マンション経営をするなら
収支計画を考えよう

マンション経営などの不動産投資を事業化するためには、あらかじめ収支計画をきちんと構築した上で長期的にお金の流れを考えていかなければなりません。このページでは、マンション経営において必須となる収支計画についてまとめています。

マンション経営における「収支計画」とは？

収支計画とは、マンション経営において発生すると考えられる収入と支出の全てをまとめて長期的なお金の流れをシミュレーションすることです。また、その結果作成された計算書を指します。収支計画はマンション経営の利益を考えるだけでなく、支払うお金や費やさなければならないコストを考える上でも必要です。収支計画をどれだけ綿密かつ正確に構築できるかでマンション経営の成功率や利回りが変わります。

収支計画は所有しているマンションの価値やリスクについても考慮するため、築後10年や20年といった時間経過の影響を盛り込むこともポイントです。

収支計画を立てるための基本ポイント

収支計画は前提として、収入として得られるお金と支出として失うお金、それぞれ全ての種類を網羅して計画書に盛り込むことが必要です。そのため家賃収入などの利益はもちろん、修繕費やローン返済といったランニングコストや、空室率による収入ロスといった要素に関しても検討しなければなりません。

収入として考慮すべき項目

マンション経営において、収入として考慮すべき項目にはまず家賃収入があります。

マンション経営では駐車場の賃料や自販機などを設置して得られる収入などもありますが、基本的に家賃収入が収入源として最重要のものとなります。収支計画も家賃収入を前提として考えましょう。

家賃収入は必ず空室リスクを前提として、空室率を反映した金額で計算することがポイントです。

支出として考慮すべき項目

収支計画に盛り込むマンション経営の支出は、ランニングコストとして発生する全ての費用が対象となります。

毎月のローン返済や保険料、固定資産税などの税金から、マンションの築年数に応じて必要となる改修費や、突発的なトラブルに対する修繕費といった費用も全て考慮することが必要です。またローンに変動金利を選択している場合は金利変動のリスクについても考えましょう。

収支計画書の作成で注意すべき4つのポイント

収支計画をまとめた収支計画書を作成するに当たっては、以下のポイントを注意した客観的なシミュレーションが大切です。

家賃設定は相場を調べた上で低めに考える

家賃設定は収支計画書における収入面の土台となる要素ですが、言い換えれば家賃設定が現実と乖離しているほど収支計画の信頼性は減少します。そのため、家賃設定は必ず地域の相場を調べた上で、合理的な根拠にもとづいて金額を決定しなければなりません。

また、収支計画における家賃設定は低めに見積もっておくことも重要です。

高めに家賃を設定してしまうと、想定していた通りに入居者が見つからなかったり途中で退去者が発生したりした際に、収支計画として想定していた収入を維持できなくなる可能性が上がります。そのため少し低めに家賃設定を計算しておくことで、キャッシュフローに余裕を持たせた収支計画を考えましょう。

空室リスクと空室率を考える

マンション経営では常に100％の入居率を維持できるとは限りません。常に一定の空室リスクが存在すると考えることがポイントです。

空室リスクは空室率として収支計画に反映させ、例えば空室率を30％として想定する場合、家賃収入の金額も家賃設定額に対して70％を乗算した数値を想定しましょう。

また、空室リスクや空室率が高くなると想定される物件の場合、あらかじめ家賃保証契約やサブリース契約といった選択肢も考えることもできます。

ローンの返済期間と利息

不動産ローンを利用してイニシャルコストをまかなっている場合、ローンの返済期間と利息について考えることも大切です。

ローン返済期間と、利息を含めた毎月の返済額はマンション経営の利回りへ直接的に影響する要素であり、同時にリスクマネジメントとして考えなければならない項目でもあります。

ローン返済期間が長くなるほど毎月の返済金は少なくなりますが、一方で長期的に支出が続いてしまうため、将来的に修繕や改修といった問題が生じた際にリスクが大きくなってしまう可能性があります。

修繕や改修に関する費用の想定

マンション経営は長期的な運用が前提となるからこそ、物件や設備の経年劣化による故障リスクや事故リスクを無視することはできません。そのため修繕や改修についての費用と時期なども収支計画を考える際には重要です。

また修繕や改修には突発的な設備故障などに応じて行うものだけではりません。外壁塗装など一定期間ごとに行うものもあり、事故に備えて加入する保険といったものの費用も合わせて考えましょう。

収支計画は定期的な再検証が大切

どれだけ正確に収支計画を立てたつもりでも、社会情勢の変化や突発的な設備トラブル、建物の損耗などによって、当初の計画から実状が乖離していくことは少なくありません。そのため収支計画は長期的なシミュレーションを前提としつつも、一定期間ごとに内容を見直して刷新していくことが必要です。

また、収支計画を見直す際に誤差の理由や大きさなどもチェックすることで、収支計画の改訂で意識すべき点が見えてきます。

まとめ

マンション経営などの不動産投資は、高額な初期投資を長期的な収益物件の運用で回収する流れが基本になります。そのため、マンション経営を始める際にはあらかじめ収支計画をシミュレーションしておくことが大切となり、また不動産ローンの申込みにおいても収支計画に則った事業計画を提示しなければなりません。

収支計画はマンション経営を始めるためにも、維持していくためにも重要なポイントとなります。