マンション経営のリスクとは？

このページでは、マンション経営で注意すべきリスクや、それぞれのリスクに関する対策などをまとめましたので、ぜひ参考にしてください。

マンション経営にはリスクがある？

リスクのない投資は存在しない

衣食住という人の生活の根幹に関わるマンション経営は、日本全国どの自治体であっても相応の需要があり、だからこそマンション経営は様々な投資の中でも始めたいと考える人の多い投資の1つといえるでしょう。しかし、投資として人気があるということはライバルが多いということでもあり、適切なリスク管理や運用を行っていかなければ入居者が見つからずに、収益のないまま維持管理費といったコストだけがかさんでいくという失敗へつながってしまいます。

マンション経営を成功させようと思えば、きちんと仕組みを理解した上で、常にリスク管理へ意識を向けていくことが大切です。

マンション経営のリスクとは？

立地条件と周辺環境の悪さ

マンション経営を成功させる上で、事前に物件の立地条件や周辺の地域環境を細かく調査することは欠かせません。

マンションやアパートの数は増加している一方、住居に対するニーズも多様化しています。どのような入居者を想定して、またそのイメージにマンションの立地条件や特性がマッチしているか、事前調査を怠ればいざ募集を開始しても全く入居者が集まらないといった事態もあり得ます。

その他、好立地な環境であったとしても、周辺にライバルとなる賃貸物件が乱立しているような場所では、限られた入居者を取り合って家賃の値下げ競争に巻き込まれるかも知れません。

経年による周辺環境の変化

マンション経営を始めた頃は立地条件に恵まれていたとしても、例えば数年後に近くにあった大手企業の工場がコスト削減で閉鎖したり、少子化によって近隣の大学が移転したりすれば、途端にマンション需要が低下して入居者が減るといったリスクもあります。

一方で、マンション経営を始めた後で周辺の開発が進み、数年後に需要が高まるケースもあるでしょう。

立地条件やマンションに対する需要を考える上で、特定の条件に絞った経営プランを立てることは危険です。必ず現状のニーズや条件と、将来的に想定されうるリスクを総合的に考慮して、マンション経営の価値を判断するようにしてください。

不動産会社の選択と入居者の募集の失敗

賃貸マンションの場合、どれだけ経営が順調であったとしても、他人に部屋を貸しているという特性上、いずれは入居者が退去していくことを考えなければなりません。

そのため、重要になるのは、入居者が退去した後で、どれだけ早期に新しい入居者を見つけて空き室状態を解消できるかです。

入居者を見つける方法としては、管理を依頼している不動産会社に入居者の募集をしてもらってマンションの魅力を広くアピールすることが主となりますが、不動産会社によって募集方法や熱心さが異なることも事実です。

不動産のポータルサイトや情報誌といった媒体に物件紹介を載せるだけでなく、部屋を探している人へ積極的に勧めてくれる不動産会社があれば、ろくに宣伝もせず形だけの募集をするといった不動産会社もあります。

お部屋探しをしている人にとって、自分が暮らす場所は生活の拠点であり、少しでも良い部屋に住みたいと考えることも自然です。管理を委託する不動産会社の選定や、入居者の募集方法で失敗すれば、それはそのままマンション経営の破綻リスクとなるでしょう。

地域住民や入居者同士のご近所トラブル

マンション経営で注意すべきリスクとして、入居者間のトラブルや地域住民との問題といったものがあります。

近隣住民との交流機会が減り、近所づきあいが希薄化したといわれる現代ですが、だからこそちょっとしたトラブルの種が大きなご近所トラブルへ発展して、入居者が退去する原因になってしまうこともあります。

マンションのご近所トラブルの原因は、共用部分の利用法や騒音問題、ゴミ出しや駐車違反といった生活のルールやマナーに関するものなど、様々なものがあり、さらに入居者が入れ替わるたびにリスクの質も変わるでしょう。

管理会社が適切なマンション管理をしている場合、ご近所トラブルの発生率を抑制することはできますが、それでも思いがけない問題が発生する可能性はゼロでありません。

家賃滞納と夜逃げリスク

何らかの事情で家賃の支払いが困難になり、家賃滞納をする入居者もいます。

マンション経営における収入源は入居者からの家賃であり、家賃滞納はマンション経営の土台を揺るがす重大なリスクです。

また、家賃滞納だけでなく夜逃げをする人もおり、キャッシュフローに関して万が一に備えた余裕を考えておくことはリスク管理として欠かせません。

孤独死や事故

高齢な入居者が多い場合、孤独死や突発的な病気・事故といった問題も無視できないリスクです。

独居老人の孤独死や若者の自殺といった問題は、社会的にも深刻化しつつありますが、いずれにしても事故があった物件は後の処理や次の入居者を探す場合に様々な問題を引き起こしかねず、非常時に備えておくことは重要です。

利回りやキャッシュフローの試算ミス

不動産投資の利回りを考える際、マンション建築費と部屋数や地域の家賃相場だけを基準として、収入や支出を計算する人もいます。

しかし、マンション経営では初期投資としての建築コストの他にも、年間の維持費や修繕費、マンション管理を委託している不動産会社への手数料など、様々な費用がかかります。また、固定資産税や家賃収入に対する所得税といった税金の問題もあり、利回りを考える場合は現実的に発生する支出をトータルで考えなければなりません。

もちろん、空き室リスクによる無収入期間があったとしても、その間のローン返済までなくなるわけでなく、キャッシュフローを破綻させないための余裕も大切です。

マンション経営では「大成功させるための方法」でなく、まずは「破綻・失敗しないための対策」をしっかりと意識することが肝要です。

ローンの組み方の失敗

そもそも身の丈に合わない高額ローンを組んでいたり、返済プランに不備があったりすれば、空き室がなくてもちょっとしたトラブルや想定外をきっかけとしてキャッシュフローが破綻するリスクもあります。

マンション経営では安定した長期収入を期待できる反面、ローン返済の期間も長くなり、今は良くても将来的に返済が困難になるかも知れません。

ローン返済が困難になれば、マンションは差し押さえられて競売にかけられることもあり、現実的に安心感のあるローン内容を考えることが必要です。

売却の失敗

どうしても現金が必要になった場合や、明らかに利益を見込めなくなった場合、マンションであれば売却するという方法もあります。

しかし、マンションの価値は新築時から年数を減るごとに下がっていき、さらに地域のニーズに応じて価格も変動します。

場合によっては売却益でローンの完済ができず、借金だけが残ってしまうといったリスクもあるでしょう。

リスク管理の基本は事前調査の徹底と不動産会社の厳選

マンション経営で考えるべきリスク対策は色々とありますが、基本は徹底的な事前調査による経営プランの構築と、事前調査や物件取得後の管理で協力してくれる誠実な不動産会社を探すことです。

事前調査の不足と信頼できない不動産会社との契約はマンション経営の失敗へ直結するリスクであり、目先の利回りや机上の空論に惑わされず、最初の段階から妥協しないリスク管理を行ってください。