新築マンション投資と融資の受けやすさ

このページでは、新築マンション投資における融資や、中古マンション投資の融資などについて分かりやすく解説しています。

新築マンション投資は融資を受けやすい？

マンション投資において金融機関からの融資は重要

マンション投資を始めようと考えた際、金融機関からの融資を受けられるかどうかは重要なポイントです。

そもそもマンション投資では、最初に費用を捻出して物件を取得し、その後は賃貸料として家賃収入を得ながら初期費用を回収していくといった流れになります。また、初期費用を回収した後は、マンションそのものを資産として保有しながら、さらに家賃収入による利益を得られるといった二重のメリットを得られることも重要です。

一方、マンションを取得するためには、まとまった金額が必要になることも無視できません。理想的には自己資金だけで物件を購入し、家賃収入を得ていくことが最もシンプルかも知れません。しかし、実際には金融機関からの融資を受けて、物件の取得費用をまかなうことが一般的です。

金融機関からの融資を十分に受けられれば、自己資金は現金として保有し、投資開始後のリスクへ備えることができます。また、長期的な信用を得られて、利率も低めに設定されれば利息が減り、毎月の返済負担も軽減されます。そのため、マンション投資と金融機関からの融資は切っても切り離せない関係といえるでしょう。

中古マンション投資は金融機関からの融資を受けにくい？

金融機関が融資金額や融資期間を検討する上で、重視する要素の1つが法定耐用年数と築年数です。法定耐用年数とは、マンションの構造ごとに法律で定められている物件の耐久年数であり、確定申告時の減価償却の計算などにも使われる基準です。

法定耐用年数を超過しているからといって、現実的にその物件がいきなり崩壊したり、資産価値がゼロになってしまったりすることはありません。しかし、法定耐用年数は客観的に認められた指標の1つであり、物件の価値を考える上で重要なポイントになります。

一般的に、金融機関では対象物件の法定耐用年数を基準として、融資可能な期間を算出します。これは、耐用年数を超えた物件では価値が失われ、投資事業による収益の維持やローン返済が難しくなるかも知れないといった考えがあるからです。

そのため、例えば法定耐用年数が47年のマンション構造であっても、中古物件として購入した時点ですでに築年数が35年を経過していれば、実質的に残りの法定耐用年数は12年となり、ローン完済までの期間も最長12年となります。

しかし、12年間の返済では利息が高額になってしまい、現実的にキャッシュフローが破綻するかも知れません。すると、金融機関は最初から融資を認めないという判断を下すでしょう。

中古マンション投資では融資審査に通っても条件が厳しい？

仮に中古マンション投資で融資が認められたとしても、利息が高額であったり、返済期間が短期であったり、はたまた頭金として支払う自己資金が高額になるなどのデメリットがあります。

そのため、そもそも自己資金に相当の余裕がある場合や、他に十分な収入源を確保できているような場合を除いて、安易に高額ローンを組むことは危険です。

新築マンション投資は金融機関からの融資を受けやすい

新築マンションでは、法定耐用年数が完全に残っている状態で融資審査を受けられます。また、新築物件としての資産価値も考慮されるため、金融機関からの融資も受けやすくなっていると考えられます。

また、最新の法令に準拠している新築マンションであれば、調査や分析も簡単になり、場合によっては法定耐用年数を超える価値を認められるかも知れません。

そのため、中古マンションと新築マンションを融資の観点から比較検討した場合、一般的には新築マンションの方が金融機関からの融資を受けやすいといった結論へ達します。

新築マンションならサラリーマンでも融資を受けられる？

日銀のマイナス金利政策などの影響により、金融機関の中にも融資へ積極的な姿勢が増えてきました。また、新築マンション投資は事業性や投資計画を検討しプランニングしやすいということもあり、そこまで高収入でない人であっても金融機関からの融資を受けられるといった可能性が高まります。

また、マンション建築や土地活用を依頼した業者が融資の相談に乗ってくれることもあり、まずはどのようなプランが自分に適しているのか、将来的な可能性も考慮しながらじっくり考えるようにしてください。

新築マンション購入時の住宅ローン契約の流れとは？

住宅ローン契約の流れ

購入申し込み・事前審査

希望するマンションを見つけて、マンションの購入申し込みが完了したら、次は金融機関に対して住宅ローンの事前審査の申し込みをします。新築マンションの購入の際は、不動産会社が仲介して提携ローンを組むことが一般的ですが、ほかの金融機関の住宅ローンを利用することもできます。

売買契約と住宅ローン本審査

事前審査に通ることで、住宅ローンを利用できるめどが立つことになります。ただし、事前審査をクリアすれば必ずローンが利用できるわけではなく、売買契約後に本審査を通過する必要があります。売買契約成立後に本審査が通ると、実際にローンを利用することが可能になります。なお、売買契約成立後に本審査に通らなかった場合のために、ローンの事前審査の際には、ローン特約を盛り込んでおきましょう。特約を結んでおくことで、審査に通らなかった際には無条件で売買契約を解除し、手付金の返還が受けられるようになります。詳しいことは、ローン申し込みの前にご自身で各金融機関に確認してみてください。

本審査を通過すると融資決定

本審査に通ってはじめて、金融機関から融資を受けることが決まります。住宅ローンの契約は金銭消費貸借契約といって、引渡しを行う前に契約を結びます。引渡し日までに諸経費の清算を行い、引渡し日に残金が金融機関から不動産会社に支払われることで、司法書士によって所有権移転登記と抵当権設定登記が行われ、物件が引き渡される、という流れです。

本審査ではどんなことが調べられる？

本審査で調べられるのは、「年収に対する返済の負担割合」「勤務先」「雇用形態」「勤続年数」「職業」「年齢」などです。また、車のローンやカードローンなど、別の借り入れがある場合にはそちらも考慮され、延滞などの金融事故があった場合は、審査に悪影響を及ぼします。ローンを組む前に、そうした点は一度整理しておくといいでしょう。

また住宅ローンを契約する際、民間の金融機関の場合は団体信用生命保険の加入が必須となります。もしものことがあった場合に、その後のお金の問題が解決できるようにするためです。団体信用生命保険に加入する際は、健康状態も審査されます。また、信用保証会社では購入者の返済能力とともに、購入物件の担保価値も審査し、トータルで見て適切な融資額・利率を決定します。

住宅ローン契約までに必要な書類は？

住宅ローンを契約する際、事前審査では本人確認書類と収入に関する書類、物件の確認資料などが必要となります。なお、不動産会社の提携ローンを利用する場合は、物件に関する資料は不動産会社側が用意してくれます。

本人確認書類は運転免許証やパスポート、健康保険証など。収入に関する書類は、前年分の源泉徴収票や確定申告の書類などが該当します。物件の確認資料としては、パンフレットや間取り図などです。

本審査の場合は、さらに詳細な資料が必要になります。家族全員の続柄の記載がある住民票や印鑑証明書、住民税決定通知書、個人事業主なら申告所得税納税証明書や事業税納税証明書などです。また、物件確認の際には売買契約書・重要事項説明書・建物登記事項証明書の提出を求められます。

金融機関のローンを比較して選ぼう

住宅ローンは金融機関ごとにさまざまな商品を用意しており、金利や融資事務手数料、ローン保証料など、内容もそれぞれに違います。マンションを探す際には、物件の内容だけでなく、住宅ローンの情報についても集めておくべきです。なお、新築マンションの場合は不動産会社の提携ローンがあることが多く、また大規模なマンションだと独自の優遇金利で借りられたり、フルローンが組みやすかったりします。もちろん、それよりも有利な条件で契約できるローンもあるので、複数の会社を比較検討したり、事前審査を申し込んでみたりして、条件のいいところで本審査を申し込むと良いでしょう。

スケジュールを確認しておこう

最後に、スケジュールのチェックについてです。通常だと物件購入後の引き渡し、住宅ローンの契約締結からの清算、融資実行などは、基本的には不動産会社側で決められることになります。住宅ローンの進め方を正しく理解し、計画的に進めていけるように、必要な書類は事前に準備しましょう。