マンション経営の前に知りたい
定期借家契約と普通借家契約の違い

マンションやアパートなどの賃貸物件について入居者と契約する際、定期借家契約と普通借家契約のどちらで契約すべきか考えることも大切です。このページでは、マンション経営における定期借家契約と普通借家契約について解説します。

定期借家契約と普通借家契約

マンションを賃貸物件として入居者に貸し出す場合、入居者と締結する賃貸契約（借家契約）として「定期借家契約」と「普通借家契約」という2つのパターンが想定されます。

一般的なマンション経営では普通借家契約が採用されますが、マンションの特性や今後の事業計画によっては定期借家契約を選択すべき場合もあるでしょう。

そもそも普通借家契約とは？

普通借家契約は日本国内の賃貸契約・借家契約として一般的に採用されている契約形態です。1年以上の賃貸借期間を設定した上で、特別な事情がない限りは自動的に賃貸契約が更新されていくタイプの契約です。

例えば2年間の普通借家契約が貸主と借主の間で締結された場合、マンションに入居してから2年経過の時点で賃貸契約が自動更新され、借主はそのまま同じ部屋へ暮らし続けることになります。また普通借家契約では契約方法が口頭でも可能となっており、貸主からの中途解約や更新拒否については正当な事由がない限り認められません。

普通借家契約では、借主にとって契約更新のたびに更新料などを支払うといったデメリットがある反面、正当な事由がない限りその部屋に暮らし続けられるというメリットがあります。

そもそも定期借家契約とは？

定期借家契約はあらかじめ契約期間を定めておき、その契約期間の満了と同時に賃貸契約が解消されるというタイプの契約です。海外では一般的とされる定期借家契約ですが、日本では「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」にもとづいて平成12年3月に制度化されました。

定期借家契約では賃貸契約の期間について1年以上といった制限がなく、例えば3ヶ月でも半年でも、借主と貸主の双方の合意があれば自由に決められることが特徴です。一方、定期借家契約では原則的に普通借家契約のような契約更新がなく、借主は賃貸期間を過ぎてその物件に入居し続けることができません。

なお定期借家契約は公正証書などの書面による契約が必須。契約書とは別に賃貸期間の満了に伴って契約更新を行わずに契約が終了するという旨をまとめた書面を取り交わしておきましょう。

項目ごとの定期借家契約と普通借家契約の違い

定期借家契約と普通借家契約では契約期間の定めや契約更新の有無などの他にも、細かい点で違いがあるため、まずは両者の特徴と違いを把握しておきましょう。

契約方法

普通借家契約は口頭でも契約が可能となっているものの、通常は賃貸契約書を作成し、内容を確認した上で借主と貸主の双方の合意により契約が締結されます。一方、定期借家契約では公正証書などの書面による契約が必要と定められており、契約期間と契約更新についての取り決めを別途書面で確認し合うことも必要です。

貸主から借主に対して、もし事前に契約更新ができないことや契約期間の満了で契約が終了になると説明していない場合、その定期借家契約は効力を発揮しません。

契約期間

普通借家契約は1年以上の契約期間が必要となり、一般的には2年間や3年間が契約期間として多く採用されています。また、規定の契約期間が満了しても、正当な事由がない限り原則として契約は自動更新されるため、現実的には借主はいつまでも同じ物件で暮らし続けることが可能です。

定期借家契約では契約期間についての制限がないため、1年未満でも1年以上でも自由に設定できます。ただし、その期間を超えて同じ物件に暮らし続けられないため、契約期間はそのまま物件への入居期間とイコールになります。

なお契約期間が1年以上の場合、期間満了の6ヶ月前までに貸主から借主へ契約終了を通知する義務がある点に注意してください。

契約更新

契約更新の有無が定期借家契約と普通借家契約における最大の違いです。

普通借家契約の場合、正当な事由がない限り契約は自動的に更新され、借主から特別な申し入れや手続きなどを行う必要はありません。また、契約更新に際しては更新料などを貸主から借主へ請求することもあります。

定期借家契約は契約更新はありません。ただし、契約前にあらかじめ「契約更新がない」という説明が行われている必要があります。

中途解約

普通借家契約の場合、貸主からの中途解約を求めることは正当な事由がない限り認められません。ただし借主から中途解約に関して特約を定めることは可能です。

一方、定期借家契約の場合、一定条件を満たしていれば借主から解約を申し出ることが可能となります。一定条件としては、例えば床面積200平米未満の居住用建物に関する定期借家契約において、借主にやむを得ない事情があり、法的に定められている居住継続困難な理由に該当する場合といったものがあります。

なお、定期借家契約でも貸主から途中解約を求めることはできません。

賃料の増減

普通借家契約の場合、貸主と借主は双方に賃料の増減を請求する権利を有します。定期借家契約の場合、賃料の増減については特約の定めに従うものとされており、特約によってあらかじめ賃料の増減ができないと定めておくことも可能です。

どちらの場合でも貸主から一方的に賃料増額を決定することはできません。

定期借家契約と普通借家契約の利用の割合とは？

国土交通省住宅局が令和5年3月に公表した「令和4年度住宅市場動向調査報告書」によると、そもそも定期借家契約に関しては、「知っている」と「名前だけは知っている」という人を合算しても令和4年度時点で全体の37％程度しか認知されていません。

また実際に定期借家契約が利用されている賃貸契約は、全借家における2.1％（令和4年度）となっており、平成30年度から大きな増減は発生していないことが分かります。

そのため特別な事情がない限り、マンション経営では普通借家契約を選択することがベターでしょう。

※参照元：令和4年度住宅市場動向調査報告書（国土交通省住宅局　令和5年3月）[pdf]

どんな時に定期借家契約を検討すべき？

定期借家契約にこだわって検討しなければならないタイミングは、賃貸契約の期間延長を行いたくないケースです。

例えば、一時的な転勤や海外赴任などにより一定期間だけ自宅を他人に貸して賃料を得たいような場合や、一定期間後に物件を取り壊したり建て直したりする予定がある場合、また一定期間後に物件を売却することを決定している場合などがあるでしょう。

いずれにしても、事前に決めた契約期間の終了と同時に確実に入居者へ出て行ってもらいたい場合に定期借家契約が有用となります。

まとめ

基本的に定期借家契約は貸主の意向によって締結される賃貸契約であり、少なくとも日本国内のマンション経営においては普通借家契約が一般的に採用される契約です。

そのため、定期借家契約によって物件を貸し出したい場合、どうしても家賃設定などの条件において貸主が借主へ譲歩することも必要となります。

反面、定期借家契約では契約期間満了で退去してもらえるため、物件管理や運用計画によってはメリットを得られるでしょう。