不動産の出口戦略について

不動産の出口戦略とは何？

不動産の出口戦略とは一般的には「物件の売却」に関する戦略のことです。ただし広義では「投資の最終地点」としても使われます。出口戦略には不動産を賃貸物件として活用し続ける、自宅として活用するなど保有するという選択肢もありますが、併せて売却するときのことも含めて考える必要があります。

出口戦略で考えるべきことは「不動産を売却するときの価格」です。購入価格に比べて売却価格がどのくらい低くなるのかを考えると、投資した元本をどれだけ維持できるかがわかります。出口戦略を立ててなるべく元本を維持できる不動産に投資することが成功のカギです。

株式投資であれば株式を購入する資金が元本となりますが、不動産投資の場合は不動産の購入価格が元本です。不動産投資では賃料が発生するため、賃料から得られる収益が重視されがちですが、投資である以上は元本を大きく減らさないことが基本的な戦略として必要となります。

なぜ出口戦略が大切なの？

不動産で出口戦略が重要視される理由は、投資の本当の利回りは物件売却の際に決定されるからです。毎月の賃料が高い物件であれば利回りが高く感じられますが、もしも売却の時の評価額が購入時の半分になったとすれば、最終的な利回りは大きく低下してしまいます。

実際の利回りは経費や減価償却費、各種税金を考慮しますが、単純に次のような例を考えればわかりやすいでしょう。

	物件A	物件B
購入価格	2,000万円	2,000万円
売却価格	1,000万円	1,800万円
毎月の賃料	20万円	10万円
10年間の賃料合計	2,400万円	1,800万円
売却損	1,000万円	200万円
最終的な利益	1,400万円	1,600万円

このように物件Aは物件Bよりも賃料が高いですが、売却損も大きいため、10年間の総合的な利益を考えると物件Bのほうが優秀です。出口戦略を立てると本当の利回りが見えてきます。

物件による出口戦略の違い

出口戦略は物件の形態によって異なるため、所有する不動産に合わせて立てることが大切です。「マンション」「アパート」「一戸建て住宅」の3種類の物件の出口戦略について解説します。

マンションの出口戦略

マンション投資の出口戦略は、大きく分類すれば「保有」と「売却」の2種類です。保有する場合は「賃貸物件としての運用」「自宅として活用」「相続」の3種類が考えられます。売却の場合は「短期譲渡」と「長期譲渡」の2種類です。売却した年の1月1日に不動産の保有期間が5年未満であれば短期譲渡、5年超であれば長期譲渡となります。

売却の場合は「物件の需要」「売却の時期」「売却価格」の3つのポイントで出口戦略を立てますが、短期譲渡と長期譲渡では売却益に課せられる税率が異なるため注意が必要です。

税額＝課税短期譲渡所得金額×30％（住民税9％）

出典：国税庁：No.3211　短期譲渡所得の税額の計算

税額＝課税長期譲渡所得金額×15％（住民税5％）

出典：国税庁：No.3208　長期譲渡所得の税額の計算

このように長期譲渡のほうが圧倒的に税率が低くなるため、基本的に長期譲渡を前提とした出口戦略となります。

アパートの出口戦略

アパートの出口戦略の場合も「保有」と「売却」の2種類に分けられます。保有した場合の出口戦略はマンションと同様ですが、売却をする場合は「短期譲渡」「長期譲渡」「リノベーション後の売却」「建物を解体し土地を売却」の4種類から選択が可能です。つまりマンションよりも出口戦略が豊富で、活用しやすい不動産であると言えます。

リノベーションをすれば売却価格を底上げできるため、元本の減少を抑えることができます。ただしリノベーションには費用がかかるため、費用対効果も含めた出口戦略が必要です。

解体後の土地売却は古いアパートを売却する場合に効果を発揮し、目安としては築30年以上のアパートであれば土地として売却したほうが良いとされています。アパートの評価額があまりに低くなると、土地単体で売るよりも売却価格が下がってしまうからです。

一戸建て住宅の出口戦略

一戸建て住宅で考えられる基本的な選択肢はアパートと同様ですが、築年数が経過していない場合、買い手の幅が広いことが一戸建て住宅の出口戦略で特徴的な部分です。買い手として考えられるのは、不動産投資家とマイホーム探しをしている一般の購入者、さらに入居した人に対して購入を促すこともできます。

リフォームやリノベーション後に売却することもできますし、解体して土地だけの売却も可能です。このように出口戦略の幅は広いですが、RC造のマンションと比較すると建物自体の寿命が短いため、早めに売却することをおすすめします。

構造による出口戦略の違い

出口戦略は物件の種類だけでなく、構造によっても異なります。次に、RC造と木造の構造による出口戦略の違いをご紹介します。

RC物件の出口戦略

RC物件の出口戦略で考慮すべきことは、木造と比べて耐用年数が長く建物の寿命は長いものの、修繕費用や固定資産税、解体費用などが高額になることです。とくに築年数が経過したRC物件の場合、解体して土地を売却する場合もリノベーションする場合も、木造よりも大幅に費用が高くなるためそのための費用を把握しておきましょう。

しかし耐用年数が長いというメリットをもつため、築年数が経過しても売却しやすいのがRC物件です。築年数が経過した木造物件は劣化が進み売却価格が大きく下がりがちですが、RC物件はある程度の売却価格を保持できるため元本が維持しやすくなります。

また長期的に保有するという出口戦略においても、RC造は非常に有効です。物件としての評価は木造よりも高く、客付けも簡単であるため、小さなリフォームを繰り返し行っていれば住宅ローン完済後も賃貸物件として保有し、安定的な収入を得ることも可能となります。

木造物件の出口戦略

木造物件の出口戦略では、耐用年数が短く建物の寿命が短いこと、物件の評価がRC造よりも低くなること、固定資産税や修繕費用が少額で利回りが高いことを考慮しましょう。

RC造と比べて建物の寿命が短く劣化しやすいというデメリットがありますが、RC造よりも解体費用が安価になるため土地だけの売却がしやすいことがメリットです。評価の高いRC造よりも元本の減りは大きいと思われますが、買い手の幅は広いため、立地や条件がよほど悪くない限りは売りやすくなります。

ただし長期的に保有して、住宅ローン完済後に安定収入を得るという出口戦略は難しいでしょう。修繕費用などは少額になるものの、築年数が経過した木造物件は客付けが難しく、大幅に利回りが下がってしまうことが考えられます。木造物件は元本維持・長期保有のどちらも難しく、出口戦略においてはRC造の方が優秀です。

出口戦略を成功させるためのポイント

不動産の出口戦略についてさまざまな視点から解説してきましたが、ポイントとなるのは次の2つです。

複数通りのシミュレーションを行う

出口戦略を成功させるためには、まず売却の価格・タイミング・方法について複数通りのシミュレーションを行うことです。もちろんそこに、「保有する」という選択肢を入れても構いません。さまざまな可能性を考えてシミュレーションしましょう。

不動産の種類と構造を考慮する

不動産の種類や構造によって出口戦略で考えるべきことは異なります。不動産を売却するとしても、物件の種類ごとにそれぞれ適切な売却方法やタイミングがあり、その見極めを間違えると出口戦略は失敗してしまいます。不動産の種類や構造による特徴を抑えて、出口戦略を立てることがポイントです。