マンション経営におけるメンテナンス

このページでは、マンション経営を安定化させるために不可欠なメンテナンスについてまとめています。マンション経営を長期的に行っていくためにも、メンテナンスに関するポイントを把握しておきましょう。

マンション経営の安定性はメンテナンスによって左右される

マンション経営を含めて、家賃収入を収入源とするあらゆる不動産投資において、物件価値の安定は事業の継続に不可欠であり、物件価値を維持する上で重要な作業がメンテナンスです。

つまり、マンション経営において物件のメンテナンスをおろそかにすることは、将来的な事業のリスクを自ら増大していくことといえるでしょう。

ただし、マンション経営におけるメンテナンスは、単に物件の外観や設備を適切に維持するためだけでなく、万が一の事態に対処することも含まれるため、総合的に考えていくことが必要です。

そこで、まずはマンション経営においてどのような観点でメンテナンスをプランニングしていくべきなのか、基本を理解しておきましょう。

マンション経営にとって不可欠なメンテナンスの基本

日常的に行うべきメンテナンス

マンション経営を考える上で、まず検討すべきは日常的に行えるメンテナンスです。

日常的なマンションのメンテナンスには、共有部分の清掃や建物周りの確認、さらにはポストへたまっているチラシ類の除去など様々なものが考えられます。

言い換えれば、マンション経営の日常的なメンテナンスとは、日頃から気になる「ちょっとした問題」に対して、それらが悪化したり増大したりする前に対処することといえるでしょう。

ゴミの不法投棄を放置すれば、連鎖的に住民のモラルが低下して次々と治安が悪化していくといった「割れ窓理論」が示すように、普段から目に付いた点があれば速やかに対処していくことが肝要です。

なお、どれだけ気を付けていても、例えばエントランスや廊下の照明が消えるといった突発的な不具合を完全に回避することは困難です。そのため、そもそも問題がないか定期的にチェックして、早期発見・早期解決を意識することもメンテナンスの基本といえます。

入居者の入れ替えに伴う室内の原状回復

入居者が退去した場合、次の入居者が見つかるまでの間に室内の原状回復を行って、物件価値を回復させておかなければなりません。

ただし、入居者との契約によって原状回復の費用を敷金でまかなったり、入居者へ別途請求したりできる場合もありますが、基本的には物件のオーナーや管理会社で原状回復について考えることが重要です。

入居者が見つかってから原状回復すれば良いと考えていると、内見の際に入居希望者へ悪い印象を与えてしまう恐れがあるため、可能な限り速やかに対処しておきましょう。

突発的なトラブルへの対応

マンション経営では入居者によって思わぬトラブルが生じることもあります。

例えば入居者が部屋の鍵を落として室内へ入れなくなったり、鍵を誰かに盗まれてしまったりした場合、物件のオーナーや管理会社が入居者のために対応することになるでしょう。また、安全を考慮して速やかに錠前設備などを交換するといった必要性も生じます。

その他にも配管の詰まりや、配管設備の不具合による水漏れといった水周りのトラブルは、その部屋の入居者だけでなく階下の住民にも被害が拡大しやすいため早急に対処しなければなりません。

近隣住民や周辺環境への対応

マンション経営で気にすべき相手は入居者だけとは限りません。むしろ、マンションの入居者を優先しすぎるあまり近隣住民との関係が悪化すれば、結果的にマンションに対する地域の評判が低下して入居希望者に敬遠されるリスクも増大します。

そのため、外部への悪影響へつながりそうな問題を発見すれば、状況が深刻化する前に適切な対策を講じることが重要です。

また、周辺地域で犯罪の発生情報や治安悪化の問題が発生している場合、マンションのセキュリティ対策を見直すといった取り組みも求められます。

災害に対する備え

マンションが建っているエリアによっては、台風や水害といった災害のリスクが高いこともあるでしょう。そのような場合、災害対策について普段から意識しておき、場合によっては各種保険に加入して備えておくことも大切です。

また、台風などの災害に直撃された場合、見えないところで問題が発生していないかメンテナンスによって確認することも欠かせません。

マンションの老朽化を防ぐ小規模な修繕

マンションはどうしても経年劣化が進むものであり、そのままでは老朽化を防げません。そのため、少しでも老朽化を遅らせて物件価値を維持できるように、日頃から小規模な修繕を行っておくことも大切です。

壁の塗装が剥がれていたり、柵にさびが浮いていたりすれば、マンションを見学に訪れた人へ悪い印象を与えてしまいます。また、機械設備に関してもあらかじめ耐用年数やメンテナンス状況を把握しておき、リニューアルなどのタイミングを検討しておきましょう。

建物に対する大規模修繕

マンション経営はとても長い期間を前提とした投資ビジネスであり、日常的なメンテナンスや小規模修繕だけではカバーしきれない場合もあります。そのため、必要に応じて大規模な修繕を検討することも重要です。

ただし、屋根防水や外壁の塗り替えといった大きな作業になった場合、その修繕に要する費用も必然的に増大していきます。

大規模修繕の費用については問題が発生してからキャッシュフローを考えるのでなく、事前の積立などによって備えておくことが肝心です。

つまり、大規模修繕も本質的には日常的なメンテナンスの延長として考えることができます。

大規模修繕で必要となる工事の内容や費用とは?

マンション経営のメンテナンスにおいて、大規模修繕として考えられるものは大きく「建物の修繕」と「設備の修繕」という2つに分けられます。

建物に関する修繕工事

マンションの外壁が剥がれていたり、屋上からの雨漏りが発生していたりと、建物の劣化が進行していれば、いずれマンションそのものの状態を改善・回復するための修繕工事を行わなければなりません。

建物の修繕工事には高額な費用がかかる一方、コストを嫌って修繕工事を不十分なままにしておくと、やがて問題が悪化して致命的な状況に陥ってしまったり、災害発生時に倒壊や損壊といった一層に大きなトラブルを招いたりするリスクが増大します。

加えて、マンションの倒壊やトラブルによって入居者や近隣住民へ被害が及んだ場合、損害賠償請求などによって莫大な金額を支払わなければならないこともあり得ます。

建物の大規模修繕はいずれ必ず行うべきことだからこそ、積立金などによって費用をプールしておくことが肝要です。

修繕に合わせたリフォーム・リノベーション

単に建物を修繕するだけでなく、同時に物件価値を高めるためリフォームやリノベーションを計画することもできます。

ただし、その場合は必ずマンションの特性やニーズを分析して、費用対効果を検討するようにしてください。

設備に関する修繕

エレベーターや自動ドア、マンション全体の監視システムなど、設備に関する修繕が必要になることもあります。

それぞれの機械設備には耐用年数やメーカーごとの保証期間などがあり、そういった数字は修繕のタイミングを考える目安になります。

ただし、設備の耐用年数はあくまでも日常的なメンテナンスやメーカーによる定期点検が実施されていることを前提としており、メンテナンス費用を削減しようとメーカー点検などを拒否してしまうと、いざという時に設備修繕で大きな費用が請求されてしまうかも知れません。

マンションのメンテナンスは事業計画に組み込んでおく

日常的なメンテナンスであれ、長いスパンで考える大規模修繕であれ、いずれも問題が深刻化してから考えていては手遅れです。そのため、マンション経営を始める際はもちろん、定期的なタイミングで、メンテナンスについてもきちんと備えておく意識が大切です。

メンテナンスの実施には費用がかかりますが、問題を放置するとやがて莫大な損害賠償などにつながりかねません。普段から可能な範囲でマンションの状況を把握しておき、必要に応じて事業プランを見直しながら、メンテナンスのコストも考慮したキャッシュフローをプランニングするようにしてください。

簡易収支シミュレーション

  • 物件価格 万円

    ※0~999999の整数を入力してください

  • 年間家賃
    収入
    万円

    ※満室時の年間想定家賃収入を入力
    ※0~999999の整数を入力してください

  • 諸経費率 %

    ※賃貸管理費、建物管理費などの諸経費を入力
    (通常、家賃収入に対する10~20%が目安)
    ※0~100の整数を入力してください

  • 年間
    手取り収入
    万円

    ※家賃収入-(家賃収入×諸経費率)

  • 年間支出 万円

    ※家賃収入×諸経費率

  • 利回り %

    ※年間手取り収入÷物件価格

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※小数点以下は、すべて四捨五入します。
※収入・支出の算出額については、空室率、借入金額などの条件は加味していません。
※あくまでも仮想シミュレーションであり、実際の数字とは異なりますのでご了承下さい。

●2020年9月30日時点の情報をもとに調査しております。
●年間手数料目安は5階建て20戸(満室時の年間収入2,400万円)をモデルケースとしています。
●選定した3社は関東・東海エリアでの2019年度の賃貸住宅の着工戸数が多い10社(※)のうち、公式HPに記載されている管理費用が安い3社。
※参照元:全国賃貸住宅新聞PDF版無料配布6月22日号(https://www.zenchin.com/info/11028.php)

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