であっても、減価償却費を計上することで赤字にすることができれば、所得税や住民税を下げたり他の事業収入と損益通算できたりする可能性も考えられるため、むしろ赤字状態の方がメリットを得られるケースもあり得るでしょう。

減価償却費による帳簿上の赤字は永続しない

減価償却費を計上するには、マンションの法定耐用年数を無視することができません。

マンションにはそれぞれ構造に応じて法的に耐用年数が定められており、減価償却費の計算には物件の条件に適した法定耐用年数を考慮することが必要です。

つまり、仮に減価償却費による節税効果を得られていたとしても、それは決して永久に効果を期待できるものでないため、実質的な赤字を回避できるよう長期的なプランニングを考えておくことが大切です。

実質的な赤字でもメリットを得られる「損益通算」とは？

不動産投資を行っている人を含めて、何かしらの事業を営んでいる人にとって「損益通算」という制度が非情に重要となります。

損益通算とは、何かしらの事業で出た赤字を、他の事業の黒字と相殺して、結果的に所得額を小さくできる制度です。また、損益通算で赤字相殺できる所得は事業所得だけでなく、会社員の給与所得でも同様です。

つまりマンション経営が赤字であっても、毎月の給与を得ているサラリーマンや、他の投資事業などを行っている投資家であれば、それらの黒字からマンション経営の赤字分を差し引いて課税所得を減らすことができます。

損益通算は帳簿上で計算されるため、減価償却費によって帳簿上の赤字になっている場合はもちろん、実質的に赤字経営となっている場合でも一定の節税効果が期待できます。

例えば、所得税の税率が高くなってしまう境目にある人であっても、損益通算によって課税所得を抑えることができれば、所得税を下げられる可能性もあるでしょう。このように、実質的な赤字分によるデメリットが、損益通算による節税効果のメリットを上回るケースはゼロでありません。

ただし、損益通算によって得られるメリットよりも、実質的な赤字分が大きくなってしまっている場合は、デメリットが上回っている赤字状態といえます。

デメリットが上回っている赤字状態は早急に改善して、経営を安定化させる必要があります。

マンション経営でリスクとなる実質的な赤字

家賃収入の減少や空室

マンションの入居者が見つからず空室状態が続いてしまえば、家賃収入がゼロになってしまうため、実質的な赤字を回避することができません。また、入居者が入れ替わるタイミングで家賃の設定額を下げることになれば、その後は低下した家賃収入をベースにしてキャッシュフローを考えていくことになります。

空室リスクを回避するには賃貸ニーズを高められるよう工夫する他、家賃保証やサブリース契約といった対策も有効です。ただし、家賃保証やサブリースでは手数料がかかったり、契約更新時に条件が変更されたりするため、注意も必要です。

その他、家賃の設定額の低下を防ぐにはリフォームやリノベーション、設備投資によって物件価値を高めて、入居希望者へアピールできるような工夫が必要です。

収入源の分散化が重要

例えば分譲マンションの1室を利用してマンション投資を行った場合、空室状態が即座に収入ゼロにつながります。一方、マンション1棟を購入して経営する場合、1室が空室状態であっても、他の部屋が満室であれば家賃収入の総額でコストをペイできる可能性があります。

ただし、マンションの一棟経営や複数所有やコストが増大するリスクもあるため、必ずトータルバランスを考えるようにしてください。

金利上昇によるローン返済額の増大

毎月のローンの返済額は、元金に利息を加えて計算されますが、利息を決める金利には2つのパターンがあります。それが固定金利と変動金利です。

固定金利とは文字通り、ローンの最初から完済まで金利が一律に固定されているタイプのローンです。社会情勢の変化によって金利の相場が下がっても、高いままの金利でローン返済を続けなければならない反面、金利上昇に備えられるメリットがあります。

変動金利とは、社会情勢に合わせて一定期間ごとに金利の見直しが行われるタイプのローン契約です。

変動金利の場合、金利相場が下がると返済額も減少するというメリットがある反面、金利相場が上昇すると返済額が想定していたよりも増大してしまうデメリットがあります。そのため、変動金利で想定以上に金利が上昇して、毎月のローン返済額が増大した結果の赤字になると、キャッシュフローが破綻して返済困難になってしまうリスクがあります。

変動金利による赤字状態や事業破綻を回避するには、主に以下の2つのポイントが重要です。

• 金利が上昇しても破綻しないよう余裕を考えて返済額や返済期間を決める。
• 金利が上昇しない間にローンを繰り上げ完済してしまう。

まず、ローンの返済額でかつかつにならないよう、余裕を持った返済計画を考えることは基本中の基本です。また、ローンの繰り上げ完済は魅力的な方法ですが、一方で相応の現金が必要になるため、必ず資産状況を総合的に考慮して試算することが必要です。

マンション経営の赤字を回避するポイント

賃貸ニーズの高いエリアや建築プランを選ぶ

マンションの経年劣化による資産価値の変動は避けようがありませんが、賃貸ニーズの高いエリアであればその都度に投資戦略を練ることが可能です。

反面、入居者が見つかりにくいエリアでは魅力的なマンションでも空室リスクが上昇してしまい、実質的な赤字経営の可能性が高まります。

また、エリアのニーズに最も適している建築プランを考えていくことも不可欠です。

管理会社や契約会社の変更

マンション経営では物件の管理や入居者の募集、家賃収集などを管理会社へ任せることが一般的ですが、そのためには相応の手数料が発生します。

もしも管理費が高かったり、十分な入居者を集められなかったりと、管理会社が理由で赤字状態になっている場合、管理会社を変更した方が良いかも知れません。また家賃保証や火災保険などの契約先も同様です。

なお、コストが安くなっても管理の質が悪化すればリスクが増えてしまうため、業者の選定は慎重に行いましょう。

手数料無料の
マンション管理を行う会社とは

借り換えローン

ローンの返済が負担になってきた場合、ローンを借り換えることで金利を下げられる可能性があります。ただし、借り換えが必ずしも特になるとは限らず、対象の金融機関や金融商品を十分に比較検討することが不可欠です。

赤字の予防・会費には様々なケースを想定したリスク管理を

空室リスクや金利上昇、また災害によるマンションの損壊の補修など、マンション経営を赤字化する原因は様々です。加えて、入居者によるトラブルで新しい入居者が見つからなくなるといった人為的なリスクもあります。

そのため、マンション経営の初心者が全てのリスクを事前に想定してマンションの建築プランを考えたり経営戦略を練ったりすることは、現実的に考えると困難といえます。そのため、許容できる赤字と深刻な赤字をあらかじめ見極めた上で、様々なパターンを想定した投資プランを検討できるよう、実績のあるプロに相談することが賢明です。

また、自分自身もマンション経営セミナーなどに参加して、実際にマンション経営で赤字となった経験を持つ人に話を聞き、具体的な赤字の原因や対処法について話を聞きながら経験を積んでいくことも必要でしょう。