マンション経営における「管理費」とは？

マンション経営を安定して行っていくためには、適切な管理業務が必要なため、ランニングコストとして必要な「管理費」についての知識も大切です。このページでは、マンション経営における管理費の考え方や注意点をまとめました。

マンション管理費とは？

マンション管理費とは「マンションの管理業務にかかる費用」を指しますが、その内訳はマンション経営者やオーナーの立場で考えるのか、入居者の立場で考えるのかで変わります。

マンションオーナーとして考えるマンション管理費

マンション経営を行うオーナーとしてマンション管理費を考える場合、マンション経営を維持するためのランニングコストのひとつとして捉えられるでしょう。

マンション経営における管理費は、物件の修繕や設備の補修、老朽化した設備や施設の修理交換にかかるコストだけではありません。マンション経営のリスクに備える対策費や将来的な改修に備えた積立金、または不動産管理会社へ支払う手数料なども含まれます。

そのため、マンション経営におけるキャッシュフローを考えるうえで、それぞれの管理費やランニングコストを把握が不可欠です。

1棟マンションを所有しているのか、マンションの居室を複数のオーナーが区分所有しているのかによって扱いが変わることも知っておきましょう。

経営方法や管理方法によって異なる管理費

分譲マンションの1室を購入してワンルームマンション経営をする場合、それぞれのオーナーがマンションの管理費を分担します。対して1棟マンション経営をする場合では、オーナーがマンション全体の管理を考えなければなりません。

そのため区分所有のマンションではマンション管理組合が構成されたり、管理組合から委託を受けた不動産管理会社が管理を行ったりすることが一般的です。

入居者の立場で考えるマンション管理費

個々の入居者にとってマンション管理費は、共用部分の修繕や設備の補修などに費やされるお金です。マンション管理組合に支払う管理費や修繕積立金といった名目で家賃と合わせて支払っていることが一般的です。

当然ながら、入居者にとってはオーナーによる自主管理の場合でも、不動産管理会社などによる委託管理の場合でも、自分たちの生活環境が安定されていることが重要。不動産管理会社が変わったからといって、急に管理費が増大するという話に納得してくれるとは限りません。

分譲マンションと賃貸マンション

分譲マンションの場合、それぞれの部屋の住民はマンションの入居者であると同時にオーナーでもあります。そのため、管理費用は住民や住戸で割って負担します。

一方、賃貸マンションではマンション経営を行うオーナーが管理を行うため、管理費もオーナーへ支払うという形になるでしょう。

マンションの管理費の相場は？

マンションの経営スタイルや運用形態によって費用相場も様々です。また、マンションが建てられている地域や築年数によっても変わります。

例えば分譲マンションの場合、マンション全体の管理費用を住民で分担するため、マンションの評価額や管理コストに応じて変動します。

賃貸マンションの場合、一般的に管理費は月額家賃の5～10％程度。実際にはそれぞれのマンションによって条件が変わるため、契約前にチェックすることが必要です。中には管理費を安くすることで入居者の支払う費用総額を軽減し、入居しやすいようにしているケースもあるでしょう。

管理費の代わりに「共益費」という名目で費用を扱う場合もあります。

マンションの管理方法と管理費

マンションを管理する方法としては、主に自主管理、サブリース管理、そして委託管理の3パターンがあります。

自主管理（オーナーによる管理）

自主管理とは、マンションを所有しているオーナーが自ら管理業務を担当するスタイルです。

自主管理ではマンションの維持管理に関する業務を全てオーナーが請け負うため、物件や不動産に関する専門知識が必要になります。メンテナンス会社との契約や交渉、個々の入居者からの家賃の集金業務、また共用部分の清掃やゴミの処理、その他にも様々な業務を対応しなければなりません。

そのため、知識や経験、ノウハウを有しているオーナーでなければ実践が難しく、現実的には規模の大きなマンションになるほど選択されることは少なくなります。

また、一般的に管理コストを削減できると考えられる自主管理ですが、適切な管理が行われておらず、修繕リスクなどが増大する場合、結果的にトータルの支出が拡大してしまう恐れもあるでしょう。

サブリース（一括借り上げ）管理

サブリース管理は「一括借上方式」とも呼ばれ、マンション経営の賃貸業務や管理業務そのものを不動産会社や管理会社などへまとめて委託してしまう方法です。

サブリースの場合、マンションの所有者は自分で何かしらの作業を行う必要がなく、物件の維持管理はもちろん、入居者との賃貸契約や入居者の募集、集金業務なども全てサブリース会社が担当します。

サブリース管理では家賃収入から手数料分としてコストを差し引きし、残額をオーナーへ振り込むことが一般的です。

委託管理

委託管理は、マンション経営を主導するのはオーナーであり、管理業務の全部あるいは一部のみを管理会社へ委託する形態です。

委託管理ではプロに任せるマンション管理の範囲をオーナーが選択可能。例えば集金業務や生活トラブルについてのケアを管理会社へ委託し、日常的な清掃や修繕などはオーナーが自主管理によってカバーするといった方法もとれます。

不動産管理会社へ委託した場合の管理費の相場は？

サブリース管理や委託管理では、管理会社へ委託料（手数料）を支払うことで管理業務を担当してもらいます。そのため、管理費について考える場合は管理会社へ支払う委託料も把握しておかなければなりません。

管理手数料は一般的に「家賃の5％」程度が相場

一般的にマンション経営の管理業務を管理会社へ委託する場合、その委託料は「家賃の5％」程度とされています。地域によって管理費用の相場が変わったり、マンションの築年数や規模によって金額が変わったりするため、詳細は管理会社と交渉して決定します。

そのため、マンション管理を管理会社へ委託する場合は最初に複数の管理会社から手数料についての見積を取り、金額や管理業務の内容などを比較して、相性のよい業者を選定しましょう。

集金管理のみを委託する場合は「家賃の3％」程度

マンション管理の中でも家賃の集金管理だけを委託する場合、委託料は全体管理よりも少し下がって「家賃の3％」程度になるとされています。

ただし、例えば家賃滞納が発生した場合に管理会社や保証会社が滞納家賃分を立替払して補償するのか、家賃滞納リスクをオーナーが負担するのかといった条件によっても委託料は変わります。

サブリース管理の手数料は「家賃の10～15％」程度

サブリース管理の手数料はおよそ「家賃の10～15％」程度。言い換えるとオーナーは何もせずとも毎月「家賃の85～90％」の不労所得を安定的に得られる仕組みになります。

ただし、サブリース契約におけるマンションの設定家賃や管理委託料は、定期的に見直し入るため注意が必要です。例えば、初回の手数料はオーナーにとって有利でも、次回の更新で手数料の割合が増加して、賃料収入が減少するといったケースも少なくありません。

まとめ

マンション経営を長期にわたって安定的に維持するためには、適切なマンション管理を行って健全な環境を保つことが大切です。しかしマンション管理には相応のコストが発生し、管理業務を誰がどの範囲で対応するのかによっても管理費の支出額や内訳は異なります。

マンション経営のキャッシュフローや利回りをシミュレーションする際には、それぞれの管理スタイルや管理費・手数料の金額などを考慮し、自分が希望するマンション経営の形へ合致するものを考えていきましょう。