投資用マンションとは？基礎知識と流れを理解しよう

マンション投資は大きな金額が動くため基礎知識をしっかり理解し、利回りや流れを理解する必要があります。投資による収入の得方にも、インカムゲインやキャピタルゲインの2種類があります。

また、利回りも表面見回りとネット利回りといった考えの理解も大切。また、なぜマンション投資をするのか目的を明確にすることで、どんな方法を取ればいいのかも見えてくるでしょう。

インカムゲインとキャピタルゲインとは？

投資用マンションとは、その名の通りマンションで利益を得るのが目的の不動産です。人に貸して家賃収入を得る「インカムゲイン」、安く購入して高く売る「キャピタルゲイン」があります。

インカムゲインは自分が大家さんになることと考えればいいでしょう。マンション1棟、または1室だけ購入して貸し出して収入を得ます。6万円の家賃収入なら単純計算で6万円×12ヶ月で72万円です。1棟なら満室になると、その部屋数分の大きな利益を得られます。

キャピタルゲインも1室か1棟という点ではインカムゲインと同じですが、売買で利益を出す点で異なります。安く購入して高く売却すればその差額が利益です。たとえば人気のないエリアなら中古マンションの購入価格は一般的に安くなる傾向にあります。

しかし、商業施設ができて発展し人気のエリアとなれば地価も上がります。需要が高まればマンションの資産価値も高くなるのです。マンションの価値が上がったタイミングで売却すれば、大きな利益を得られるでしょう。

インカムゲインなら年金代わりに長期的に家賃収入を得られますし、キャピタルゲインなら一度に大きな利益が期待できるわけです。

1室or1棟か？新築or中古？その違い

マンション投資は、「1室か1棟」「新築か中古」どちらに投資するかも重要な選択です。選択を間違えれば、望んでいた結果とのギャップが大きくなる可能性があります。それぞれのメリットやデメリットを把握しておきましょう。

新築1室は単純に「キレイ」「設備の新しさ」「自分がはじめての住人になる特別感」などがあります。キレイで清潔な部屋や設備の新しさは生活利便性や満足感があり空室リスクも低いものです。

一方、中古も需要はありますが、築年数が大きくなると設備も古くなり、故障といったトラブルが起きるリスクは高くなります。それでも人気エリアにあり、駅から近いなら需要は高め。家賃設定も低いなら、事故物件という特殊な例を除き空室リスクは少ないでしょう。

1棟のメリットは1室と変りませんが、新築は数千～数億円の資金が必要です。土地も購入となれば簡単に手は出せません。ただ、中古でも安く購入してイノベーションで資産価値を高める方法もあります。それでも1室への投資と比較すると資金力が必要です。

マンション投資の利回り計算

マンション投資はどれだけ利益を得られるか想定しなければなりません。そのとき「利回り」という言葉が重要になってきます。利回りとは、投資した金額に対する収益割合のことです。

利回りには「表面利回り」と「ネット利回り（実質利回り）」があります。表面利回りとネット利回りとは具体的になにか解説します。

表面利回りは家賃収入の総額を物件価格で割り戻したもの

表面利回りとは、「1年間家賃収入を得ることで物件価格の何％を回収できるのか」というものです。表面利回りが5％なら「1年間で物件価格の5％を回収できる」ことを表しています。

投資用マンションを検討するならまず表面利回りをチェックしましょう。また、表面利回りの計算式もあります。

• 「年間家賃収入÷物件価格×100」

この計算式を使えば年間家賃収入が150万円で物件価格が3,000万円なら、150÷3000×100＝5％です。

ネット利回り（実質利回り）の計算

表面利回りより実態に近いのはネット利回り（実質利回り）です。表面利回りは諸経費が含まれていません。投資用不動産広告では、「表面利回り」だけ記載されていることが多く、その利回りが実態と異なる可能性が高いのです。

マンションは「管理費」や「修繕積立金」、管理業務を専門業者に委託した場合にはさらに「管理委託料」がかかります。これが諸経費です。ネット利回りの計算式は下記になります。

• 「（年間家賃収入－諸経費）÷（物件価格）×100」

ここで、表面利回りで用いた数値を使い、年間諸経費を20万円で計算すると「（150－20）÷3,000×100＝4.3％」になります。また、実質利回りは年間で変化することも忘れないようにしましょう。

より正確に見込める利益を想定するなら表面利回りから実質利回りを計算してください。単純に表面利回りの高さだけで判断しないことが重要です。

投資用マンションはどうやって購入する？流れとポイント

投資用マンションを購入する流れは一般的に「具体的な投資の目的」「資金計画や価格帯の決定」「物件を探す」「資金計画の確認と申込み」「引き渡し」です。詳細に解説しますので、投資マンション計画にお役立てください。

1．具体的な投資の目的

最初にやることはマンション投資の目的です。「老後の年金や生命保険の代わり」「相続対策」「分散投資」「資産を増やしたい」など、期待する目的は人それぞれ。ただし目的を考えなければ、資産計画もいい加減になりがちになることも。

年金や生命保険代わりでマンション投資をするのと、一気に資産の増大を狙う場合、必要な資金や、新築や中古やエリアの選定まで違ってきます。目的を考えないと、いざ運用の段階で期待はずれになることもあるのです。

2．資金計画や価格帯の決定

目的を明確化したら次は資金計画です。現実的に購入する価格帯を決めましょう。まず、自己資金がほとんどなければ、マンション投資のため金融機関にローンを申し出ても厳しい判断になります。自己資金を正確に把握し、その上で、どんな価格帯のマンションなら手が届くか考えてください。1棟ではなく1室なら手が届く投資用マンションも見つけやすいでしょう。

3．物件を探す

インターネットを利用すれば、投資用マンションの情報もたくさん出てきます。同時に不動産会社にも相談してみましょう。物件探しサイトでも紹介してもらえます。大手に限らず地元密着タイプの不動産会社にも問い合わせてみてください。地元に強いため思わぬ掘り出し物が見つかる場合があります。

4．資金計画の確認・申込みと引き渡し

投資マンションを決めたら、中長期のマンション投資収支計画やどのように運営していくか考えましょう。収支計画や具体的なシミュレーションは対応できる不動産会社もあります。プロに任せることで気づいていない問題を発見できることも少なくありません。

問題がなければ購入になりますが、重要事項説明書や契約内容はしっかり目を通してください。疑問点があるなら徹底的に質問しましょう。自身の人生を左右する可能性もあるため、遠慮はいりません。大きな金額が動くのですから当然のことです。納得できれば引き渡しでいよいよマンション運営のスタートです。