高収益を期待できるマンションを建てるには？

マンションを建てるメリットを理解する

どのようなマンションであれば高い収益性を期待できるのか。それを考えるにはまず「収益物件としてマンションを建てるメリットや目的」について、適切に理解しておくことが必要です。

希少性の高いマンションを建てられる

マンションのような大型物件はアパートや一戸建てのように、ある程度の面積があれば建てられるというものではありません。なので、マンションそのものが希少性を有している物件と言えるでしょう。

その地域で「物件としての希少価値が高い」ということは、競合他社との過当競争が起きにくく、家賃の値下げ合戦といったリスクが低いと考えられます。そのため、結果的に高収益を維持しやすいという点がメリットのひとつです。

物件の経年劣化による賃料下落幅が少ない

一般的なアパートや個人住宅のような物件と異なって、重量鉄骨造や鉄筋コンクリート造のマンションは建物としての強度が高く、経年劣化による変質が少ないのもポイントです。

当然ながらマンションの価値を一定に保つためには、施設や設備の定期メンテナンスで安全や品質を守ることは欠かせません。しかし、根本的に物件の耐久性が高いマンションであれば、経年劣化そのものの速度を抑えやすいのが特徴。長期的な事業継続においても家賃の下落幅を低減しやすいのです。

投資額に見合った収入を期待できる

マンション建築は初期投資として高額の費用がかかります。そのため、投資額という点だけ見ればハイリスクといえるでしょう。

完成したマンションは集客率を高めることで、継続的に家賃収入が発生。物件そのものが資産価値を有している現物資産なのです。また、空室リスクを解消するために保険やサブリースなど様々なリスク管理の方法もあり、それぞれを活用しながら事業計画をプランニングできます。

マンションで投資額に応じたリターンを期待するには、事前にきちんとシミュレーションした上で、長期的な経営プランを考案するのが必須条件です。

なお、キャッシュフローが破綻する予兆があるなら、その前にマンションを売却・現金化するほか、出口戦略の策定も忘れてはいけません。

マンション建設の流れ

土地活用のプランニング

まずは土地活用をハウスメーカーや不動産投資会社など、不動産の専門家へ相談します。土地によって建てられるマンションの規模が変わるので、周辺環境によってマンションの方向性をプランニングする必要があります。土地の価値や適性をプロの目で考えながら、具体的な内容を考えていくことが大切です。

プランの検証とハウスメーカーの決定

ある会社から提案されたプランが本当に信頼できるものか、しっかりと検討しなければなりません。場合によっては他の専門家やハウスメーカーなどにセカンドオピニオンを依頼することも有効でしょう。

構築できたプランについてきちんと実効性や有効性を確かめられれば引き続き検討し、そうでないなら改めて信頼できるハウスメーカーや建設会社を選び直しましょう。

請負契約の締結と着工

ハウスメーカーや工務店などのパートナー企業を決定後、請負契約の締結へと進みます。工期や費用などについても改めて詳細を確認しながら、本当に納得した上で契約を締結することが不可欠です。

なお、契約締結後はマンションオーナーがやることはあまりありません。ただし、プロに任せきりにするのでなく、定期的に担当者と連絡を取りながら、きちんとオーナーとして工事を見ていくことも重要です。

入居者の募集についても、オーナーとしての要望を提示しながら話し合っていくようにしましょう。

竣工・事業開始

マンションが完成すればマンション経営がスタートします。マンションの運営管理を専門会社へ任せるのであれば、コミュニケーションを密にすることが大切です。

マンション経営は建物が完成してからが本番です。事業の安定と高収入を維持する方法について、フローをしっかり考えていきましょう。

マンションを建てるコストの考え方

階数ごとに建築の構造も決まる

マンションの構造や工法は階数によっても違います。

高階層のマンションの建築工法は「鉄筋コンクリート造」さらに超高層マンションでは「鉄骨鉄筋コンリート造」が採用されています。

対して3～5階建ての低層マンションであれば、選べる構造の種類にも「重量鉄骨造」や「壁式プレキャストコンクリート造（壁式PC造）」といった工法が追加できるのがポイントです。

マンションの構造によって費用が変わる

原則として、強度や設計の自由度の高いマンション構造になるほど、建設コストは高くなります。ただし、設計内容によっては構造よりも設計プランが費用に影響するため、具体的な見積もりについては専門家と相談していくことが欠かせません。

また、地域の物価によっても費用は変動します。あくまでも一般例として、構造ごとの費用は以下のような価格帯が一般的です。

• 鉄筋コンクリート造：約100万円程度／坪
• 重量鉄骨造：約100万円程度／坪
• 壁式PC造：約80万円程度／坪

参照元：不動産情報HOME4U （https://land.home4u.jp/guide/mansion-management-8-1891）

構造ごとの特徴を理解する

例えば、鉄筋コンクリート造は設計の自由度が高く、高階層のマンション建築を実現できます。一方、柱や梁で構造を支えるため、広い空間を確保するような設計やデザインには不向きです。

一方で、壁式PC造は工場で事前に製造したコンクリート壁を運搬し、現場で組み立てる工法です。柱や梁でなく壁によって建物を支えるため、空間内部は比較的すっきりとした雰囲気を保つことができます。ただし、壁の枚数を増やさなければならないため、一室の空間を広くする設計には向きません。

重量鉄骨造は鉄筋コンクリート造と壁式PC造の中間に位置するような構造で、設計の自由度は鉄筋コンクリート造よりもやや劣ります。しかし、それぞれの梁を太くできるため、広い空間でも支えやすいことが特徴的。そのため、1階部分に店舗や事務所などを設けたいマンションにも有効です。ただし壁式PC造よりも柱や梁が増えるので、室内空間のシンプルさが制限されることもあります。

マンションを建てる上で注意すべきポイント

デザイン性

マンションの空室リスクを軽減して価値を高める上で、デザインは非常に重要な部分です。例えばデザイナーズマンションのような物件であれば、デザインそのものがマンションの価値に直結します。ただしデザインには流行もあり、トレンドを追いすぎると将来的に空室リスクが高まるかも知れません。

ハウスメーカーやデザイナーから提案されるプランでは、必ずマンションの外観・インテリアに関するイメージイラスト（イメージパース）が添付されるので、それをもとに話し合いを進めます。

また、タイルや壁紙といった建材は、触感も大切な要素です。イメージイラストと合わせて素材サンプルも見せてもらうと良いでしょう。

入居者のライフスタイルを想定した間取り

部屋の面積と間取りについて考えることも大切です。脱衣所や洗面所といった空間を省略すれば、居住空間を広めに確保可能。しかし一方で利便性が低下する恐れもあります。

マンションの間取りはイメージする入居者のライフスタイルを考えながらプランニングすることがポイント。単身者向けとファミリー向けでは、間取りから違うのが通常です。

その他、エアコンやウォシュレット、インターネット環境といった部分も入居者集めにおいて重要。リモートワークが増えてきて、自宅環境の良し悪しを重要視する傾向が強くなってきています。

エレベーター・オートロックの有無

エレベーターは利便性を向上させますが、建設コストが増大し、さらにメンテナンスコストも発生します。

高階層のマンションでエレベーターは不可欠ですが、低階層マンションではコストメリットを考えながら検討しましょう。

また、オートロックについても同様に、メリットとデメリットを考えて判断することが必要です。設備の拡充は入居者を見つけられやすい分、ランニングコストが増えるため、長期的なキャッシュフローの検討が重要です。

バルコニーの必要性

昨今のマンションの中には、設計やデザイン上の観点からバルコニーを削除している物件もあります。

バルコニーをつけるかどうかは、後から改修や設備変更でできるものでないため、設計段階で十分に考えておかなければなりません。

駐車場・駐輪場・バイク置場

駐輪場や駐車場などのスペースをどのように確保するかも検討課題です。

特に車やバイクに関しては地域環境でニーズや所有率が変わるため、地域特性も分析しながら検討しておきましょう。

収益性の高いマンションを建てるには綿密な事前準備が重要

高収益のマンションを建てるには細部までプランを考えて、具体的なアプローチを実行することが肝心です。

ただし、素人だけでは大規模物件の詳細を全て把握・管理するのは難しいため、まずは本当に信頼できるパートナー会社を見つけていきましょう。