マンション経営の始め方とは?

このページでは、マンション経営の始め方について基礎から詳しくまとめていますので、ぜひ事業プランを検討する際の参考としてご活用ください。

初心者でもマンション経営は始められるのか?

結論からいえば、様々な資産運用の中でもミドルリスク・ミドルリターンとされるマンション経営は、初心者にとっても比較的チャレンジしやすい不動産投資事業だと考えられます。ただし、マンション経営を適正に始めるには最初にしっかりとした事業プランや投資計画を確立することが不可欠であり、そのためにもマンション経営の始め方から、全体的な流れまでを把握しておくことが必要です。

マンション経営を始めるまでの流れ

1.マンション経営の目的を明確にする

マンション経営を含めて、どのような資産運用や投資ビジネスであれ完全にリスクがゼロというものは存在しません。だからこそ、どうして自分がマンション経営を始めたいのか、その目的を明確化しておくことが重要です。

家賃収入を副業的な収入源としたいのか、マンション経営で老後資産を形成したいのか、長期的な節税対策や相続税対策として考えているのかなど、人によってマンション経営をスタートさせる理由は様々です。そのため、それぞれの目的に合わせた事業プランを考えることがマンション経営の第一歩といえるでしょう。

また、マンション経営の目的をしっかりと定めることで、自分が何の情報を集めるべきか見えてきます。

2.多角的なアプローチで情報収集をする

マンション経営の目的が明確になれば、必要と思われる情報の収集を積極的に行わなければなりません。

マンション経営の情報収集には、書籍やWEBサイトといった資料を教材として活用できるだけでなく、不動産投資会社が主催しているマンション経営セミナーへ参加したり、実際にマンション経営を行っているオーナーから話を聞いたりと、様々な手段が考えられます。

初心者がマンション経営を始める場合、不動産投資会社などの専門家へ相談することも賢明ですが、そもそもオーナー本人に知識が不足していれば相手が信頼できるプロかどうか判断することもできません。また、不動産業界のニーズや情勢は時代に応じて変化しており、常に新しい知識や情報へアプローチする姿勢も大切です。

3.目的のエリアの不動産会社に問い合わせる

不動産会社へ直接に問い合わせることで、その地域の賃貸市場やマンションの家賃相場などを確認できる場合もあります。

なお、不動産会社へ問い合わせる場合は、1社だけに問い合わせるのでなく、複数の不動産会社へ問い合わせた上で得られた内容を比較検討することが肝要です。

極端に条件が良かったり、明らかに相場よりもお得な情報を提供されたりした場合、その不動産会社へ飛びつくのでなく、どうして他社と条件に差があるのか理由について検討する冷静さも忘れないでおきましょう。

4.プロの目と自分の目の両方で現地調査をする

原則として、マンション経営では物件や建築予定地の現地調査を事前に行うことが必須です。また、専門家へ依頼してプロの目による現地調査を行ってもらうだけでなく、オーナーが自分自身で現地を訪れ、消費者や入居者の目線で現場を確認することも大切です。

マンションの実状や周辺環境は、資料やカタログだけでは確認できない点も多く、本当にそこへ住みたいと思えるかどうかチェックする姿勢を保っておきます。加えて、既存物件であればマンションの汚れや散らかり具合、現状の入居者の様子なども合わせてチェックします。

複数の物件を実際に確認することで、物件ごとの特性や注目ポイントを自分なりに理解できるようにもなるでしょう。

5.目的の物件に関する買付申込書の提出

自分なりに購入したいと思えるマンションが見つかれば、売主へ買付申込書を提出して「買いたい」という意思を提示します。

買付申込書はあくまでも購入意思を相手方へ伝える段階であり、契約としての法的拘束力はありません。

6.金融機関に融資相談する

目的の物件が見つかれば、それを購入する具体的なプランを考えていくことになりますが、その際には金融機関へ融資の相談をすることもあるでしょう。

一般論として、高額な初期費用が必要となるマンション経営や不動産投資は、金融機関からの融資を活用して事業を始めることが通常です。

金融機関へ相談するといっても、いきなり融資の申込みや条件について話をする必要はなく、まずはマンション経営に融資を活用するに当たって覚えておくべき内容の確認だけであっても問題ありません。

とはいえ、実際に融資を申し込む際には、改めて金融機関の融資担当者と話をして事業に対する信頼性を認めてもらうことが必要になるため、事前相談であっても真剣かつ誠実な態度でのぞむことが重要です。

また、融資を受けるために必要な書類や、実際に融資が受けられるとしてどれくらいの時間がかかるのかといった点についても確認しておきましょう。マンションの売主によっては速やかな現金化を希望している場合もあり、融資まで長い時間がかかる場合、交渉が困難になる恐れもあります。

金融機関の融資事前審査も活用する

事前審査とは、文字通り融資の実現性が期待できるのか前もって審査されることを指します。事前審査に受かったからといって確実に融資が実行されるとは限りませんが、少なくとも事前審査に落ちてしまう場合、融資を受けられない何かしらの要因が存在すると分かるため、問題解決に向けて再検討することが可能です。

7.宅地建物取引士による重要事項説明

事前審査に受かっても、マンションを購入する前に宅地建物取引士による重要事項説明を受けなければなりません。宅地建物取引士は国家資格であり、不動産について専門知識や適正な調査能力を有していると認められたスペシャリストの証明です。

マンションを含めて不動産取引は様々な権利関係や取引条件が絡むものであり、国土交通省は買主保護の観点から、宅地建物取引士による重要事項の説明が義務づけられています。

宅地建物取引士による説明は、疑問点をしっかりと解消して、確認すべき点も詳しく確認するためのものであり、もしも説明を受けても不信感や疑念が残るようであればひとまずプランを白紙に戻す冷静さも重要です。

8.売主と物件に関する売買契約を結ぶ

目的とするマンションについて理解を深めて、自分なりに購入意思を再確認すれば、改めて売主との売買契約へ進みます。

売買契約や交渉は、マンションのオーナーと直接に行う場合もあれば、仲介役となる不動産会社とやりとりする場合もあります。

それぞれに契約条件を確認し合って売買契約について合意を得られれば、双方が契約書へ署名・捺印して、買主は手付金を支払うという流れです。

なお、宅建業法によって手付金は不動産の売買代金の20%以内であり、かつ必ず「解約手付」であると定められています。

解約手付とは?

解約手付とは、手付金を支払った買主がそれを放棄することで、売買契約を解消できるという条件にもとづいた費用です。

つまり、解約手付として手付金を支払っている場合、すでに売買契約書にサインした後であっても、途中で問題が発覚したり気になることがあったりすれば契約を破棄することが可能です。

ただし、言い換えれば金融機関の融資審査に落ちるなど買主側の事情で売買契約が不成立となってしまった場合、解約手付は全額没収という形になります。そのため、融資特約などを付帯しておき、融資未承認時には契約を解除できるといった要項を設置しておくこともポイントです。

9.融資審査と金銭消費貸借契約

売買契約を締結して、実際のマンション取得に必要な金額が具体化されれば、改めて金融機関で融資を申し込みます。

融資が実行されるためには、各金融機関が定める条件に照らし合わせて融資審査が行われ、それに合格しなければなりません。

融資審査の合格条件は、マンション経営の事業性や将来的な信頼性といったビジネス面での項目のみならず、申請者の健康状態や経済状態、マンションそのものの担保価値など、様々な観点から項目が設定されています。また、金融機関によって独自の審査基準を設けている場合もあり、例えばA社の融資審査に落ちたとしても、B社の融資審査であれば合格するといったケースもあり得ます。

ただし、融資審査に受かって「金銭消費貸借契約(ローン契約)」を締結した後は、金利や融資期間(返済期間)といった融資条件の変更を求めることができないため、必ず諸条件についてしっかりと担当者へ確認しておくようにしてください。

10.物件取得に関連した決済・登記・引き渡し

金融機関の融資審査に通れば、改めて不動産会社や専門家の立ち会いの下で、マンションの買主・売主の双方による物件状況などを確認し、問題がなければ決済へと進みます。

なお、決済期日は売買契約の締結から1ヶ月以内が一般的とされており、決済は融資を申し込んだ金融機関の店舗において行われます。決済時は司法書士にも同席してもらい、登記手続きについて対応してもらうこともポイントです。

一連の流れが完了すれば最終的に物件引き渡しとなり、マンションの新オーナーとしてマンション経営を進めていくことになります。

マンション経営は1人で悩まずプロの知識も借りてみよう

ただ単にマンション経営を始めるだけであれば、基本的に初心者であっても実行可能です。しかし、マンション経営を適正にスタートさせて、事業としての安定性や将来性も確保していくためには、必ず事前に専門的な知識や最新の市場にもとづいた情報などを収集して、具体的な投資プランを構築しておかなければなりません。

そのため、本気でマンション経営を成功させたいと思う人こそ、自分だけで全てを解決しようとするのでなく、信頼できる専門家を見つけて、ビジネスパートナーとしてのサポートを受けることが賢明です。

簡易収支シミュレーション

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※収入・支出の算出額については、空室率、借入金額などの条件は加味していません。
※あくまでも仮想シミュレーションであり、実際の数字とは異なりますのでご了承下さい。

●2020年9月30日時点の情報をもとに調査しております。
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※参照元:全国賃貸住宅新聞PDF版無料配布6月22日号(https://www.zenchin.com/info/11028.php)

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