マンション経営とインフレ・デフレの関係性

インフレやデフレ、スタグフレーションという用語を耳にしたこともあるでしょう。これらは経済の状況を指す用語であり、この状況を見極めることがマンション経営を成功に導くポイントです。このページではマンション経営とインフレ・デフレ・スタグフレーションの関係性について解説しています。

インフレ・デフレ・スタグフレーションとは?

インフレーションとは

インフレとは、簡単に言うと物価が上がっている状態のこと。

たとえば100円で販売されていた卵が、200円、300円と上がっていく状態のことで、物価が上昇すればするほど、自分が持っているお金の価値が下がってしまいます。何を買うにしても、たくさんのお金が必要になってしまえば、給料が変わらなければ生活するのも大変な状態に陥ってしまうでしょう。そのため過剰なインフレは、決していいことではありません。

自分が今持っているお金の価値がなければ、将来に向けて貯金していたとしても大きな損害になることがあります。たとえば定年退職後のために趣味のギターを楽しみたいと思い、100万円ほど貯金をした場合、インフレでお金の価値がなくなってしまうと、ギターが買えずに楽譜だけしか買えない状況に陥ってしまうのです。

デフレーションとは

デフレとは、インフレとは逆の状態のこと。つまり物価が下がり続けてしまうことをさします。

商品の価格が下がれば、欲しいものを買いやすくなるため、魅力的だと思うかもしれません。しかし企業は売れないから値下げをしてしまっている状態なので、どうしても売り上げは落ち込んでしまいます。商品で利益が得られないため、働いている社員の給与を下げるしかないのです。

給与が下がれば、欲しいものがあっても買い控えてしまうでしょう。買い控えが起きれば、企業は商品を売るために更に値下げを行い、給与は減っていくという負の連鎖が生じてしまいます。そうなれば経済はボロボロの状態となり、働いても働いても給与が増えないという結果になるのです。

スタグフレーションとは

インフレ・デフレは聞いたことがあっても、スタグフレーションは知らないという人も多いでしょう。スタグフレーションとは経済は不況の状態に陥っているにもかかわらず、物価は上がり続けている状態のことを指します。

このスタグフレーションは景気が後退した局面で給与の上昇が見込めないデフレの状態で、商品の供給不足が起こりインフレ状態となり、物価が上昇してしまうという最悪の経済状態と言えるでしょう。この状態が起きれば、消費者の生活は非常に苦しいものになります。

マンション経営にも大きく関わる?

インフレとマンション経営との関係性とは?

インフレが起きると、価値が下がりやすい現金の資産ではなく、影響を受けにくい現物の資産に多くの投資が集まります。つまりインフレのときほど不動産や金などの資産が買われる状態になるということです。

不動産の中でも将来的に価値が高まりそうな物件が、インフレ時には強い不動産とされています。不動産の立地など条件が良ければ、需要は高まると予想され、新たな企業が進出するなどの可能性も高まるでしょう。もし所有しているエリアの評価が高まれば、自ずと不動産価値も高まります。その結果、インフレの物価上昇に影響を受けない資産を作り上げることができるでしょう。

デフレとマンション経営との関係性とは?

デフレになれば、商品の価値が下がってしまい、不動産などの現物資産もなんらかの影響を受けてしまうでしょう。ただ、すべての不動産が同じような影響を受け、価値が下がっていくわけではありません。

都心などの好立地な条件のいいマンションであれば、たとえデフレになったとしても価格が下落するスピードは緩やかでしょう。また条件が良ければ入居希望者はおり、需要は下がりにくいため家賃収入が減ってしまうというリスクも少ないと言えます。デフレ状態に経済が陥ってしまったときは、都心などの需要があるマンションの投資を行い、デフレ状態から脱却するまで、ゆっくり待つのが望ましいでしょう。

スタグフレーションとマンション経営との関係性とは?

スタグフレーションは物価が上がり、給与が上がらない状態のため、生活が困窮する世帯が増えていきます。そんな状況に陥った時でも安心して生活を営むために、給与以外の方法で収入を確保した方がよいでしょう。

つまりスタグフレーションがインフレとデフレの状態が組み合わさった状態だと考えれば、インフレ・デフレのどちらの状態にも強い現物資産の不動産を選ぶのが理想的です。安定した収入を得られやすいと言えば、マンション経営でしょう。できる限り将来的に価値が上がることが予想されるエリアを見極めることで、景気の状況にも影響を受けにくいマンション投資を行うことができます。その結果、どんな不況に陥ったとしても、安定した生活を手に入れられるでしょう。

不動産投資がインフレ対策になると言われる理由とは?

資産としての価値が下がりにくい

不動産投資は現物投資と言われ、形あるものに対し投資をするため、有価証券のように形として見えないものよりも価値が下がりにくいとされています。

もちろんマンションなどの建物は年数が経過すれば不動産としての価値が下がってしまう「減価償却資産」に含まれます。ただ法律で耐用年数が決められており、木造の住宅なら22年、鉄骨鉄筋コンクリート造や鉄筋コンクリート造の住宅なら47年です。この法定耐用年数の期間は、価値が下がった分を減価償却費として計上することが可能なので、税制的にも有利になるでしょう。

マンションの投資は22年または47年かけてゆっくりと資産が下がっていくため、非常に不動産価格が下落しにくい投資と言えます。そのためインフレ状況であっても、資産価値が極端に下がるリスクは低く、比較的安定的な資産として活用できるでしょう。

家賃は物価指数と連動する

賃貸住宅の家賃は、消費者物価指数とされる物価の推移と似たような変動をすると言われています。つまり物価が上がれば、家賃も上がるということ。もちろん僅かな差異はありますが、物価と家賃に相関関係があるため、インフレの時は家賃が高くなる傾向にあります。またマンションの価格は、日経平均株価と連動するともいわれており、株価の状況が不動産の価格に反映するのは半年程度後というデータもあるほどです。

つまり「家賃・物価」「株価・不動産価格」は、非常に深い関係性があり、インフレであれば物価が上がるため、家賃が高くなり、株価の上昇傾向にあれば不動産の価格も高まる状況になります。

基本的にインフレは景気が良いときにおこりやすいため、家賃が高くなるだけでなく、不動産の価値も上がる状況になり、マンション投資ならインフレが良いと言われる理由と言えるでしょう。

投資用ローン(債務)が目減りする

不動産投資をするにあたって、ほとんどの場合は投資用のローンを組むでしょう。インフレの時は現金の価値が下がる傾向にあるため、ローン自体も目減りしている現状が生じます。しかしインフレのときは様々な商品は数多く売れ、消費者の購買意欲は向上しやすい状況です。その結果、貯蓄などの資金が金融機関から減ってしまうため、金利が上がる状態になるでしょう。そのため投資用ローンの金利も上昇しやすくなるので、注意が必要です。金利が高まれば、その分トータルの返済額が増えてしまいます。

インフレだけに捉われず、投資、事業であることを忘れずに

マンション投資などの不動産投資は、比較的インフレに強く、経済の変動にも影響を受けにくい特徴を持った投資の方法です。ただ単純にインフレの対策のためだけにマンション投資をするのは、あまりオススメできません。マンション投資は必ずしも利益を生むわけではなく、あくまでも不動産投資の一つであり、投資としてしっかりと取り組まなければ損をすることもあるからです。

マンション投資を行うことで空室リスクや災害リスク、老朽化のリスクなど、株やFXなどの投資とは異なるリスクを抱えなければならないでしょう。これらのリスクをしっかりと考え、前もってリスクへの対策を講じる必要があります。たとえば空室リスクを回避するためには、付加価値のあるマンション経営をすることが大切であり、集客などをしっかりと行ってくれるパートナーを選ぶことが重要です。また修繕工事やメンテナンスなどは複数の会社から見積もりを取り、少しでもコストを削減し、適切な工事を請け負ってくれる会社を選ぶようにしましょう。

しっかりとリスク対策を講じれば、非常に魅力的な投資方法の一つと言えます。

簡易収支シミュレーション

  • 物件価格 万円

    ※0~999999の整数を入力してください

  • 年間家賃
    収入
    万円

    ※満室時の年間想定家賃収入を入力
    ※0~999999の整数を入力してください

  • 諸経費率 %

    ※賃貸管理費、建物管理費などの諸経費を入力
    (通常、家賃収入に対する10~20%が目安)
    ※0~100の整数を入力してください

  • 年間
    手取り収入
    万円

    ※家賃収入-(家賃収入×諸経費率)

  • 年間支出 万円

    ※家賃収入×諸経費率

  • 利回り %

    ※年間手取り収入÷物件価格

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※小数点以下は、すべて四捨五入します。
※収入・支出の算出額については、空室率、借入金額などの条件は加味していません。
※あくまでも仮想シミュレーションであり、実際の数字とは異なりますのでご了承下さい。

●2020年9月30日時点の情報をもとに調査しております。
●年間手数料目安は5階建て20戸(満室時の年間収入2,400万円)をモデルケースとしています。
●選定した3社は関東・東海エリアでの2019年度の賃貸住宅の着工戸数が多い10社(※)のうち、公式HPに記載されている管理費用が安い3社。
※参照元:全国賃貸住宅新聞PDF版無料配布6月22日号(https://www.zenchin.com/info/11028.php)

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