マンション経営の黒字化を目指すには？

このページでは、マンション経営などの不動産投資において黒字化や黒字経営を目指す上で基本となるポイントを解説しています。マンション経営を黒字化して、適切な利回りを達成していくためにまずは最低限必要と思われる知識を把握しておきましょう。

マンション経営における黒字化のポイント

マンション経営において黒字化を目指すために意識すべき注意点は少なくありませんが、特に以下のような内容は積極的にチェックしていかなければならないと考えられます。

エリアニーズの見極めとターゲット層の明確化

マンション経営だけでなく、不動産投資では事前のマーケティング調査による物件情報の取得やエリアニーズの分析が重要です。加えて、マンション経営では具体的にどのような属性を持つ人々を入居者とするのか、ターゲット層の明確化も欠かせません。

マンション経営と一口に言っても、実際には入居する人々によって物件に対するニーズやエリアごとの特性が異なります。そのため、物件の特性や立地条件と、入居者のターゲット層がきちんとマッチしていなければ健全なマンション経営は困難となるでしょう。

適切なランニングコストの計算とシミュレーション

マンション経営には様々なランニングコストが発生します。特に不動産ローンの返済金や管理会社へ支払う手数料は、毎月必ず発生するコストであり、また固定資産税のように年間で必ず発生するコストもあります。

どれだけ家賃収入を高めても、ランニングコストと照らし合わせてバランスが保たれていなければ、キャッシュフローを安定させることはできません。

マンション経営の黒字化は、最初にキャッシュフローをきちんとシミュレーションして安定させた上で、コスト削減などの具体策を講じて追求していくことが大切です。

リスクマネジメントへの意識と対策

マンション経営には空室リスクの他にも、設備の故障や老朽化に伴うメンテナンス、さらには台風や火災など、様々なリスクが存在します。そのため、それらのリスクについても常日頃から意識して、適切な対策を実施しておかなければなりません。

リスクマネジメントの具体策としては保険への加入や定期的な点検作業、その他にも管理会社と連携した運営プランの見直しなど色々なものが考えられます。

個人事業主としてのメリットと法人化のメリットの比較

個人事業主としてマンション経営をスタートさせたとして、実際に経営が安定化して黒字化が進んでくると、法人化によって経営スタイルを変更した方が節税効果を得られることも考えられます。

個人事業主としてのメリット・デメリットと、法人化によって得られるメリット・デメリットと自身の現状を踏まえて法人化も検討してみましょう。

キャピタルゲインや出口戦略の検討

マンション経営を含めてあらゆる投資にはリスクがあり、赤字経営が深刻化したり常態化したりするケースも考えられます。そしてそのような場合、無理に黒字化を目指すよりも、いっそ投資を終わらして損失を最小限に抑える出口戦略が重要となります。

マンションを売却して得られるキャピタルゲインやローンの残債、またどのようなタイミングでマンションの売却を検討するかといった出口戦略は、必ず不動産投資をスタートさせる前にプランニングしておくようにしましょう。

信頼できる管理会社の見極め

マンション経営では、24時間365日体制で入居者のトラブルなどに対処しなければならないことも珍しくありません。そのため、実際の運営では各種業務を不動産管理会社へ委託することが一般的です。

しかし世の中には悪質な管理会社もあり、手数料を取りながら適切な運営・管理を行わないものもあります。

管理会社の見極めはマンション経営のリスクに直結する重要なポイントであり、しっかりと比較検討して自分なりに信頼できる管理会社を見つけてください。

マンション経営で赤字経営が常態化してしまう人の特徴は？

あらかじめ投資戦略や事業計画をきちんと考案せず、行き当たりばったりのマンション経営を行う人はキャッシュフローが悪化して赤字に陥りやすくなります。また、メリットにばかり目を向けて、リスクやデメリットを考えない人も危険です。

また、他にも収入源があり、節税対策を目的としてあえて赤字経営による損益通算を考える人もいるでしょう。ただし、適切な経営管理にもとづいて赤字状態が維持されている状況と、単なる赤字経営が結果的に損益通算でカバーされている状況は致命的に異なります。

そのため、基本的にはきちんと黒字経営を考えてマンション経営を進めていけるように意識しなければなりません。

マンション経営の黒字化戦略はプロの意見も参考にする

マンション経営において黒字化を目指したり、安定的な黒字経営を維持したりする上で、不動産投資の初心者や素人だけでは難しい判断を迫られる状況も少なくありません。そのため、少しでも不安点や疑問点が生じた場合、速やかに不動産投資会社などの専門家へ相談して、プロの立場から客観的にアドバイスを受けることも有効です。

ただし不動産業界には様々な会社やプロが存在するため、まずは信頼できるプロを見つけるための比較検討をしっかりと行いましょう。

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