マンション経営における土地の選び方

このページでは、マンション経営の成功率や事業性を左右する「土地の選び方」について、立地条件のチェックポイントや注意点も含めてまとめていますので、投資プランを検討する前にしっかりと把握しておきましょう。

マンション経営における土地選びの5つのポイント

1. 交通やアクセスに関する利便性が高い

マンション経営に適した土地を選ぶ上で、交通立地の観点は欠かすことのできないチェックポイントです。

最寄り駅や最寄りのバス停といった公共交通機関へのアクセス性だけでなく、駐車場の有無やマンション前の道路の幅といった交通環境をしっかりと確認しておきましょう。また、マンションに十分な駐車場がない場合、周辺に月極駐車場が存在するかどうかも重要なポイントです。

その他、駐輪場の有無も合わせて確認しておきます。

なお、交通の利便性は重要なポイントですが、例えば幼い子供を育てるファミリー層などを入居者のターゲットとして設定している場合、周辺の道路やマンション前の環境が歩行者や子供にとって安全かどうかも合わせて検討しなければなりません。

2. 物件周辺の住環境が魅力的

物件の周辺環境は土地選びを進める上で見逃せない要素です。

例えば幼い子供を育てるファミリー層にとって、閑静な住宅街といった落ち着いた住環境が適しているかも知れません。一方、学生や独身の社会人にとっては、商業施設や飲食店の多い住環境が望ましいこともあるでしょう。

マンションの特性やターゲットとしている入居者の属性も考慮しつつ、マンションの周辺環境がニーズに合致しているのか細かく分析することが必要です。

また、医療機関や警察といった緊急時に必要となる施設の有無についても確認しておきましょう。

3. エリアの人気や知名度が高い

そもそもエリアとして人気や知名度の高い地域であれば、入居希望者も集まりやすい可能性があります。

ただし、人気のエリアや知名度の高い地域の場合、土地の価格が高く、マンション経営の初期コストが増大しやすい可能性も考えられます。

そのため、エリアとしての人気度や特性を分析した上で、初期投資額や利回り、事業開始後のランニングコストなどをまとめて検討することが大切です。

なお、人気のエリアであっても建物の立地条件や周辺環境、建物の築年数などによって初期コストが安くなることもあるため、より詳細な分析や情報収集を行うためには各地域の不動産会社や専門家へ相談することも有効です。

4. 人口が増加傾向にあるエリアを選定する

現時点ではそこまで人気度が高くなかったり、賃貸マンションへのニーズが高くなかったりするエリアであっても、徐々に人口が増加している地域であれば、将来的に入居希望者も増えていくことが期待されます

人口が増加傾向になる理由としては、エリアの開発計画であったり、企業や教育機関への誘致であったり、あるいは行政の取り組みといった様々なものが挙げられます。

不動産の素人やマンション経営の初心者が土地やエリアの将来性について全てを把握することは困難であるため、地域の不動産会社やエリア情報などへ積極的にアプローチして、信頼性の高い情報を収集していくことが肝心です。

反対に、現時点で人気のエリアや土地であっても、何かしらの理由によって将来的に人口減少や停滞が懸念される場合、マンション経営の土地として相応しくないと判断されるかも知れません。

5. エリア内の競合マンションの入居率

マンション経営のプランを具体的に考えていく際、ライバルとなるエリア内の競合マンションの存在や家賃設定などは無視できないポイントです。

例えばエリア内に複数の競合マンションが存在していれば、各物件の家賃や間取りを調査することで、エリアの相場を判断することができます。また、特に人気の物件や入居者の多い条件を発見することができれば、より正確にエリア特性や賃貸マンションへのニーズを確認することも可能となります。

あるいは現時点で競合マンションの入居率が低い場合、そもそもマンション経営に不向きな土地であるかも知れません。

マンション経営に適した立地条件を選定する際の注意点

入居者となるターゲットを明確にしておく

マンション経営においては、最初に入居者としてターゲッティングする対象を明確化しておかなければなりません。

入居者としてのターゲット層が定まっていなければ、適切な物件の間取りや立地条件を判断することができませんし、必然的に適切な土地の選定を行うことも不可能です。

また、入居者として注目すべきターゲットは土地の環境やエリア特性にも関連しており、賃貸ニーズや周辺環境の状況も合わせてトータルのプランニングを進めることが大切です。

なお、入居者のターゲッティングを考える際は、現在の地域情勢だけでなく数年後、あるいは十数年後も見据えた予測を立てておくことも重要となります。

エリアの都市計画や開発計画といったプランを確認する

都市計画や開発計画は、マンション経営にとって将来的なメリットを生むだけでなく、状況によってはリスクとして考えられる場合もあります。

エリアの都市計画や開発計画については、行政機関が公表している情報を確認したり、地域の不動産会社などが主催しているセミナーへ参加して勉強したりすることも可能です。

また、特に都市計画区域として定められているエリアについては、より詳細な情報収集が欠かせません

都市計画法による物件制限

都市計画区域として定められているエリアでは、都市計画法にもとづいて建築可能な物件の条件が定められています。そのため、場合によっては希望するマンションの建築が困難になることもあり、新しくマンションを建築しようと考えている人は建築可能物件の条件についても事前に確認しておきましょう。

空室リスクの増大へつながりかねない立地条件を分析して回避する

マンションの将来的な空室状況を完全に予測することは困難ですが、少なくとも一般的に空室リスクへつながる要素は事前に排除しておきます。

日当たりの悪さや治安の悪さ、マンションの周りにおける坂道や交通事故の発生件数の多さ、さらには河川や貯水池といった水環境の有無などもチェックポイントです。

基本的に、現地を訪れて「住みにくいな/暮らしたくないな」と思う要素があれば、それは空室リスクへつながると考えられます。

マンション経営は土地選びの時点から始まっている

マンション経営の成功率や収益性を考える場合、しばしば初期投資の額と期待される家賃収入にもとづいた利回りが重視されやすくなっています。しかしどれほど魅力的な利回りが想定されても、現実として入居者が集まらなければ、たちまちキャッシュフローが破綻してマンション経営が失敗してしまうといったリスクもあるでしょう。

マンションの入居率は設定家賃や間取り、設備といった条件だけでなく、エリア特性や土地の環境にも大きく左右されることが現実です。

そのため、マンション経営を成功させようと思えば、どのような物件を用意して、どの程度の家賃額を設定するかと考える前に、適切な土地選びを行わなければなりません。

信頼できる不動産会社を見つけたり、ニーズにマッチしたセミナーへ参加したりと、専門家の力も活用しながら正しく土地選びを進めるようにしてください。

簡易収支シミュレーション

  • 物件価格 万円

    ※0~999999の整数を入力してください

  • 年間家賃
    収入
    万円

    ※満室時の年間想定家賃収入を入力
    ※0~999999の整数を入力してください

  • 諸経費率 %

    ※賃貸管理費、建物管理費などの諸経費を入力
    (通常、家賃収入に対する10~20%が目安)
    ※0~100の整数を入力してください

  • 年間
    手取り収入
    万円

    ※家賃収入-(家賃収入×諸経費率)

  • 年間支出 万円

    ※家賃収入×諸経費率

  • 利回り %

    ※年間手取り収入÷物件価格

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※小数点以下は、すべて四捨五入します。
※収入・支出の算出額については、空室率、借入金額などの条件は加味していません。
※あくまでも仮想シミュレーションであり、実際の数字とは異なりますのでご了承下さい。

●2020年9月30日時点の情報をもとに調査しております。
●年間手数料目安は5階建て20戸(満室時の年間収入2,400万円)をモデルケースとしています。
●選定した3社は関東・東海エリアでの2019年度の賃貸住宅の着工戸数が多い10社(※)のうち、公式HPに記載されている管理費用が安い3社。
※参照元:全国賃貸住宅新聞PDF版無料配布6月22日号(https://www.zenchin.com/info/11028.php)

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