土地活用における等価交換

土地活用における「等価交換」とは、すでに所有している土地の全部または一部を不動産開発業者（デベロッパー）へ提供して、その土地にマンションなどの建物を建築してもらい、その後に土地の価格に相当する建物の区分所有権を取得するという方法です。

ここでは、等価交換の仕組みやメリット・デメリットをまとめました。

等価交換の仕組み

土地の価格に等しい建物の区分所有権を獲得

土地を所有している場合、有効に活用しなければ固定資産税などの支出が増えていく一方ですが、自分でマンションを建築するには高額な費用を負担しなければなりません。

しかし、デベロッパーへ土地を提供（売却含む）して、自分の代わりにマンション建築などを行ってもらうことで、住宅ローンなどを活用することなく土地活用を行うチャンスを得られます。また、建物の完成後は、土地価格に相当する建物の区分所有権を得られるため、改めて物件の収益化を目指していくといった選択も可能でしょう。

等価交換で取得した区分所有権の使い方は自由

例えば、等価交換によってマンションの1フロアの区分所有権を取得した場合、それぞれの部屋をどのように活用するかは自分の意思で決めることができます。

自身や家族の居住用として使うことはもちろん、賃貸物件として第三者へ貸し出して家賃収入を得たり、生前贈与として子や孫へ渡したりといったことも可能です。

使い道に困っていた土地や、活用プランが全くなかった土地であれば、等価交換によって効率的に選択肢を増やせるかも知れません。

等価交換で得た区分所有権を売却する際のリスク

当然ながら、居住や賃貸だけでなく、改めて完成した建物の価値を上乗せして、分譲マンションとして第三者へ販売することも可能です。ただし、土地の価格が原価で評価されることに対して、区分所有権に対する価格はデベロッパーの利益を考慮して決定されることが多く、実質的な価値としては土地価格より区分所有権の方が下がっているということも考えられます。

そのため、区分所有権で得た範囲を売却しただけでは、土地をそのまま売却した場合よりも売却益が目減りしてしまう可能性もあるでしょう。

等価交換の考え方

等価交換によってどの程度の区分所有権を得られるかは、土地の価格と、その上に建てられる建物の建設費用などによって決定されます。

例えば1億円の土地を持っているとして、それをデベロッパーへ提供し、その土地の上に2億円の建設費でマンションが建てられたとします。すると、土地価格とマンション建設費の合計「3億円」に対して、土地所有者は「1億円」に相当する区分所有権を得られることになり、建物全体の3分の1について自由に活用できるといった仕組みです。

ただし、実際のマンションの建設費や区分所有権の価値については、デベロッパー側が決めるケースも多く、完全に客観的な価格評価になっているとは限りません。

なお、土地の全部を提供するのか（全部譲渡方式）、土地の一部の所有権についてのみ提供するのか（部分譲渡方式）によっても、具体的な契約内容が異なることに注意しましょう。

全部譲渡方式と部分譲渡方式

全部譲渡方式

全部譲渡方式とは、最初の段階で土地の全てをデベロッパーへ提供し、建物が建った後から価格に相当する区分所有権を受け取り、登記する方法です。

この場合、契約そのものはシンプルになりますが、先に土地を手放してしまっており、建物が完成して区分所有権の譲渡が完了するまで、一切の権利を失ってしまうといった問題があります。

部分譲渡方式

部分譲渡方式とは、まず土地の一部について所有権をデベロッパーへ譲渡・売却し、残りについては土地オーナーの所有権を維持したままで、オーナーとデベロッパーで土地を共有するといった方法です。そして、建物の建設が完了した段階で、譲渡した土地の価格に相当する区分所有権を取得するといった流れになります。

部分譲渡方式では、全ての権利を最初に手放すリスクを避けられるため、基本的に等価交換で土地活用を希望する場合、部分譲渡方式による契約を選ぶことが大切です。

等価交換のメリット

ローンを組む必要がない

土地活用における等価交換の最大のメリットは、住宅ローンなどで借入金を用意しなくても、新築マンションなどの区分所有権を得られるということです。

通常、更地に自分でマンションなどを建てようとすれば、莫大な費用が発生し、それをまかなうためにローンを組むといったことが必要になります。

しかし等価交換を使えば、土地所有者が自分で建物の建築費用をまかなう必要がなく、初期投資コストを大幅に下げられることや、将来的な返済困難といったリスクを避けられることがポイントです。

借地権付き土地に対する節税効果

土地をそのまま相続したり贈与したりする場合、課税対象は評価額そのものになります。しかし土地にマンションなどを建てた上で、物件を賃貸として他人に貸していると、借地権が発生するため、土地評価額などから借地権割合に応じた価格が減じられます。

結果的に、課税対象額が下がって相続税や贈与税も下がるので、節税対策としてのメリットを得ることが可能です。

「立体買換えの特例」の適用

「立体買換えの特例」とは、不動産が一定の要件に合致する場合、不動産を売却した際に発生する譲渡所得税を「100％繰り延べられる」という税制上の特例措置です。

通常、土地を売却する場合、土地の取得費用よりも売却益の方が上回れば譲渡所得税が発生します。しかし、例えば市街地内の土地に関して等価交換をする場合、最初から「既成市街地にある土地の中高層耐火共同住宅建設のための買換え特例（措法37条の5の1の二）」に適用する建物を選択的に建築できるので、譲渡所得税を100％繰り延べられる可能性があります。

ただし、立体買換えの特例はあくまでも課税の繰り延べです。将来的に区分所有権を売却する場合、まとめて譲渡所得税を支払わなければならなくなる可能性もあり、詳細はあらかじめ税理士や税務署へ問い合わせて確認しておくことが必要です。

等価交換のデメリット

土地を手放さなければならない

全部譲渡方式の場合、最初に土地の所有権を全て手放さなければなりません。

部分譲渡方式であれば、一部の土地の所有権については手元に残したまま、デベロッパーと土地を共有するという形になりますが、土地そのものを自由に扱うことができなくなるので、結果的に土地の所有権を制限されてしまうといったことになります。

デベロッパーが主導権を得やすい

等価交換では、土地所有者の取引相手は不動産の専門家であり、土地の評価や建物の内容についてもデベロッパーの主導で話を進められる可能性があるでしょう。

そのため、土地所有者が不利な契約にならないよう発言すべき点は発言し、確認すべき内容についても確認することが重要です。

デベロッパーに土地を譲渡されてしまうリスク

全部譲渡方式はもちろん、部分譲渡方式であっても、デベロッパーが所有する土地の権利を第三者へ譲渡・売却してしまうかも知れません。

デベロッパーは信頼できる相手であったとしても、新しい所有者までそうだとは限らず、トラブルの種になる可能性があります。

全ての土地で等価交換を成立させられるわけではない

等価交換として土地活用を考えた場合、その土地でマンション建築がそもそも可能かどうかといった問題があります。また、マンションを建てても採算性に不安があれば、等価交換に応じてくれるデベロッパーも現れにくいでしょう。

等価交換のメリットを活かす方法

等価交換ではマンション建築の初期費用を抑えられますが、実際にマンションオーナーとして不動産投資を進めていく中では、マンションの維持管理にかかるコストも重要です。

そのため、等価交換後のマンション管理などを含めてデベロッパーと契約する場合、管理コストが安かったり無料だったりする相手を探すことで、より高い利回りを追求しやすくなります。

等価交換では目先の価格や区分所有権だけに目を奪われず、長期的な投資プランを検討することが大切です。