マンション経営におけるレバレッジ効果とは

レバレッジとは、少額の資金で高額な資産運用を行う投資の手法であり、それによって収益性や利回りを高めることをレバレッジ効果と呼びます。このページでは、マンション経営におけるレバレッジの活用法やレバレッジ効果についてまとめました。

そもそもレバレッジ効果とは？

レバレッジ効果とは、簡単に言えば少額の資金を元手としつつ、高額な資産を運用することで投資の収益性を高めることを意味しています。例えば、100万円の保証金を元手として1,000万円の外貨を運用するFXや、100万円を頭金としてローンを組み、5000万円の不動産を購入して運用するマンション経営などは、レバレッジ効果を活かした投資事業といえるでしょう。

レバレッジ効果を適切に活用することで、手元にある現金で得られるよりも一層に大きな投資効率を目指すことも可能となります。

レバレッジを利用しない投資収益

レバレッジを利用しない投資とは、即ち元手資金をそのまま運用する投資事業と考えることが可能です。例えば100万円の元手を使って100万円分の株式や債券を購入し、その配当金や利息によって収益を得る場合、レバレッジを利用していない投資と考えることができます。

レバレッジ効果を利用しない投資や資産運用の場合、元手として用意している資金によって得られる収益の最大値が、その投資における収益の限界値となります。そのため、投資の収益は元手に比例することになり、高額な収益を得るには必然的に高額な資金を用意しなければなりません。

レバレッジ効果を活かした投資収益

レバレッジ効果を活用する場合、元手として用意している資金を直接に運用するよりも、一層に大きな収益を目指すことが可能となります。

例えばマンション経営によるレバレッジ効果を活用する場合、100万円の元手を頭金として1,000万円の不動産ローンを組んでワンルームマンション経営を始めれば、運用資産としての金額は元手の10倍になっていることがポイントです。

ただし、レバレッジ効果を上手に活かすことで、元手を大きく上回る資産運用によって収益性を高められる反面、失敗した時のリスクも大きくなってしまうことが重要です。

マンション経営におけるレバレッジ活用にはリスクもある

レバレッジ効果は少額の資金を元手として、高額な資産運用を行えるため、初期投資が高額になるマンション経営などの不動産投資においては不可欠な投資戦略といえるでしょう。一方、実際に自己資金として用意している金額よりも高額な資産運用を行うに当たって、相応のリスクが生じることも無視できません。

低利回りの投資リスク

投資額に対する収益性を考える利回りは、その事業における投資価値を判断する材料となります。

初期投資の金額が大きくなればなるほど、利回りを高めるためには投資によって得られる収益を高めなければなりません。そのため、マンション経営による収入が不足してしまった場合、利回りが低くなって投資価値も減少してしまう恐れがあります。

金利上昇（変動金利）のリスク

不動産ローンを組んでマンション経営をスタートさせる際、融資条件として設定された金利によって返済金が計算されます。しかし変動金利を選択している場合、経済状況の変化や市場の相場の変動などによって金利が上昇すると、当初に想定していたより返済金が増加してしまうことはリスクです。

加えて、運用資産が高額になるほど金利上昇による差額も増大するため、高レバレッジの投資ほど金利上昇によるマイナスが増大するといえるでしょう。

借入金が大きくなるリスク

レバレッジ効果を高めようと高額な借入を行って物件を購入すれば、当然ながら返済に必要な金額も高額になります。しかしローン返済はマンション経営にとって大きなリスクの1つであり、返済が滞納することによって投資が失敗してしまう恐れもあります。

マンション経営でレバレッジ効果を適切に活用するコツ

マンション経営において、レバレッジ効果を期待しつつもリスクを抑えるコツとして、以下のような点に注意しましょう。

金利を抑えてローンを組む

低金利の融資条件を設定することで、レバレッジ効果にって運用資産が大きくなった際にも、リスクをコントロールしやすくなります。そのため、ローン会社や金融機関などとしっかり交渉し、また事業計画書などを適切に用意して好条件の融資や金利設定を勝ち取ることが大切です。

なお、そもそも極端に高レバレッジを期待して融資を申請しても、将来的に事業性がないと判断されたり高リスクであると心配されたりした場合、ローン審査そのものに落ちてしまう可能性が高まるでしょう。

イールドギャップを理解する

イールドギャップとは、実質利回りと金利の間に生じる差を指す用語です。例えば実質利回りが4％の投資に対して、ローンの金利が2％であれば、イールドギャップは2％となります。

イールドギャップが大きいほどレバレッジ効果によるメリットを追求できるため、基本的にはイールドギャップ3％以上の融資条件を目指すことが1つのキーポイントとなるでしょう。

キャッシュフローのシミュレーション

マンション経営を実際に行うとして、ローンの返済の他にも設備の修繕や管理会社へ支払う手数料、あるいは固定資産税など様々なランニングコストが発生します。そのため、家賃収入によって得られる金額と、ランニングコストの金額を計算し、キャッシュフローをシミュレーションした上で予実管理を適正化していくことが必要です。

キャッシュフローが不安定になれば、それだけ投資失敗のリスクも増大しますが、特にレバレッジが大きいほどに赤字の穴埋めに必要な現金の額も増大します。そのため、レバレッジ効果を適切に活用するためには、そもそもキャッシュフローが破綻しないよう収支を管理した上で、必要な手元資金についてもきちんと把握しておくことが大切です。

レバレッジ効果に不安があればプロに相談しよう

レバレッジ効果は少額の手元資金を元手や頭金として、高額な資産や資産価値のある物件を運用することで、投資の収益性を高める事業戦略です。

レバレッジ効果を適切に活用できれば利回りを高めて投資価値を上昇させられる反面、いたずらに運用額を大きくすれば失敗時の損失も増大してしまいます。

そのため、レバレッジの適正倍率などについて疑問や不安がある場合、あらかじめマンション経営のプロへ相談して自分なりの最適プランを検討することが必要です。

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